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2018-09-21 13:55 来源:西安网

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  • 襄阳恒大御景“名流盛筵 艇耀汉江”惊艳全城

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  • 保利地产上半年营收595亿 净利润增长15%

    8月13日,保利房地产(集团)股份有限公司发布2018年半年报。数据显示,上半年该公司实现营业总收入595.36亿元,同比增长9.30%;归属母公司净利润65.05亿元,同比增长15.13%。受益于近年来销售上升及回暖,保利地产上半年综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%,其中房地产结算毛利率为35.27%,较去年同期提升5.63个百分点;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。2018年上半年,保利实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%;6月份实现签约金额601.93亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.92万平方米,同比增长37.93%。具体而言,1-6月,保利地产签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,其中一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。报告期内,广州实现签约金额超200亿元,佛山、杭州超100亿元,北京等14个城市超50亿元。2018年上半年,保利地产新拓展国内项目69个,新增容积率面积1510万平方米,总成本1072亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。其中通过并购、合作等方式获取项目45个,占拓展项目总数的64%截至报告期末,该公司拥有待开发面积8950万平方米,其中一二线城市5425万平方米,占比约61%;珠三角和长三角两大核心城市群4124万平方米,占比约46%,报告期内,该公司新开工面积2359万平方米,竣工面积761万平方米,分别同比增长85%和11%。资金方面,2018年上半年累计实现销售回笼1698亿元,回笼率较去年同期下降3.5个百分点至78.9%;融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13亿元,综合成本5.09%,全部有息负债综合成本4.86%。
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  • 优客工场再获3亿元增资 估值逾18亿美元

    8月14日消息,优客工场获路劲产业与景荣控股战略投资3亿元,此次增资完成后,优客工场估值突破18亿美元。资料显示,景荣控股成立于2013年,专注于有价证券、不动产与另类投资等大类资产的投资与管理。此次为景荣控股第三次对优客工场进行追加投资,前两次增资分别在2017年7月和10月。据悉,优客工场与景荣控股此次加深合作是其积极探索金融发展新方向的信号。今年2018年5月,优客工场与景荣基金设立了中国境内首支共享办公不动产基金,该基金一期规模10亿元,主要投资于中国境内优质的共享办公物业资产。此次合作,双方意在将空间内容运营能力与资本运作能力结合起来,在产业并购基金之外开拓更多的价值增长点。而另一增资方路劲产业在此前则鲜少涉足共享办公阵营。此次优客工场与路劲产业达成战略合作后,优客工场将充分发挥新型空间内容运营商的创新作用,在办公空间内容填充、空间社群创建、商业社交关系运维等维度助力传统空间升级改造。此外,这是优客工场在2018-09-21发布C+轮融资完成后的又一次融资。此前6月8日,优客工场宣布正式完成C+轮融资,由山东国惠与丝路华创战略投资。其表示,此轮融资完成之后,优客工场将进一步加快其在亚洲地区的布局速度,同时在全国増加近20个直营社区。观点地产新媒体了解,成立于2015年的优客工场,在近两年进入了并购发展期,先后合并收购了洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom。最近一次的并购动作是于7月23日正式与爱特众创达成并购合作意向,这也是进入2018年以来优客工场完成的第五宗战略并购合作意向。
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  • 越秀地产业绩同比增四成营收降14.9%

    越秀地产8月13日对外发布2018年上半年业绩。数据显示,越秀地产2018年上半年实现合同销售金额279.8亿元,39.5%的同比增速高于2017年全年同比增速,同时完成全年目标的50.9%。从销售金额来看,越秀地产取得了较好成绩,同时毛利率水平也有所提升,约25.8%,同比上升0.9个百分点;净借贷比率由年初的72.8%下降至64.3%。需要注意的是,越秀地产的营业收入出现下降,回款速度降至64%,较年初80%的回款目标偏低。受营收下降的影响,越秀地产上半年毛利出现下降。据观察,受多方面因素综合影响,包括时代中国以及越秀地产等在内的多家房企回款速度均出现放缓。回款速度降至64%加速规模扩张的同时,越秀地产营收出现下降。2018年上半年,越秀地产销售金额同比增速为39.5%,但营业收入为101.6亿元,较2017年同期下降14.9%。受营收下降的影响,越秀地产上半年毛利率水平同比提升0.9个百分点,却录得毛利下降,为26.2亿元,同比下降11.8%。出现销售金额增加,营收和毛利下降的现象主要是受项目回款速度放缓的影响。越秀地产副董事长林昭远接受《每日经济新闻》记者采访时指出,2018年上半年,越秀地产按照并表的销售回款率是64%,从数据来看和年初制定的80%的目标偏低,因为6月份90.92亿元销售金额没有到回款周期。林昭远指出,如果剔除6月份销售金额的回款情况,越秀地产的整体回款率将上升到74%。由于销售回款速度下降,越秀地产已售未入账销售金额出现较大幅度上升。截至6月30日,越秀地产已售未入账销售金额达到561亿元,同比增长41.3%。谨慎拿地 多元化渠道新增土储考虑到政策调控的严厉性以及市场的高风险、不确定性,2018年上半年,越秀地产采取谨慎的拿地态度。2018年上半年越秀地产通过国企合作、竞拍以及并购等多重模式,新增9宗地块,总建筑面积约为249万平方米。9宗新增地块中,仅有青岛地块权益占比为100%,部分地块的权益占比较低。越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示,越秀地产寻求低溢价率的项目,不强制操盘项目。截至2018-09-21,越秀地产总土地储备约为1822万平方米,可满足3-5年的开发需求。同时,越秀地产充分利用国企优势,实行轨道交通+物业、集团孵化-地产购买、国企合作、三旧改造等8种途径新增土地储备。据了解,越秀集团2016年与广州地铁集团签订协议,围绕轨道交通物业展开合作。2018年5月,越秀集团与地铁集团成立合资公司——广州市品秀房地产开发有限公司(简称品秀地产),越秀集团持有品秀地产51%股权,广州地铁集团持有剩余的49%股权。目前品秀地产第一个项目品秀星图已落地,项目位于广州增城。林昭远接受采访时表示,不排除该项目未来在适当的时候采取母公司孵化—越秀地产购买的模式,广州南沙项目就是操作的先例。“未来整个轨道+物业模式是越秀地产在广州发展的重点模式,相信是越秀地产的利好。”林昭远直言。
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  • 《爱情公寓》十年回归 贝壳租房复刻同款公寓

    8月10日,开机至今有十年的《爱情公寓》电影版全国上映,带来一大波“回忆杀”。作为聚集众多品质公寓的找房平台——贝壳租房,联手湾流国际共享社区精心复刻的“《爱情公寓》同款公寓”也将同步上线,为观众和租客们带来了一波“线下”最暖福利。此次贝壳租房将“爱情公寓”从荧幕里搬到现实中,不仅实现了观众希望住进爱情公寓的愿望,更向贝壳租客们展示了“品质租房观”以及对“高品质”的新认知。《爱情公寓》首播于2009年,当时大家对出租屋的认识还停留在“睡觉的场所”,随着剧集的播出,剧中呈现的公寓形象不断刷新着观众们对租房的认识。明亮宽敞的空间、时尚新潮的布置一时间成为租客们寻找居所的新标准。但由于客观环境,许多寻租者都以失败告终,“爱情公寓”变成了“别人家的公寓”。究竟为什么难租到“爱情公寓”?在众多租客遇到的难题中,品质问题位居榜首。一面是“图与实物不符”的现状,一面是“价格质量难两全”的说辞,层层消磨着租客的耐心与底线,为租赁市场蒙上一层灰。此外,在生活节奏不断加速的当下,室友素质层次不齐、交流少之又少,爱情公寓中CP亦或朋友间的亲密关系更让人望尘莫及。在如此的租房大环境下,租到顺心的房子、遇到合拍的室友变成了奢望。“真实”与“品质”作为贝壳租房始终坚守的两大初衷,从房源挖掘到保障服务,贝壳租房都在尽最大努力满足租客的需求。在室友准入方面,贝壳租房也有严格把关以确保租客的安全,提升租客消费与租住体验。随着大量知名品牌公寓不断加入贝壳租房的大家庭,多元风格也将为租住生活提供更多可能。此外,贝壳租房还携手品牌公寓成立了品质联盟,推出“四大安心承诺”,即押金15日内必退、租期内涨价必赔、提前收房必赔、逾期入驻必赔,全方位保障租客利益。随着贝壳租房在对品质打造的路上不断前行,“爱情公寓”将不只存在于荧幕中,温暖的合租关系同样可以属于贝壳租客们,现实版爱情公寓将触手可及!爱情公寓中时隔十年的重聚归来,意味着老朋友的故事将继续在荧幕中上演。但贝壳租房里的这间“实体爱情公寓”,却将迎来更多新朋友,让一段段故事在现实生活中延续下去。
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  • 恒大拟向股东派“大红包” 料分红总额超147亿

    8月9日傍晚,中国恒大发布公告,将于8月20日召开董事会会议,考虑分派2016年及2017年股息的议案。在利好消息刺激下,恒大股价开盘后上涨超6%,下半年以来股价累计涨幅已达40%。行业人士表示,恒大因引入战投并未在2016年与2017年当年分红,该两个年度的股东可分配利润总额高达294.63亿,参照恒大以往50%的分红比例,此次分红总额有望超147亿,分红回报率高达5%。考虑到恒大已完成引战,预计未来将恢复“年年分红”的惯例。根据港交所规则,恒大股东会预计最快在9月10日召开,股票除权最快在9月12日进行。这意味着,只要在9月11日前买入恒大股票即可参与此次史无前例的分红。当然,具体的股东会召开日期及除权日尚需恒大正式公布。此外,根据恒大近日发布的正面盈利预告,上半年税后净利润同比增长125%以上,料超520亿,核心业务利润同比增长100%以上,料超546亿,均创行业有史以来最高纪录。以此估算,恒大2018年净利润有望超千亿,分红回报率还将进一步大幅提升,并预计在明年3月年报发布后派发。换而言之,若此时购入恒大股票,投资者在短短几个月内就可获得两次分红,且是近三年的巨额分红。花旗、瑞信、海通等国际投行纷纷看好恒大并给予“买入”评级,目标价最高达40.8港元。瑞信发研报表示,恒大目前动态市盈率仅5.6倍,估值极具吸引力,且公司盈利实现持续高增长,去杠杆效果明显。
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  • 湖北光谷发布在建工地“十佳十差”红黑榜

    8月6日,东湖高新区对7月全区372个在建工地文明施工情况进行评比,公布“十佳十差”红黑榜。湖北省奥林匹克体育中心功能完善项目(综合性体育馆及动力站)等10个工地,登上“红榜”。而武汉轨道交通2号线南延线光谷广场综合体等10个工地,则被“黑榜”曝光。“红黑榜”上,建设单位、施工单位、监理单位全部公开点名。此外,还有光谷中心城基础设施一期东片区道排工程等10个工地,被“预警”需要改进。东湖高新区管委会介绍,“红黑榜”有9大指标,扣分项主要是看在建工地围挡围墙、道路硬化、作业区域、车辆冲洗、内外保洁等5个方面;加分项主要考核雾炮喷淋、监测设备、湿法作业、特色提升等4个方面。野蛮施工造成负面影响的从重扣分。今年4月,为进一步推进污染防治攻坚战,光谷启动“城管再革命”,对营商硬环境进行大刀阔斧的整治。“城管旋风”自5月起每月公布“十佳十差”工地,实行“红黑榜”制度,处罚2次及以上的施工单位,一律取消在光谷招投标资格。
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  • 前7月万科销售额3498亿元 花966亿元拿160个项目

    8月5日,万科企业股份有限公司发布2018年7月份销售业绩显示,7月份公司实现合同销售面积306.8万平方米,合同销售金额451.4亿元,同比上涨26.9%。综合1~7月来看,万科累计实现合同销售面积2342.2万平方米,合同销售金额3498.0亿元,同比上涨11.8%。在土地方面,7月份,万科花费254.38亿元新增东莞、中山、泉州、上海、常熟、无锡、宁波、南京、嘉兴、杭州、徐州、合肥、温州、扬州、唐山、济南、太原、眉山、乌鲁木齐、贵阳等地的33个项目。公告显示,上述项目合计占地面积402.3万平方米,计容积率建筑面积848.4万平方米,万科权益建筑面积435.6万平方米。此外,万科还新增了廊坊、上海、宁波、南京、成都、厦门、广州等地的8个物流地产项目,合计支付权益价款19.98亿元。据统计,今年前7月,万科累计新增160个项目,共计花费966.15亿元,新增物流地产项目38个,共计支付费用110.71亿元。中国指数研究院发布的《2018年1—7月全国房地产企业拿地排行榜》显示,伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。按照中指院的监测数据,从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利占据排行榜冠军、亚军、季军位置。TOP10企业1-7月拿地总金额达5719亿元,占TOP50企业的44.2%,较1-6月占比下降0.5个百分点,龙头房企在土地市场的优势凸显,领先地位继续保持。从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。从城市群拿地企业来看,龙头房企继续其广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。按照中指院的监测,碧桂园、万科在环渤海、长三角、珠三角、中西部均有布局,其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以386亿元和323亿元的拿地金额位居榜首,万科在环渤海区域以143亿元位居首位。
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  • 长实上半年净利247.53亿港元 土储1.15亿平方呎

    8月2日,长江实业集团有限公司发布2018年中期业绩报告,2018上半年,集团收入241.18亿港元,收入同比下降19%,当中包括集团收入167.88亿港元及集团摊占合营企业的收入73.3亿港元。公告披露,截至2018-09-21止,上半年长实股东应占溢利为247.53亿港元,每股溢利为港币6元6角9分,较去年同期上升69%。中期股息董事会宣布派发2018年度中期股息每股港币4角7分。长实表示,集团上半年稳健业绩由三方面因素带动:地产业务表现符合预期;固定收入业务陆续开始提供稳定溢利贡献;出售上海世纪汇广场及本港中环中心权益录得可观溢利入账。据悉,上半年长实重估及出售投资物业前的溢利为120.68亿港元,重估及出售投资物业前每股溢利较去年同期增长22%。经扣除税项及非控股股东权益后,投资物业公平值增加为9.26亿港元,而出售投资物业得益为117.59亿港元。在物业销售方面,长实上半年度已确认物业销售收入(包括摊占合营企业)为91.9亿港元,主要包括香港君柏余下的住宅单位销售;内地多个项目的住宅及商业单位销售─东莞海逸豪庭等;以及英国ChelseaWaterfront的住宅单位销售。公告称,上半年度物业销售收入及收益较去年同期减少,然而若干预期年度内入账的物业销售会于发展项目在下半年竣工及完成交易时被确认及提供收益。此外,在土储方面,于中期结算日,长实拥有可开发土地储备(包括发展商于合作发展项目之权益,但不包括农地及已完成物业)约1.15亿平方呎,其中500万平方呎、1.6亿平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。
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  • 信达地产收购重组淮矿地产完成 7月31日正式交割

    (网络配图)7月27日傍晚,信达地产股份有限公司发布公告称,信达地产、中国信达、淮矿集团签署《交割确认书》,自交割日起,信达地产对淮矿地产及其下属公司全面行使股东权利,淮矿地产100%股权对应的全部权利由信达地产享有,全部义务由信达地产承担,交割审计基准日为2018-09-21,过渡期间为2018-09-21至2018-09-21。据观点地产新媒体此前报道,信达地产与淮矿地产的重组方案为,信达地产向中国信达发行股份购买其持有的淮矿地产60%股权,向淮矿集团发行股份购买其持有的淮矿地产40%股权。并且,在2018-09-21,淮矿地产60%股权已由淮矿集团过户至中国信达并完成工商变更备案。交易完成后,信达地产持有淮矿地产100%股权。信达地产在6月28日收到证监会关于核准信达地产向中国信达等发行股份购买资产的批复。证监会核准信达地产向中国信达发行约7.97亿股股份、向淮南矿业(集团)有限责任公司发行约5.31亿股股份购买相关资产。7月12日,信达地产股份有限公司发布公告称,关于信达地产向中国信达资产管理股份有限公司等发行股份购买资产一事,重大资产重组标的资产淮矿地产有限责任公司100%股权过户手续及相关工商变更登记已经完成。
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  • 房地产信托独占鳌头 强力吸金背后需防风险

    在信托业全面去通道的背景下,房地产信托大量募集的背后,一方面凸显出房企融资需求的旺盛,另一方面隐现其规模大增后的风险。 ? ? ? ? ??延续着2017年的火爆趋势,房地产信托在2018年前7个月仍呈现出“一枝独秀”的局面。在信托业全面去通道的背景下,房地产信托大量募集的背后,一方面凸显出房企融资需求的旺盛,另一方面隐现其规模大增后的风险。?????????????????????????????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? 图片来源:视觉中国集合信托发行成立“冰火两重天”用“冰火两重天”来形容今年的集合信托市场并不为过。仅就发行市场与成立市场而言,两者的募资规模所呈现的“剪刀差”,成为今年市场募资难的一个缩影。根据用益信托的在线统计数据,今年前两个季度的集合信托计划的发行规模与成立规模,均呈现出较大的分化现象。数据显示,今年一季度,集合信托市场发行各类信托计划2614款,募集资金4556.88亿元;同期成立的集合信托计划为2037款,募集规模总计3296.17亿元,募资规模差达1260.71亿元。二季度数据同样如此,集合信托市场发行各类信托计划3219款,募集资金5437.99亿元;同期成立的信托计划数为2474款,募集资金4156.9亿元,募资规模差为1281.09亿元。“如果说今年的市场有什么特点,那么钱难找肯定能成为大家的共鸣。”某信托公司人士对记者表示。该人士透露,受监管趋严影响,此前大量从银行、保险等机构流向信托的资金目前均大幅减少,导致集合信托的募集较难。也因此,当前不少信托公司正努力从财富端入手,开拓个人客户资源以增加资金来源。用益信托分析师认为,当前集合信托的成立规模下降与相关信托计划的成立规模较小相关,表明近期信托公司募集资金的难度较大。地产信托“独占鳌头”风险渐显在信托募集资金较为困难的当下,房地产信托的发行及成立却在集合信托领域“独占鳌头”,呈现出异常火爆的局面。用益信托数据显示,截至7月24日,集合信托今年以来成立总数量为5026款,募集资金7883.93亿元,其中房地产信托的成立数量为1491款,募资资金2892.81亿元,在总体募资中占比达36.69%,在各类信托中居于首位。中国信托业协会特约研究员周萍表示,由于房企融资需求仍较大,在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,房企发债、股权融资等融资渠道或进一步受限,短期对信托融资的需求或难以降低。一方面是房企不断增长的融资需求,另一方面,房地产信托持续井喷的背后,风险因素也在逐渐累积。从7月份的融资情况来看,以发行规模较大的7月2日至8日这一周为例,集合信托市场的发行规模为266.87亿元,其中投向房地产领域的资金规模达189.03亿元,占比达70.83%。房地产信托毫无争议地成为当周的“吸金王”。对于下半年房地产信托的走向,普益标准研究员认为,房地产信托的收益率大概率会继续走高。但同时,项目兑付压力也会逐渐上升,信托公司需要警惕其中的风险,在获取较高收益的同时确保资金的安全。某信托业资深分析人士表示,信托公司前期做的很多房地产信托项目都是帮助房企拿地,伴随地产调控的持续,一旦在项目开发或销售过程中出现问题,部分中小房企的现金流可能受影响,后续可能暴露出兑付风险。国投泰康信托研究发展部认为,从房地产信托规模增长、占比创新高的情况来看,当前房地产信托业务仍是信托公司信托业务的重要板块,对信托规模和利润贡献具有举足轻重的支撑作用。而随着监管趋严、资金募集难度加大,未来房地产信托业务发展仍存在较大的竞争压力。未来信托公司发展房地产信托业务,可通过以“业务合规”为原则、绑定核心交易对手及强化投后管理等手段来防范风险。
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  • 蓝鼎国际获菲律宾预赌牌至少10亿美元营运度假区

    7月25日晚,蓝鼎国际发展有限公司发布公告称,其获得菲律宾博彩及赌博的监管及发牌机关——菲律宾娱乐博彩公司(PAGCOR)发出的预赌牌,以于综合度假区Nayon Landing 内设立及营运娱乐场。观点地产新媒体查阅公告,综合度假区落成及PAGCOR批示综合度假区实际项目总成本符合以项目施工计划为准的经审批项目成本后,PAGCOR将向Landing Philippines 发出正式娱乐场博彩牌照。预赌牌及正式牌照的有效期合共为十五年(由发出预赌牌当日起计)或直至2018-09-21。正式牌照可按与预赌牌相同的条款及条件重续。除非另行获得PAGCOR同意,Landing Philippines不得营运视频串流或互联网博彩。根据预赌牌协议,Landing Philippines(其中包括)同意就发展及营运综合度假区作出至少10亿美元的投资承诺。投资承诺实际上是一项投资协议,容许Landing Philippines 以外商全资拥有形式经营娱乐场。公告显示,综合度假区将建于面积约9.57万平方米的土地上,计划建筑面积约61万平方米,总楼面面积约32.9万平方米。综合度假区设有(其中包括)菲律宾文化主题公园、室内水上乐园、室内电影主题公园、会议中心、豪华酒店、零售及餐饮区以及其他商业及娱乐设施。蓝鼎国际计划于八月七日在综合度假区的地盘举行隆重动土仪式,并计划于2022年初开放综合度假区。蓝鼎国际称,综合度假区的投资总额目前估计约为15亿美元,所需资金将由该集团内部资源及╱或债务融资提供,不会以任何股本集资方式(不论公开发售、股份配售、供股或任何其他股本集资形式)为此新项目筹集资金。除此之外,公告还显示,蓝鼎国际股份自7月25日上午10时22分起于联交所短暂停止买卖,以待刊发公告。于刊发公告后,该公司已向联交所申请股份自7月26日上午9时正起恢复买卖。
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  • 宏利置业强势入驻东津 不久后将有大批住宅面市

    7月23日,湖北省宏利置业有限公司在东津新区连续拿下32、33、34号地块。7月23日,湖北省宏利置业有限公司在东津新区连续拿下32、33、34号地块,在襄阳房地产市场引起了多方关注。这3宗土地位于东津新区六两河办事处田寨村,宏利置业花费10亿竞得这三个地块,面积共520亩,34万㎡,土地用途均为70年住宅用地,这也意味着东津新区即将会迎来一大批住宅房源。湖北省宏利置业有限公司如此大手笔,想必大家对它很是好奇。湖北省宏利置业有限公司作为湖北省宏泰国有资本投资运营集团有限公司下设的全资子公司,于2016年2月注册成立,注册资金5亿元,资产规模逾20亿元。目前建立了包括董事会、监事会、经理层在内的法人治理结构,公司内部设置六个职能部门:战略发展部、工程管理部、财务管理部、成本合约部、综合管理部、建筑工业化管理部六个职能部门,两个城市事业部:襄阳城市事业部、宜昌城市事业部。目前下设湖北省宏泰远大建筑工业有限公司、湖北省宏泰融创产业投资有限公司、湖北省宏利物业管理有限公司等12家子公司,经营范围涵盖房地产投资、开发及销售、工业地产、工程监理、酒店经营与管理、物业管理和工业地产等。秉承国资企业使命,先后承接湖北省金控大厦、湖北省碳汇大厦、中南大酒店改造等项目,充分彰显国有企业的责任与担当;通过深化项目拓展,已启动宜昌宏泰融创·融公馆项目、监利宏泰广场项目、宏泰大厦项目以及宏泰远大建筑工业化项目,迎来公司规模的跨越式发展;紧盯优质资源,与中南建筑设计院股份有限公司、远大住宅工业集团股份有限公司、融创中国控股有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司等多家国内外知名企业展开全面合作,呈现出“携手并进、互利共赢”的良好态势。之前有消息称华侨城、融创、越秀地产将挺进东津,品牌房竞相进驻东津也更加凸显了东津的吸引力!如今东津新区仅东津世纪城一盘在售,毛坯售罄,精装房价格在8600元/㎡-8900元/㎡左右,这些品牌地产的到来又将会给东津房价带来怎样的变化呢?我们拭目以待。 
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  • 贝壳找房与网易房产达成战略合作助行业服务升级

    7月24日电 近日,贝壳找房正式宣布与网易房产达成战略合作,双方将在房产服务领域大数据、优质内容等方面展开深度合作,贝壳找房将利用自身大平台数据优势,借助网易用户、内容等优质资源,进一步赋能合作伙伴,打通消费场景,为消费者提供一站式房产服务。贝壳找房平台增长部总经理南山表示:“贝壳找房很高兴与中国领先的互联网公司网易合作,多年来网易持续为用户提供优质内容和产品,拥有品质用户优势。贝壳找房希望通过此次合作为品牌商、消费者提供更优质的信息和服务,创造更美好的居住服务体验”。网易房产(全国)总经理孙鹏路也表示,贝壳找房定位于技术驱动的品质居住服务平台,与网易产品注重品质的理念非常契合。网易房产非常看好贝壳的平台模式及定位,开放性的资源共享与协作效应将更有利于行业的健康良性发展,网易房产与贝壳达成战略合作,能够跨界携手为行业、合作伙伴、用户创建更美好的体验。据了解,此次合作贝壳找房将与网易房产在大数据、以及优质原生内容等方面进行深度合作。网易的优质流量、优质内容生产能力、高质量受众群体以及多渠道投放等优势将输入进贝壳平台。同时,贝壳平台也能够为网易的品质用户提供二手、租赁、新房、旅居、海外、家装等全价值链的品质居住服务。双方资源互通,实现精准连接,着重对平台合作品牌商进行营销赋能,帮助其更高效、更精准的触达用户,进而提升服务能力及效率。目前,双方合作已经覆盖到全国23个城市。未来,在贝壳平台开拓新城市的进程中,网易房产也将给予充分的资源支持,通过开设地方站、用户支持、优质内容等帮助新拓城市的合作品牌商率先精准掌握当地市场行情,提升服务质量。最新数据显示,网易房产服务覆盖城市达124个,未来,网易房产还将协助贝壳共同进驻全国300个城市,让品质居住服务更好的融入当地生活。贝壳找房在数据挖掘、品质控制、产品技术等方面有巨大优势,其核心的“楼盘字典”、“ACN合作网络”、“VR看房”等创新协作及技术手段,正不断提升房产消费服务体验,打造品质服务新生态。作为中国第一态度门户,网易通过提供以内容、社区、电子商务为核心的互联网服务,有效触达高质量用户超9.6亿。近年来,网易推动和践行品质生活理念,受到消费者广泛认可。贝壳找房与网易房产此次联手,将进一步构建房产服务行业从内容到交易的生态闭环,赋能品牌商,升级用户体验,从而推动房产服务业整体进步升级。此外,将双方的优势叠加,有利于释放跨界潜能,共同为行业、合作伙伴、用户创造美好体验。贝壳找房还将努力打造多元消费场景,升级用户体验,让贝壳所覆盖城市的消费者都能享受到一站式房产服务。
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  • 碧桂园以高质量增长 提升中国民企全球竞争力

    近日,《财富》世界500强榜单正式放榜,碧桂园集团排名大幅攀升114位,排名353 位。碧桂园集团2017 年总营业收入约为2269 亿元,较上年跃升48%。而此前公布的《福布斯》全球上市公司2000 强榜单中,碧桂园排名143位,较去年跃升130 位。满足改善型刚需,实现跨越式增长从广东省佛山顺德的一个楼盘,到遍布全球的超1900 个楼盘;从最初的深耕城市郊区大盘,到专注三四线城市中心的高档住宅,再到今天以科技小镇为代表的产城融合…… 1992 年成立至今,碧桂园已经在全国700 多个城镇进行开发建设。“在这里,碧桂园为我们提供了一个和谐有机的生活环境,便捷安全的生活服务,从不同层次上满足我们对生活品味的高标准需求。”业主梁女士说,自己选择碧桂园正是因为被碧桂园优越的住房品质、优美的小区环境以及合理的价格定位深深地吸引。多年来,碧桂园坚持以工匠精神建造高性价比住房,提供生活、教育、医疗、旅游、创业等方面的社区配套。近十年,碧桂园的销售额呈现跨越式增长,从2008 年的175 亿元增长至2017 年的5508 亿元,跃居行业第一。今年上半年,碧桂园合同销售金额达4125 亿元,实现持续稳健增长。“碧桂园作为中国新型城镇化的身体力行者,为老百姓建造又好又便宜的房子,是碧桂园履行社会责任、扩大市场规模、提升股东回报的正道。”碧桂园集团创始人、董事局主席杨国强说。创新建造体系,标准化管控确保质量碧桂园发展得益于不断优化的品质管理、定位精准的产品线、精细严格的标准化、积极进取的科技创新等。碧桂园集团新闻发言人朱剑敏表示,碧桂园一直强调“质量和物管是我们的生命线”,要求18 万员工用工匠精神完善经营的每一个细节。碧桂园有非常严格的工程质量管理措施,对合作施工单位有严格的准入和监督管理,并委托甲级资质监理公司进行监管,确保工程施工质量和安全。据统计,与碧桂园合作量前30名的外部总承包单位中,中天建设集团有限公司、中建五局、中建二局、山河建设、江苏南通二建等19家都拥有建筑工程施工总承包特级资质,其余11家全部拥有一级资质。2018 年碧桂园在建项目超过九成外聘了监理单位,外聘的监理单位甲级资质占95%以上。碧桂园坚持在工程质量管理中引入“十条红线”制度,对产品质量进行标准化管控,每月派出巡检组和飞检小组对风险标段进行突击检查。碧桂园先后多次获得“中国土木工程詹天佑奖”“中国建设工程鲁班奖”“全国建筑业绿色施工示范工程”“全国AAA级安全文明标准化工地”等荣誉称号,近日又有多个工程成功入选第八届“广厦奖”候选项目。此外,碧桂园还以技术和理念创新,实现了建造工艺和质量的突破。碧桂园自主研发的SSGF 高质量建造体系,整合了20余项科技成果。这一体系的关键在于建筑模具一体化设计,从根源上解决房子开裂、渗漏等常见质量问题。由于劳动力成本比传统工艺少1/3,建造速度比传统工艺快约1 倍,用户得以更经济的价格购买到高品质房子,更快入住也成为可能。截至今年6 月底,碧桂园已在57 个区域300 个项目采用SSGF 高质量建造体系,并将逐渐在全国推广使用。长租公寓满足多元居住需求,“产城融合”助力实体经济发展顺应房地产存量时代以及“房住不炒”“创新驱动发展”等变化,在住宅板块之外,碧桂园还完成了产城融合、长租公寓等板块的部署,同时搭配金融、物业、商娱、医疗、教育等多维服务资源,满足消费者的多元居住需求和实体经济转型升级的需求。经过近两年的摸索,碧桂园产城融合战略渐入佳境,目前已落地10 余个科技小镇项目,汇聚1700 家企业,其中包括思科、美的等在内的世界500 强企业52 家。据悉,备受关注的碧桂园潼湖科技小镇将于9 月正式开放,第一批科技创新企业即将入驻园区。就在不久前的2018 百度AI 开发者大会上,潼湖科技小镇成为全球第一款量产无人驾驶汽车“Apollo”落地运营的场所,也是全球第一个真正运营无人车的小镇及园区。碧桂园2017 年宣布进军住房租赁市场,计划3 年发展100 万套长租公寓,多年形成的丰富供应链、产业链及生态链资源顺势嫁接,打造出“BIG+寓乐圈”,与包括美的、摩登天空、EVCARD 环球共享汽车、凤凰优选、博实乐、碧有信、凤鸣空间等进行跨界合作,创造居住之外的多元应用场景,让更多消费者体验租住生活方式。
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  • 泰禾:人才有进有出 最欢迎具有工匠精神者加盟

    泰禾院子实景图针对23日泰禾裁员的传闻,记者从接近泰禾的人士处了解到,为了匹配泰禾对建筑产品品质的严苛要求,泰禾正在启动对涉及建筑产品品质相关人才的升级,对于具有工匠精神的高端专业人才,泰禾表示“求贤若渴,虚位以待”。上述知情人士表示,针对目前社会上普遍存在的房屋建筑质量问题,泰禾内部一直强调要用最严苛的标准做最好的建筑和产品,泰禾奉行“建筑就是艺术品”,打造高质量、有内涵、有文化的百年传世建筑,是泰禾人的目标。为了匹配好的产品,在人才选用上,泰禾也越来越严格。为了打造最好的建筑产品,泰禾需要最专业的人才,以建筑设计相关人才为例,泰禾倾向于建筑行业里最优秀院校的毕业者,据透露,泰禾将推出“百人计划”,即在三季度内分批次引进数百位有建筑老八校学历背景、并拥有国内外顶尖设计院丰富工作经验的设计专才充实设计管理队伍。“很多设计的出炉,都需要设计者拥有一定的天赋,优秀的房子一定要由优秀的人来打造”,上述知情人士援引泰禾相关人士说法称。在“千城一面”的快餐时代里,泰禾特立独行的产品和工匠态度,得到市场青睐,所到之处无不热销。而从经济趋势来看,中国已经从短缺经济转向过剩经济,温饱问题解决之后,人们对产品的品质和功能的需求逐渐升级,房地产行业尤为明显。因此,泰禾更坚持打造精品,引领新中式精装院落的风潮。将中国传统文化与地产进行深度结合,已成为泰禾的标签,让国人在中式的居住形态里获得了更多共鸣。可以说,泰禾产品不仅满足了基本居住功能,更成为国人的精神家园和感情归属。
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  • 融创发盈喜 料上半年溢利同比增幅超200%

    7月23日早间,融创中国控股有限公司发布公告称,预期2018上半年公司拥有人应占溢利较去年同期中期报告所示的拥有人应占溢利大幅增长,增长超过200%。公告中披露,上半年度溢利增长的主要原因为期间销售物业交付的面积较去年同期大幅增加,和考虑了香港财务报告准则第15号的影响,使得期间收入较去年同期中期报告所示的收入大幅增长超过200%?。此外,期间毛利率较去年同期及去年全年也取得进一步的提升。据观点地产新媒体过往报道,截至2018年上半年,融创合计实现合约销售金额达1941.9亿元,同比增长74%。其中,合同销售金额为1915.3亿元,预订销售金额为26.6亿元。与该金额对应的合约销售面积为1211.9万平米,合约销售均价为16020元/平米。若按销售目标4500亿计算,前六月融创完成该目标的43.15%。
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  • 从175亿到5508亿 解析碧桂园十年跃升之路

    今日,全球最权威的公司排行之一——《财富》世界500强榜单正式发布。2017年新晋房企销冠碧桂园集团连续第二年上榜。“碧桂园作为中国新兴城镇化的身体力行者,为老百姓建造又好又便宜的房子,是碧桂园履行社会责任、扩大市场规模、提升股东回报的康庄大道。”碧桂园集团创始人、董事局主席杨国强多年来一直挂在嘴边的这句话,引领着碧桂园沿着“民生地产”的发展轨迹前行。在房地产调控空前密集的2017-2018年,碧桂园作为一家民营房企,冲破僵局成为行业常胜“黑马”。而目前,碧桂园品牌价值早已超出地产领域。跨越式增长:从175亿到5508亿据悉,《财富》世界500强榜单按营业收入对全球企业进行排名。碧桂园集团2017年上市范围内总收入为2269亿元人民币,约为336亿美元,较上年跃升46%。从佛山顺德的一个楼盘,到遍布全球的超1900个楼盘;从最初的深耕城市郊区大盘,到专注三四线城市中心的高档住宅,再到今天以科技小镇为代表的产城融合……1992年成立至今,碧桂园已经在全国700多个城镇进行开发建设。在中国新型城镇化的时代大潮中,碧桂园坚持以工匠精神建造高性价比的好房子,同时在生活、教育、医疗、旅游、创业等方面提供完善的社区配套,将领先的生活方式推广到二三四五线城市,提升了人们的居住品质和区域的综合形象,成为了所在城市亮丽的风景线。下载APP阅读本文更深度报道佛山高明碧桂园从销售规模来看,近十年碧桂园的销售额和全国排名总体呈现跨越式增长的发展趋势,销售额从2008年的175亿元人民币增长至2017年的5508亿元人民币,跃居行业第一。今年上半年,碧桂园合同销售金额更是高达4125亿元人民币,大幅领跑行业。然而,碧桂园却是十强房企中均价最低的。年报数据显示,截至2017年末,在一二线销售已占半壁江山的情况下,碧桂园合同销售均价约为9080元/平方米,继续保持十强房企最低水平。标准化管控:严守质量生命线在楼市调控日益收紧、市场竞争日趋激烈的大环境下,碧桂园仍能连续实现跳跃式增长,得益于不断优化的品质管理、定位精准的产品线、精细严格的标准化、积极进取的科技创新等竞争优势。在碧桂园,杨国强一直强调“质量和物管是我们的生命线”,要求18万员工用工匠精神推敲公司经营的每一个细节。碧桂园还在工程质量管理中引入“十条红线”制度,对产品质量进行标准化管控,每月派出巡检组和飞检小组对风险标段进行突击检查。但凡触犯,项目总就地免职。碧桂园SSGF项目由于对建筑质量及项目运营的严格把控,碧桂园先后多次获得中国土木工程詹天佑奖、中国建设工程鲁班奖、“全国建筑业绿色施工示范工程”、“全国AAA级安全文明标准化工地”等荣誉称号,近日也有多个项目成功入选第八届“广厦奖”候选项目。此外,碧桂园还以技术和理念创新,实现了建造工艺和质量的突破。据了解,碧桂园自主研发的SSGF高质量建造体系,整合了20余项新建造科技。这一体系的关键在于建筑模具一体化深化设计和全穿插施工,实现精细化管理,从根源上解决房子开裂、渗漏等常见质量问题。由于劳动力成本比传统工艺少1/3,建造速度比传统工艺加快约1倍,用户以更经济的价格购买到高品质产品成为可能。此外,在减少质量隐患的同时,SSGF通过提高建造效率,可以满足用户更快入住新房的需求。最新数据显示,截至今年6月底,碧桂园已在57个区域300个项目采用SSGF高质量建造体系,并将逐渐在全国推广使用。产城融合、长租公寓渐入佳境顺应房地产存量时代的发展以及国家“房住不炒”、“创新驱动发展”大政方针的需要,在住宅板块之外,碧桂园还完成了产城融合、长租公寓等板块的部署,同时搭配金融、物业、商娱、医疗、教育等多维服务资源满足消费者的多元居住需求和实体经济转型升级的需求。经过近两年的摸索,碧桂园产城融合战略渐入佳境,目前已落地10余个科技小镇项目,汇聚产业资源1700家企业,其中包括思科、美的等在内的世界500强52家。碧桂园潼湖科技小镇产业发展中心据悉,备受关注的碧桂园潼湖科技小镇将于今年9月正式开放,第一批科技创新企业即将入驻园区。就在数日前的2018百度AI开发者大会上,潼湖科技小镇成为全球第一款量产无人驾驶汽车“Apollo”落地运营的场所,也是全球第一个真正运营无人车的小镇及园区,备受社会关注。为响应租购并举国策,碧桂园2017年宣布进军住房租赁市场,计划3年发展100万套长租公寓,打造“长租城市”,多年形成的丰富供应链、产业链及生态链资源顺势嫁接,打造出“BIG+寓乐圈”。沿着“民生地产”的发展轨迹,碧桂园品牌价值已超出地产领域。连续第二年登上全球公司的权威排行榜——《财富》世界500强,正是体现了市场对公司价值和竞争实力的认可。
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  • 房企争相更名,是产业升级还是渐行渐远?

    改名是表象,多元发展才是重点。文/研究员 房玲、易天宇2018-09-21中骏置业正式更名为中骏集团,据不完全统计,2018年以来已经有多达10家房企更名,纷纷去除“地产”、“置业”等字眼,取而代之则加上了“集团”的尾缀。除此之外,2018年6月万科董事会主席郁亮也表示:万科未来不应该是地产公司,要把地产两字去掉。在这场房企扎推更名“去地产化”的浪潮中,究竟是房企们的产业升级?还是与地产业务的渐行渐远呢?01少数企业剥离传统地产业务寻求转型随着行业集中度的不断增加,千亿房企如雨后春笋不断涌现,预计2018年全年千亿房企数量将达到30家以上。在此背景下,中小型房企由于自身规模不占优势,将地产业务进行出售,并投入到新的主营业务中,不失为一种更好的对策,这类企业如中天金融、中航善达、京粮控股等等。中天城投2017年4月便宣布更名为中天金融,并开始了其转型规划。2017年8月中天金融宣布资产重组,直到2018年3月最终确定以246亿元向金世旗控股出售中天城投100%股权。在剥离地产业务的同时,中天金融在大金融产业方面则是加快布局,2017年11月宣布拟以不超过310亿元购买华夏人寿21%到25%的股权,从而成为华夏人寿的第一大股东。除中天金融外,京粮控股则是出售了海南(楼盘)珠江物业98%股权;中航善达则是向保利地产(600048,股吧)转让了房地产开发业务,通过置出的方式纷纷剥离地产业务。除中小型房企外,万达也剥离了房地产业务,更名为万达商管。2017年7月万达将旗下13个文化旅游项目、73家酒店分别以438亿元、190亿元的价格出售给融创和富力,完成了“世纪交易”。2018年1月万达商管表示未来不再从事房地产开发,并于1至2年内消化地产业务,成为纯粹的商业管理运营企业,从而实现尽快上市。02 品牌房企升级定位城市运营开发商对于多数大型品牌房企而言,更名的意义则主要在于企业定位的升级,进一步促进多元化业务的发展,提升综合实力。这些企业在保留地产业务的同时,借助既有品牌和资源优势,主动拓展新兴业务,既可以与传统业务协同发展,也能创造新的利润增长点,获得更为稳定的现金流,从而实现从单纯的地产开发商向城市运营开发商的转变。目前在政策春风之下,长租公寓成为众多新型业务中最受房企青睐的选择之一。目前更名的房企中就有合景泰富、中骏、龙湖、朗诗等公布了自己的长租品牌及未来发展规划,其中中骏短期计划建立5万间长租公寓,预计实现运营收入20亿元;而龙湖则计划2020年达到长租公寓租金30亿元,届时租金占总运营收入的约30%。房企之所以青睐长租公寓,一方面是政策环境的推动,另一方面房企本就有着先天的优势,能够更快实现租赁业务的快速拓展。除除长租公寓之外,还有一些房企依据自身优势布局其他创新业务,如中骏的大健康业务;美的集团的智能家居及配装业务;朗诗围绕绿色生活打造的养老、设计等业务。多元业务的加入,为房企提供了利润增长的同时,也让其销售结构更为稳定,让房企多一项制胜的筹码。长远来看,随着创新业务占比的不断抬升,或将在不远的未来代替地产成为房企的主营业务,甚至实现分拆上市。总体来看,在行业集中度不断攀升的情况下,中小企业生存空间越来越窄,选择剥离地产业务寻求新的主营业务发展新方向未尝不是一个选择。对于多数规模房企而言,去除地产标签,更多是一种企业定位的升级,是企业面对新的行业环境下多元化发展的必然。预计还会有越来越多的房企将往综合业务方向发展,未来考验房企的将不仅仅是地产开发销售能力,运营能力也将是衡量房企发展的一项重要指标。评司论企|房企争相更名,是产业升级还是渐行渐远?总体来看,在行业集中度不断攀升的情况下,中小企业生存空间越来越窄,选择剥离地产业务寻求新的主营业务发展新方向未尝不是一个选择。对于多数规模房企而言,去除地产标签,更多是一种企业定位的升级,是企业面对新的行业环境下多元化发展的必然。预计还会有越来越多的房企将往综合业务方向发展,未来考验房企的将不仅仅是地产开发销售能力,运营能力也将是衡量房企发展的一项重要指标。
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  • 房企融资收紧 公司债与票据要求专款专用

    7月17日,有消息称,监管层通过窗口指导,已进一步收紧房地产企业融资,禁止公司债与票据互还;今年上半年,北京(楼盘)二手房市场先扬后抑,累计成交7.58万套,成交均价56993元/平方米,分别同比下降12%和9%;中国恒大集团7月17日晚间公告,公司于当日再以7894.7万港元价格回购公司380万股。想浏览请往下看:1 北京楼市博弈进入关键时刻 上半年量价齐跌来自中国指数研究院的数据显示,今年上半年,北京商品住宅(不含保障房)累计成交面积157万平方米,较去年同期下降35%;成交均价为39060元/平方米,较去年同期下降4%,同比增速由升转跌;600万元/套成为北京中低端市场新的分水岭,而高价位分界线则从去年上半年的1500万元/套下降至今年同期的1200万元/套。在二手房市场方面,今年上半年,北京二手房市场先扬后抑,累计成交7.58万套,成交均价56993元/平方米,分别同比下降12%和9%。2 商务部:2018年上半年中国房地产业对外投资无新增项目7月17日,商务部对外发布数据称,2018年上半年,中国房地产行业对外投资没有新增项目。数据显示,2018年上半年,我国境内投资者共对全球151个国家和地区的3617家境外企业进行了非金融类直接投资,累计实现投资571.8亿美元,同比增长18.7%;对外承包工程完成营业额727.6亿美元,同比增长8.1%;新签合同额1067.4亿美元,同比下降13.8%。对外劳务合作派出各类劳务人员21.8万人,6月末在外各类劳务人员99.6万人,较去年同期增加7.8万人。值得注意的是,2018年上半年,房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。商务部合作司负责人指出,上半年,对外投资合作保持平稳健康发展,投资行业结构持续优化。3 恒大7月17日耗资7895万港元回购380万股中国恒大集团7月17日晚间公告,公司于当日再以7894.7万港元的价格回购公司380万股。据了解,恒大自2018-09-21至7月13日期间已经对公司股份实施购回1.35亿股股份,近期8个交易日回购合计耗资达28.57亿港元。4 泰禾集团原副总裁沈力男加入龙光地产泰禾集团(000732,股吧)原副总裁沈力男日前已加盟龙光地产(03380.HK),担任总裁室副总裁。此前,财联社曾独家报道,沈力男因个人原因从泰禾集团离职。沈力男于2009年加入泰禾集团,2016年开始担任集团副总裁。5 央行:上海(楼盘)上半年房地产开发贷款增加552亿元 个贷增速回落7月17日,央行上海总部发布2018年上半年上海市货币信贷运行情况。报告称,上半年上海市货币信贷运行平稳,保障性住房开发贷款增长,个人住房贷款增速回落。报告显示,上海上半年保障性住房开发贷款增长。其中上半年全市本外币房地产开发贷款增加552.81亿元,同比多增104.84亿元。此外,上海上半年个人贷款增速下滑,个人住房贷款增量回落。截至6月末,上海全市本外币个人贷款余额同比增长14%,同比下降14.5个百分点,增速为近两年最低。上半年全市新增本外币个人贷款925.05亿元,同比少增922.53亿元。6 中弘股份延迟回复深交所询问 最晚7月23日回复7月17日,中弘控股股份有限公司发布公告称,对于深圳(楼盘)证券交易所管理部,要求公司就已披露的《关于出售资产暨募投项目转让的公告》中涉及的相关事项及交易方等做出回复,中弘股份(000979,股吧)决定,延迟最晚于2018-09-21进行回复。公告披露,回复延迟是鉴于关注函涉及内容较多,过程复杂,相关各方材料尚未准备齐全,且需要协调保荐机构、年审会计师、律师等中介机构发表意见,中介机构的内核流程不能在短时间完成。7 江门(楼盘)商品房现售新规征求意见 将自10月1日起执行7月17日,江门市住房和城乡建设局发布了《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》(以下简称“办法”)。办法提出现售商品房要求,对未办理过商品房预售许可的商品房项目,在未取得《受理商品房现售备案通知书》前,房地产开发企业不得进行销售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;对取得《受理商品房现售备案通知书》的商品房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价销售。已办理过商品房预售许可的未售出商品房,在申办商品房现售备案期间,房地产开发企业不得拒绝销售。8 杭州新规:企业自持商品房对外出租单次租期不得超过2018-09-21,杭州(楼盘)出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(以下简称“通知”),通知称,申领预售证时,一次性申领预售证的项目和分批申领预售证且累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的项目,要求自持商品房屋建设进度均须达到50%,单独成栋的按层计算,其他按套计算。自持商品房屋的企业,应于项目首次申请预售许可或销售备案前,凭相关资料向杭州市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成租赁平台开户。另外,本次通知规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年。开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权,明确租赁价格一经确定,原则上1年内不得上调。9 房企融资收紧 公司债与票据要求专款专用禁止互还7月17日,有消息称,监管层通过窗口指导,已进一步收紧房地产企业融资,禁止公司债与票据互还。消息显示,此前公司债与票据之间可以互还,但为防止房企融资“浑水摸鱼”,交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务:公司债只能还公司债,票据只能还票据。此外,根据政策放款的上限,只有旧债到期,或者长租公寓领域,房企才有发行新债的可能。10 中城建曝出第15次债券违约 公司表示正在资产重组7月16日,中国城市建设控股集团有限公司(以下简称“中城建”)发行的15中城建MTN001未能按期足额支付利息,构成实质性违约。实际上,中城建是债券违约的老面孔,这已经是该公司的第15次违约。对于违约的原因,中城建表示,因控股股权纠纷,公司融资渠道受到限制,导致资金链十分紧张。另外公司目前正面临多起债务诉讼,部分银行账户及资产已被查封或保全。中城建对外表示,中城建正在资产重组,目前进展顺利。
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  • 恒大7月17日耗资7895万港元回购380万股

    中国恒大集团7月17日晚间公告,公司于当日再以7894.7万港元的价格回购公司380万股。据了解,恒大自2018-09-21至7月13日期间已经对公司股份实施购回1.35亿股股份,近期8个交易日回购合计耗资达28.57亿港元。观点地产新媒体获悉,7月12日,恒大以2.17亿港元回购1003.2万股股份;7月11日,恒大以2.72亿港元回购1283.9万股股份。另中国恒大还于7月9日、6日、5日、4日、3日共5个交易日,连续增持22.89亿港元,占已发行股份的0.836%。
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  • 佳兆业前六月合约销售253亿元 均价上升10.6%

    7月16日晚间,佳兆业集团控股有限公司公告披露,于6月份,公司录得合约销售约93.95亿元,同比增加约14.6%;合约建筑面积约为42.23万平方米,同比减少约8.0%;平均售价约为2.22万元/平方米,同比增加约24.6%。其中,合营企业及联营公司的合约销售及合约建筑面积分别约为5800万元及4952平方米,当中分别约为3000万元及2526平方米归属于佳兆业。今年1-6月,佳兆业累计合约销售约为253.19亿元,总合约建筑面积约为141.61万平方米,分别较2017年同期增加约12.7%及1.9%。前6月的平均售价约为1.79万元/平方米,较2017年同期增长约10.6%。其中,合营企业及联营公司的总合约销售及总合约建筑面积分别约为1.4亿元及1.17万平方米,当中分别约为7100万元及5986平方米归属于佳兆业。另据观点地产新媒体获悉,佳兆业1-6月按地区分布的合约销售依次为:深圳37%、珠三角(深圳除外)18%、长三角17%、华西11%、华中9%、环渤海8%。此外,6月单月,佳兆业还于多个城市新增土地储备。6月7日,完成对四川成都彭州项目的股权收购。该项目总占地面积约10.5万平方米,计容建筑面积约27.8万平方米。6月20日,成功竞得苏州市张家港住宅地块。该地块占地面积约3.17万平方米,计容建筑面积约3.80万平方米。这也是佳兆业进入苏州张家港的首个项目。6月26及27日,成功竞得广东省阳江市东区海滨新城创意湖片区17、18号两幅紧邻地块。两宗土地占地面积分别为约3.91万平方米和3.94万平方米,计容建筑面积分别约为6.06万平方米及9.85万平方米。6月27日,成功竞得上海市嘉定区徐行镇13-04地块。该地块规划用途为动迁安置房,占地面积约4.45万平方米,计容建筑面积约8万平方米。6月29日,通过收并购方式签约湖南衡阳项目。该项目占地面积约5.01万平方米,计容建筑面积约16.07万平方米。
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  • 中弘股份上半年预亏14亿元 同比下降4876.59%

    7月13日,中弘股份发布半年度业绩预告称,报告期内,预计归属于上市公司股东的净利润亏损14亿元,比上年同期下降4876.59%,基本每股收益亏损约0.17元。关于上半年业绩变动的原因,中弘股份表示,因报告期内公司开发的房地产项目大多处于停工状态,融资发生的资金成本费用化,导致财务费用较上年同期增加10亿元。此外,公司核算的对亚洲旅游的长期股权投资因亚洲旅游出现资金问题,至今2017年年报尚未对外披露,经亚洲旅游申请股票已暂停交易,所以以其2018-09-21收盘价为依据,拟计提减值损失约1亿元。受国家房地产调控政策的影响,公司商业项目销售停滞,住宅项目销售也大幅下滑,导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。据悉,昨日(12日)晚间,深交所就海南如意岛项目股权转让事宜,发函9问中弘股份。
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  • 保利地产半年净利同比增近15%至65亿元

    7月15日,保利房地产(集团)股份有限公司发布2018年半年度业绩快报公告。于报告期内,该公司营业总收入达598.66亿元,同比实现9.9%增长。期内,保利地产营业利润录得124.36亿元,同比增长23.86%;归属于上市公司股东净利润64.92亿元,相比上年的56.51亿元,增长14.9%。保利地产表示,今年上半年公司利润方面实现增长,主要因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加所致。于本报告期末,保利地产总资产8081.37亿元,相比报告期初增长16.04%;归属于上市公司股东的所有者权益1098.19亿元,相比报告期初增长2.65%。期末,保利地产归属于上市公司股东的每股净资产9.26元。另据观点地产新媒体获悉,2018年1-6月,保利地产实现签约面积1453.92万平方米,同比增长37.93%;实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%。近期,保利地产还以挂牌、合作、拍卖等方式,新增18个项目,支付价款至少约136.80亿元。
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  • 房企普遍面临压力 兼并重组将是大势所趋

    进入三季度,楼市即将迎来旺季,不过,房企面临的压力也不小。尽管从业绩上看,上半年房企交了一份不错的成绩单。碧桂园销售金额突破4000亿元,恒大、万科突破3000亿元,保利突破2000亿元,相比去年进一步大幅提升,与此同时,销售面积也有所突破,业绩表现充分说明规模房企的实力正在进一步增强。但是房企之间的竞争日益激烈,强者恒强,而弱者生存日趋艰难。具体来看,眼下乃至未来相当一段时期,房企面临着以下三方面较大的压力。首先,房企普遍面临业绩压力。以北京为例,根据中国指数研究院发布的《2018年上半年房企北京销售排行榜》,受政策严控、房贷利率持续上调等影响,市场规模明显缩减,销售金额TOP10房企销售总额、销售总规模、入榜门槛值均明显下降,即使是TOP10,成交总额也下跌两成。数据显示,2018年上半年北京销售金额TOP10房地产企业合计实现销售额达598亿元,较去年同期下降22%。在政策严控下,北京市场成交规模明显缩减。受此影响,2018年上半年北京房企门槛下降。2018年上半年北京销售面积TOP10房地产企业合计实现销售面积达160万平方米,较去年同期下降16%。2018年上半年北京销售面积TOP10排行榜门槛值为7万平方米,较去年同期下降36%。这说明房企去化与回款速度都普遍下降。大环境如此,房企排名也会受到影响,而排名则与房企融资能力挂钩,关乎企业可持续发展。其次,三四线市场饱和压力。时至年中,一线城市房地产市场还谈不上乐观,而三四线城市情况也不是很好。业界比较关注的棚改政策收紧迹象,对房地产绝对意味着利空,地产股也因此大跌。三四线城市是棚改大户,银行棚改审批上收,很多项目势必受到影响。虽然现在还不好说棚改政策会否有大的调整,但微调可能是大势所趋。伴随着三四线城市去房地产库存的压力逐渐释放,需求基本得到满足,新增需求有限,三四线城市房地产市场维稳压力也将随之显现。在一二线城市严格限购情况下,不少房企转战三四线城市。就这些房企而言,继续发力三四线城市,有一定风险。实际上,在一些三四线城市,已经出现供应已经大过需求的迹象,面临发展瓶颈。第三,融资与还债压力。前段时间,央行报告特别提示,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。并强调要继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。房企负债率较高问题由来已久,而且这里并非专门指向中小房企,想必主要是针对大房企。有些大型房企通过上市公司和各种融资渠道大举借债,隐形债务如山,扩张也比较激进,这样的房企一旦投资失误,再融资与还债压力山大,非常危险。中小房企融资与还债压力同样不容忽视,在信贷持续收紧的背景下,房企事实上普遍面临巨大的资金压力。最近,有关部门从防范风险角度,挡住了一些大型房企海外发债的渠道,这也将令相关企业资金链进一步吃紧,融资压力空前。接下来,房地产面临的问题将是产能过剩与兼并重组的问题。如前所述,部分三四线城市已经出现供大于求,而一二线城市虽然有需求,但由于房价过高,导致真正的刚需难以得到满足,这部分需求将来可能只有通过保障性住房来解决。在“房住不炒”的原则下,过高的房价和限购将使得一二线城市难以再现昔日量价飙升的辉煌,加上拿地难,僧多粥少,房企竞争将更加白热化,互相“残杀”难免。加上三四线城市房地产需求已经逐渐趋于饱和,未来部分企业倒闭也将在所难免。可以说,未来无论是一二线城市还是三四线城市,对于房企来说,都将是一片红海。要解决房地产市场产能过剩与防范房企倒闭引发金融风险的问题,基本只有转型发展与兼并重组这两条路,从这个角度来看,未来房地产企业之间的并购将会更加频繁,与此同时转型多元化发展也将是一种主要趋势。
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  • 中弘股份拟售如意岛项目予佳兆业 代价14亿元

    7月11日,中弘控股股份有限公司公告称,其拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权。公告披露,为盘活存量资产,减少负债,降低财务费用,增加流动资金,中弘股份拟出售全资子公司如意岛公司100%的股权,该事项已获中弘股份第七届董事会2018年第三次临时会议审核通过。为此,中弘股份与海南罗胜特投资有限公司已于2018-09-21签署了附加生效条件的《股权转让协议》,中弘股份拟以14亿元的价格转让如意岛公司100%股权,该协议尚需公司股东大会审核通过后方可实施。据了解,海南如意岛公司是中弘股份为开发如意岛项目而设立的项目公司,于2012年通过招拍挂取得如意岛项目,已经取得了22个海域使用权证,海域证对应的使用面积为408.12万平方米。项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目,位于海口市海甸岛,分三期填海,一期248万平米填海已完成。此外,罗胜特投资有5个股东,其中深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业(深圳)有限公司合计持有40%股权,该两股东由佳兆业集团控股有限公司间接控制。对于此次转让标的资产,中弘股份表示,由于资金紧张,公司在建地产项目基本上都处于停工状态,公司经营困难。此次资产出售有利于公司盘活存量资产,减少公司负债81.92亿元,降低财务费用,增加公司流动资金。另悉,此次股权转让完成后,将会为中弘股份带来增量资金7300万元,带来投资收益10.31亿元。而截至该公告日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为41.13亿元,全部为各类借款。
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  • 华润置地半年销售948.68亿元 单月获土储213万平

    华润置地有限公司7月11日晚间公告,6月单月,公司及附属公司实现总合同销售金额约282.8亿元,总合同销售建筑面积约181.69万平方米。其中,操盘项目合同销售金额及合同销售建筑面积分别约253.5亿元及175.82万平方米,同比增长151.3%及145.9%。按此计算,2018年前6月,华润置地累计总签约金额948.68亿元,总签约面积571.15万平方米,分别同比增长50%以及30.77%。据了解,华润置地2018年销售目标为1830亿元,上半年已完成年度目标的51.84%。从区域上看,华东大区总签约金额最高,为220.98亿元,总签约面积同样最大,为123.55万平方米。排在其后的是华北大区,总签约金额最高206.48亿元,总签约面积107.28万平方米。另外,2018年6月份,华润置地投资物业实现租金收入约7.42亿元,同比增长25%。2018年累计投资物业实现租金收入约43.63亿元,同比增长26%。在土地收购更新方面,6月份,华润置地在南京、郑州、佛山、宁波、常州、北京、重庆、长春、温州、沈阳及东莞等地收购了11幅地块,总楼面面积约231.27万平方米,就相关土地收购应付的权益土地出让金约为118.93亿元。据此,今年上半年,华润置地共收购41幅地块,总楼面面积达816.94万平方米,土地出让金672.86亿元,权益土地出让金513.38亿元。
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  • 百强房企上半年销售增36.5% 25家跨500亿

    上半年一些二三四线城市楼市的火热,使房企销售业绩继续向上拉升。克而瑞研究中心最新发布的数据显示,截至6月30日,TOP100房企合计销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,半年销售额达500亿元以上的房企数量为25家,有33家超过400亿元,皆有可能跨入全年千亿的门槛。二季度销售环比增长35%二季度以来,全国多地为维护市场稳定,优先满足自住刚需,开始适度加大市场供应量。6月,部分热点城市加快预售证审批,大量项目集中入市,供应量继续增加。据克而瑞研究中心的统计,郑州、大连、福州、苏州、北京等地6月供应量环比翻番,如郑州6月供应量环比增幅225%,高达159万平方米,为近半年峰值。北京6月预售证批复也明显“放量”,单月供应面积近60万平方米。此外,重庆、武汉两地6月供应量维持高位,单月供应面积均在200万平方米以上。供求两旺之下,TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元,较一季度增长35%。龙头房企中,截至6月末,碧桂园销售规模已达4124.8亿元,6月单月销售保持了近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元关口,同比分别增长24.5%、9.3%。保利、融创则分别以2079.2亿元、1916亿元的销售额跻身上半年排行榜前五。6月单月数据显示,TOP100房企6月销售环比增长34.7%,环比增速较5月还提升了17个百分点;单月销售规模达11094亿元,为上半年最高的月份,同比增速超过45%。同时,6月单月销售业绩超100亿元的房企数量较多,达37家。这主要是房企基于对政策及流动性的预期,明显增强了高周转和降价加速推盘意愿,以价换量。行业集中度进一步提升上半年,百强房企各梯队门槛较去年同期继续提升。如销售金额门槛,TOP20和TOP50梯队的门槛提升幅度最高为50%,TOP100房企门槛较去年同期提升27.1%达88.1亿元。从销售金额看,房企的行业集中度有较大幅度的提升。其中,TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%,分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。以房企权益销售金额口径统计,TOP100房企权益销售金额的集中度达56.2%。未来,随着行业集中度提高,市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。时间过半,房企年度销售业绩的完成情况如何?TOP20房企中,超半数销售完成率超过50%,其余基本也都高于40%。如金茂、恒大、阳光城(000671,股吧)、新城控股的年度销售目标完成率分别为71.8%、55.3%、55.3%、54%。龙湖集团完成年度销售目标的46.9%。克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,通常,房企上下半年的销售比例是四比六,大部分房企的供货集中在下半年,只要供货符合市场需求、价格合理,这些企业完成销售目标还是很有希望的。杨科伟认为,就目前情况看,那些手握充沛现金的房企,下半年将更为主动。一方面,在目前房企融资环境持续收紧的情况下,无论规模大小,现金对于房企的重要性不言而喻。另一方面,在行业集中度不断提升的背景下,下半年在一些潜在的收并购及拿地机会面前,手中现金较充裕的房企势必将更为主动。
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  • 万科回应宝能减持:不知接盘方是谁?

    6月29日,万科在深圳召开2017年股东大会,回应了谁是宝能减持的接盘方、如何看待富士康员工信、为何想要增发H股等一系列市场关注的热点问题。没有新增5%以上股东今年1月30日,万科独立董事刘姝威发布公开信,请求证监会严格执行自身制定的规章制度,命令钜盛华已经到期的七个资产管理计划立即清盘。清盘即意味着钜盛华或许不得不抛售该部分万科股票。受此消息影响,当日万科股价大跌5.73%。此次股东大会现场,有投资者质疑刘姝威此举是否有损中小投资者利益。万科董秘朱旭表示,影响股价的因素有很多,万科股价长期低于公司真实的价值,希望投资者相信管理层对公司未来业务增长的信心。自独董刘姝威发表公开信要求钜盛华清盘已到期资管计划以来,宝能从今年4月开始连续减持万科,至今已清盘“广钜2号”“安盛3号”“安盛1号”等资管计划,累计减持金额超过百亿元。对于万科是否知道宝能减持的接盘方,朱旭回答投资者提问时表示,根据交易所规则,只有持股达到5%以上的股东才需要披露自身相关信息,目前还没有新增持股达到5%以上需要披露的股东,万科并不清楚谁是接盘方。股东大会上,还有投资者提及万科城中村改造引发富士康员工担忧租金大幅上涨的事件。万科副总裁张旭对此则表示,“万村计划”(万科城中村改造计划)确实存在很多困难,但万科会努力推进,在改造的同时,保持单位租金的稳定性,为租户提供更好的服务,为房东提供更好的设施、配套。增发H股有两点考虑此次股东大会审议的多项议案中,有一条《关于发行公司H股股份的一般性授权的议案》。该议案若获得通过,万科董事会就可以根据市场和公司需要增发万科H股。不过,议案里对增发的规模也做了限制,即不超过万科目前所有H股总股本的20%。对于为何会有增发H股的考虑,朱旭表示,主要有两方面考虑:一是万科H股只有13亿多股,市值才300多亿港币,在港股房企中算非常小的,导致流动性不是很好,海外机构投资者投资有顾虑,股本及市值的扩大有利于更多海外机构投资公司;二是港交所要求上市公司原则上流通股不能少于25%,也就是香港H股原则上流通性不能少于25%,由于万科当时是B股转H股,所以H股占比只有11.9%。当时港交所特批不能低于10%,一旦低于10%,就会有退市的风险,所以从合规角度也希望增加H股的总股本。她特别指出,即便按20%的上限全部执行,也仅会增发约2.6亿股H股,对现有H股股份的摊薄仅2.3%。相信公司的盈利增长会弥补相关摊薄。对于万科未来的发展情况,也是投资者较为关注的问题。万科董事会主席郁亮表示,十年后万科不一定是一家地产公司,未来万科的定位是美好生活服务商,“未来十年大家想到万科,是想到美好生活,而不是房子。”
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  • 恒大健康暴涨66% 67亿投资带来260亿市值增长

    许家印67亿港元入主Faraday Future(FF)汽车公司的消息公布后,迅速成为市场关注的焦点。6月26日,恒大集团旗下的恒大健康股价暴涨66%,市值一天增长逾260亿港元。此外,乐视网股价也一扫下跌的阴霾,开盘即一字涨停。不过,乐视网昨晚发布澄清公告称,公司目前无法确认Faraday Future(FF)的资金来源与公司关联方应收款项或贾跃亭未履约的相关承诺借款是否存在直接或间接关系。目前,公司与香港时颖公司、Smart King公司、FF均无股权关系或合作关系。恒大健康6月25日发布公告,恒大集团以67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份,从而间接获得Smart King公司45%的股权,成为公司第一大股东。而Smart King公司则100%持有贾跃亭所投资的新能源汽车公司Faraday Future(美国)以及Faraday Future(香港)。此外,备受关注FF公司的关联公司睿驰智能汽车在广州南沙的研发生产基地项目则100%由FF(香港)持有。贾跃亭将出任FF的CEO,他将和现有管理团队继续负责FF的各项业务运营。FF将采用AB股模式,即贾跃亭作为创始人和CEO享有“1股10票投票权”的权力,同时也规定,在FF原股东违约的情况下,投票权将出现反转,特别投票权将回转到恒大手中。可以看出,此次投资恒大及各方均做出了周密的布局。消息公布后,恒大投资FF公司的动机有各种版本,甚至不少人认为恒大是借造车拿地。但从结果上看,恒大确实以此为契机,切入到当前最炙手可热的新能源汽车行业。显然,这次投资极大地激起了市场的热情。6月26日恒大健康开盘即被被迅速拉升,涨幅一度接近80%,最终报收7.66港元/股,上涨66%。一天的成交总额达到12.9亿港元,换手2.27%。截至6月26日收盘,恒大健康的总市值达到662亿港元,较前一天消息公布前的398亿港元上涨超过260亿港元。从股价表现来看,67亿港元换来260亿港元的增长。虽然此次投资与A股上市公司乐视网没有关联,但是因为贾跃亭的关系,连带乐视网股价也被激活。6月26日,乐视网一扫一段时间以来的阴霾,实现了一字涨停,报收3.69元/股,总成交金额1.43亿元。综合消息来看,FF项目在中美两国稳步推进。今年6月初,贾跃亭还发微博透露,FF已经获得了美国汉福德当地政府的正式许可,委托加州商业建筑商Bernards为总承包商,将负责建设占地100万平方英尺的FF汉福德高端工厂。有知情人士称,FF首款高端车型FF91已运抵北京,预计很快将向公众开放展示。FF将采取中美双主场战略,在加州和广州设厂生产,两地同步布局、同步推进。
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  • 万科前5月业绩平淡 新兴项目告别暴利时代?

    万科一向是房地产业的风向标,虽然今年前5月的业绩并不亮眼,但两大新兴业务却再次引领风潮。不过新业务显著拉长的资金回报周期,是否会加大资金链压力,值得重点关注2018年的一半将要过去,作为上市房企的龙头,万科在今年前5个月的表现自然引起了众多关注。今年以来,虽然其长租公寓和万村计划都推行得“轰轰烈烈”,但也引发了不小的讨论,那么这两个项目究竟运营得如何呢?就上述问题,笔者联系到公司公关王姓负责人,他做了简略回应。业绩增速一般6月4日,万科公布了2018年5月的销售业绩,相比4月,其5月份的销售金额与销售面积都有所增长。据其披露的公告,单5月份,万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.5%、19.4%,月内合同销售面积279.7万平方米,合同销售金额428.8亿元。至此,2018年前5个月,万科合同销售面积共1585.5万平方米,同比增长4.3%;合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.8%。值得注意的是,在行业调控趋严的大环境下,万科的销售均价也出现了波动。单从5月来看,销售均价15330元/平方米,同比增长3%,环比下降5%,前5个月累计销售均价15075元/平方米,同比微涨0.48%。从整个行业来看,据克而瑞数据统计,2018年1-5月,万科的累计销售面积及销售金额位于行业第三,而第一梯队比第二梯队领先840多亿元左右。拉长战线回收成本尽管业绩表现较为低调,不过万科推行的长租公寓和万村计划项目却备受投资者关注。此前,万科董事长郁亮称,近期万科完成了公司定位的迭代升级,从“城市配套服务商”,转变为“城乡建设与生活服务商”。而提到长租公寓和万村计划,郁亮的回应也颇为理想主义,“很多人问做乡村振兴能赚钱吗?做长租公寓能赚钱吗?我们在这个时代做事情,不能都以赚钱为目标。如果我们在业务培养之初把钱算好了才去做,就没有机会能轮到你。”不过,商业终究要归于商业,万科是怎样部署长租公寓和万村计划的,多久能收回成本,仍然是投资者关注的焦点。不过,对于这些问题,万科方面人士表示:“目前其没有这方面的数据,成长型或探索型新业务都属于各一线公司下面,具体到不同城市、不同项目也都各有差异。”此外,对于目前的营收状况,其称:“营收占比肯定很小,万村计划才刚开始做”,而且,其再次提到郁亮的观点:“伟大业务都是从不赚钱开始。另外核心业务未来十年还是处于公司核心位置。”万科是3家龙头房企里最早涉足长租公寓的,2015年初便推出长租公寓产品“万科驿”,后更名为“泊寓”。截至2017年底,万科泊寓业务已覆盖全国29个城市,累计获取房间数超10万间,开业房间数超3万间。今年,万科计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上,按照计划,预计3年内万科将进入全球最大住房租赁企业行列。位于北京的“万科翡翠书院”是万科旗下第一个自持租赁项目,4月份宣布启动预租,其中,90平方米三居室的月租金为1.5万元~1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万~4万,需要租户一次性付清10年租金,租金最低达180万元。一时间,高昂的租金及一次性交付引发热议。截至5月13日,最终达成超过80%的综合出租率。不过,比起传统地产业务,发展长租公寓需要处理更琐碎和个性化的问题,这也会在一定程度上增加运营成本。关于盈利问题,万科曾表示:“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距,虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在5年左右。”有证券分析师称,“租赁业务的回报周期长,资金周转速度较慢,目前长租公寓行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率也只有3%~5%。”总体来说,前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点,越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己“输血”。万科6月11日发布公告称,其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准,本次债券发行总规模不超过80亿元,将分期发行。据公开资料显示,2018年万科还将持续加大长租公寓供应量,拓展公寓目标为45万间,预计取得年收入94亿元,远期规划为提供100万套公寓,实现年收入155亿元。除了长租公寓,万科的万村计划近日也被吐槽称,公司进入这一市场后将拉高租金,并进一步挤压低收入人群,一度引发关注。自2017年起,万科启动万村计划,意欲专门从事城中村综合整治及租赁运营业务,升级城中村公共设施配套,提供规范化的租赁服务。在万科提出的城中村改造模式中,综合整治的硬件提升由政府财政投入,企业对租赁的村民物业进行改造投入,村民以及村集体/股份公司也是重要的参与方之一,他们拥有对于自己物业的支配权。目前,万村计划已在深圳多个城中村开展。按官方统计,深圳有1044个城中村,超过1000万流动人口居于其间。据业内人士称,“万村计划”于2018年5月进驻深圳清湖新村,这一片区的房租水平为单房800元/月,一室一厅为1200元~1300元/月,两室一厅为1600元~1800元/月。从租金来看,万科的盈利空间看上去并不是很大,若其成为一个“纯公益”项目,对公司经营与资金链是否会造成较大冲击?未来,如何从万村计划做文章发展配套产业,仍是万科需要关注的重点。
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  • 泰禾集团:上市房企从现金为王到销售回款为王

    泰禾集团信评研究:上市房企从现金为王到销售回款为王弱市之下,仅仅现金为王已不足够。上市房企现金流,销售回款是根本。2018年,市场似乎更关注上市房企的销售回款情况,而不仅仅是报表利润或者合同销售金额。作为一家资产规模超过2000亿元的房企,泰禾集团最新的信用评级报告中,无论是国内还是海外评级机构都将销售回款情况作为重要的关注点。结合最新出炉的评级报告,从评级机构的视角来研究一下,房企负债和现金流的问题。今天的研究案例是泰禾集团,重点是信用评级报告。2018-09-21,评级公司东方金诚所发布的相关评级报告中,维持了对泰禾集团AA+的主体信用评级,评级展望为稳定。要点不仅在信用评级结果,而在于评级报告中陈述的“评级观点”。评级报告所陈述的积极因素包括:2017年公司合同销售金额和合同销售面积均大幅提升且规模较大,房地产业务获利能力有所回升;跟踪期内,公司通过股权收购方式加大土地获取力度,在建设和拟建项目未来可售面积充足,土地成本较低等。但同时也提示称:“跟踪期内,公司已售房地产项目回款速度较慢,资金回笼慢是公司面临的主要问题;跟踪期内,公司在建和拟建项目未来投资规模进一步扩大,在当前房地产调控政策环境下,存在较大资金压力”。2018年上半年已经接近尾声,市场愈发关注上市房企的销售回款情况。而反观2016年本轮内房股大牛市在港股市场启动时,当时投资者更关注的是销售面积和金额。财报显示:截止2018年3月底,泰禾集团总资产2271.66亿,负债合计2009.54亿(包括有息和无息),总资产负债率88.46%。尽管负债率绝对值不算低,但与行业对比,泰禾集团的负债率在A股上市房企中并不是最高的,剔除预收账款之后,负债率处于行业中位数水平附近。不仅国内评级机构更多关注销售回款情况,海外评级机构也是如此。一个多月前,2018年5月,评级机构穆迪对泰禾集团的相关评级报告中,也同样对销售回款情况予以关注。评级机构的信评报告主要面向债权人,尤其是债券持有者,但对于股票市场的二级投资者同样具有参考价值。资产与负债同步提升000732.SZ原名“福建三农”,主营业务为农药化工。2010年重大资产重组,控股股东变为泰禾投资,主营业务由农药化工变更为房地产开发业务。2011年,上市公司简称更名为泰禾集团。转型房地产之后,泰禾集团资产与负债规模同步扩大。截至2018年三月底,泰禾集团总资产2271.66亿,总负债2009.54亿元。双双进入2000亿阵营。以下为根据公开数据整理的公司负债情况:由上图可以发现,2017年,泰禾集团总负债额明显增加。从2016年底的约1016.48亿,增加至2017年底的1813.02亿元,增加接近800亿。2018年一季度,总负债进一步增加,突破2000亿关口。泰禾集团财报上所记录的总负债增速较快,部分原因是预收款项的攀升。这在资产负债表上体现为负债,但性质与有息负债不同。房地产企业的负债中有相当一部分来自于预收款项(包括预收的购房款)是常见情况。一般来说,到期交房,满足结转条件就会从负债转变为营收,通常问题不会太大。因此,剔除预收后的负债率更有参考价值。根据财报计算:截至2018年三月底,泰禾集团剔除预收后的负债率为77.55%,与A股上市房企同期数据对比,处于中等水平。销售回款要点:购房按揭贷款发放速度翻查房企财报,负债率较高是行业的共同特征。这份信评报告所援引的销售回款数据对于研究当下房企的现金流状况有更大的参考价值。报告中称“2017 年,公司销售商品、提供劳务收到的现金 324.01 亿元,主要是房地产项目销售回款,2017 年公司合同销售金额 823.73 亿元,与销售商品、 提供劳务收到的现金相差较大,主要因为公司部分项目进度暂未达到银行发放购房按揭贷款要求。”简单的计算:销售回款(销售商品、提供劳务收到的现金)与合同销售金额相差接近500亿元。这是公司经营性净现金流为净流出的一个关键因素。翻查财报:2011年以来,泰禾集团利润总额、净利润和归母净利润持续为正,但经营性净现金流持续为负。2017年,经营活动产生的现金流量净额为负125.53 亿元,同比净流出增长19.21%。从数据的大致对比,结合评级公司的表述,已经可以比较明确的判断出,2017年购房按揭贷款的发放速度已经成为影响公司经营性净现金流的一个关键要素。翻查其他上市房企的财报,这一情况其实具有相当的普遍性。无论对于A股还是港股内房股的投资者而言,这一信息都非常有价值。此前,上市房企每个月公布的月度签约销售额和销售面积被不少投资者视为一个关键的参考指标。但其实,在金融去杠杆,银行对住房按揭趋于谨慎的市况之下,销售回款情况才是关键。上市房企的定期报告虽然也会列示现金流状况,但对于销售回款的披露口径却未必如债券评级报告中实用。在阅读了多家上市房企的债券评级报告和财报之后,我们发现在当前的市场环境中,也许债券评级报告的参考价值甚至比财报更大。尤其是港股内房股,通常只披露半年报,能够获取的月度经营数据主要是合同销售面积与销售额。销售回款很关键,买股票也要多看债券评级报告。评级报告中的内容是一种法定公开信息,不仅对于债权人有参考意义,对股民也很有价值。有息负债结构变迁:新增美元债有息债务是关注的重点。根据东方金诚评级报告的统计口径:“2018 年 3 月末,(泰禾集团)全部有息债务为 1539.13 亿元,债务规模进一步增加,长期有息债务和短期有息债务占比分别为 67.36%和 32.64%。”有息负债结构如下图所示:从2015年底到2018年3月末,泰禾集团的债务合计金额从449.08亿增加到1539.13亿,增加了超过1000亿元。截止2018年3月末,公司短期有息债务和长期有息债务分别达到502.38亿和1036.13亿。研究房地产企业负债结构,债券是一个重点,一般来说,债券较其他融资方式在利率和期限上有一定的优势,而且往往比其他融资更透明。在2018年之前,泰禾集团的债券主要是人民币债券。公开信息显示,当前公司及子公司共发行人民币债券 13 只,债券余额256.3亿。2018年,泰禾有息债务结构一个比较明显的变化是,增加了美元债。存续债券如图:统计数据显示,当前泰禾集团美元债发行总额7.55亿美元。在海外市场发行美元债,往往会涉及到国际评级机构的信用评级。泰禾集团美元债券的评级机构之一穆迪对房企信用评级要点何在?二手的信息往往不够准确,于是我们到新加坡交易所网站(债券上市地)和穆迪官网查找了相关资料。穆迪评级要点:再融资与销售回款公开信息显示,2018年5月,穆迪调整了泰禾集团的信用评级。其中,泰禾集团主体评级由B1调整至于B2,目前存续期的债券评级由B2调整至B3。截图如下:穆迪调整评级的要点何在?穆迪高级副总裁Franco Leung在评级报告中给出评级调整的考虑原文引用如下:"The ratings downgrade reflects our expectation that Tahoe's ability to deleverage over the next 12 to 18 months is slower than we had expected, while the refinancing pressure that it faces from its maturing onshore shadow banking loans and puttable onshore bonds has increased," says Franco Leung, a Moody's Senior Vice President.翻译过来大致的意思就是:泰禾集团在未来12到18个月中对于债务消减能力低于我们预期,泰禾集团将到期的在岸影子银行贷款与可回售债券数量上升带来再融资压力。虽然穆迪的评级报告中,主要谈论的是再融资问题,但是如果结合上文东方金诚的评级报告中所列示的数据,可以看出,缓解再融资压力的一个关键因素其实还是销售回款。房企债务破局焦点:销售回款是关键泰禾集团是研究当前房企负债问题一个比较好的样本。一方面,其资产规模和负债规模都比较大;另一方面,融资工具比较丰富,不仅有银行贷款、人民币债券,还有美元债。而评级机构在对泰禾集团进行信用评级时,无论是维持评级还是调整评级,实际上都密切关注销售回款情况。2018年,调控中的房地产市场。房企财报要点,销售回款似乎比账面利润,甚至合同销售额更重要。高负债率已经成为上市房企普遍的财务特征,在去杠杆时代加杠杆并不容易。现金为王是否应该修正成销售回款为王?
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  • 房企募资频遭“中止门” 信用违约危机加重

    6月11日,万科一笔数额为80亿元的公司债获核准发行。当市场还沉浸在喜悦中,噩耗频频传来。6月15日,金融街(000402,股吧)一笔50亿元小公募公司债被“中止”;6月19日保利置业15.14亿元的购房尾款ABS中止;6月20日泰禾集团(000732,股吧)、中弘股份(000979,股吧)两家房企的非公开发行股票申请流程状态显示为“中止审查”。尽管“中止”并不一定代表“终止”,但随着防风险和去杠杆政策的不断深入,房地产企业募资失败或推迟的情况显著增多,房企发债“中止”已成为普遍现象,其中不乏中大型房企的身影。据中国房地产报记者不完全统计,过去的三个月地产债被中止的总额呈现攀升态势,分别为20亿元、225亿元和589亿元。截至记者发稿前,合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募债,目前均呈现“中止”状态。地产债碰壁只是目前房企融资困局的冰山一角。今年以来,监管层对关乎开发商资金“命门”的融资渠道逐个关闸:前端的银行贷款(开发贷和并购贷)启动“白名单制”,以“资产穿透”为代表的新监管要求致使非标债权渠道锐减;公司债发行对房企规模、资质要求进一步提升,在单笔规模设定上限基础上进一步设定资金用途限制,对于债务到期的企业,只放开2018年到期公司债规模的“借新还旧”。求钱若渴成为房企的普遍状态。相对于以前“阵痛式”的调整,这一轮的去杠杆可能会持续较长时间,并剑指金融风险。6月20日,国家审计署审计长胡泽君在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议上作《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》时指出,在金融风险防控方面审计发现,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。此次审计被业内认为是对当前房地产去杠杆的一次大检查,未来若有各类资金违规进入房地产,预计银行信贷部门可能面临更严惩罚。伴随着监管层的时时发声警示,再加以去杠杆、促合规、穿透核查等金融降风险举措的逐步落实,房地产融资变成了一场没有武器的战争。雪上加霜的是,最近股市的大跌让那些股权质押风险较大的房企坐立不安,已有券商对新增的股权质押业务予以暂缓。6月19日,上证指数大跌3.78%,失守3000点关口,盘中跌幅创下两年新低。受此影响,一大批股权质押接近平仓线的上市房企纷纷发布公告,“预警”风险或宣布大股东增持计划。6月20日,融信中国发布公告称控股股东增持股份。同样,新城发展控股股东王振华再增持新城发展50万股,持股比例升至70.55%。泛海控股(000046,股吧)计划自6月20日至12月31日通过深交所继续增持泛海控股,增持金融为1亿元至10亿元,卢志强持有中国泛海股份高达77.14%。 
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  • 绿地控股89.45亿股限售股份将于7月2日上市流通

    6月24日,绿地控股集团股份有限公司发布公告称,公司此前于2015年6月新增及向各方发行116.5亿股股份,向上海地产(集团)、中星集团等4方所发行的约89.45亿股股份,预计可上市交易时间为2018-09-21(因2018-09-21为非交易日,故顺延至2018-09-21上市流通)。观点地产新媒体查阅公告获悉,2018-09-21,绿地控股在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了新增116.5亿股股份登记手续,公司总股本由5.18亿股增至121.68亿股。其中,向天宸股份、平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力所发行的股份限售期12个月,已于2018-09-21上市流通;向上海地产集团、中星集团、城投集团、上海格林兰所发行的股份限售期36个月,预计可上市交易时间为2018-09-21(因2018-09-21为非交易日,故顺延至2018-09-21上市流通)。2018-09-21,中星集团因重大资产重组发行股份购买资产而持有的绿地控股9.28亿股有限售条件股份无偿划转至上海地产集团。划转完成后,上海地产集团持有绿地控股29.4亿股有限售条件股份,中星集团不再持有绿地控股有限售条件股份。中星集团与本次重大资产重组相关的承诺由上海地产集团继续履行。因此,本次上市流通的有限售条件股份实际由上海地产集团、城投集团和上海格林兰持有。公告显示,上述重大资产重组交易对方承诺绿地集团2015年、2016年和2017年三年合计实现归属于母公司股东的净利润(扣除非经常性损益后)不低于165亿元。此外,上海地产集团、中星集团、城投集团、上海格林兰承诺,其因本次发行股份购买资产获得的上市公司股份自该等股份于证券登记结算公司登记至其名下之日起36个月内不转让。截至本公告日,上述股东严格履行了股份限售承诺。
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  • 房企扎堆改名 “去地产化”信号越来越明

    房企改名的路上又增加一位新成员。近日,合景泰富地产控股有限公司公告称,公司董事会建议更改公司英文名称,由 “KWG Property Holding Limited”更改为“KWG Group Holdings Limited”,以及建议更改公司中文双重外文名称,由“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。合景泰富改名此次更名事项,须股东及开曼群岛公司注册处处长批准后才可生效。此外,合景泰富正式更改公司名称生效后,所有以其现有名称发行之现有股票将继续作为该等股份合法所有权之有效凭证,并将继续有效作为买卖、结算、登记及交付用途,而所有新股票将仅以公司新名称发行。对于这一变动,合景泰富称,新名称将不仅为公司提供全新企业标识,也将更好反映该集团的业务扩张策略。一位接近合景泰富的人士表示,更名后去除“地产”字眼不意味着弱化地产业务的发展,而是在发力做大做强地产板块的基础上加快多元化业务布局。对于未来业务规划及拟加码的多元产业,该人士透露,主要围绕城镇化、教育、旅游和长租公寓等。就长租公寓而言,合景泰富当前已设计开发面向不同人群的产品线,当前已在深圳、佛山、杭州展开运营,预计2020年规模达到3万间。这家1995年起步于广州的房企,主打设计和高端。2002年,合景泰富开始布局商业多元化,两年后,其以当年市场第一的“天价”拍得广州珠江新城两幅“地王”,分别建成现时的誉峰及合景国际金融广场,一度被视作其商业开端的自证之作。2007年,成功登陆港股后,合景泰富开启了全国化扩张战略的部署,将其商业版图相继延伸至华南、华东、西南、华北、华中等地。这辆一直有条不紊、徐徐向前的列车,随后因为2014年、2015年业绩的相继未达标而被质疑车速过缓。2014年,合景泰富权益预售总额约为205亿元,完成210亿元全年销售目标的97.62%;2015年,合景泰富销售202亿元,完成全年目标的89.78%;2016年,合景泰富以超出3亿元的表现勉强压线223亿元的年度业绩目标。三年时间,合景泰富的业绩分别为205亿元、202亿元、223亿元,增速有限。申万研究在报告中表示,合景泰富2013年—2015年的土地购置费用分别为58亿元、75亿元和43亿元,由此导致在市场繁荣的2016年可售资源出现不足。规模上的稳健像一枚硬币,从反面折射出领先行业的利润率,这也是合景泰富占据行业一席之地的有力根基。2015年底,中国指数研究院评选的“新华南五虎”榜单中,合景泰富成功上位,被它取代的合生创展是曾经的明星房企。2004年,合生创展销售额突破百亿大关,同年万科的签约销售额不过91.7亿元,万科创始人王石曾以“地产界的航空母舰”来盛赞合生创展。随后,这艘航空母舰似乎走失了方向,逐渐被身后越来越多的房企反超并拉开差距。2014年合生创展销售金额约53.52亿元,同比下降52.5%,搁浅已久的航母遭遇十年以来的业绩低谷。2015年,合生创展携106亿元的成绩重新杀回百强,却因为与其他四虎——恒大、碧桂园、富力、雅居乐之间的差距,失守五虎席位。合景泰富一改往日不温不火的势头,在2016年提挡加速,投身进土地热潮中,斥资180亿元用以新增大量土地储备。2017年,合景泰富购入内地和香港35幅地块,新增建筑面积531万平方米。手握优土也让合景泰富心生期冀,2017年业绩会,合景泰富公开表态,2018年总可售货值将达到1100亿元,计划推出北京、上海、杭州、天津等在内的超过20个全新项目,预计销售目标650亿元,这也意味着去化率达到60%即可实现。上述知情人士表示,相较于几何状的扩展,合景泰富更侧重于对地块抗击风险能力的判断,其拿地逻辑倾向于粤港澳大湾区和长三角城市群的一线和强二线城市。更名背后与合景泰富一样,选择通过更名来弱化“地产”字眼的房企不在少数。2018年3月初,时代中国的业绩会上,董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在宣布业绩的同时还公布了公司的更名:时代地产控股有限公司的后缀名从地产变更为中国。不足一月,另一场业绩会上,龙湖也宣布公司中文名“龙湖地产有限公司”拟更改为“龙湖集团控股有限公司”。对于这一更名是否是为分拆业务做准备,董事长吴亚军现场予以否认,强调这是基于自身能力、战略事业和业务协同的设计。龙湖地产CEO邵明晓补充道,新公司名称更加符合其在地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大业务板块上的长期策略。如果把时间拉长,会发现站在这条线上更多的房企身影。2016年,恒大地产更名为中国恒大,同年雅居乐集团取代雅居乐地产成为雅居乐的对外官方名称;2015年,方兴地产正式更名为中国金茂,年底招商地产(000024,股吧)更名为“招商蛇口”并重组上市。同策咨询研究中心总监张宏伟直言,更名潮主要基于传统地产在当下已无法涵盖房企开发商的全部业务内容,企业出于多元化角度的考量,这也意味着集团阶段性发展战略的调整和改变。更名后,集团在住宅和非住宅领域的投入会因时倾斜。上海中原地产首席分析师卢文曦则认为,房企频繁更名的背后,某种程度上是源于传统开发商“增收难增利”的困境。近年来,随着地价的持续走高,房企利润空间被压缩。在住宅领域格局相对稳定的情况下,开发商需要寻找新的增长点。此外,当更多板块注入其中,更多元的板块和更大的体量无疑增强了企业抗击风险的能力,毕竟地产行业受周期影响较大。当然,资产市场也乐见其成,传统的住宅开发天花板可见,多元的板块、不同的故事,延伸了想象空间和未来期许。卢文曦强调,常见的多元布局以房地产周边服务类为主,例如物业、长租公寓、教育等,时机成熟的情况下不排除分拆上市。但这一过程的难点在于尚处于摸索的阶段,未有成功模板可借鉴和复制,大家都在试错。谁也不知道哪条路能通向胜利,却不得不走。
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  • 贝壳VS安居客 真房源平台之战的攻防白热化

    随着一线城市进入存量房时代,加之互联网对行业的多维度渗透等因素,房产中介行业再一次被推向风口,从发展格局到商业模式均处一场变革中。链家网自今年4月推出贝壳找房平台以来,在互联网和房产圈引发广泛热议。链家的入局也被认为是平台争夺战进一步升级,经纪机构的下一个战场也发生了微妙变化,即通过平台为经纪公司、开发商和代理商等B端房地产服务商提供客户导流,成为房产中介巨头们的共识。在58集团组织全行业真房源誓约大会后,以链家为基础的贝壳找房和以58集团为背景的安居客之间的“平台之争”渐渐白热化。掌握端口意味着话语权存量房时代,中介商之间的战争变得更为激烈,硝烟也由房源之争弥漫到了更大规模的平台之争上。对此,贝壳找房CEO彭永东坦言,“我们在构建一个新大陆,我不知道竞争对手是谁,好像是在跟一堆旧的理念在作斗争,是跟旧的思维模式在竞争,而不是跟具体谁。”58集团高级副总裁、安居客COO叶兵表示,传统经纪公司更加平台化是大势所趋。“像我们找酒店,不太可能去看七天、如家或者其他某一个品牌的酒店信息,我们倾向于更全的信息平台,比如去看携程、去哪儿。我们必须致力于自己的信息建设,这里面包括全信息链的建设,在做全的基础上我们再做真。”事实上,以真房源为基础争夺端口的同时,中介平台公司的产品内容才是最核心的竞争力。尤其对平台公司而言,产品的优劣将最终决定企业在C端能否拿到支持票。目前“贝壳”的产品内容涵盖“楼盘字典”,被链家称为楼盘照妖镜,声称能判断世界上是否存在这套房。其本质是利用智能采集、数据血缘、数据反应堆等多个子系统为一体,能用433个维度描述一套房,判断房源真实度、扩容系统真实房源量。贝壳找房不动产数据中心总经理白智广解释称,“楼盘字典”从抽象来看是一个商品,只不过楼盘字典的体量单价比较高、交易周期特别长,所以也被认为是不动产行业的SKU(库存量单位),这是产品的底层基础。自2008年链家提出“楼盘字典”概念以来,白智广把楼盘字典的发展历程描述为从1.0到4.0的变化,即从包工头到自动化水平的提高。一开始是通过人工记录,后台PC端审核,到4.0有了APP,有内部的数据血缘、有数据反应堆,包括采集也发生了变化,从拿小本本记录到数据的采集回流,再到最终的审核入库等一系列流程。2017年,链家上线“蚁巢”,经纪人可以随时拍照上传真实房源,通过数据运用可以形成闭环。据白智广透露,目前已超过1亿套房源,预计今年底可达2亿套,基本覆盖300多个城市及下辖的2000多个县。“我们有一个数据的闭环,就是我们把数据给别人之后,别人会把闭环之后的信息再返回来。”白智广解释称,“有了闭环之后需要做血缘,我们需要记住这个楼盘字典ID出来后,对返回的数据通过信用评级机制判断哪个渠道的数据质量更高,所以数据血缘是记录这些问题的。”数据反应堆则更像一个数据模型,通过数据模型可以相对高质量地得到某一房源信息,并以此为模型反应到其他房源。白智广坦言,目前只有贝壳找房在做这一数据,“数据反应堆能够让我们未来有机会,不仅能说清楚全国有两亿套房子,而且能说清楚这两亿套房子是什么样子。甚至精细到这个房子的厨房多大、卧室窗户是落地窗还是普通窗,相当于说我们把户型说得更清楚一些。”在数据方面,58安居客2016年曾推出基于全场景五维算法的“云库3.0”系统。例如,其“小区大全”能细化至各小区的房源状况。实际上,“云库3.0”是安居客第三代大数据引擎,在安居客全平台数据的基础上,进一步打通包括58同城、赶集网、中华英才网、58到家等平台的所有数据。通过“云库3.0”,可以综合分析用户行为路径,多维度了解用户需求,精细复刻用户画像,为供需双方提供更为精确的匹配。叶兵也曾强调,“我们是一家互联网公司。”通过互联网技术连接服务商和内容提供商,并从2017年开始一直致力于打造全连接能力。同时,与链家“楼盘字典”相类似的是,安居客推出房源全息字典并上升到2.0版。据叶兵介绍,房源全息字典已经覆盖到更多城市、小区和品类。“投入巨资打造房源全息字典这么一个产品,这个产品大概可理解为,我把全国640个城市、55万个小区的2.5亿套房子全部数了一遍。”同时,两者产品均指向内容“赋能”。贝壳找房对外宣称,平台会为入驻的经纪公司输出系统和运营赋能服务,包括交易系统以及业务运营赋能、产品培训、数据分析、品质改善和真房源管理等。彭永东曾在公开场合多次表示,贝壳找房从营销、交易、资本、系统、人才、供应链以及品牌等方面全方位进行赋能。与此同时,叶兵也在一次公开活动上强调:“我们做了大量的赋能工作,包括系统、产品、AI、用户体验上的一些东西,还有连接,方方面面在内容上做了大量的工作,坚持做全信息、全连接、全赋能和全服务。”平台之战的攻与防贝壳研究院院长杨现领认为,未来中介加盟市场的竞争将聚焦在平台级的整合能力上,只有构建高效的、合作的网络,才能完成对房产服务加盟市场的重构。一位资深从业者分析,贝壳找房的定位是着重给经纪公司做平台化支持,平台肯定不仅仅是做一个房源展示平台,以此收取端口费。按照左晖的想法,是去整合产业链上的增值服务,并且慢慢实现公司的转型。链家由重度垂直平台升级为行业公开平台,这一商业模式的变化背景与消费者交易前的信息获取环节线上化不无关系,而此时房地产信息平台担当线上信息发布和交易线索导流的角色,经纪公司为交易线索付费,已是成熟的商业模式。叶兵曾表示,互联网信息平台更多的是实现链接和导入,使用大数据底层算法对全网房源数据进行清洗和重组,为C端用户免费筛选出真实房源信息,提高找房效率。聚集C端流量后,为经纪公司、开发商、代理商等B端的房地产服务商提供客户导流。但在前述资深从业者看来,某一段时间内平台之间并不会产生大的冲突。从盈利模式上来看,安居客和搜房网等信息平台以收取端口费为主要赢利点,贝壳更多的是把中小经纪公司集中到平台上来,通过提供附加服务,收取产业链上的一系列增值服务费。从信息规范的角度来讲,房源真实性和交易的安全性是C端客户在乎的核心问题,只要平台公司能够满足上述两方面条件,就能得到用户认可。该人士分析指出:“一些平台型或者端口型的信息网站,购房者在看到某个房屋信息时可能这个房屋已经不存在了,但是还挂在那里,目的是吸引购房者去点击,并推荐其他房源。对于用户来讲,获得的信息是一个无效的信息,久而久之,购房者便会放弃这一平台。”事实上,这是贝壳找房和安居客等平台公司都应该思考的问题。对于传统信息平台公司来说,审核房源真实性是相对比较薄弱一环。在业内人士看来,贝壳和安居客更像是两种不同模式的信息平台,各自在平行运营,短时间内在业务范围上发生冲突的可能性或许不大。作为信息平台,双方均有“防守”优势。安居客等信息平台的优势在于,它作为一个完全独立的平台,跟经纪公司没有任何竞争关系,使得很多大的经纪公司愿意在安居客上发布房源。对于贝壳来说,它的优势在于目标客户是中小型的经纪公司,他们同时拥有获取和发布房源的需求。前述资深从业者分析道,他们缺少一个相关的平台,而此时贝壳恰好成为这样一个入口。
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  • 中弘股份定增流产 房企“补血”难度提升

    地产融资的收紧,从此前的债券融资、银行贷款到地产类信托,开始在A股市场的非公开发行中逐步得到验证。6月20日,中弘股份股价一度跌破1元,差点成为*ST海润之后又一只“仙股”。6月20日晚间,中弘股份发布终止非公开发行股票的公告,这意味着公司筹划两年之久的36亿元规模定增彻底告吹。而根据证监会日前披露的《发行监管部再融资申请企业基本信息情况表》,包括中洲控股、泰禾集团等在内的多家房地产企业的非公开发行审核状态均为“中止审查”。终止定增中弘股份在公告中表示,公司所筹划的本次非公开发行股票相关决议的有效期至2018-09-21届满,鉴于相关决议已失效,经与保荐机构协商,公司向中国证监会提交了撤回本次非公开发行股票申报材料的申请,并于6月20日收到《中国证监会行政许可申请终止审查通知书》。本次非公开发行股票事项终止。中弘股份是在2016年4月和5月审议通过的定增议案,于2018-09-21向中国证监会申报了非公开发行股票申请文件,于3日后取得中国证监会《受理通知书》,并于2018-09-21取得《反馈意见通知书》。但是,公司于2018-09-21向中国证监会申请中止审查公司非公开发行股票事项,并于2018-09-21取得《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。无独有偶。同样是在2016年5月,泰禾集团也筹划拟向包括上市公司控股股东福建泰禾投资有限公司在内的不超过10名特定对象,非公开发行A股股票数量不超过53551万股,募集资金总额不超过98亿元。募集资金将用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目等项目,并偿还金融机构贷款。同年9月,公司便决定将原计划非公开发行股票募集资金总额从98亿元调减至70亿元,发行数量由5.38亿股降至3.85亿股,调整后所募集的70亿资金用途中不包括偿还金融机构借款。根据证监会最新披露的截至6月14日的《发行监管部再融资申请企业基本信息情况表》,在目前申请再融资的房地产企业中,包括嘉凯城在内的4家公司为“已通过发审会”状态,包括绿地控股在内的6家房地产公司为“已反馈”状态,而中洲控股、中弘控股和泰禾集团3家公司则为“中止审查”状态。实际上,根据Wind统计,从2018年至今,成功定向增发融资的房地产A股公司只有中华企业和我爱我家两家公司。其中,中华企业是大股东为了避免同业竞争而给上市公司注入中星集团,而我爱我家则是昆百大A的“卖壳”。2015年和2016年上半年,中国房地产市场火爆,引发了从中央到各地密集出台调控政策。而前述遭遇“中止审查”的A股房地产企业,多数申请再融资的时间窗口,正好赶在了调控政策出台前夕。持续收紧的地产融资,以及逐渐降温的地产销售,使不少房企负债率高企,且开始深切感受到来自现金流方面的压力。中弘股份在6月20日晚间发布公告透露,2018-09-21至2018-09-21,公司及下属控股子公司累计新增逾期债务本息合计金额为7.5亿元,占公司2018-09-21经审计归属于上市公司股东净资产73.2亿元的10.29%;截止到2018-09-21,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额已经超过35亿元,全部为各类借款。融资收紧A股市场已经多年没有房地产企业实现IPO,而在“一级半市场”上非公开发行融资的收紧,也意味着A股存量房企市场的“抽血效应”有所降低。实际上,除了定增难以成行之外,多数房企发行债务和ABS等融资产品也受到挑战。近期,包括碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企在内的发债都告中止,甚至有业内人士预计,今年下半年会有部分中小房企违约风险事件发生,中小房企将加速退出市场,行业集中度提高。申万宏源证券一位从事固收研究分析师介绍说,2016年10月地产开启调控以来,银监会、交易所等都陆续发文,使地产融资全面收紧。“整体来看,地产融资收紧率先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年发行量仅1204亿元(不含短融),截至2018-09-21地产发债1011亿元。银行贷款方面,专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。”国内融资形势的严峻化,使部分房企将视线转向海外。新城控股子公司新城环球4月便在新加坡交易所发行3亿美元债券,6月4日在4月份的基础上增加发行2亿美元债券,票面利率为6.5%。整体来看,融资难无疑会对房企土地储备和存货带来挑战。倘若新增的土地储备跟不上,相关房企在未来特定周期内能否实现业绩的稳定增长,便要画上问号。因此,通过多种方式增加土地储备便成为不少房企面临的新课题。以泰禾集团为例,公司控股子公司运成置业日前筹划,以8.5亿元受让西藏创耀实业有限公司90.91%股权,以1.79亿承接汇欧创业对创耀实业享有的应收账款债权,以增加郑州地区的土地储备。 
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  • 房企还债年:偿还规模井喷达历史之最

    房企的公司债,又被中止了一单。6月15日,上海证券交易所网站显示,北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元小公募公司债,状态显示为“中止”。截至笔者发稿,此前的5月,合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募,目前均还为“中止”状态。尽管“中止”并不一定代表“终止”。按照过去3个月来的不完全统计,被中止的地产债总额在3–5月里呈现攀升,分别为20亿元、225亿元和589亿元。这被业内视为是融资收缩的信号。“在防范系统性金融风险的大环境下,国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,“对于房地产企业来说,不做好应对,一定会出现流动性困难。”事实上,公司债只是房企融资的手段之一。房企总体融资情况正变得不容乐观。根据同策研究院监测的数据显示,5月,40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元,环比4月的769.12亿元减少41.34%,是近一年来的最低额。值得一提的是,市场还发酵着对于地产债的担忧。来自海通证券的报告显示,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,规模之大史无前例。还债高峰期还债高峰期的到来,早就有了铺垫。2015年和2016年,是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起,国家对发行主体扩容和审批机制的改革,房企发债规模呈现井喷。按照海通证券统计,其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券,总发行量高达8316亿元。而2017–2018年(1–6月)发行量仅为2584亿元和1798亿元。值得注意的是,在2015年和2016年发的公司债,多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构,也就意味着2018年开始进入集中到期。“既然是债,到期就要还。借新还旧,是房企的必然选择。”黄立冲表示,一旦借不出新的钱来,无疑会影响到还债。从2016年底起面收紧的房企发债,到目前仍未解冻,并且趋向严格。2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管,房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。尽管目前监管部门并非对房地产融资“一刀切”。日前像万科的80亿元公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等,也在近期放行通过。但笔者向几家券商人士处了解的最新情况来看,接下来在公司债的审批上,时间变长和审核要求变多,已经是板上钉钉的事实。不过,上述几家房企只要还在“中止”状态,在日后予以通过并非没有可能。“这当中有几家是香港上市公司,和内地信息披露时间不一致,有些数据要等到相关财报出来后,监管机关才可以进行审批。”不具名券商人表示。该人士指出,对于新申报的公司债,监管部门会控制审核节奏和通过率、审批阶段拉长时间。对于已经获得批文的公司债,尽管暂时不受影响,但不排除未来在发行时可能放缓备案节奏。“当下境内发债时间拉长对于房企来说财务成本也会抬升,像以往一样通过债券融资置换银行贷款付息压力的办法,也不会那么容易了。”另一位不具名业内人士表示,“融资收紧后,无疑代表着谁能抢到融资的蛋糕,谁就能在未来更加主动。”与此同时,海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示,2018年下半年,中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平,2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。债券融资对房地产公司的作用不容小觑。例如,根据碧桂园2015–2017年财报显示,公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元,占据借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。危机浮出房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现,平均负债率已经达到79.1%,为13年来的最高位。与此同时,融资成本也不断在升高。按照数据显示,2016年境内平均发债成本在4%–5%,甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%,甚至6%以上。企业债券融资、银行趋严的同时,相对来说成本更高的房企非标融资渠道,也在缩紧。房企非标融资渠道,主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中,信托计划是最常见的方式。来自一家做地产非标项目融资公司的人士表示,目前公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商,此外,还有道红线是前50强房企。“这是行业的普遍现象。”该人士表达了无奈,“如果找不到合适的项目,要不就先停止休息,要不就在交易结构上寻求设计得更加灵活。”房企的资金危机也遭到监管部门的问询。今年,上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后,中信银行向其提供的315亿元授信额度,缓解了华夏幸福的资金链压力。不过,离开白武士的搭救。像中弘股份一样的小型房企就没有那么幸运了。中弘6月13日晚发布公告称,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。中弘成立于2001年,为集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的地产企业。中弘本次危机的导火索源自于去年年底,旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源,下调了对其主体评级。同时,中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。眼下,中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法,筹措偿债资金解决逾期债务问题,并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。债务违约的案例,可能还会再度出现。就在日前,云南省房地产开发经营(集团)有限公司(简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至笔者发稿,两家尚未最终作出明确回复。不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出,如果15个交易日内,京鹏地产不能还本付息,云房集团就需要召开债券持有人会议,如果持有人会议未能获得通过豁免,就可能触发“17省房债”的提前还本付息,或追加担保等情况。来自某家房企的高管邵光(化名)表示,这些房企触发资金危机,不见得跟本身企业的规模大小有关,更直接因素在于财务激进与否,“在被动中游泳,肯定会呛到或者淹死”。该人士认为,反映在存货周转率上就可以看出端倪,中弘的数值从2013年起在0.05–0.19之间,华夏幸福在2017年为0.16,“数值都是偏低的。”该人士表示,“一般都在0.3左右,低于0.2可以说明开发销售速度过慢。”加大销售回流事实上,金融政策上的变化,而非房地产调控政策,已经被不少房企视为最大的不确定性。融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇日前对媒体公开表示:“房地产商经历调控,已经有了一定的抗风险能力。如何应对金融政策上的变化,是融信要作的思考。”对于趋紧的融资,各家也在使出浑身解数。据笔者了解,对于债券的回售上,各家承销商也在积极帮助企业路演;在增量上,包括ABS、REITs等产品的推动也在同步进行。从反馈的信息来看,地产资产普遍被认为比一些周期性行业要更加好,因为即便发生风险可以有房子进行出售。在笔者对业内人士和房企的采访了解中,加速销售回流,是他们给出应对风险的一致办法。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在外部融资趋紧的情况下,加速现金回流才是当务之急,“在保证现金流量的前提下,适度降低对利润的预期,不失为一种办法”。“没有什么比现金流更加重要的了。”他强调,他建议有些现金流紧张的房企千万不要恋战,不要固守在一二线城市,可以适当下沉到三四线城市去实现高周转、快回笼。“借新债填,是房地产公司惯常手法。但如果抵抗不了金融性波动,也会出现问题。”邵光也表达了类似的看法。在他看来,房地产毕竟不是一个卖白菜价格的行业,某个楼盘一旦停滞极可能需要4–5年的时间才能把关系捋顺。他认为,按照他个人的经验和判断,房企切忌勿搞大跃进,要在总部设置好防火墙。而他也发现,其身边的一些小型房企已经选择暂停地产开发,等待机会再进入。
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  • 房企加速推盘 40城住宅成交创年内新高

    6月19日,易居房地产研究院发布《6月成交预报》。该报告显示,2018年6月上半月,40城住宅成交1353万平方米,为今年以来最高水平。环比5月上半月增加9%,同比由负转正,增加17%。其中,二线城市成交量上升幅度较大。易居研究院研究员詹毅凡表示,一方面,受开发商中期业绩冲刺影响,自4月底以来各地推盘量增加,成交量也已经连续3个月增长;另一方面,在限价的环境下,新房性价比相对较高,因此需求并不弱。后续来看,预计6月份整体成交量仍将上行,同比增幅也将由负转正。2018年6月上半月,易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为77万平方米,环比5月上半月减少4%,同比减少21%;18个二线城市新建商品住宅成交面积为983万平方米,环比5月上半月增加19%,同比增加24%;18个三、四线城市新建商品住宅成交面积为294万平方米,环比5月上半月减少13%,同比增加8%。其中7个本轮调控较严的三、四线城市(限购限贷)新建商品住宅成交面积为101万平方米,环比5月上半月减少5%,同比增加1%;11个本轮未调控或弱调控三、四线城市(未限购或限贷,下文简称弱/未调控)新建商品住宅成交面积为193万平方米,环比5月上半月减少16%,同比增加12%。其中,二线城市成交量上升幅度较大。二线城市成交量上升主要由于武汉、杭州和长春在5月下旬楼市供应量突然开始大增,开发商频繁加推新盘。杭州楼市一向非常火爆,只要有新盘一出基本立马被抢购一空,甚至出现了旭辉宝龙东湖城项目3990人报名,3910人陪跑的现象。武汉则由于将刚需的优先比例提高到了60%,进一步助推了刚需族的购房热情及信心。另外,未调控的三、四线城市在6月上半月虽然不如上个月火爆,但成交面积仍处于相对高位。呼和浩特、西宁、中山的环比涨幅最大,均在50%以上。
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  • 同小区买房,为什么房价比别人贵?

    在同一个小区买房后难免会问别人房价是多少。那么问题就来了,房价高低不一,这是为什么呢?而且无论新房二手房,都会出现同小区的价格差异。新房价格差异原因对于开发商而言在卖房的时候是不会一次性把房子全部拿出来卖的,往往新房首次开盘价格要低于后面价格,很简单,大多数细心的购房者完全可以发现,首次开盘和后面开盘的房屋是完全不一样的,1、位置不同,往往后期开盘的部分位置更好,不临街、靠近景观和绿化更近。2、户型不同,差异也是很大的,尤其是端户和中户差距是非常大的,先不说采光的问题,单单就面积而言端户可使用面积比中户可使用面积要高很多。3、朝向不同,很多购房者可以注意到这样一个现象,那就是在同一栋楼同一层楼,同一个户型价格上都是有差异的,只说差异比较小而已,这里主要就是采光的和朝向问题。4、时机不同,这点是很多购房者没有注意到,有些购房者买房是因为婚房,对于接房时间是有要求的,为了适应市场需要,开发商对于不同时间段推出的房源也有价格差异。还有一个原因在于可比性,购房者觉得新开价格高,那么还有其他可以让购房者来选择。5、行情不同,开发商卖房时间不是1年,是2年甚至3年以上,有一个时间跨度在里面,这中间可能就会经历政策和市场行情的数轮波动。一些所谓楼王户型基本是行情好的才会拿出来卖的,另外一个非常关键点就在于配套升级,时间越长配套也就越完善,这就可以解释为什么开发商在卖房子的时候一期比一期贵,就是这个原因。6、业态差异,比如说洋房,别墅,高层,小高层这些都是很能影响价格的。7、楼层问题,这个问题可以惯性思维问题,也就是大家常说的一些所谓的黄金楼层,比如说7楼这些等等。二手房价格差异原因1、炒房动机:对于二手房而言主要分为两种情况下,一种是业主自己卖,另外一种是炒房卖的,炒房人群手中当然不止一套房,对于行情的判断和把握也是远远高于购房者的,最常见的一个招数就是每次只拿一套或者两套出来卖,这样做的好处就在于提高价格,比如说第一次买50万,第二次买55万,第三次,第四次呢?在行情好的时候更是如此直接坐地起价,因为买房谁都希望买到自己满意的,尤其一些户型比较好的,毕竟这么大一笔支出2、时间问题:时间越长,配套也就越完善,在这个情况下地段优势就完全的显示出来了,很多刚需和炒房者更喜欢从郊区入手,不仅仅是因为价格低原因,也是以为涨幅空间大,这点在一线城市和强一线城市是显得比较明显的,市区面积就这么大,需要扩展,怎么扩展,自然是往郊区或者周边城市。3、税费问题:具体看城市,明显表现为满2年和满5年,没有满2年和没有满5年价格是完全不一样的,因为税费目前而言基本是买方出,还有一个就是装修和非装修。以上就是小编总结的同小区买房房价差异的问题。
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  • 碧桂园服务正式于港交所挂牌 总市值超230亿港元

    6月19日早上,碧桂园集团旗下碧桂园服务控股有限公司,正式于港交所挂牌上市,集团主席杨国强,碧桂园服务总经理李长江等多人出席活动。据观点地产新媒体了解,6月6日碧桂园发布公告称,已向港交所申请将碧桂园服务以介绍形式上市,并以实物分派方式向现有股份以每8.7股分发1股比例,分派碧桂园服务股份。6月19日9点30分,碧桂园高层进行了“敲锣”仪式。正式开盘时,碧桂园服务曾一度下跌至8.8港元,较开盘价下跌12%,但随即开始上涨。截至上午9点52分,碧桂园服务报价9.28港元,较开盘价下跌7.2%,总市值232亿港元。截至10点15份,该股票报价9.57港元,总市值231.75亿港元,总成交额1.78亿港元,换手率0.77%。李长江仪式后接受采访表示,股价的短期涨跌幅不是追求,关注的是长远的战略,希望打造成中国最好的物业公司,这样股价自然会有所表示。至于派息方面,李长江表示会根据25%可分配利润进行派息,不会低于这个数字。资料显示,截至2018-09-21,碧桂园服务在全国范围内共为440个物业项目、100万户业主提供物业管理服务,收费管理总面积约为1.23亿平方米。
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  • 房企发债中止潮下 万科80亿公司债获批

    6月11日,万科企业股份有限公司发布公告称,证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元人民币(下同)的公司债券。在近期房地产企业融资较为艰难的背景下,万科这笔公司债的发行似乎是稳住了市场的信心。与此相对的另一面是,多家房企所发行的住房租赁专项公司债目前仍处于“中止”状态,这其中不乏中大型房企的身影。一些房企指出,债券的中止是由于一些客观上的原因。但多名债券承做人士、信托人士则指出,在目前融资收紧的情况下,评级、资质等因素,都关系到能否成功发债。住房租赁被鼓励万科公告显示,这笔总额不超过80亿元的公司债券为住房租赁专项公司债券,将采用分期发行方式,首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成;其余各期债券发行,自证监会核准发行之日起24个月内完成。这笔债券发行的背景是万科目前正在大力发展其旗下的长租公寓业务,将募集资金投向长租公寓领域也有迹可循。万科2018年第一次临时股东大会审议并批准了公司在不超过350亿元的范围内一次或多次发行债务融资工具,其中预计,“发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要,调整债务结构,补充流动资金及(或)项目投资(例如长租公寓)等用途。”万科旗下的长租公寓业务目前已经具有一定规模。数据显示,截至2017年底,万科旗下长租公寓品牌泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,覆盖29个城市。在“房住不炒”的背景下,发展住房租赁获得了政策鼓励,资金面也对此有所倾斜。4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展,其中明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序,以及资产价值评估方法等。最为外界关注的是,其中直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。而在此之前,也已经有多家房企发行了住房租赁专项债。上海证券交易所的信息显示,今年3月份,龙湖地产发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%。龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓,已经在多座城市有所布局。中止的“住房租赁债”在政策的鼓励和支持下,今年以来不少房企都有发行住房租赁专项债券的计划,其中包括富力、花样年和合生创展等。但实际上,截至6月12日,多数房企的住房租赁专项债券仍未能够顺利发行。6月12日,合生创展的100亿元住房租赁公司债状态更新为“已回复交易所意见”;而在更早前,花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿元住房租赁50亿元私募债,状态显示为“中止”。花样年方面回复称,债券中止的原因是花样年在争取一些更高的评级而不是因为政策收紧。“我们评估到在目前的市场环境下,更高的评级对我们更有利,我们也会尽快去恢复这项发债。”花样年方面还提到,由于债权申报系统全面电子化,任何的延迟提交、恢复等问题都会导致状态显示的更改。中信建投房地产首席分析师陈慎此前在电话会议中也指出,近期部分地产公司地产债中止,多是技术原因造成。“民营地产企业很多是香港上市公司,信息披露时间点和内地不一致,很多数据必须等到年报以后监管机关才能进行审批。而监管机关反馈有15个工作日的时限要求,这期间就必须提出中止。”虽然有技术上的原因,但一些券商承做人士指出,在目前的环境下,财务状况更好、评级更好的企业的债券仍然要更好发一些。且在目前资金面普遍收紧的情况下,监管层对于投向与房地产相关的资金审核一直持谨慎态度。多名债券承做人士、信托人士等指出,虽然租赁住房是风口,但另一方面,房企资金链紧张也是事实。“在发债时,监管层会重点关注资金用途。”从数据面来看,2017年以来地产债券的发行规模收缩明显。WIND数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。
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  • 房企融资频繁受阻 超1500亿公司债被中止审核

    又一家房企的融资计划被中止审查了。6月11日,证监会官网披露的的《发行监管部再融资审核工作流程及申请企业情况》信息显示,福建房企泰禾集团的再融资非公开融资计划的状态为中止审查,保荐机构为国信证券。泰禾这笔募集资金是在2016年5月份发行的,当时泰禾公告称,拟以不低于18.3元/股的价格向包括上市公司控股股东福建泰禾投资有限公司在内的不超过10名特定对象,非公开发行A股股票数量不超过53551.92万股,募集资金总额不超过98亿元。扣除发行费用后的募集资金净额拟用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目拟投入募集资金17.5亿元;北京西局西府大院项目拟投入募集资金17.5亿元;北京昌平南邵项目拟投入募集资金8亿元;深圳尖岗山项目拟投入募集资金27亿元;偿还金融机构借款28亿元。当时泰禾集团称,本次非公开发行募集资金拟用于公司主营业务,投资公司已有资质且未来前景回报较好的房地产项目,募集资金项目实施后将提升上市公司市场竞争力,巩固其市场地位,增强其经营业绩,保证上市公司可持续发展,增强持续盈利能力。然而,仅过了4个月,泰禾集团公告称,决定调整5月份的这笔定增募资规模,从98亿元的规模降至70亿元,发行数量也降至3.85亿股,发行底价为18.2元/股。此外,在此次的公告中,泰禾将此前“偿还金融机构借款”的用处删除。在房企融资渠道收紧以及现金流和高负债率的双承压下,发行公司债一直是房企主要的融资方式。而自5月份至今,已有多家房企的发债处于中止审查状态。5月以来,碧桂园200亿元(其中150亿元用于长租公寓建设)、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券被中止审查。此前,龙湖地产发行的一笔80亿元公司债被中止审查,此后再度披露的信息显示,龙湖将募资缩减至50亿元。海通证券的报告显示,2018年年初至6月8日,地产企业公司债通过发审会共24家,总计规模达到1125亿元。年初至6月8日中止21次,其中碧桂园、花样年、广东珠江中止两次,中止金额1510亿元。据笔者查询资料发现,泰禾集团自2018年以来,已经通过发行信托、私募债以及股东股份质押的方式进行过多次融资。泰禾集团4月25日披露的《关于对未来十二个月内拟向控股子公司提供担保的预计情况的公告》显示,2018年公司预计为全资子公司、控股子公司等新增总额不超过827.3亿元的担保额度。截至该公告披露日,泰禾集团实际对外担保总额为约888亿元,占公司最近一期经审计所有者权益的551.74%。其中,对参股公司实际担保26.55亿元,对关联方实际担保2亿元,其余均为对控股子公司以及控股子公司之间提供担保。在该公告发布之前,泰禾集团从2018年1月至4月还曾为其在武汉、南京、上海、福州、北京、苏州、山东省、河北省和广东省各地共计19家全资子公司或控股公司担保总计约260.58亿元,担保期限为2年到4年。而且,大部分被担保企业在2017年未能实现盈利。泰禾集团的一季报显示,截至2018年第一季度末,泰禾集团持有货币资金242.41亿元,总资产2271.66亿元,同比增51.4%;总负债2009.54亿元,同比增加61.8%。
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  • 58集团发起全行业真房源誓约 多家企业共建健康市场

    中新网6月12日电 今日,58集团在北京发起“双核保真?以誓筑势”全行业真房源誓约大会,由58集团、我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓等国内领军房地产服务企业发起,共同誓约以真实房源和诚信经营服务广大用户。活动现场作为国内首创、行业最大规模参与的真房源、全保障的活动,此次誓约大会有望引领房产行业进入以真房源为基础、以统一标准和长效机制为保障的全新生态,对于房产经纪行业和百姓安居具有积极意义。双核保真以誓筑势 服务“住有所居”美好生活本次全行业真房源誓约仪式活动中,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃女士、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士莅临现场指导,并发表主题演讲。现场由58集团CEO姚劲波、58集团资深副总裁&安居客CEO庄建东、我爱我家集团董事长兼CEO谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产中国副总裁吴起、万科物业首席运营官寿永春、麦田房产副总裁吴存胜、中环互联总经理刘持海、新环境董事长袁李、龙湖冠寓CDO数字业务群总经理王晓东等优秀房地产领军企业高管,共同发起“双核保真?以誓筑势”全行业真房源誓约仪式。多方承诺“以真实房源和诚信经营”服务广大用户,推进建立行业统一标准,健全真房源长效管理机制,助力“住有所居”的美好生活。基于此次“双核保真?以誓筑势”全行业真房源誓约仪式,多家房地产企业建立了未来共同推动和完善全行业真房源体系的共识。并深入探讨各家企业在经纪人诚信档案、经纪公司&门店系统管理和信用保障标准建立及完善,以及IT系统建设、服务水平、数据和人员管理系统、交易保障体系等多层面展开信息互通和技术赋能,在房地产行业链条上进一步建立相对统一的行业标准。在政府机构、房地产行业协会等监管管理下,参会各方加强与金融、保险、征信公司的跨业合作,共同探寻行业备案、房源公库系统、第三方资金托管以及金融保障系统等行业体系的建立,形成房地产行业全系统线上线下互通、互融、互享。共同推动整体行业有序发展,树立更好的营商体系,促进房地产市场健康、稳定成长。全行业多方位参与,共建“开放-共享-协作”健康生态谈及此次誓约大会的发起初衷,姚劲波表示:“全行业真房源是实现共赢局面的必备条件,大家遵循真房源,不仅能让行业更有尊严,还能提高每个人的效率。58集团也将坚持平台战略永不自营,100年不动摇的发展方向,持续加大投放,服务全行业。”这次誓约行动表明,58集团房产平台与品牌经纪企业将坚持和强化“开放-共享-协作”的共建格局,实现平台与经纪公司的分工与共赢。我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓等国内市场领导型房产行业服务公司的全力响应,也对誓约形成极大的效果保障。58集团高级副总裁&安居客COO叶兵在现场发表了“真实房源?卓越服务”的主题演讲,他提出了建立“全标准、全保障、全系统、全开源”的长效机制,通过标准化人员、信息、服务等核验手段,为行业赋能。作为发起方之一,谢勇以“真平台、真房源、真合作”为主题,详尽阐述房地产经纪公司与平台公司共建、共赢市场的初衷,他指出:“中国房地产经纪行业的未来发展,需要的是百花齐放,在充分竞争的市场环境下给消费者提供更好的、更多样化的服务,大的全国品牌连锁经纪公司和中小型的区域性的经纪公司都能够获得良性的发展。而这其中真房源将会是行业的大势所趋。”黎明楷在现场发表了主题为“企业官网与租售平台的互补共建真房源”的演讲,分享中原地产在真房源建设方面的经验。吴起以“资源赋能?智慧作业”为主题介绍了21世纪不动产中国在助力加盟商、加盟店管理业务的一站式服务系统的做法。以经纪人为核心服务对象,通过对业务资源共享,规范经纪人作业流程,提高经纪人作业效率,便于加盟商管理门店。吴存胜提出:“行业健康发展的标志,体现在经纪人受尊重、顾客服务高品质、行业生态呈良性等特点,而麦田房产一直致力于行业共生、产业共荣、利益社会等方面促进行业发展。”寿永春分享了万科物业朴邻在房源管理方面的经验,提炼出“数字化房源管理,精细到每一颗粒度。”此外中环互联、新环境、和龙湖冠寓等企业高管也在现场各抒己见,阐述对于建立全行业真房源,提供优质房地产服务体系的建议和展望。叶兵表示,58集团也将继续联动更多国内知名房地产开发商、经纪公司、房屋资产管理公司等行业领军企业,共推真房源健康生态实现。首创行业统一标准,推动健全真房源长效机制房源真实性一直是人们找房过程最为看重的因素,建立可靠的行业真房源体系,对满足百姓找房需求、建设健康发展的经纪行业具有至关重要的作用,这正是58集团联合房产经纪行业的中流砥柱企业发起本次誓约大会的初衷。基于这一目标,本次大会首创行业“真房源”的全标准体系,58集团与领先经纪企业以共建标准、共享资源为内核,与房地产行业各家经纪公司联手各展所长,实现房源售前“中介+平台”双核验,售后“全流程+全品牌”全保障的房产服务平台真房源产品机制建设。同时,庄建东在现场表示,为更好推进全行业真房源长效机制的建设,58集团将准备一亿元理赔基金,保障“双核保障”房源的用户体验,未来也将与各家公司在用户资金安全、行业数据互通等方面加强合作赋能。此次58集团设立理赔基金,意在为“真房源”行动建立更充分的履行保障机制。庄建东透露,设立一亿元理赔基金,是希望通过多种方式加速推进全行业真房源长效机制。推动上下游企业共同建立行业统一标准和长效机制,这在国内经纪行业和房产交易市场还是首次,将为行业建立公正、合理的规则体系提供制度保障。一直以来,58集团始终致力于在全信息、全连接、全保障等方面为房产行业赋能,通过以房源全息字典2.0、58房产服务神奇分、安选Plus等产品对行业和用户保障。另一方面,58集团积极从智慧门店、房产经纪大学、人员招聘等方面为经纪企业、经纪人提供更优质的行业服务和培训支持。相关数据显示,58集团已成为国内房地产生活服务市场最为领先的开放平台和行业整体推动力。目前覆盖全国5万家经纪公司、7万个楼盘和千余家品牌公寓机构,超过130万、全行业近九成经纪人使用58集团提供的房产服务。此外,每天超过3000万用户在58同城、安居客、赶集网上查找房产信息。海量的楼盘和房源数据是真房源的核心和基础,58集团重金打造全行业共享的房源基础信息库——房源全息字典2.0,在2018年“58神奇日”峰会全面升级应用后,已经产生显著效果。作为全国首个房源新生态基础数据库,已涵盖全国640多个城市、55万个楼盘小区的2.5亿户室房源信息,有效贯通开发商、经纪人和用户。同时,房产经纪人信用体系的建设,也将进一步提升服务质量,优化行业口碑。叶兵指出,全站经纪人身份识别互通已在58集团旗下58同城、安居客、赶集网三网平台实现,有助于在行业形成基础的经纪人档案库。而58房产服务“神奇分”系统继续对企业、经纪人进行行为核验和评价,帮助用户快速筛选优质服务提供商,并激励从业者不断提升服务水平,通过维护星级评分打造自身专业品牌。目前,58房产服务“神奇分”参评范围已覆盖130万经纪人、5万家经纪公司,日均用户评价量高达20万条。为更好通过先进技术提升行业整体服务标准,58集团面向全行业开放VR看房产品——临感。临感VR看房产品集成了全球最领先技术,开发团队来自于全球顶尖的微软架构师,可以带给用户最完整的信息、最真实透视感的全新体验。“所见即所得,全真复刻”是临感VR看房的特质,通过把房子由传统的线下搬到线上,让用户有融入感、进入感去体验一个真实场景中房源的真实的状态。58集团的临感VR看房产品最大程度简化了VR技术门槛,在降低VR拍摄工具成本的基础上,让经纪人10分钟内就可以轻松完成一套房源的全景录制,帮助经纪门店及经纪人与房东、用户、同行快速联动,提高工作效率,促进经纪人和买房卖房用户之间高效对接,赋能房产经纪行业,降低企业运营成本。作为房地产服务市场迄今发起企业最具领先性、全行业最大规模参与的联合誓约行动,本次倡议不仅体现了58集团作为共享的行业基础平台的引领和服务价值,更有望与领导性经纪企业一起,对全行业产生显著的示范和带动效应,引领行业形成企业主动优化服务、用户获得全面保障的良性发展态势,显著推动房地产行业和市场健康、可持续发展。
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  • 中国奥园发布公告拟增发额外美元优先票据

    6月11日,中国奥园(03883)发布公告拟增发额外美元优先票据,倘若新票据发行落实,新票据将与5月2日发行的2亿美元原票据合并组成单一系列。新票据定价(包括本金总额及发售价),将根据新票据发行联席牵头经办人及联席账簿管理人光银国际、招银国际、中信银行(国际)、德意志银行、安信国际、J.P. Morgan、华侨银行、东方证券(香港)及瑞银所进行累计投标结果厘定。落实新票据条款后,预期光银国际、招银国际、中信银行(国际)、德意志银行、安信国际、J.P.Morgan、华侨银行、东方证券(香港)及瑞银以及公司等各方将会订立购买协议。据此,光银国际、招银国际、中信银行(国际)、德意志银行、安信国际、 J.P. Morgan、华侨银行、东方证券(香港)及瑞银将为新票据初始买家。中国奥园曾在5月2日发行了2021年到期的2亿美元优先票据,年利率7.5%,并已于新交所上市。倘若新票据发行落实,新票据将与原票据合并组成单一系列。新票据条款及条件将另行与原票据条款及条件保持一致。中国奥园表示,公司拟将新票据所得款项用于再融资集团现有债务及作一般营运资金用途,且已申请新票据于新交所正式名单上市及挂牌。
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  • 贝壳找房谋平台化发展 烫平行业周期提升效率

    从2月28日悄然上线到4月份横空出世,随着黄轩的代言广告迅速铺开,贝壳找房如今的流量已经从最初的8个用户飙升至链家网流量的25%。在贝壳找房CEO彭永东看来,虽然流量增长非常快,但其更大的“野心”是,今年中期目标,流量赶上链家网,年底时成为行业流量第一的APP。如果说“真房源”是链家解决B端和C端矛盾打破行业格局的第一个点,贝壳找房或许就是促进B端和B端由独立闭环走向合作开放的开端。若这两个矛盾得到有效解决,贝壳找房将真正成为全行业的平台。“既当裁判员又当运动员,最初我也比较纠结,这好像有点尴尬,当裁判员的核心是你得有规则……我认为我的规则还可以,要不咱们一块试试……”热浪袭人的5月末,纯色T恤、牛仔裤,一身互联网高管范儿的彭永东,带着4年前成立链家网般的热情向媒体介绍贝壳找房的愿景、商业模式和未来蓝图。“平台化”延展服务业务今年4月份,贝壳找房以链家网升级版的形象铺开,其定位是“技术驱动的品质居住服务平台”,希望通过聚合和赋能全行业的优质服务,为C端消费者提供包括二手房、新房、租赁和家装等全方位的居住服务。值得关注的是,为了这一场“平台化”的改革,链家体系内将业务板块进行了大调整,原链家网的大部分团队转移至贝壳找房平台,包括部分总监也都调入贝壳找房,被派往全国各大省份开展业务。彭永东表示,贝壳找房诞生后,链家将入驻成为贝壳平台上的一个直营品牌;前不久成立的德佑,也入驻成为平台上的加盟品牌;自如也入驻贝壳,成为其中一个租赁品牌。“链家系”的几大主要品牌,与贝壳的关系大致如此。彭永东表示,贝壳找房诞生之初就将产品技术、品质控制和数据挖掘等方面的优势能力,开放赋能给全行业。不难看出,“平台化”和“开放”显然是贝壳找房的主要特征。彭永东坦言,4年之前就有建立开放平台的想法,但当时环境和团队还不成熟。如今看来,深度连接C端(客户)、小b(经纪人)和大B(经纪公司)时,才能形成抵御行业周期的合力。有业内人士表示,在中国内地,房地产中介行业的普遍痛点是交易的低频化,并且业务类型单一的中小中介机构,面对行业进入低潮期抗风险能力不足,这即是彭永东眼中的经纪人、经纪公司与周期之间的矛盾。在彭永东看来,整个房地产行业每三年一个周期,而缺少合作网络及多元业务覆盖的经纪人与经纪公司,难以抵御周期内的“系统风险”。这也是贝壳找房将下设四个业务平台背后的逻辑,其包括经纪平台、租赁平台、新房平台,以及正着手准备的装修平台,后续还将纳入家政、搬家、维修等一系列社区服务,多业务布局实现低频交易向高频交易的转化。按照规划,贝壳将在今年进驻100个城市,赋能的经纪品牌超过50个。到2020年,贝壳希望赋能100个以上的经纪品牌,并连接十万家店、一百万经纪人。届时,贝壳找房或许会成为行业最大的服务平台。“合作共赢”提升行业效率贝壳找房一经推出就在业内引起震动,也更加印证了彭永东在前期试水阶段的良好反馈。其中,长春、徐州、郑州三城做经纪试点,成都做租赁试点,试水的重点在于房源和客源的拓展、有效合作匹配对接,提升交易效率等。众所周知,小型中介常因房源、客源有限陷入信息孤岛。贝壳借助线上和线下管理系统,建立了经纪人合作网络(即ACN网络)。其核心在于,把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣,从而使经纪人收入分配更公平。具体而言,房源端可细分为录入、维护、实勘等;客源端则分为带看、成交和金融服务等。彭永东认为,房产经纪服务环节正不断细分,而一旦将ACN网络推广开来,整个行业的效率也将大大提升。换句话说,以同在这一平台上的德佑和链家为例,接入ACN合作网络后可实现“德佑房链家卖”或“链家房德佑卖”,这不仅使用户需求与房屋更精准匹配,经纪机构整体的作业效率也得到了极大提升。截至今年5月初,德佑70%的交易都来源于通过ACN经纪人合作网络实现的联营。这一数据让彭永东信心十足,说明通过分享房源和ACN网络,可以打破品牌的界限,提升行业效率。不过,贝壳找房自身是有准入和退出机制的,认同“真房源”原则和服务精神、相信合作共赢价值观的品牌,都可以入驻贝壳。相反,若触及上述底线,平台上的品牌会面临被清退的可能。对此,有业内人士表示,以平台交易额的一定比例来收费能够吸引品牌入驻,将壮大房源规模,提供更多服务及选择,进而实现客源流入。若跑通这一模式,贝壳找房平台的价值将超越链家。对此,彭永东表示,如果能在改善用户体验、赋能行业的同时,将贝壳平台做大,将是一举三得的事情。
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  • 恒大1-5月合约销售金额约达2541亿 领先万科

    (网络配图)6月5日晚间,中国恒大集团公告宣布,于5月单月,该集团物业合约销售金额约为人民币418.3亿元,合约销售面积约为385.2万平方米,合约销售均价为人民币10,859元/平方米。今年1-5月,中国恒大团物业累计合约销售金额约达人民币2,540.9亿元,累计合约销售面积及销售均价分别约为2,431.7万平方米及人民币10,449元/平方米。据计算,5月单月,中国恒大物业的合约销售金额同比增长9.5%;1-5月,累计合约销售金额同比增长38.9%。另据万科6月4晚间公告披露,其前5月实现合约销售金额2390亿元。
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  • 万科五月关键词:2390亿、大物业与二手房交易

    观点地产网六月的第一个周末刚过,万科便先碧桂园、恒大一步,首先迎来了其今年的第五张业绩公告。6月4日晚间,万科企业股份有限公司公布2018年5月销售业绩,相比四月稍显失色的销售业绩,万科在5月份无论是在销售金额还是销售面积方面都实现了一定增长。根据其披露的公告,单5月份,万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.58%、19.48%,月内实现合同销售面积279.7万平方米,实现合同销售金额428.8亿元。据此,在1-5月份的前五个月,万科累计实现合同销售面积1585.5万平方米,同比增长4.3%;合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%。在土地方面,万科维持着不紧不慢的土储节奏,在5月份支付权益价款138.98亿元,新增加镇江、宁波、温州、扬州、天津、青岛、沈阳、烟台、廊坊、晋中、重庆、成都、郑州、昆明17个项目。这些项目计容积率建筑面积285.4万平方米,其中万科权益建筑面积183.2万平方米。另于5月份,万科还新增上海、武汉、涿州4个物流地产项目,合计支付权益价款8.07亿元。四项目合计建筑面积37万平方米,其中万科权益建筑面积31.2万平方米。而除了正常销售业绩及土储情况的公布以外,万科在5月的市场表现并没有太多抓人眼球的地方,当然,宝能的持续减持或给万科波澜不惊的一湖春水吹起了点滴涟漪。宝能两个月减持进入5月份以来,宝能减持的消息一如往前是贯穿着万科这整一个月的动态。观点地产新媒体获悉,5月22日,万科A再次出现5.11亿元大宗交易,成交价格为26.05元。卖方为西南证券深圳滨河大道营业部,买方为华泰证券上海武定路营业部,买卖双方依然不变。这也是从5月8日起,万科A进入5月份以来,连续11日出现大宗交易现象,当中累计交易的金额逾53亿元。值得一提的是,4月3日,万科曾就深圳市钜盛华股份有限公司拟清算9个资管计划持有的万科A股票事项作出公告。根据公告,钜盛华将以大宗交易或协议转让方式,完成其所持万科股份的处置和资管计划清算。在该公告作出后的4月17日,万科A随即开始出现第一笔大宗交易,于当日交易额为26.85亿元。随后,宝能减持的消息的便一直断断续续持续到了5月份。数据显示,在减持实施之前,钜盛华与一致行动人合计持有万科2,803,897,216股股份,占万科总股本比例25.4%;而钜盛华作为委托人的下述资产管理计划共持有万科1,141,949,299股股份,占万科总股本的10.34%。据了解,自2018年4月以来,宝能出售万科3.92亿股,占万科总股本的3.55%。同时,数量较多,宝能的减持亦引发市场对万科A股价的担忧。事实上,伴随着宝能在4月份开始的减持,万科股价也确实呈下行趋势,一度下跌至24.56元,创下去年9月以来的股价新低。根据6月4日收盘数据显示,万科A收27.3元,相比前一日有所回升。对于宝能减持的影响,万科的回应却很平常。5月31日,万科在深交所投资者互动平台回应有关相关问题时称“股东怎么安排所持有的股票是股东的权利,公司无法回答”。万科表示,“在符合相关法律法规的情况下,买卖股票是股东的权利。影响股价的因素非常多,长期来看决定股价的是基本面,公司会努力做好基本面,持续创造真实价值,回报广大投资者。”观点地产新媒体查阅获悉,随着减持的持续进行,截至5月28日,宝能持有万科A股24.1亿股,持股比例21.8%。物业与二手房市场相对比上述较为消息,万科物业在5月份却带来了不少积极的影响。首先,根据5月18日消息报道,位于深圳坂田的万科城,原小区内的万科租售中心更名为“朴邻·万科物业二手房专营店”,据此,万科进入到二手房市场行列里面。彼时,有市场人士介绍,万科租售中心正式更名朴邻·万科物业二手房专营店,将集中全力深化接管小区的二手房业务;二手房专营店只为万科物业接管的小区而服务,但小区不排斥其他中介进入。据了解,目前,只在万科物业服务的小区进行二手房交易,而广州、苏州、佛山、长沙等多个城市也已陆续完成门面名字更新。另外,5月24日,万科物业发展股份有限公司还与珠海大横琴投资有限公司签署战略合作框架协议。据此,双方将携手推动“物业城市”管理理念的落地,同时双方将共同组建珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司,以大横琴城资为合作载体进行“混改”。混改后,大横琴城资将组建新的管理团队并按照现代化企业董事会运作机制和模式进行管理。观点地产新媒体获悉,日前,横琴新区率先在全国提出“物业城市”理念,旨在运用市场化机制,通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式,对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。未来,横琴新区会将城市公共空间与公共资源、公共项目整体整合成为“大物业”,交由大横琴城资管理,这部分项目包括城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。因此,这也可以看做是万科物业一大进击公开资料显示,截至2017年12月底,万科物业已布局中国69个大中城市,合同项目共计2356个,其中住宅项目1787个、商写项目596个,合同面积突破4.6亿平方米。万科物业2015年-2017年,合同管理面积从1.1个亿平方米增长到4.6个亿平方米,复合增长率61%。
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  • 房企加速多元化:抢滩产城布局为哪般?

    住宅市场面临增长率天花板的背景下,房企正加速多元布局。近期,绿地京津冀事业部总经理欧阳兵透露,在保持对北京市场原有开发力度的同时,绿地将加速布局河北、天津市场,加大对津冀区域多种产业集群的投资力度。据透露,绿地集团于2017年6月通过整合旗下房地产事业部、综合产业集团、社会战略合作商及政府相关公共服务资源,成立绿地集团京津冀区域管理总部。无独有偶。5月28日晚间,亿达中国发布公告称,龙湖集团旗下子公司以26.03亿元收购位于大连市高新园区的若干物业。据了解,亿达中国和龙湖集团未来将在产城融合项目开发、产业园区投资运营、产业招商运营服务、股权投资等方面开展合作。中国指数研究院注意到,近一年来,传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面,依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河,同时,众多新型市场主体正急速涌入产城运营领域。目前来看,具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势,未来随着行业不断发展,房企、产业主体企业的加速涌入,这部分企业也存在较大发展机会,在未来竞争格局中“撼动”专业运营商的行业地位也未尝不可能。走向环京传统房企对产业的热度正随着住宅市场的萎缩而升温。绿地正是典型代表。进京第一年,绿地在京销售额仅9000万,第二年即达13.6亿,2013年突破百亿,2016年180亿,十年间完成200倍的增长。然而,随着销售额达到巅峰,北京土地市场竞争愈发激烈,纯商品房项目成为稀缺品。这也促成了在京房企的“出走”。据绿地相关人士透露,自集团京津冀区域管理总部成立以来,正加速产业新城布局。截至目前,绿地集团京津冀事业部开发项目超过30个,已进入北京的9个区,以及天津静海、蓟州,河北石家庄、保定, 和廊坊管辖的香河、大厂等区域,初步完成环北京区域布局。绿地京津冀事业部在2017年分别与大厂和保定政府签订协议,推动特色小镇落地。在绿地的特色小镇模式中,房地产开发能力+大基建+大金融+大消费+校企联动的组合拳导入产业,形成自我循环的生态圈。前不久,绿地集团雄安公司正式揭牌,成为首个在雄安成功落地具体项目的上海企业。目前,“雄安绿地双创中心”已正式开业,成为雄安新区首个双创中心;“雄安绿地铂骊酒店”正紧张筹备中,将在6月底对外营业。5月29日,绿地集团京津冀事业部还对外公布了四个新项目的设计方案。除了京津冀区域,绿地整个集团都在加速产业布局。2017年,绿地成立康养产业集团,同时,绿地科创产业快速起步,分别与复旦大学、上海交通大学共同成立“双创中心”等。形成“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局。龙湖也是传统房企中加速产业布局的代表。创立以来,龙湖一直将业务重心放在传统住宅业务上。在几轮房地产周期波动中,不少房企开始选择多元化布局,龙湖集团创始人吴亚军对多元化布局一直持谨慎态度。但2018年以来,龙湖在其内部也开始多维布局。获悉,龙湖的多维布局也包括养老和产业。据相关媒体报道,2017年5月,龙湖产城发展中心的第一位负责人就是曾经在华夏幸福(600340,股吧)城市产业综合体部门任职的李朋,龙湖进军产业地产的意图逐渐明晰。而此次龙湖与亿达中国的合作也将主要围绕产业新城业务方面。转型为哪般?房企多元化布局是近年来的热门话题,从试探转型到决心涉入,转型之路也愈发坚定。克而瑞发布的报告显示,房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类,涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高,其中70%以上都在加快多元化投资。转型原因并不难理解。传统住宅市场步入开发尾声,“蛋糕”余量不多,分食者却不少;另外,随着城市化进程的加快以及深入,单纯的物理空间建设已经不能满足需求,这要求房地产市场要由粗放型发展转变为精耕细作式开发。星河产业集团副总裁阎镜予在“中国产业新城运营商评价研究成果发布会暨产城融合发展高峰论坛”上就感慨,“90年代,商品房一枝独秀。为什么?因为快钱好赚,不会有太多人想着同时要把产业这块抓起来。所以这中间20年的繁荣,造就了商品房的繁荣,产业反而并没有走到前端风口。2015年,我们发现住宅不是那么好做了,地不好拿,拿地以后利润率在下降。尤其是今年,所有房企都非常痛苦,现金流也特别紧张。这时候,大家就在想任何一个行业是有朝阳、有夕阳,但资本没有,资本永远可以向价值洼地流动。这个时候价值洼地是产业地产的带动,就有了房企纷纷转型做产城融合的基础。”不少房企转型产业地产也各怀心思。笔者了解到,在房企拿地过程中,除了传统招拍挂以外,地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此,产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。阎镜予表示,“开发商通过产业逻辑能够拿到廉价土地,同时用它来平衡现金流。原来我们做地产是吃肉,现在肉不好吃的时候,带点‘骨头’大家也可以啃一啃,我们叫‘骨肉相连’,产业地产和传统房企顺利会师,也就是产城融合。尤其是很多房企打着产业之名,行房地产之实,现在有很多这样的说法。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择,机遇与挑战并存。从机遇来看,多元化或能培育房企的新增长极,而挑战在于多元化考验房企的不单是产品规划、项目营销和资本运作能力,更重要是在新进入领域的运营能力。在房产发展新时代下,无论多元化如何发展,客户满意度和品牌美誉度的提升,都是需要关注的。回归本质,做好产品和服务,显得更为重要。同时值得关注的是,当前市场环境下,同质化竞争日趋激烈,如何在多元化战略同时推进差异化的产品策略以及定制化的服务和科学的运营模式,也成为影响各房企未来的重要因素。
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  • 碧桂园优化现金管理 销售与融资齐头并进

    作为行业龙头,碧桂园始终未能摆脱外界的最密切的瞩目。日前,该集团拟发行的200亿小公募公司债券状态变更为“中止”,以及坊间关于碧桂园有商票无法兑付的传闻,将这位行业一哥再度推向风口浪尖。事后,碧桂园第一时间作出回应,指200亿公司债券发行状态的变更原因主要系公司欲“调整募投项目,以使募集资金更好的匹配项目以及有效运用。待相关事项确定后,公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。公司始终看好国内资本市场,会继续努力推进公司及下属主体在国内的发债及其他融资相关事宜。”而面对商票违约传言,该公司则公开发文澄清:“集团所开立的商业承兑汇票均按时足额承兑,对于近期有关集团商票逾期未兑付的不实谣言,集团将保留法律追究权利。”碧桂园同时表示:公司现金充裕,有实力确保应付票据的到期兑付,且公司素来诚实守信、合法合规经营,严格遵守《中华人民共和国票据法》等相关法律。未来,碧桂园仍将继续积极把握全国范围内城镇化机遇以及政策红利,坚持自身的发展方针,充分发挥集团优势,努力为股东、为客户及社会创造更大价值。就在上述传闻尚未平息之际,房地产研究机构克而瑞5月31日晚间发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,今年前5个月,碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首,同比上年增长37%。一边是持续增长的销售额,一边是资金趋紧的质疑,作为行业中资金使用效率最高的一家房地产企业,碧桂园究竟“钱境”如何?对此,有金融从业人士评论称:商票无法兑付的情况通常只出现在企业崩溃的边缘,但根据碧桂园过去几年的经营轨迹看,这家公司出现商票违约是不符合逻辑的。虽然眼下国内房地产行业资金面趋紧,但碧桂园这种入选恒生指数的蓝筹股拥有较高的安全垫,几乎不会发生流动性危机。 均衡布局保证充足销售回款克而瑞研究中心在报告中指出,今年以来调控持续收紧,调控范围不断扩大,“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策也在热点城市逐渐落地。市场现状方面,虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制,但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧,不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。胶着的市场局面逐渐形成,这对房地产企业的运营能力提出了更为严峻的考验,但也为拥有科学管理制度和风险抵御实力的公司带来新一轮发展机遇。今年前5月,碧桂园延续了2017年来的市场领先优势,累积实现超过3300亿的销售业绩。更为难得的是,该公司月均销售额颇为稳定,平均每月销售保持在五六百亿的均衡状态,显示出公司在推货节奏上极为严谨地把控能力、以及大公司的稳健性经营策略。多数分析人士认为,碧桂园在全国三四线城市的布局,是该公司在5月份单月销售突破700亿的主要因素。然而事实上,该公司足以在市场上长期保持领先优势的根本原因,源于其在全国各级城市的均衡布局。数据显示,截至2017年末,碧桂园集团在国内已签约或已摘牌的项目总数为1456个,分布于30个省\自治区\直辖市的220个地级市,覆盖了768个区\县。其中,2017年新获取的项目,目标一二线城市和目标三四线城市的比例为59:41。一般而言,房地产公司在热点区域的大幅投资有望使其业绩短期爆发,但唯有全国范围内的均衡分布才足以抵御局部市场波动,进而实现长期稳健发展。在当下国内地产市场严重分化的背景下,碧桂园在5月份以单月销售700亿创下历史新高,不能不说是其布局之幸。  多元融资渠道平衡单一市场风险今年以来,国内针对房地产行业的融资环境不断恶化,股权、债券融资均处于收紧状态,日前,包括碧桂园在内的多家公司的债券发行状态变更为“中止”。对此,业内人士分析称,这属于行业普遍现象,并非特定某家公司出了问题,但可以由此窥见市场的紧张情绪正在蔓延,一些杠杆高且现金不足的公司有可能面临资金链紧绷的风险。对此,碧桂园并非全无预见。今年2月,其首席财务官伍碧君在该集团的春茗活动上曾向外界透露,市场的融资环境趋紧成本走高。但碧桂园作为行业中评级较高的公司,融资渠道随之进一步拓宽和优化,公司将积极利用这一优势展开多元化融资,优化资本结构,降低资金成本,强化现金流管理,为可能出现的市场波动提前做足应对措施。值得提及的是,2017年以来,碧桂园持续稳定的市场表现,使得该公司在资本市场受到极大关注,并于去年12月4日被纳入恒生指数成份股,正式晋级蓝筹行列,这为该公司的资本运作和企业运营打开全新格局。步入2018,该集团资本运作颇有章法,几次融资均实现了不同层面的创新和突破。1月初,该公司抓住市场窗口期,宣布以每股股份17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份,配售股份相当于碧桂园已发行股本约2.16%及经认购而扩大后的已发行股本约2.12%。随即,公司再以每股20.556港元的初步换股价发行可转债,该可转债合计可转股总数约7.59亿股,相当于公告日该公司已发行股本约3.57%,以及经发行可转债及配股后扩大股本之约3.37%。配股与可转债的发行,合计为碧桂园筹集约合230亿港元资金,极大充盈公司运营现金。此后,公司首次尝试发行的租赁住房REITs也在规模和架构上取得诸多亮点。据深圳(楼盘)证券交易所公告显示,5月24日起已在综合协议交易平台为中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划(即“碧桂园租赁住房REITs”)提供转让服务。该计划于2月2日获得深交所审议通过,产品规模100亿元,采取储架审批、分期发行机制。首期于4月27日发行,首期产品规模17.17亿元,发行利率5.75%。有市场人士透露,碧桂园的租赁住房REITs在发行过程中受到了包括国有银行、股份制银行、城商行、券商等在内的主流投资机构的积极关注,认购情况较为乐观。该人士同时评论称,碧桂园这种体量的公司,无论融资渠道还是融资成本,都在行业中拥有较强的竞争优势,不容易出现“钱荒”的困境。  现金管控能力已然显著提升在加强销售回款和拓宽融资渠道的同时,碧桂园在内部大力推行的制度优化管理,已使得该公司在现金流管控方面具备了优于同行的表现。自2016年起,碧桂园已具备自我造血功能,公司当年录得净经营性现金流入412.6亿;随后的2017年,在加大规模扩张的同时,再度实现净经营性现金流240.8亿元。该集团的2017年年报数据显示,公司去年实现合同销售5500亿,同期售楼款现金回笼约5003亿,回款率达到90%的行业较高水平。而截至上年末,该公司拥有现金及银行存款约1484亿元,达上市以来最高水平,并远高于其682.8亿的短期借贷及长期借贷当期部分之和;另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用,其短期偿债压力并不大。事实上,碧桂园于近期启动的分拆物业板块上市的运作,便在很大层面上显示出集团内部对于公司流动性的自信。5月29日,该集团发布公告称,公司董事会已经批准分拆旗下碧桂园服务控股有限公司(下称“碧桂园服务”)以介绍形式在香港联交所主板独立上市,碧桂园服务将于6月19日开始买卖。据悉,碧桂园计划以有条件特别股息并以实物方式,向股东分派碧桂园服务股份合计25亿股,每持有8.7股碧桂园股份可获派1股碧桂园服务股份。碧桂园服务其实是碧桂园的物业板块,其从2018-09-21向香港联交所递交上市申请,到6月19日将正式挂牌,短短三个月便上市的运作,正是得益于其采取了以不融资的介绍形式上市。鉴于公司稳健的经营风格和稳定的财务表现,今年3月26日,国际三大权威信用评级机构之一的标准普尔评级(S&P)将碧桂园企业信用评级由BB上调至BB+,展望稳定。与此同时,标准普尔评级(S&P)将碧桂园优先无担保票据评级自“BB-”调升至“BB”。标普指出,碧桂园以其雄厚的销售实力,大大拓展了规模,进一步强化了市场地位。同时,受到利润率回升以及收入快速增长的影响,碧桂园的杠杆水平也有所改善,这部分抵消了资本支出带来的压力。预测碧桂园销售的强劲势头将会延续到2018年,以及在运营方面的改善及经济水平的规模效应都助推了公司的整体运营实力提升。
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  • 房企难再享土地增值税优惠楼市控温警惕成本转嫁

    20多个城市“抢人”计划背后触发了不少城市的“抢房”热。在一线城市受到货币收紧和调控政策严格执行的当前,部分二三线城市接连出现的“抢人”“抢房”现象似乎成为房地产市场新的热点。对于市场掀起的热潮,监管层的态度实质上并没有松口的迹象。从近期和土地有关税收政策变化看,政府对房地产市场坚持严格管控的“闸门”依然紧闭。财政部近日发布了《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(以下简称《通知》),《通知》强调改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。也就是说,只要交易方中有房地产企业,土地增值税的优惠处理均不适用。在当前政府严控房地产的严峻形势下,上述《通知》的出台间接表明政府严厉监管的决心。市场人士分析,后续随着房地产相关税收利好的减少,未来房价走势直接与房企资金链状况息息相关。“紧”政策未现松绑随着“双抢”在多个城市引起关注,部分城市房地产市场出现了投机炒作的现象,但政策总体基调仍然是坚持目标不动摇,力度不放松。以税收为例,今年以来国务院相继出台多项减税降费措施,降低企业税负,截至目前减税规模达7000多亿元。值得注意的是,在多项减税举措中,重组改制的房地产企业并不适用土地增值税优惠政策。优惠政策包括:截至2020年,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司整体改制为股份有限公司等,对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。根据财政部和税务总局联合发布的《通知》,其明确指出自2018-09-21至2018-09-21,继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策。 其中特别规定,上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。对此,安永发布的税务报告认为,上述《通知》 彻底排除了受让方为房地产企业而转让方不是房地产企业就可享受的情形,即如果受让方为房地产企业,即使转让方房地产的一方不是房地产企业,转让方也不能享受暂不征收土地增值税的政策。一言以蔽之,只要交易方中有房地产企业,则土地增值税的优惠处理均不适用。“从税收优惠角度看,房地产企业已经过了可以持续享受政策红利的阶段。”一位税务系统人士分析。《中国经营报(博客,微博)》记者了解到,目前土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。“从多项政策来看,当前的税收优惠更多是支持其他实体经济,房地产市场宽松的信号并不明显,对开发商来说,需要提前认清市场情况,做好现金流准备。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。财政部数据显示:在2016年的税收结构中,土地增值税的占比约为3.2%。在2017年与土地和房地产相关税收中,土地增值税共计4911亿元,同比增长16.6%,是占比第二大的税种。多位房地产市场人士认为,在政府严控房地产的严峻形势下,上述通知出台也并不意外。“这更多释放出政策依然趋严的态势。”上述税务系统人士说。严跃进在接受记者采访时表示,目前土地增值税的征管对象也分两类企业,一类是房地产开发商,其本身有拿地的属性,所以土地增值后的税收是不能减免的;二类是其他类型的企业,这类企业利用土地进行实体经营,因此而产生相应的税费。“上述通知目的也是降低其在重组改制过程中的成本,有利于提高效率。”在他看来,房地产企业不适用上述通知,很大程度上也有利防范部分开发商借此规避税费缴纳义务。“对地产开发商来说,政策并没有宽松信号,因此经营要更加规范。”警惕成本转嫁房价事实上,单从税收贡献来看,在所有税收收入中,土地增值税的占比并不大,但其带来的影响却不容小觑。“市场信心有时要大于税收规模。”上述税务人士坦言。财政部数据显示,今年1~4月累计土地增值税为1898亿元,同比增长3.4%。作为地方政府主体税种,土地增值税在6个土地和房地产有关的税种占比最大,土地增值税优惠政策对重组改制的房地产企业“关闸”,释放出政策仍然趋严的信号。那么对于未来房价走势,土地增值税的变化是否会影响?严跃进认为,对房价来说,土地增值的影响并不是很大。“某种程度上来看,如果开发商资金链收紧,加之税费负担重,有可能会加快其去库存的进度。”这种预期和市场情况似乎更吻合。易居研究院数据显示,2018年3月,一线城市的新房库存 (以可售面积/已售面积衡量) 为11.2个月,样本二线城市为8.2个月,样本三四线城市为12.7个月。对比三年前的数字,2015年3月分别为15个月、20个月和27个月。通过对比,我们会发现当前的库存仍将处于低位,对于开发商来说,为了项目销售而采取降价的几率较小。“且市场上出现的‘双抢’,一定程度上掀起了新一轮房地产热潮,价格短期内下调的可能性较小。”此外,地方政府对房地产行业的依赖性也使得房价下调的情况变得更加复杂。穆迪集团副总裁高级分析师李秀军表示,2010~2013年地方政府对房地产和建筑业税收的依赖性迅速上升,2013年政府依赖度逐步趋稳,从2015年的43%小幅降至2016年的40%左右。“税收本身具有转嫁功能,土地增值税是一项政策红利,对开发商来说,享受政策可以降低成本,提高利润空间,随着成本增加,未来是否会转嫁到房价上,需要综合判断,主要和企业大环境和利润分成有关。”上述税务人员说。
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  • 房企融资接连受挫 规模效应或是终极答案

    房企融资困局房企境内融资环境正在呈现持续收紧的局面。短短十天,已有共计5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。1-4月份,房地产开发企业到位资金4.8万亿元,同比增长2.1%,增速从去年年底的8.2%持续回落。自2016年10月的地产调控以来,上交所、深交所、银监会等纷纷发文,地产融资全面收紧。先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年房地产业发债金额骤减七成。银行贷款方面专项检查、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入房地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。目前,银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源,但海外融资的成本也在提升。(林虹)导读据记者从多家金融机构了解到,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。虽然还未到资金最紧张的时刻,但作为房企核心竞争力之一的融资能力,正迫于大环境的影响而出现变化。5月19日以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源。但海外融资的成本也在提升,如华南城于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。调控政策不断加码,以及行业竞争加剧,使得房企在资本市场的话语权逐渐减弱。相比大型品牌房企,中小企业的困境尤其明显。某上市房企人士向21世纪经济报道记者表示,很多银行和基金已经停止向30强之外的房企放贷,即使拿到贷款的企业,成本也普遍偏高。“现阶段,规模就是话语权。”前述房企人士指出,融资额度的获取和融资成本的控制,是大型房企在此轮调整中的重要优势。随着“规模效应”延伸到融资端,行业的分化大势也将愈加明确。融资成本继续抬高近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资,形式均为公司债,主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异,但境内融资如此密集地遭遇搁浅,在以往并不多见。有房企人士向21世纪经济报道反映,随着楼市调控的加码,监管层对房企发债的审批周期加长,对资金用途和项目的审核愈加严格。另一项重要来源银行贷款,也出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。部分淡化了房地产属性的发债项目,则顺利过关。华夏幸福(600340,股吧)于5月31日宣布,公司成功发行2018年第一期公司债券,面值不超过50亿元(含)。但在近期的境内融资中,这种案例并不多。相应地,海外融资规模明显增加。中原地产的统计显示,2018年前5月(不含5月31日),房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比上涨130%。最近几年,房企的融资方式、成本都在不断发生变化。2015年1月,证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》,公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出,2015年和2016年,房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元,同比分别增长985%和73%。2016年10月底,上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准,规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金,不得用于购置土地。受此影响,2017年房地产业发债金额骤减七成。作为替代,ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始,企业逐渐将目光转向海外融资,对后者的依赖性也大大提高。房地产企业的融资成本,则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算,2016年,国内发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。5月29日,时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据,年息为7.85%。此前的5月25日,华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据,成本达到10.875%。这一系列变化,与调控走势息息相关。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,一方面,企业拿地补仓意愿仍然较强,维持着对资金的较大需求;另一方面,调控加剧,流向房地产业的资金越收越紧。在资金面供不应求的状态下,无论融资方式如何调整,难度加大、成本提高的趋势仍然难以改变。“规模效应”凸显近年来,在调控中处于被动的房地产企业,逐渐让出了融资的定价权,后者向金融机构转移。金融机构的选择决定了,规模房企的优势正不断凸显。北京某知名基金管理公司负责人向21世纪经济报道记者表示,只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高,而用最直白的标准来衡量,规模房企的抗风险能力要强于中小企业。银行的态度更是如此,据记者从多家金融机构了解到,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。上述上市房企人士亦验证了这一说法。此外,对于一些盈利模式不甚明朗的新业态,金融机构也多持谨慎态度。如银行和基金都甚少涉足租赁领域,理由在于“现阶段中国楼市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五笔公司债中,花样年和富力的债务类型均为“住房租赁专项公司债券”。“这两年拼命做规模的房企,终于尝到了甜头。”前述上市房企人士表示。他所在的企业,近两年实现规模的快速增长,并保持在30强行列。他表示,“规模代表话语权”已是现阶段行业的共识。其中,融资层面的话语权尤其重要,因为只有保证融资,才能更好地拿地和收购。张大伟指出,融资过程中的“规模效应”一直存在。但当前房地产市场处于调整期,行业也在洗牌阶段,这种效应会有所加剧,并进而加剧行业的分化。国泰君安在中期策略中也指出, 债权融资对应开发,股权融资对应拿地和整合。在债券融资受挫的情况下,“股权资金涌向大企业,会导致大企业并购小企业,增强定价权,获得市场的垄断利润。”经历了两个市场“大年”后,现阶段房企的资金状况总体较好,但压力已经出现。根据观点指数研究院对50家A股房企的统计,2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元,此后逐季上升,至2018年一季度已经来到853.77亿元。这期间,其对应的现金及现金等价物均值却没有同步提升,2018年一季度为153.98亿元。由此,50家房企的现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。该机构还指出,由于传统融资渠道收紧,房企正在进行自我“救赎”:一方面通过加速销售回款来补充现金流,另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。前述受访者普遍认为,如果政策层面没有实质性松动,今年部分房企会选择降价销售,并购市场的交易规模也可能增加。
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  • 房企融资仍偏紧业绩分化愈加明显快销去化为上策

    在调控持续强化的大背景下,快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示,2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆,特别是小型房企将面临巨大考验。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,现金流对房企极为重要,开发商只有“快销走量”向前冲。房企业绩分化愈加明显会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下,房地产上市公司整体融资环境趋紧,但成交规模再创新高,整体实现“增收又增利”。同时,房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。据统计,去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元,分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元,分别同比增长25.34%、52.27%。据观察,不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著,净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。报告显示,3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%,相差近10个百分点。2018年以来,房地产调控持续强化。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化,加大杠杆实现快速规模扩张,已成为多数房地产上市公司战略抉择。”中国指数研究院院长莫天全说,在此背景下,库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。快销去库存策略仍须持续国研中心企业研究所副所长袁东明表示,上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效,但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决,防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中,房企必须强化风险意识,提高风险防御能力,警惕资金环境变化带来的风险。”他说。“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长。”欧阳捷说,房企真正的风险不是负债率高低,而在于现金流够不够,快销走量冲规模是策略之一。上述报告认为,在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下,目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看,都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平,所以一定要重视。” 谢皓宇说。
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  • 俊发集团张海民:聚焦城市更新 通过复制加快布局

    “城市更新正成为一个越来越重要的房地产领域。”俊发集团战略研究部副总经理李炜向上证报记者表示,当无限的城市发展遇上有限的城市用地,“城市更新是必然路径。”近日,2018中国“美好生活”品牌计划巡礼团首站走进俊发集团。本次活动由新浪乐居财经发起,得到新浪财经、上海证券报、中房网的支持,以及中国房地产业协会、全国工商联家具装饰业商会、中国建筑材料流通协会、中国物业管理协会的共同指导。俊发集团自成立起即聚焦城市更新这一发展道路,2017年俊发集团实现471亿元营业额,其中地产板块销售额381亿元,增长100.7%,在全国房企销售排行榜中的排名上升36位至第50名。“俊发集团将把积累的城市更新经验和模式复制到全国。”俊发集团总裁张海民表示,在西南地区实现稳步蓄力后,俊发集团接下来将加快全国布局。城市更新市场巨大什么是城市更新?在俊发集团看来,城市更新就是通过盘活低效存量土地,创造增量价值,实现城市自我调节。城市更新狭义上是指对旧城的再开发、整治改善及保护等,广义上则涵盖城市综合提升,涉及基础教育、交通出行、商业产业价值再造及改善等方面。城市更新正成为各城市及各房地产巨头的发力点。贝壳找房首席经济学家杨现领认为,城市更新会成为我国房地产第四大“战场”,而目前的三大“战场”是新房、二手房、租赁。对于城市更新,深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求,规划期内全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里,完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。由此推算,深圳未来的旧改和城市更新市场规模约在数万亿。《上海住房发展“十三五”规划》也明确指出,到2020年,上海旧住房综合改造面积需达到30万户,中心城区二级旧里以下房屋改造面积需达240万平方米,各类旧住房修缮改造面积需达5000万平方米。随着北上广深等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划,碧桂园、万科、恒大等房产巨头也纷纷加码城市更新业务。通过复制加速扩张俊发集团成立于1998年,借力城市更新,现已成为西南房地产龙头之一、居云南非公企业百强之首。俊发集团明确定位为城市更新综合服务商,20年来操盘了众多大型旧城改造项目。目前,俊发集团集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营等为一体,房地产开发为其主营业务。据张海民介绍,俊发集团有着独特而细致的城市更新模式,注重片区滚动开发、先安置再拆迁等,这一模式有助于俊发集团实现复制与扩张。据统计,1998年至2017年,俊发集团共计开发城市更新项目20余个,城市更新面积554万平方米,安置14045户拆迁户,新建面积1885万平方米,修建学校40所,新建市政绿化面积77000平方米,修建湿地3000余亩,修建道路60余条。张海民向上证报记者表示,未来,除深耕云南外,俊发集团将加速全国扩张,积极介入环渤海区域、粤港澳大湾区、长三角区域。目前,俊发集团已进入昆明、大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、香港、杭州等11座城市,共开发建设50余个项目,已交付开发面积1465万平方米,土地储备4300万平方米,土储货值高达4500亿元。目前,俊发集团已涉足上海城市更新项目。去年11月,俊发集团宣布正式进军上海,签约青浦区徐泾镇530亩“城中村”改造项目。 
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  • 百强房企5月销售环比增18% 碧桂园单月破700亿

    房地产研究机构克而瑞31日晚间发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,今年前5个月,碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首,恒大、万科以2552.6亿元、2392.2亿元分列二、三位。若以权益金额统计,恒大以2427.5亿元拔得头筹,今年前5个月,碧桂园、万科的权益金额分别是2281.9亿元和1674.5亿元。此外,保利、融创、绿地前5个月的销售额超过1000亿元。据克而瑞统计,今年前5个月,TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元,同比增长33.5%。三家龙头房企中,碧桂园、恒大得益于在三、四线城市的布局,今年前5个月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。从5月份的数据来看,TOP100房企单月业绩环比增长18%,创年内新高,并且5月单月业绩超百亿的房企数量达到24家,其中碧桂园单月销售首次突破700亿元。2018年1月至5月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。TOP3和TOP30房企门槛分别增长31.4%和38.8%,达到2392.2亿元和305.5亿元。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小,仅同比增长19.5%至62亿元。克而瑞预计,在调控政策不断升级的背景下,今年规模房企的集中度还会进一步提升。未来标杆房企将依托自身的优势,通过高周转和全国化的战略布局实现逆市扩张。一季度以来,房地产市场持续分化,不同城市楼市差别较大,各城市不同区域楼市差距也在逐渐拉大。克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为,那些受到追捧的项目大多是热点城市中与周边二手房价格倒挂较大,且配套资源较为完善的项目,其他大部分项目的去化表现一般。以上海为例,据克而瑞统计,今年以来上海市场共开盘项目65个,摇号65次,其中24个项目认筹数量大于房源数量,30个项目认筹数量远不及房源数,11个项目认筹数量和房源基本持平。其中,4月集中入市的高端项目由于大部分售价低于市场预期和周边二手房价格,认筹人数远超房源数,去化高达95%以上。但与此同时,多个刚需和刚改项目却频频遇冷,认筹数多未超过房源数,部分项目认筹人数仅为个位数。5月市场调控政策持续收紧,调控地域不断向二线和三、四线城市扩散,严格的“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策逐渐成为热点城市的标配。目前,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等城市均采取了摇号选房的政策,预计今年可能会有更多的城市加入摇号大军中。 
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  • 融创中国购买大连万达商业约3.91%股份

    融创拿下万达商业近4%股份孙宏斌认为并购拿地比招拍挂模式更为有利孙宏斌再度出手援助王健林。周一晚间,融创中国在港交所发布公告称,董事会已通过出资95亿人民币或等值港币,购买万达商业3.91%的股份。根据公告,融创中国此次出资万达商业已经获得股东批准并全票通过。今年1月29日,万达集团官网宣布,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁云商、京东、融创中国与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。其中,融创中国和苏宁分别投资95亿元,持股比例3.91%,按此比例计算,万达商业此次融资整体估值约2429亿元。对于此次收购,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于融创来说,当前收购万达显然有很强的信号意义。他认为,融创收购万达有助于为万达提供更充裕的资金,这是此次收购最核心的一点。严跃进认为,收购之后,万达与融创中国之间的合作将更加紧密,尤其是在文旅产业等方面,未来可形成更多的合作内容。收购也从侧面说明了融创资金面仍然较为宽裕,在并购方面仍有较好的实力。实际上,融创中国已经不止一次拿下万达资产。去年7月份,万达、融创、富力三方签署战略协议,此前定价为631.7亿元的商业地产包小幅上涨至637.5亿元。其中,融创中国以438.44亿元的价格接手万达13家文旅城91%的权益。在融创中国2017年业绩发布会上,孙宏斌也表达了他对并购的热衷。他承认在融创中国的扩张之路上,“并购”扮演了至关重要的角色,并认为未来房地产行业只会越来越集中,并购拿地的模式远比招拍挂模式更为有利。
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  • 碧桂园拟发行200亿元公司债券项目再次中止

    5月29日,据上交所网站显示,碧桂园拟发行200亿元小公募公司债券的项目状态变更为中止。观点地产新媒体了解,该债券的全称为“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”。根据募集说明书,该债券的发行总额不超过200亿元(含200亿元),由中信建投证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、广发证券股份有限公司作为承销商及管理人。此外,该债券扣除承销费用后,其中150亿元拟用于12个长租项目,其中144亿元用于项目建设,6亿元用于偿还项目贷款,而剩余的50亿元将用于偿还银行贷款。而碧桂园此前已于2018-09-21签署了该债券发行说明书。另悉,早在今年2月7日,碧桂园该2016年公开发行公司债项目的审核工作便已初次出现“中止”状态。
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  • 【恒大御府】奋战高考 无悔青春!加油!

    距离6月7日高考仅剩10天【恒大御府】奋战高考 无悔青春!三年为期,两日一搏度过考试的这两天将迎接你们的将是完全不一样的人生未来的日子充满想象和百万种可能但你们不管走出去多远都会缅怀这段为目标而奋斗的日子因为你会发现曾经曾经上知天文下知地理睁眼语数英闭眼政史地前可通晓物理定律后可操作化学实验左背唐诗宋词右解多项方程外有五三护体内有厚雄护心的你已经远去如今的自己买个菜还要用计算器这可能是你人生知识丰富量的巅峰也是为数不多的不看脸的竞赛所以要奋力拼搏向前冲▼▼▼△图片来源于网络恒大御府预祝各位学子【恒大御府】奋战高考 无悔青春!△图片来源于网络看着高三的前辈们卯足劲儿向前冲初中升高中的后辈们也不容松懈三年高考说来就来让你措手不及说到初中,襄阳五中实验中学新校区选址位于清河西路以西华光路以南望城路以北【恒大御府】奋战高考 无悔青春!△图片来源于网络用地紧邻小清河占地面积约150亩相关部门正在进行建设优化力争今年动工开始建设▼▼▼【恒大御府】奋战高考 无悔青春!△图片来源于网络襄阳恒大御府限量臻品钜献全城建面约120-140㎡墅质三房·含装修9A精工匠心钜制火爆热销中恭迎品鉴详询:400-0710070转8006地址:襄阳市高新区樊魏路(人民检察院对面)【恒大御府】奋战高考 无悔青春!免责声明:1、预售证号:鄂襄审批预售字【2017】52号。2、标准地名:襄阳恒大御府。3、本项目注册名为襄阳恒大御府,推广名为襄阳恒大御府,商品房楼号、房号由政府有关部门初步确定,项目最终名称及商品房楼号、房号以政府相关文件确认为准。4、本资料相关内容图片是对项目所做的示意表现,仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准。经政府批准的详细规划已在销售现场公示,敬请查看。后续因规划及设计方案调整导致信息变化的内容,我司将按照政府要求进行公示。5、本资料对项目周围的道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍,旨在提供相关信息,不意味着本司对此作出了任何承诺。6、本资料为要约邀请,买卖双方的权利及义务以双方签订的【商品房买卖合同】为准。7、以上面积为预估面积,具体面积以签署【商品房买卖合同】为准。8、本资料2018-09-21启用,相关内容如有更新,请以最新资料内容为准。
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  • 大量还钱的日子逼近 中国房企海外紧急发债借新还旧

    房地产公司融资变得越发逼仄,借新还旧是一根救命稻草,很紧迫。Wind金融数据显示,2018年下半年,房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元水平,2019年到期规模增长到1436.95亿元。“年初我们在境外已经发行了5亿美元,6、7月份我们还会做5亿美元境外债的发行,目前已经申报,还在等国家发改委的批文。今年我们的融资方向是优先发债,整体的融资成本相较去年的5.07%只能上升,没有下降的余地。资金的实际利率都在上升,而且上升幅度非常大。”北京(楼盘)一家不愿透露名字的国企财务总监告诉记者。中国房地产报记者从wind金融数据获悉,截至2018-09-21,年初以来境内房地产企业已公告计划发行的海外债券达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。长江证券(000783,股吧)则称,截至5月上旬,美元债市场的房企融资已达1860亿元人民币,相当于2017 年全年融资规模的70%,刷新了房企美元债融资的历史新高。但在美元债大幅增长之时,房企融资成本也随之水涨船高,2018年美元债息率从2017年的6%上涨到8%。8%还算是好的。朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据,利率高达9.625%。5月9日,毅德国际发行1.3亿美元债券,利率高达12%。房地产祸不单行。国家发展改革委、财政部近日联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(以下简称《通知》),严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任,切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。此次《通知》的重心是严格防范外债成为地方政府债务的风险源,尤其是地方政府通过房地产企业进行的海外发债。随着中资房地产企业境外发债的放量,监管机构可能会控制节奏和规模,保障债务的安全性。 
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  • 万科物业为子公司1200万港元贷款提供担保

    5月25日,万科企业股份有限公司发布公告称,公司控股子公司万科物业为旗下子公司物业香港1200万港元贷款提供担保。为支持业务发展需要,物业香港向中国银行股份有限公司澳门分行申请总额为港币1200万元的银行贷款。据了解,万科控股子公司万科物业持有物业香港100%的股份,万科物业将以其在保证金专户中的资金人民币1060万元为有关贷款提供保证金质押担保。除提早终止借款的情况外,担保期限为自保函开立之日起3年。截至2018-09-21,万科担保余额为人民币201.63亿元,占公司2017年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为15.20%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币183.04亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币18.59亿元。公司及公司控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
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  • 乐乎有朋公寓经营培训 提升长租公寓品牌溢价

    2018年,“租购并举”政策得到进一步深化,长租公寓市场持续高热,准一线、强二线城市因地制宜,陆续出台关于支持区域发展长租公寓的措施办法,低门槛落户、有利的存量房开发政策、城市产业集聚等政策与规划,吸纳更多人、企业等资源进入城市,使之成为人口导入型城市,促使更多大型房企、品牌公寓把布局重点放在准一线、强二线城市,这对本土中小型公寓品牌带来了不小的冲击,作为独立经营的中小企业主,面对城市改革、市场波动,亟待一盏指路明灯,为其打开经营之门。2018-09-21,乐乎有朋学院在武汉(楼盘)维也纳国际酒店举办“乐乎‘以联合的名义’乐乎有朋公寓经营U7期培训大会”,为中小公寓品牌量身打造经营培训内容,切实提升管理效果和收益,找到可持续发展的通道。武汉市住房保障和房屋管理局副局长陈新政,武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班负责人科技处处长徐磊,武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班成员、建行长江支行副行长周游,前海投控公司置业开发事业部副总经理闻家明一行莅临大会,对城市租赁中轻资产运营托管的模式进行摸底。课程特邀乐乎创始人&CEO、有朋学院金牌导师、房东东公寓培训学院金牌导师罗意,赋能资本创始合伙人胡振寅,乐乎联合创始人、集团VP、有朋学院金牌导师张国辉,乐乎首席培训官、有朋学院院长王喜鑫做嘉宾演讲,一同解构长租公寓经营之道,探讨未来长租公寓发展模式,促使中小公寓品牌搭乘行业发展快车,获得可持续发展。罗意做大会启幕演讲,首先介绍了行业发展前景,国家政策对市场的影响及乐乎目前的发展趋势和城市布局。对乐乎城市青年社区进行了介绍,定义是“乐乎城市青年社区是立足于长租公寓领域的轻资产运营服务商”;针对政企合作,一同探索城市人才引进中的居住问题,介绍了乐乎城市青年社区与武汉洪山区合作打造的“武汉洪山?乐乎大学生社区”;对长租公寓2015至今的发展进化史进行了阐述,浅析了行业融资、产业发展方向。在今年呈现上升状态,从风口上升至国策,以乐乎为例畅谈天使轮胡振寅先生对乐乎的投资、获数千万复星地产A轮融资。目前行业内不断刷新融资记录。对行业未来,他认为行业将会面临爆发式的增长,在长期看,房源、资金都不会缺,而专业的标准化资产运营管理机构是缺少的;罗意强调乐乎属性,打通上下游,是服务和赋能行业的角色。作为国内长租公寓轻资产托管第一品牌,在国内拥有60多家门店,22000间房间,发展至今经过了市场的严苛筛选。有朋学院作为乐乎旗下运营托管咨询品牌,将乐乎成长的经验,体系化、标准化的运营系统进行整合输出,与业界分享。乐乎积极与广州(楼盘)、深圳(楼盘)政府洽谈合作城中村项目,探索在上海(楼盘)发展高端公寓项目,因地制宜在不同城市区域发展具有本城市特色的公寓项目;介绍了乐乎的运营管理、人才培养机制,积累了大量的管理经验、3000例真实案例处理方案,经过时间的考验与市场的打磨,形成了系统及延伸的信息化体系,仍在进行与深化的过程中,对信息化系统累加投资2000万……基于乐乎的成长,建立了“乐乎大学”;最后他坦言“目前顶层设计改变了行业规则,预计整个城市租赁行业大爆发才刚刚开始,乐乎愿意和每一位同业者进行交流,与每一位同行成为朋友,只要踏踏实的结合自己的基因,在领域内找准自己的位置,并且能解决市场需求的运营机构都会有较大的发展”。胡振寅以《资金、资产、运营相互赋能的协同体系》为主题做嘉宾演讲。演讲中针对国家政策进行了解析。在资金方的角度进行分析。他认为,未来规模化体系化运营的品牌公寓是运营领域的主导者,在社会化支撑下,小企业运营能力提升,资产端与资金端的结合将越发紧密,而他们对运营端的依赖将更为强烈。通过乐乎有朋学院的培训,可以看出运营在公寓经营的重要性,未来专业服务更加垂直。在解析武汉洪山?乐乎大学生社区、产业园区等城市租赁案例时,他表示,随着住房租赁REITs的成熟,需要强势的运营托管机构进行运作,如,资产方通过乐乎轻资产托管的介入,加持了经营基础,从而获得银行的青睐,获得投资。最后他强调“大家不难发现,在整个体系里面,所有的产品都是可以排列组合的,唯有运营不能,未来房、钱不缺,缺的就是优秀的运营,这也是乐乎的价值,在乐乎第二轮融资的时候,复星地产在融资大会上抛出‘这个世界上满地都是石头,就是缺点石成金的金手指’,他们认为乐乎就是这个金手指,这也是我最认同的一句话,认可了运营的价值”。张国辉以《乐乎运营建设及发展》为主题做嘉宾培训演讲,对有朋进行了深入介绍,着重介绍了乐乎的运营体系和优势,并以实例结合数据的形式进行专业化的讲述。她谈到,有朋将打磨完成的产品推向市场,全过程精细化管理,严格执行流程,精准把控结点,实现项目满租,实现多方共赢;对运营体系、筹开体系、销售体系、信息化平台、培训体系、运营支持等方面进行了解读,结合实操案例与流程分解,内容详实,使人印象深刻。王喜鑫以《信息化平台推动精细化管理》为主题做嘉宾培训演讲,内容包含房态管理、销售管理、团队管理、收支管理、周边关系管理五大版块。他表示,长租公寓管理者可以通过信息把房间管控的更加精细;明确了全年销售计划、预定管理、客户池的关系和运营操作方式方法,对营收与成本的关系进行了解读,对周边关系的处理进行了讲解。最后他强调,信息化平台只是工具,完善的运营才能发挥它的价值。本次大会干货满满,乐乎以满满的诚意与大家分享经验,在长租公寓发展井喷时期带来一手的实操办法,对中小品牌公寓来讲,是不可多得的经营方略。会后大量的从业者与乐乎有朋学院接洽,希望获得运营方面的帮助与支持。乐乎城市青年社区作为长租公寓轻资产托管第一品牌,在成长的道路上奋力向前,一步步踏踏实实的走过来,乐乎有朋学院输出的“乐乎经验”与乐乎城市青年社区一同成长,与产业发展一同升级,是促进城市租赁产业链完善,赋能行业模型升级的反思者、探路者、分享者。 
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  • 雅居乐百亿信贷背后 陈卓林“1+N”诉求与负债平衡

    陈卓林又准备为雅居乐输血了,这次是金额为88.34亿港元(附带额外25亿港元增额权)及2亿美元(合人民币约105亿元)的定期贷款信贷,为期48个月。事实上,雅居乐的身影一直活跃于融资市场。雅居乐获得一系列的融资,市场普遍认为是为了更好地发展地产之外的新业务。但透过数据可以发现,受扩张影响等因素影响,雅居乐的资产负债率已略有上升,其流动比率也呈下降趋势。值得一提的是,在今年的股东周年大会上,陈卓林回应去年净负债率上升时表示,公司未来会把控利息支出和负债率,回归60%左右的负债水平,增加盈利空间。融资进行时5月21日晚间,雅居乐发布公告称,公司作为借款人及其若干附属公司(作为原担保人)于当日与一间银行(作为信贷代理人及质押代理人)及若干财务机构订立信贷协议。据此,雅居乐获授予包括两笔金额为88.34亿港元(附带额外25亿港元增额权)及2亿美元的定期贷款信贷,为期48个月,年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息(就港元贷款而言),或于相关日期的由ICE基准管理有限公司管理的伦敦银行同业拆息(就美元贷款而言)的总和。此次信贷协议的订立,是雅居乐一系列融资动作的缩影。观点地产新媒体发现,今年以来,雅居乐依然延续着积极的融资步伐。其中3月份,雅居乐宣布发行4亿美元优先永续资本证券,5年内利率6.875%;此后它又决定额外发行1亿美元优先永续资本证券,与上述4亿债券合并及构成单一系列,于4月4日发售。4月10日,雅居乐完成了首单商业物业资产支持专项计划的发行,项目发行规模为46亿元,票面利率为5.85%。彼时,该公司对观点地产新媒体回应,专项计划的标的资产为上海(楼盘)雅居乐万豪酒店,产品期限为18年,每3年有一个行权窗口。至5月初,香港媒体披露,雅居乐正在市场筹集一笔60亿港元等值的银团贷款。雅居乐将四年分期摊还贷款,利息较香港银行同业拆息加码395个基点,最高综合收益520个基点,平均期限为3.4年。彼时市场人士分析称,该笔贷款是雅居乐为离岸银团贷款所提供的“最丰厚的定价”,也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。尽管雅居乐债信评级获得调升,但它仍采取增加付息的方式,以吸引态度谨慎的银行参贷。据不完全统计,包括过去三个月内的几笔融资在内,雅居乐先后获得约200亿元的新增借款,约占2017年末借款总额三分之一。雅居乐频繁的融资动作并不让人意外。早在3月下旬的业绩会上,首席财务官兼副总裁张森就表示,2018年集团的融资需求相对较多,而公司正在进行的融资中,境内的银行批款占比73.7%,境外占26.3%。负债平衡与“1+N”回望去年,经过一系列的融资后,雅居乐拥有了更大的运营空间。年报披露,于2017年末,雅居乐集团总现金及银行存款为301.2亿元(2016年末为223.11亿元)。其中,现金及现金等值项目为190.42亿元、有限制现金为人民币110.78亿元。尽管雅居乐在去年赎回了2017年2月份到期20亿元的6.50%优先票据、3月份到期7亿美元的9.875%优先票据,并于9月份提前赎回2019年2月份到期5亿美元的8.375%优先票据,但其融资活动产生的现金净额仍达107.58亿元,为2014年以来的最大值。从近几年的数据来看,雅居乐的现金及现金等值项目额度,从2016年开始就得到较大幅度的上升,而2017年67.5亿的增加净额中,融资活动产生的现金净额显然有很大的“贡献”。作为流动负债“穿透”流动资产的“缓冲垫”,去年雅居乐的运营资本为291.71亿元。据此计算,其营运资本配置比率为25.9%,也即流动负债提供流动资产所需资金的74.1%。换言之,雅居乐2017年内,1元流动资产需要偿还0.74元的债务。而去年雅居乐的流动比率为1.35,这相比于前三年1.7以上的数值,已有所下降。另一方面,2017年末集团的资产负债率已突破七成,由2016年的66.48%升至72.96%。市场人士对观点地产新媒体指,雅居乐加大融资的需求,或许与其“1+N”的发展模式有关。董事局主席陈卓林早在2016年就对外表示,就环保、旅游、物业等新业务而言,其希望未来5-6年,整个集团(营业额和利润比重)地产占一半,其他产业一半。为了发展集团地产之外的“半壁江山”,雅居乐2016年的投资活动的现金流出净额由2015年的6.99亿元上涨至37.19亿元,2017年流出净额再次大幅上涨,达到69.6亿元。于2018-09-21,雅居乐物业上市平台雅生活在中国69个城市提供物业管理服务,所管理的总建筑面积为7,834万平方米。而在环保业务方面,集团于年内成功收购14家环保公司的股权。另外,雅居乐已宣布,旅游地产类项目今年将占20%左右,在旅游地产板块有146万平方米的新购地。虽然新业务千头万绪,但雅居乐也不忘拿地扩储,去年它新增土地的预计总建筑面积达964万平方米,其中集团应占预计总建筑面积为746万平方米,应付土地金额为346亿元。据观点地产新媒体不完全统计,今年至今,雅居乐于公开市场共摘得约20宗地。 
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  • 房企扩张求平衡:要规模更要效益 修炼内功

    当地产行业逐渐步入精耕细作时代,有质量增长取代过去粗放式增长,成为越来越多房企追逐的目标。5月18日,克尔瑞发布研报称,2017年170家上市房企总营业收入规模达3.69万亿元,同比上升17.7%,其中60家标杆房企营业收入总规模达到了3.2万亿元,较2016年同比增长20.6%。而在“规模+效益”双提升成为行业基本共识下,2017年170家上市房企毛利润达10908亿元,同比上升31.4%;净利润5135亿元,同比增加39.0%;其中60家标杆房企毛利润和归母净利润分别同比增长35.9%和52%。克尔瑞认为,对于大部分上市房地产企业来说,2017年盈利能力的提升主要源于不断上升的行业集中度,导致资源集中,龙头房企的融资成本和拿地成本的下降。“未来,对于那些土地储备充裕、周转速度较高的标杆房企而言,在行业集中度不断提升的背景下,这些房企依靠自身丰富的资金、品牌和资源优势,仍将维持较高的盈利水平,在竞争中占据有利地位。”克尔瑞续称。中指院也发布研报称,2017年,百强企业一方面抢筹土地、资金、人才等发展必要元素,以满足高质量增长的需求;另一方面,严控成本、加快周转,内外合力促进企业运营质量的提升。但中指院同时提醒,百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险,包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面,在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下,需要重视现金安全,防范资金风险。要规模更要效益今年3月财报季上,“有质量增长”屡被各大房企管理层提及。先是恒大董事局主席许家印在业绩会上称公司今年5500亿元的目标是合适的。其表示,其实就算制定8000亿元的销售目标相信也是可以完成的,但没有这个必要,恒大现在要规模适度增长,注重增长质量。“做企业家一定要进取,以前恒大做规模第一房企,现在要做利润王。”许家印说,恒大要走自己的路,不怕排名和议论,只要利润目标完成,即便未来跌出前三或者前十都无所谓。在推进规模+效益型战略转型同时,恒大还提出要向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式进行转变。据悉,恒大在2017年还清所有永续债的同时,还向资本市场承诺,到2018年6月份,公司总负债率降低140%,到2019年6月份,净负债率大概到70%。在2020年达到大部分企业合理的净负债水平。再看碧桂园,2017年,碧桂园共实现合约销售约5508亿元,首次超越万科、恒大,成功“登顶”。今年3月份业绩会上,当被记者问及2018年销售目标时,碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,今年我们不对具体的销售目标制定,我们会根据全年的政策和市场的情况灵活调整供货和销售策略。莫斌补充称,比制定销售目标更重要的是我们把每个项目都做成功,我们是有质量的发展,我们不设销售目标并不是对自己没有要求。“我们会在去年的基础上实现持续的增长,增长的幅度要根据市场情况,根据我们的管理能力,根据我们人才团队的水平,实现长期保持有质量的发展节奏。”莫斌续称。不只是碧桂园,招商蛇口总经许永军也在业绩会上表示,我们这个行业,没有规模也不行,但如果2018年让下面制定一个很激进的规模,这就没有审时度势。“规模一定是有质量的规模。”许永军续称,2018年我们要去杠杆,基本杠杆控制在45%以内。中海地产管理层也表示,对我们来说保持利润总额持续稳健的增长,是我们想要的一个根本目标。“对我们来说,规模还不是第一位的。我们2018年总的方针是又好又快,“好”我们觉得更多的是指高质量的一个发展,除了要做好产品,还有一个好的效益,所以提高发展质量对我们来说很重要。”管理层如是称。修炼内功在冲刺更高业绩目标,保持核心利润优势的同时,各大房企还积极开展管理体制改革及做好人才储备工作,修炼内功。时代周报记者获悉,合景泰富在2017年7月开始革新运营系统,并在今年推进七大管理系统升级,优化和改善管理层级和授权。与此同时,合景泰富还陆续在新项目中落实跟投制度。据悉,该制度推行后,每个项目跟投额不超过总投额的10%,管理层及项目中层以上员工强制跟投,员工自愿跟投。“跟投制度对团队的激励性是非常大的。”合景泰富管理层指出,特别是在提高员工主动性、积极性,缩短项目发展周期,实现利润最大化上,有着非常重要的作用。除了合景泰富,自2016年以来,奥园也陆续开展管理体制改革,并成立地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家七大二级集团,赋予高度自主权。奥园执行董事、营运总裁马军告诉时代周报记者,董事会在投资、融资、销售定价、竞标等层面赋予二级集团高度自主权。但与此同时,董事会会负责制定二级集团年度的总目标。你(二级集团)必须要保证经营指标的合理增长。“至于二级集团的下属公司,集团就不会再过多干预,自主权掌握在二级集团手中。”马军说,这一机制的形成,使得奥园各二级集团能够自主、灵活地运营自身业务,进而实现整个公司的良性发展。除了开展管理体制改革,各大房企还加大了对人才的储备及培养力度。其中碧桂园在2013年启动“未来领袖”的博士招聘计划,截至2018年5月中旬,已在全球吸纳超过1300名博士。时代周报记者获悉,“未来领袖”表现优良的两年半之内晋升项目总经理,3-5年内争取培养成为区域总裁,拔尖者甚至会被选去杨国强身边当秘书。培养期间,集团所有会议几乎都对“未来领袖”开放,以保证“未来领袖”们及时了解企业战略和业务发展。除碧桂园外,保利地产也在去年推出“百帅行动”人才培养计划,该计划目标是在未来两年内,通过分期培养,寻找100名城市总经理储备人才。越秀地产则于去年启动了“鸿鹄凝志”计划,希望在“十三五”期末培养出50名后备区域总和150名项目总。据悉,今后在越秀地产要晋升为区域总助、项目总,均需参加“鸿鹄凝志”计划培养训练。保利地产百帅行动,碧桂园未来领袖计划,越秀地产鸿鹄凝志计划……在冲刺过程中,各大房企管理层希望在规模扩张与人才储备之间找到平衡,为“明天的增长”做足准备。
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  • 万通地产土储仅30万平 转型失败净利下滑九成

    曾经的中国房地产开发企业十强,如今在衰落的道路上越走越远。日前,北京万通地产股份有限公司(简称:万通地产600246.SH)发布第一季度业绩报告,营业收入和归属上市公司股东的净利润双双出现大幅下滑。而在前一天发布的2017年年报中,万通地产的营业收入和净利润均创造了近4年的新高,但仍然没有超过2008年的业绩。10年来,万通地产退步明显。截至2017年底,万通地产持有待开发的土地只剩一宗,面积为29.28万平米,土地储备严重缺乏,不仅如此,其持有的可售物业面积也持续减少。土地储备严重不足根据万通地产2017年年报显示,其报告期内营业收入为32.95亿元,同比增长41.06%,归属上市公司的净利润3.56亿元,同比增长222.87%,基本每股收益同比增加145.61%。除此之外,万通地产的负债率由2016年的51.74%降低到2017年的46.12%,非流动负债比2016年减少25.94亿元。看上去这是一份不错的成绩单,据万通地产方面称,业绩增长主要是因为达到结转收入时点的项目比2016年同期有所增加。这主要得益于万通地产位于杭州的两个项目,记者梳理发现,2017年杭州万通中心销售面积4.6万平米,同在杭州的另一个项目杭州未来科技城销售面积为11.62万平米。而所有其他项目加起来的销售面积只有约5万平米。万通地产的业务分布在北京、香河、天津、成都、杭州这几个城市,2017年天津区域营业收入大减,仅为2.52亿元,其他几个区域营业收入均有提升,其中杭州所在的华东区域营业收入达到4.58亿元,超越天津和川渝地区,成为对营业收入贡献仅次于北京的区域。不过,由于近两年较少拿地,万通地产正面临土地储备严重不足的窘境。其最后一次大规模拿地还要追溯到2013年,当年万通地产新增三块土地储备,分别为杭州良渚项目,规划面积为8.3万平米;天津生态城19号地,规划面积为10.4万平米;北京怀柔杨家园项目,规划面积为10.3 万平米。2014年万通地产新增一块土地储备,为杭州未来科技城项目,占地面积为6.34万平米。公司可出租权益面积7.35万平米,租金收入1.78亿元。此后,万通地产拿地陷入停滞。2015-2017年,万通地产持有待开发的土地面积分别为56、56.85、29.28万平米,呈减少趋势。与此同时,截止到2017年底,万通地产已开发的项目大部分已销售,其中天津地区的万通华府、万通新城国际、万通生态城新新家园、万通上游国际、万通上北新新家园等项目早在2015年便处于尾盘状态。除此之外,成都、北京的大部分项目也处于尾盘状态。2017年贡献较大的杭州两个项目只剩下6.58万平米的可供出售面积。项目可销售面积减少,土地储备却没有增加,对于万通地产2018年的业绩将会造成较大影响。2018年第一季度,万通地产营业收入为3.96亿元,同比降低41.78%,归属于上市公司股东的净利润为819.96万元,同比降低89.15%。对此,万通地产归结于公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所减少所致。报告显示,第一季度只有天津万通金府国际、杭州万通中心、杭州时尚公馆这三个项目实现了签约。另外,万通地产上海项目贷款2018年到期,致使其一年内到期的非流动负债达到24.4亿元,同比增长6001%,这将使其面临较大的偿债压力。转型地产金融万通地产2017年看起来不错的业绩还不及10年前的水平。记者查询发现,早在2008年,万通地产便实现了48.4亿元营业收入,归属上市公司股东的净利润为5.27亿元。2008年,碧桂园的营业收入只有157亿元,恒大118亿元,如今这两家房企营业收入分别达到了2269亿元和3110.2亿元。彼时首创置业与万通地产的规模相当,营业收入为51.7亿元,净利润为3.83亿元,10年后,首创置业在2017年实现了212.92亿元的营业收入,净利润为21.13亿元。同为北京地区的房企,曾在同一级别的万通地产和首创置业如今差距逐渐拉大。10年间,万通地产曾在掌舵人冯仑的思路下实施转型,但均没有成功。2009年左右,万通地产便开始大力开发商用物业,2010年,万通地产称围绕转型与增长这一主题,遵循“滨海新区,美国模式、万通价值观和打造绿色公司”的战略方针,在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破,开拓了新的融资模式,实现了财务安排的多样性与商用物业业态拓展的最优匹配,公司绿色战略实施及创新研发工作获得了实质性进程。2018-09-21,万通地产在一次新闻发布会上正式宣布向商用物业转型,称未来5年(至2015年),商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元,持有投资级商用面积超过50万平米,目标年租金收入11亿元。然而,到2015年万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元,2016年房屋租赁营业收入进一步降到1.58亿元,截至2016年底,万通地产投资性房地产总额为5.61亿元,这离2011年提出的总投资150亿元、年租金收入11亿元的目标相去甚远,转型宣告失败。2014年10月,冯仑就引入了嘉华控股,冯仑方面拟通过转让上市公司控股股权,实现嘉华集团入主万通地产的目的。2015年,万通地产董事会重组,冯仑系人马退出。2016年,嘉华控股收购万通地产股份,收购完成后持股比例达35.66%,拿到万通地产的控股权。随着冯仑系人马退出,嘉华系人马上位,万通地产开始由传统的第二产业生产型向第三产业服务型转型。据其2015年年报显示,万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌,通过这一平台实现地产服务业的转型升级,在物业管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展。2016年万通地产又明确实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。为实现这一转型目标,2017年6月万通地产全资收购了中融国富投资管理有限公司,试图促进公司主营业务发展,提升公司的市场竞争力和可持续发展能力。
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  • 房企共赴美好生活:一道待解的“投易盈难”方程式

    想活在未来,就要敢于打破边界。今年,是改革开放40周年,是“十三五”发轫之年,也是“房改”启动20周年。在“住有所居”“安居乐业”的新要求下,居住生态与居住方式的“进化”成为当前房地产人面临的新命题。在“存量时代”和“租赁崛起”之后,人们对美好生活的追求正使得房地产行业进入到品质时代。从“好房子”到“好生活”,回归价值正成为2018年房地产市场的核心标志。行业龙头掌舵者的表态,已经开始为房企成长的下半场走向定调。过去一年来,我们看到,以“美好生活”为构想,以搭建“全生命周期产品体系”为发展头牌,已成为行业共识。一场新的争夺战由此打响。如何把美好生活做成一门生意?这条赛道考验的,除了资本实力,还将是各家参赛房企的资产管理能力、多元产业整合及运营能力。努力跳出地产商身份“中国房价单边快速上涨时代已经结束了,我们到了必须要作出改变的时候了。”5299亿元规模之后,53岁的郁亮决意要告别旧思维,为万科画出奔跑新赛道。这是郁亮负责万科管理工作的第17个年头,也是他加入这家企业的第28个年头。从职业经理人到事业合伙人,从王石到郁亮,万科管理层已经完成了历史性交接。未来的万科将是什么样子?郁亮心中已有蓝图,他不想再和开发商身份挂钩。接下来,他和万科所有的生意经和行动计划,都天然围着“美好生活”这个核心任务起舞。在2017年年报中,他们已经旗帜鲜明地表了决心。从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”,五年前的转型,铺垫了万科如今再度改as变的开始。在未来,万科要扮演好四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。万科想要长久的生命力,他们准备在这三个领域下大力气,一是大力发展租赁住宅业务;二是发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务;三是在绿色战略方面拿出新的解决方案。“在租购并举时代,所有开发商清零,站在了同一起跑线上。”郁亮坚信,未来比现在更重要,“我们从来没有让自己停在一个舒适区,为此我们必须全力以赴做事。”孙宏斌在眺望诗和远方。过去一年时间里,孙宏斌的大逻辑很清晰,他要给融创的未来买一个更大的空间、一条可以走更远的路。投资乐视,是孙宏斌在地产业务之外寻找的第二个IP,他需要乐视有市场增长潜力,能在智慧城市、智慧社区的社会大背景下跟地产业务产生关联。孙宏斌多次提到的“美好生活”,实质就是消费升级、家庭互联网、城市更新、生活品质提升。乐视与万达这两笔连环投资,正在把融创变成一个场景生产商—乐视负责内容生产和渠道,融创现有的地产业务和投资万达之后获得的文旅业务都是在为“内容”提供“接口”。把这三块拼图拼到一起,就是一次在大文化战略下的垂直整合。这也是孙宏斌如意算盘的精髓所在,这三块拼图对应的是消费升级需求,是多个场景下的“美好生活”,缺少任何一个环节都容易被竞争对手作为突破口,也不足以形成一个对消费者的“全周期服务”。越来越多的房企都在努力地跳出“地产商”这个身份,一幅幅关于“美好生活”的丰富图景正在不断铺陈开来—金科的“美好生活服务商”,中交地产的“美好生活营造者”,旭辉的“美好生活城市运营商”等,都给出了各自对“美好生活”的解读和相应企业战略的改变。从产品力的提升,到服务运营的升级;从科技、健康、消费等跨领域合作,再到教育、医疗、养老等全产业链的业态布局,庞大的房地产行业第一次表现出了这样整齐划一的转型场面,并还在继续拓展业务边界来环绕整个生活。如今的开发商,早已不是那个只会盖房子卖房子的开发商了。他们的触角,伸向了城市和社会生活的各个角落、关照到每个人的生命全程。如果你愿意,他们将涵盖你的一生。缺乏新服务盈利模型一场新的争夺战也由此展开。规模之战落幕后,如何把美好生活做成一门生意,各家房企管理层的投资眼光,对资产和空间的管理能力正在接受考验。“今年是产品与服务的元年,今后肯定会在生活内涵和外延上都有延展。”兰德咨询总裁宋延庆抛出了这样的观点。他的依据是,过去房企做城市配套服务无非是提供居住、商业和轨道交通等配套建设和供应,还是“城市运营”的意思。而美好生活服务商,则代表着房企从开发到服务、从房屋到生活的真正转向。如何做好这个角色?中国城市发展研究院投资部主任刘澄分析称,传统房企需要补足短板,比如社区运营能力、产业与教育资源导入、科技创新应用等多个方面。如果想要在细分的专业领域有所突破,一支专业的团队必不可少。任何转型都是一场企业“由内而外,融道于术”的系统革命。从一家地产专业化标杆企业,摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团,很多因素决定着企业的多元化成败。解决“投易盈难”这个方程式,在乘法效应下,房企们期待的“美好生活”蓝图才能变成可见的现实。“跟前一个阶段相比,开发商这两年的多元化投资更为务实,目前,不少开发商在养老地产、文化旅游、城市经营等方面下功夫,与传统的地产业务相挂钩,可以产生协同效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“现在没有哪家企业在运营方面具有压倒性的优势,行业处在整体洗牌当中。”新服务新业态的盈利模型,并没有多少可学习的样本。事实上,迄今为止,房企多元化业务尚未成熟,铁了心要把“美好”当饭吃的开发商需要更多点时间。依旧是万科。后5000亿时代,万科的野心在于要成为新赛道的王者。郁亮曾给出三年试错时间表,期许未来新业务要占据万科盈利的半壁江山。从盈利的角度来看,万科物业服务、商业、物流发展较为成熟,盈利模式也已建立;其他业务的盈利模式则仍在探索。郁亮坦言,教育、养老的盈利模式是个问题。而他们大力发展的长租公寓,从万科各个城市公司的口径来看,目前也只是战略性业务,盈利性并不强。万科内部有过总结,万科的万亿市值梦,不能建立在沙堤之上,而是要建立在多业务的扩张和运营夯实之上。他们这场艰巨的转型任务,终究要迎来了从0到1再到N的进阶时段。“要相信时代和运营的力量,”链家研究院院长杨现领认为,“日本的运营管理和精细化管理,以及美国的REITs会对我们有很大的启发。所以中国的未来大概会等于美国化的金融+日本化的运营。站在2018年看长周期,我们要相信互联网的力量,运营的力量,人的力量,这是房地产永恒不变需要思考的事情。”
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  • 132家房企存货逾4.5万亿 万科等10家占比近六成

    高周转正成为房企扩大规模,保证安全的大杀器。A股房企2017年年报披露已收官,《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,132家上市房企存货总计超过4.5万亿元,比去年同期增加了9268亿元,同比增长26%。同时,这意味着平均每家房企存货达342亿元。值得一提的是,以万科为首的前10家房企存货总计接近2.5万亿元,占比达55%,接近六成。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,存货门槛在1000亿元以上的有13家,分别为万科、绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、招商蛇口和首开股份(600376,股吧)等,其中,阳光城(000671,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中南建设(000961,股吧)、华发股份(600325,股吧)等房企近三年来存货首次超过1000亿元;500亿元至1000亿元的有9家,其中包括掉队严重的金地集团(600383,股吧);300亿元至500亿元的有8家;100亿元至300亿元的有28家。另有分析人士认为,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢,或者甚至出现存货大幅降低的现象,这也并不意味这些房企运营健康。据记者统计,万科存货约为5981亿元,同比上升36%;绿地控股存货为5146.82亿元,同比上升仅7%。有接近绿地控股人士向《证券日报》记者透露,绿地去年个别区域销售业绩不理想,商业项目库存量大,导致拿地支出相对大型房企来说较少,因而补货力度不大。据克而瑞统计数据显示,在2017年新增土地货值排行榜中,销售额曾一度超过万科的绿地控股位列第13位,新增货值不足2000亿元。不过,从整个行业去库存效果来看,2017年,一些此前在三、四线城市集中布局的房企去库存效果理想,甚至有在三、四线大量布局的企业能一下回笼上千亿元的销售款。另据《证券日报》记者观察,有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流较慢,资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。有业内人士表示,目前来看,在A股房企6.5万亿元负债的高压下,高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱,一般非高端项目无法三年内清盘,那么将影响企业短期偿债能力。而近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制,尚未实现大量变现,会进一步降低存货周转速度,资产周转率也将受到影响。
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  • 襄阳恒大御府丨这是一头鲸鱼的自述

    大家好我叫鲸鲸。△图片来源于网络我是一头奇特的鲸鱼,同类的频率是10~40赫兹,唯独我偏偏百万赫兹。△图片来源于网络很久很久以前,在一个小岛上住着一群快乐的人......在一个暴风雨过后的早上,大家合力救了一头搁浅的鲸鱼,而这头鲸鱼就是我。△图片来源于网络为了感谢岛上善良的人们,我张开了大嘴,邀请大小朋友来肚子里玩……你可别害怕,来自童话世界的我,肚子里是个巨大的游乐场。△图片来源于网络你可别害怕,来自童话世界的我,肚子里是个巨大的游乐场~悄悄告诉你我长28米、宽20米、高8.5米,比波音737还大出一圈。啊呜一口吞下的100万个海洋球,也让我成为百万赫兹的“大蓝鲸”!邀请大小朋友来肚子里玩……△以上图片来源于网络想试试在百万海洋球里随意折腾的感觉吗?5月19日我来到襄阳,梦幻一夜之间转为现实!百万海洋球"鲸"彩嘉年华,由恒大御府实力打造,将带给襄阳各位大小朋友一段梦幻旅程,鲸鲸在这等你哦~襄阳恒大御府,限量臻品 钜献全城。建面约120-140㎡墅质三房·含装修。9A精工 匠心钜制,火爆热销中 恭迎品鉴。
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  • 又见恒大出重金挖人 薪酬或比任泽平1500万还高

    又见恒大出重金挖人!这次挖的是来自四大行的投行重磅人物,薪酬或比任泽平1500万还要高1500万高薪挖角任泽平,恒大曾一时间在行业内外引起轰动,来自恒大最新的“高薪挖角”轰动效应又来了!记者独家获悉,曾任农业银行投资银行部总裁的于建忠将加盟恒大。一知情人士表示,此前担任着农业银行投资银行部总裁的于建忠,目前已从农行离职。一位内部人士向记者证实了于建忠将去恒大,职务应该是副总裁级别,但尚在走入职手续,目前还不清楚具体负责哪个业务板块。截至发稿,记者暂未收到恒大官方关于于建忠加盟的回复。于建忠将加盟恒大记者从业内独家获悉,曾任农业银行投资银行部总裁于建忠将加盟恒大。去年12月份,原方正证券联席研究所所长、首席经济学家任泽平“转会”恒大,担任集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长,税前年薪1500万,成为市场焦点。一位农行内部人士透露,于建忠的离职手续已经完成。另外一位接近的业内人士表示,于建忠新东家应该是恒大,估计薪酬比任泽平还要高。一位内部人士也向记者证实了于建忠将去恒大,职务应该是副总裁级别,但尚在走内部流程阶段,目前还不清楚具体负责哪个业务板块。不过截至发稿,记者没有收到恒大官方关于于建忠加盟的回复。崇尚研究发现价值,属于研究型人才资料显示,于建忠出生于70年,属少壮派“掌门人”;而且还是一位“老农行”,自1995年起加入农业银行,至今超过20个年头。同时,于建忠兼任国家金融与发展实验室高级研究员、中国东盟区域发展协同创新中心执行主任;研究员职称,享受国务院特殊津贴专家。记者了解到,于建忠崇尚“研究发现价值、行动实现价值”的理念,多次在核心期刊发表论文,属于研究型高级人才。其所领导的农银投行条线团队,2017年推出了多个全球、全国第一单创新业务。“于建忠曾是农行投行部的一把手,属于厅局级干部,人很好,能力特别强。”多位业内知情人士对记者表示。2016年末,农业银行成立了投资银行部,整合了原先分散在公司业务部、资产管理部、金融市场部的相关经营管理职能。部门成立初,于建忠接受农行旗下媒体采访时表示,投资银行是推动全行发展转型的重要力量;投资银行是全行服务供给侧结构性改革和产业转型升级的重要抓手。于建忠部分工作履历:1995.07——1996.08中国农业银行人事教育部系统干部处干部;1996.08——1999.12中国农业银行人事教育部系统干部处科员;1999.12——2000.09中国农业银行人事教育部系统干部处副主任科员;2000.09——2000.12中国农业银行资产负债管理部副主任科员;2000.12——2005.03中国农业银行资产负债管理部主任科员;2005.03——2005.12中国农业银行资产负债管理部资金交易中心代客理财处副处长(其间:2004.07—2005.12资产负债管理部资金交易中心上海分部主持工作);2005.12——2006.03中国农业银行资产负债管理部资金交易中心代客理财处副处长兼上海分部副总经理;2006.03——2007.06中国农业银行资金营运部资金交易中心代客理财处副处长兼上海分部副总经理(其间:2000.09—2006.10在南京农业大学农业经济管理专业在职硕博连读);2007.06——2007.09中国农业银行资金营运部资金交易中心上海分部总经理(处长);2007.09——2008.10中国农业银行资金营运部资金交易中心交易处处长(其间:2007.07-在中国社科院金融所博士后站研究学习);2008.10——广西钦州市人民政府副市长(挂职),分管市人民政府金融工作领导小组办公室(市人民政府金融工作办公室)。同时担任中国农业银行资金营运部资金交易中心交易处处长。2013年曾任中国农业银行广西壮族自治区分行副行长。金融人才回归实业,薪酬不输“高富帅”近年来,和一般高级金融人才只在业内流动的现象不同,一些金融行业的人才也在回归实业,用实际行动服务实体经济。据记者了解,曾任民生银行地产事业部总经理的杨毓,跳槽去了百荣地产,不过,2016年底时又回归银行系统,目前担任民生银行投行部总经理一职。一直以来,金融行业属于典型的“高富帅”行业,整体薪酬水平高于其他传统行业。不过,去年,任泽平加盟恒大,薪资核定为125万元/月(工资62.5万元/月,核定综合奖金62.5万元/月),税前年薪为1500万元。据记者不完全统计,2017年,上市券商高管薪酬超过1000万的不足10人,部分还递延了前几年奖金。此次,于建忠加盟恒大,有业内人士分析,于建忠资历和能力等方面都很有实力,还拥有十分丰富国际资源,薪酬可能会高于任泽平。千万级别的薪酬在银行系统来看,也绝对属于高薪,记者从上市银行披露的高管薪酬来看,无人年薪超过千万。四大行高管薪酬在业内算是较低水平,农业银行去年年报显示,董事长、执行董事周慕冰年薪仅66.28万元,高管中薪酬最高的是,首席风险官李志成,年薪100.87万元。
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  • 百强房企前4月销售2.65万亿元 销售压力加大

    尽管多家房企高管预判,今年二季度开始销售压力将增大。但今年前4个月,百强房企销售规模依然在快速壮大。据《2018年1月份-4月份中国房地产企业销售TOP100》报告显示,今年前4个月,百强房企总体销售规模达到了2.65万亿元,同比增长28.5%。此外,TOP100房企4月份的销售情况环比下降5.8%,主要是企业供应不足,而单月同比增长了28.4%。截至4月底,碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元,恒大前4个月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破千亿元,其中融创4月单月实现销售业绩350亿元,同比和环比分别增长82.6%和13.5%。值得一提的是,百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中,TOP50房企门槛提升幅度最大,较2017年同期增长48.4%,主要是因为这些房企进取心特别强,能够紧抓住2018年的规模增长契机,争取今年销售实现进一步上升;其次是TOP3房企门槛达1986.7亿元,同比增长37.9%,规模增长也比较快。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元,规模竞争加剧。易居企业集团CEO丁祖昱表示,“我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升,百强房企分化格局将会持续。”丁祖昱进一步称,“双重压力”下,百强房企2018年销售增长已成定局。不论是自身规模增长需求的“主动因素”,还是“四限”政策,尤其是限价政策的“被动影响”,百强房企,尤其是大规模房企今年销售增长将不会放慢脚步,甚至还会加快步伐。更重要的是,丁祖昱认为,二季度房企销售压力或将加大。进入2018年二季度,一方面,房企面临的金融压力加大,尤其是按揭方面的压力;另一方面,市场需求也出现了部分乏力的情况,尤其是3月份-4月份集中推盘的部分城市缓解了之前积累的需求之后,可能会在二季度末出现成交乏力的状况,且购房者购买力也将受到影响。值得一提的是,虽然部分城市的摇号中签比例连10%都不能达到,但还是有城市出现了摇号人数都不满的项目,显而易见,这些城市的市场压力已经出现,未来在这一方面需要进一步关注改善。此外,丁祖昱称,下半年,三、四线城市或将遭受市场更加直接的考验。进入2018年以来,热点三、四线城市地价正在快速上涨,但是房价现已行至阶段性高点,企业在这些区域盈利空间将进一步收窄,三、四线城市的市场压力逐渐出现,尤其是房价已经在2017年快速攀升目前滞涨的城市压力可能会更大。
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  • 恒大养生谷会员制启幕 全方位全龄化服务引关注

    “冬天到温暖的三亚旅居,你也可在全国各地的养生谷享受世界一流的养生养老服务”,通过恒大健康(HK.0708)首创的养生谷会员制,你便能享受这些独一无二的“特权”。5月1日,恒大养生谷会员制正式启动,并在西安恒大养生谷实现了会员服务的首次正式发售,受到各方追捧。记者了解到,恒大养生谷会员招募自4月6日开始登记意向会员,截至启动当日累计接待人数10000多人次,其中仅5月1日当天签约会员即已超1500人。                                                 养生谷“租购旅”会员制启动现场在国外,已有部分大型健康医疗机构实行会员制,比如说美国凯撒医疗集团,通过会员制为客户提供“医疗+保险”服务。此次恒大健康更创新性将医疗保险、预防、医疗、康养融为一体,养生谷会员可通过“租、购、旅”方式享受恒大养生谷终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务。这其中,恒大健康的拳头产品“恒大养生谷”是提供全方位全龄化健康服务的“核心载体”。据悉,恒大养生谷创建全方位全龄化健康养生新生活、高精准多维度健康管理新模式、高品质多层次健康养老新方式、全周期高保障健康保险新体系、租购旅多方式健康会员新机制,引领全新健康生活方式。资料显示,恒大养生谷围绕全龄化,首创颐养、长乐、康益、亲子四大园,提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等852类设施867项全方位养生服务,覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期,打造全方位全龄化健康服务模式。其中,颐养园主推“医养结合”,配有国医馆、禅思堂、膳食坊等;长乐园重在文娱结合,配置老年学堂、曲苑社、国学馆等设施以提供高品质健康养生方式;康益园则以运动养生为核心,以健身中心、体感运动馆等重塑健康活力新生活;亲子园则针对年轻一代,践行亲子同乐理念,构建跨代社交圈。                                                          观看养生谷四大园展示区高品质的养生养老服务必须依托顶尖的健康医疗技术,博鳌恒大国际医院正扮演着这一重要角色。作为美国布莱根医院(BWH,是美国十佳医院之一)的第一家也是唯一一家海外附属医院,博鳌恒大国际医院严格按照布莱根的高规格技术标准打造,在管理、诊疗、运营、康复等系统上与布莱根全面接轨,通过建立会员终生健康跟踪管理体系,进行健康教育、基因检测、风险评估、预防干预、分级诊疗、智能监控、膳食调理、心理辅导等多维度的科学生命管理。此外,恒大养生谷整合国际前沿健康养老新模式,为活力老人提供医养融合、亲子同乐、旅居度假、医美抗衰、多彩学堂、娱乐社交、老年就业等养生服务体系;恒大养老院为失能老人提供专业护理、日间照料、康复理疗、居家养老、人文关怀等养老服务体系。                                                       观看养生谷四大园展示区值得一提的是,恒大养生谷借鉴美国“凯撒模式”,整合国内外优质保险资源,建立全年龄段高额保障体系,定制百岁以下老人专属保险,并打通国内百家优秀三甲医院绿色服务通道,实现医疗服务最优和保险费用合理控制。行业人士认为,此举不仅有效降低患者治疗成本,同时明显减轻政府医疗负担,这是行业创举也是供给侧改革的有益范本。只需成为恒大养生谷会员,你便能够灵活地享受上述所有会员权益,恒大健康搭建的“租、购、旅”会员服务模式,更提供多种方式的入住选择:客户可根据不同的季节气候、温度、湿度、纬度、日照等不同需求,在全国各地的恒大养生谷进行旅游居住,并享有健康管理服务,满足会员的多元化需求。据悉,除西安外,恒大养生谷还已在三亚、郑州、扬中、长株潭、云台山、南京等全国多个宜居养生胜地实现了布局,未来3-5年将在全国布局30个以上宜居养生胜地。在新的发展时代,人民健康已经站在了国家战略的高度。十九大报告强调要进一步实施健康中国战略,为人民群众提供全方位全周期健康服务。行业专家认为,恒大养生谷整合国际顶级医疗资源、技术、人才,创新性通过会员制提供世界一流健康服务,满足老百姓不同需求,为中国养生养老产业转型升级提供上佳样本,对于推动健康中国建设具有积极意义。
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  • 长租公寓市场开始刮起“证券化”风潮

    随着市场热度提升、政策的明朗、金融服务的逐渐完善、市场参与者的增加,未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧,资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产操盘模式将是投资者比较青睐的退出方式。3月,长租公寓市场刮起“证券化”风潮。  ?3月12日,建设银行(601939,股吧)与新派公寓共同发起基于资产证券化的不动产专项并购基金。这是业内首个针对长租公寓的并购基金,初期规模为20亿元人民币,后期根据收购需要扩大规模。  天津(楼盘)中原观点:以发行类REITs和ABS获得低成本资金,与存量资产融合,同时,随着金融向细分领域的纵深发展,金融工具配套将不断完善,实现长租公寓市场的长足化发展。  目前,天津长租公寓市场依然存在发展缓慢、资金投入大、盈利难等问题。未来2-3年内,随着自持物业、旧改物业大规模入市,市场逐步走向集中化与极致化、金融化运作。从资金端来讲,长租公寓市场探索金融化运作,将成为重要出路。  1)国际品牌公寓市场:  近两年,长租市场租金呈稳定上升趋势,截至2018年3月,天津高端公寓市场平均租金突破至220元/㎡/月,与2017年相比,同比上升10%。  其中,在产业政策利好、市重点规划带动下,滨海新区吸引大量的优质企业、产业人口,导致各项目租金均在366元/㎡/月以上、入住率80%以上,居于市场高位。  在产业优势利好下,中北镇高端公寓悄然兴起,艾丽华中北店,实现租金170元/㎡/月,吸引了大量周边高知、高薪的产业客群入驻。  
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  • 国人赴海外买房限制被打破? 答案可能出人意料!

    不久前,在国新办举行的“2018年一季度外汇收支数据有关情况”新闻发布会上,国家外汇管理局国际收支司司长王春英表示,外汇局根据上海和深圳试点需求和外汇形势,拟增加上海QDLP(合格境内有限合伙人)和深圳QDIE (合格境内投资企业)总额度。专家解读说,QDIE不仅可投二级市场外,还包括另类投资、房地产和一级市场。此前,外汇管理局在2017年重申“境内个人办理购汇时,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”一直苦于政策限制,而只在雅加达开发楼盘的绿城中国总裁曹舟南,留意到了王春英的上述表态,预测“大陆个人企业投资开始放松”,认为“是一个非常重大的信号”。很多销售海外房产的开发商也欢呼雀跃,觉得是海外楼市的重要利好。然而,新一轮国人赴海外置业潮真会发生吗?  1QDIE是指符合条件投资管理机构经中国有关部门批准,面向境内投资者募集资金,对境外投资标的进行投资。《深圳QDIE试点办法》对QDIE基金可以投资的境外投资标的具体范围并无任何明确规定,境外投资主体除可以对QDII现有的投资标的进行投资外,还可对境外非上市股权、境外基金(包括私募股权基金和对冲基金)以及不动产、实物资产等其他标的资产进行投资。目前获得QDIE批文的机构有41家(招商财富、前海中诚、长城证券、南方东英深圳公司、景顺长城资管、国投瑞银资管、民生加银资管、平安大华基金公司等)。然而,个人要通过QDIE到境外直接投资房地产却是基本不可能。因为,QDIE的投资模式都是通过基金对外投资房地产。要想投资,先得投资上述41家基金公司。然而,过去几年,很多基金公司对海外房地产的直接投资并不多。更多地是投资美国的房地产股票,结果却是收益率惨不忍睹。以投资美国房地产QDII基金的收益率表现也没能令投资者满意,据统计近三年产品业绩的房地产QDII基金均跑输同期行业平均水平。排在跌幅榜首位的是诺安全球收益不动产,跌幅为11.95%,查阅公开数据发现,该基金连续3年全部负收益,近3年、近2年、近1年、近半年、今年来的阶段涨幅分别为-3.54%、-10.97%、-14.18%、-12.28%、-11.75%,且多次垫底同类基金。该基金在去年四季度主要重仓了Senio、西蒙地产、数字房地产、美国校园社、Extra、道格拉斯艾、芬塔公司、普洛斯、SL Gr、波士顿地产。同样因重仓房地产而跌幅靠前的还有鹏华美国房地产,该基金是从近1年开始大幅下跌的,且跌幅始终维持在10%左右。截至2018-09-21,其主要重仓了Param、Empir、Extra、Life、布鲁克代尔、Beaco、CubeS、Build、Infra、Monmo等。宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏说,QDIE之前只能投资一级市场,连私募股权都不能投资,所以收益率一直是个问题。根据宜信财富的报告,如果直接投资不动产,而不是投资房地产股票,很多国家的房地产过去八年涨幅都已经超过了五成,收益率会远远好于投资房地产股票的基金。  2然而,如果QDIE能够从投资股票,扩大范围到非上市股权、境外基金(包括私募股权基金和对冲基金)以及不动产,那么不仅收益率有机会大幅提升,也有机会投资到更多的地标性建筑。此前,张鹏分享了一个重要观点,认为在房住不炒的今天,高净值人群应该从直接购买住房,转向通过购买母基金间接持有不动产,比如以旗下全球机会型的IV号房地产母基金,投资全球排名前40的标的基金。张鹏认为,通过母基金在全球的混合型投资,能帮助投资者选到更安全的项目,产生更好的投资收益。按照宜信财富的房地产母基金投资策略,通常只有投资全球的门户城市,比如纽约、东京等的核心地段的不动产的全球排名靠前的不动产基金,才会成为他们的投资首选。从目前来看,数据显示,全球业绩前25%的房地产基金收益比普通的房地产基金收益每年要高出9%,而过去十年全球的房地产平均投资收益超过11%,是所有投资类型中收益率最高的。在这样的情况下,投资全球业绩最好的房地产基金,所能带来的收益,自然就水涨船高。而如果QDIE未来采用宜信财富的投资策略,投资全球排名领先的房地产基金,或者直接购买全球最优质的物业,都有机会得到稳定而高收益的回报。  3不过,尽管可以通过投资基金的方式,间接持有海外房产。但普通人最关注的,还是对海外房产的直接投资。“长期效果会很显著。明良海外置业总裁朱青岭期待,随着中国金融市场的开放,相关政策可以进一步放松,不再限制个人海外投资房地产。资料显示,在美国、泰国、澳大利亚等很多国家,中国人都是当地最大的外籍购房群体。中国买家的疯狂抢购,甚至因此引发了当地人的不满和忧虑,一些国家因此出台了严厉的楼市调控政策。那么,这种可能性真的会存在吗?目前的情况来看,似乎并不像某些中介机构预言的那样乐观。首先在汇率方面,很多宏观财经分析师预言,今年人民币兑美元的汇率不会像去年那样继续上涨,有可能会再次出现下跌。而放开国人赴海外买房的进程,也不可能太快。毕竟QDIE的总额度,在三年内才增加25亿,而国人赴境外购房的金额,每年都要数百亿。对比之下,可以看出,外管局的对外开放投资,仍然只是小幅度的。
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  • 房贷利率不断上扬 炒房“军团”终哑火

    房贷利率不断提高,显示出市场货币政策更趋于稳健中性,未来房贷执行将偏紧虽然房贷利率上涨将提高购房者成本,但大多数刚需和改善置业者表示,这并不会影响购房计划从今年初开始,各家银行首套房贷利率全面收紧。数据显示,3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率的1.124倍,环比2月份上升0.92%,同比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%,上升23.54%。专家表示,房贷利率不断提高,显示出市场货币政策更趋于稳健中性,未来房贷执行将偏紧,有望遏制投资性购房需求,实现“房住不炒”的调控目标。有机构发布的最新监测数据显示,3月份在全国35个城市533家银行中,有98家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比18.39%,较上月新增45家;有9家银行首套房贷款利率下降,占比1.69%;有417家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比78.24%。3月份共有28家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务,较上月减少6家。分银行来看,3月份,19家银行中有17家银行首套房贷款利率已超过基准利率上浮10%,较上月新增2家。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行首套房贷款平均利率上浮均已超基准利率10%。经济日报记者实地调查时,中国农业银行北京市分行的一名员工向记者透露,“现在的房贷利率,农行执行的是首套房5%、二套房20%。二套房判定标准是:只要有贷款记录,即使贷款结清了也算二套。现在特别严格,连公积金贷款记录也要查,原来是不需要查公积金的”。“银行首套房贷利率不断提高,原因在于金融政策收紧的情况下,市场上各类贷款需求仍较为旺盛,房贷业务相比之下收益率相对偏低。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为,在资金有限的情况下,房贷利率提升属于正常的市场行为。房贷利率不断提高,也显示出市场货币政策更趋稳健中性,可以预见,对于个人房贷,今年银行审查将更为严格,执行层面偏紧是大趋势。利率上浮,表面上购房者还款压力增大,实际对于楼市有着更为深层的影响。张波表示,首先对购房者将产生一定分流作用,一方面延缓一批购房者的购房时间,另一方面清除一部分非理性购房需求。其次,对房价预期产生了影响,利率上浮导致购房资金成本上升,在减少购房需求的同时,逐步推动市场供求渐渐恢复平衡,从而达到抑制房价上涨的目的。最后,房贷利率上浮,也将重点遏制投资性购房需求,实现“房住不炒”的调控目标。数据也进一步佐证了上述判断,近一年首套房贷款平均利率环比增速呈下滑趋势,同期二套房贷款平均利率环比增速稳定在0%至1%区间。今年3月份,二套房贷利率增速首次超过首套增速,反映出当前针对二套房的政策调控力度更大。“今年房地产市场最大的金融调整就是各金融机构上调房贷利率,房贷利率上调对于楼市的影响就是从需求端影响了购房者的购房需求。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚解释说,原先每个月只需要偿还一定金额,但是利率上调之后,偿还金额也随着增加,这个增加比重与上浮利率直接相关,一旦上浮比重超过了还款能力,必然会导致购房需求下降,原先能买得起房子的人也会反复斟酌。采访中记者还发现,对于刚需和改善置业的人群来说,虽然房贷利率上涨将提高他们购房成本,但大多数人表示,这并不会影响他们的购房计划。同时,也有部分人表露出了对未来房贷利率继续走高的焦虑,担心因此会大幅加重购房负担。房贷利率年内是否还会继续提高?张波说,欧美央行进入加息货币政策周期,我国货币政策也可能同步跟进。4月中旬的降准只是为了防止资金面过紧造成流动性短缺,对于房贷利率上浮并不会产生直接影响。总体来看,今年房贷利率仍有可能持续提高。
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  • 荣盛发展高负债高质押频繁拿地 千亿之路如何走

    4月10日,荣盛发展2017年报出炉,该公司资产负债率依然高企不下,达84.68%。大股东质押逼近50%红线比例。作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业,荣盛发展在追赶千亿目标下开启高质押、高负债、大举拿地的发展模式。业内专家称,这种“大跃进”式的模式,或许会造成各地分公司在施工材料、产品质量上无法给予最大支持和保障。笔者就以上相关问题致函荣盛发展,截至发稿,尚未收到回复。连续7年多现金流量净额均为负“疯狂拿地”“巨额负债”“负现金流”“顶格质押”……这些词汇近来一直伴随着荣盛发展。荣盛发展2017年报显示,其资产总额为1917.33亿元,负债总额为1623.53亿元,资产负债率达到84.68%。而在2015年、2016年,荣盛发展的总负债分别为808.49亿元、1205.36亿元,资产负债率分别为78.59%、82.80%。以此计算,荣盛发展3年内负债增长815亿元。荣盛发展2017年的拿地活动非常频繁。CREIS中指数据显示,荣盛发展2017年拿地金额达242亿元,拿地面积为1134万平方米。2017年全年,荣盛发展除2月份没有新增土地外,其余11个月均有拿地记录,通过招拍挂及股权并购方式累计拿下100多宗地块,平均每个月拿地近10块。频繁拿地和土地储备的快速扩张,给荣盛发展带来巨大资金压力。荣盛发展2017年三季报显示,其2017年1月至9月经营活动产生的现金流量净额为-75.71亿元。直到2017年年末,其现金流终于转正,为22.7亿元。不过,2010至2016年,荣盛发展经营活动产生的现金流量净额分别为-19.34亿元、-4.98亿元、-12.03亿元、-47.36亿元、-16.60亿元、-24.73亿元和-36.95亿元。也就是说,在将近8年时间里,荣盛发展的经营活动产生的现金流量净额均为负数。荣盛发展在公告中称,经营性现金流出增加是因支付的土地投标保证金增多,而经营性净现金流与净利润存在重大差异是因为存货增多。业内人士认为,虽然现金流为负是大多数房企真实写照,但连续将近8年现金流为负,跨越时间之长,流出额不断扩大,荣盛发展堪称特殊案例。为缓解资金压力,获得经营现金流,荣盛发展大股东频繁质押股权。公告显示,截至去年12月31日,荣盛控股股份有限公司所持有荣盛发展股份为15.50亿股,其中近14.60亿股被质押;二股东荣盛建设工程有限公司更是在一天内质押5.96亿股,质押率达到99.3%。加上荣盛发展董事长耿建明在去年11月份质押的1600万股,上述三者累计质押股份约20.72亿股,占公司总股本的47.66%,接近深交所规定的50%的质押红线。业内人士分析,一旦公司股价快速走低,质押股票也会受到股市波动风险,一旦股价下跌到质押红线,会面临被强行平仓风险,或带来重大不确定性因素。从“三线王牌房企”转向全国布局荣盛发展年报显示,2017年荣盛发展合同销售额为679.3亿元,同比增长32.61%;合同销售面积635.57万平方米,同比增长5.62%。当碧桂园、恒大和万科这些龙头房企均快速迈进5000亿门槛时,荣盛发展似乎也不甘愿局限于某一区域,做一个“三线王牌房企”。其实,早在7年前,董事长耿建明就提出,到2016年公司要实现总资产千亿元的目标。如今,荣盛发展的总资产已达1917亿元,近乎翻倍实现目标。不过,在其他大型全国性房企迅速攻城略地、迈过千亿营收的门槛后,耿建明还能满足于总资产千亿元的“小目标”吗?中国金融智库研究员杨国英分析,仔细审视荣盛发展的年报,约680亿元的合同销售额可以说是拿速度和规模堆积出来的成绩,现在的房地产市场“千帆竞发、以快取胜、不进则退”,荣盛发展也只能拼命追赶,晚一拍就可能一落千丈。业内人士认为,耿建明之所以一直主攻部分三四线城市,是看中这块区域可以避免与实力雄厚的国企和全国性品牌房企激烈竞争,这一战略让荣盛发展获得了从2008年到2012年每年50%以上的复合增长率。2012年,通过局部三四线城市“坐大”的荣盛发展开始了全国范围内的扩张步伐。对于未来发展,荣盛发展方面表示,2018年将继续顺应京津冀一体化的趋势,加大对京津冀区域市场的拓展力度,提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。同时,着力研究“长三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周边区域,做好项目布局。荣盛发展年报披露,公司2018年度计划签约额约880亿元,计划实现销售回款约800亿元。同时,将通过多种融资方式弥补公司项目开发资金,2018年公司计划新增信贷融资600亿元。杨国英认为,荣盛发展的千亿雄心已经明朗,其应该稳扎稳打、放平心态、做实功夫,着重解决好由施工和房企质量问题所带来的维权潮和品牌危机,跨越焦虑,让千亿之路走得更稳当。荣盛发展法律诉讼超过800条在快速发展的同时,近些年来,荣盛发展官司不断,并遭遇多起因房屋质量问题导致的业主维权事件。2014年9月,网友爆料荣盛锦绣天地墙体无拉筋导致墙体开裂;2017年11月下旬,江苏徐州市荣盛花语城小区遭遇业主维权。笔者在现场看到,该小区部分楼幢房屋存在墙面脱落掉渣严重、室内地暖管线漏水、交房时开发商未能提供房屋实测报告和竣工验收备案表、地下仓库和储藏室未完工等问题;2018-09-21,河北省香河县荣盛白鹭岛业主赴荣盛发展总部大楼维权时,与保安发生肢体冲突,业主的横幅被收走。此外,荣盛发展也被业内人士称为“史上诉讼最多的地产上市公司”。笔者通过“企查查”,以荣盛房地产发展股份有限公司为关键词,通过风险扫描发现,该公司自身风险486条、关联风险4656 条、法律诉讼865条、裁判文书498条。江苏茂通律师事务所首席律师刘茂通认为,对于上市房企来说,诉讼达到200条以上的公司极少见,荣盛发展出现如此多的法律诉讼和维权事件,说明荣盛发展的合规运营形势严峻。“荣盛发展出现这些问题,原因或许出在运营方面。只有合规运营才可以为企业和员工提供保护,赢得合作伙伴、客户与投资者的尊重与信任。”
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  • 链家网升级为贝壳找房 打造品质居住服务生态

    近日,链家网正式宣布升级为贝壳找房,定位于技术驱动的品质居住服务平台,开放优质资源和线上能力,聚合和赋能全行业的优质服务者,打造品质居住服务生态,为消费者提供包括二手房、新房、租赁等全方位的居住服务。贝壳找房将继承和升级链家网在产品技术、品质控制和数据挖掘等方面的优势能力,继承和持续迭代大数据产品“楼盘字典”,研发和应用VR看房等创新技术手段,为消费者提供更好的服务体验。通过线上交易流程的可视化、线下的闭环服务和平台承诺,为消费者提供安全保障。贝壳找房CEO彭永东表示:“贝壳找房承载着更大的愿景,在不远的将来,我们将覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿的社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌,作为基础设施推动行业正循环。”贝壳租房平台赋能行业,成立品质联盟租赁业务是贝壳找房平台的核心业务板块之一,4月27日,贝壳找房租赁平台在成都举办了名为“品质?共生”的发布会。贝壳找房高级副总裁、租赁事业部总经理闫觅表示,租赁是一个亟待升级的行业,基于开放的平台生态,贝壳租房致力于打造安心的品质租住入口,营造竞优的行业经营生态,以品质推动行业升级。据闫觅介绍,贝壳租房拥有海量真实、全面覆盖个人及机构化运营的租赁房源。目前,平台已吸引超过400家品牌公寓入驻,用户可方便地一站式选择心仪房源。此外,贝壳租房还将通过VR看房、小程序找房等创新功能,匹配当下租房群体的使用习惯,在提高租房效率的同时提供显著区别传统租房网站的优质体验。对于入驻平台的公寓商家,贝壳租房将从营销、金融、经营、数据、供应链等方面为其提供全维度的持续赋能。不仅以平台本身的精准流量直接助力商家的业务增长,还通过技术、数据、SaaS系统等平台资源的共享帮助公寓商家提升运营效率,让诚意经营者脱颖而出。发布会上,贝壳租房联合成都房地产经纪协会启动了租赁行业首个品质联盟,携优客逸家、龙湖冠寓、自如、魔方、美丽屋、You+、乐乎等10家首批联盟商家确保品质房源符合四项“安心承诺”,逐个击破用户租房过程中的顽固痛点,真正做到“品质房,安心住”。 技术驱动行业升级 重塑国人居住消费体验在这次发布会上,贝壳找房的创新技术产品VR看房也首次公开亮相。“未来,消费者可以在贝壳找房的租赁、二手房、新房等场景中使用VR看房、VR讲房、VR带看等创新的线上交互方式,获得极致真实、高效的服务体验”,贝壳找房副总裁、如视事业部总经理惠新宸表示。此外,作为一个全新品牌,贝壳将陆续在全国开展一系列品牌推广活动,知名演员黄轩将作为品牌代言人为贝壳找房大平台的推广助力。
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  • 湖北省级住房租赁试点确定 襄阳迈入租售并举时代

    宜昌、襄阳、十堰将迈入“租售并举”时代。近日,省住建厅联合省发改委、省公安厅、财政厅等10部门出台《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),明确宜昌、襄阳和十堰为省级住房租赁试点城市,提出到2020年,全省基本建立租购并举的住房制度,形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。试点城市要着重推进“四个一”部分地方实施方案已出炉此前,武汉市作为住房租赁国家试点,已探索出部分经验。已正式上线住房租赁交易服务平台,初步实现了租赁企业准入、房源发布、预约看房、合同签订、房源验证等全线上办理。武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司,成为武汉市第一批国有住房租赁平台。此次《通知》着重强调省级试点要扶持一批规模化住房租赁企业、落地一批租赁住房项目、建成运行一个住房租赁交易服务平台、建立一项租赁监管服务制度。要发挥国有企业引领示范作用,每个试点城市按照公平竞争原则确定不少于1家国有企业开展规模化住房租赁试点。作为新入列的省级住房租赁试点城市,宜昌、襄阳已于去年年底分别出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案或分工方案。其中,宜昌提出通过新组建或依托现有国有企业组建市属国有住房租赁公司,襄阳提出探索将部分房管事业单位改制成住房租赁企业,或采取政府购买服务或PPP模式,将政府投资和管理的公共租赁房交由住房租赁企业运营管理。十堰市今年也提出积极出台培育和发展住房租赁市场的配套政策,培育多元化住房租赁市场主体,多渠道增加租赁房源供应的目标。多方面为试点提供政策支持依法登记备案的能享税收优惠为顺利推进住房租赁试点工作,《通知》在土地、财政、金融和公共服务方面给与重点支持。如试点城市可在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。宾馆、酒店、写字楼等商业用房也被允许改建为租赁住房,其土地使用年限和容积率不变,调整后不再补交土地出让金。在符合规划的前提下,对行政办公及生活服务设施用地面积未超过总用地面积的7%,建筑面积占项目总建筑面积比例未超过15%的工业项目,经县级以上人民政府批准,可利用空闲行政办公及生活服务设施用地建设租赁住房,但不得分割产权出售。《通知》还将住房租赁企业纳入全省服务业“三千亿元产业培育工程”支持范围,对经营出租屋规模符合条件的住房租赁企业给予相应的政策扶持,将符合条件的住房租赁企业法人纳入现代服务业领军人才培养对象。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房,经住房租赁合同登记备案后,可每12个月提取住房公积金一次用于支付房租。租住公租房的,按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的,按当地市场租金水平和租住住房面积确定租房提取额度。外地人租房,也可按规定申办居住登记,申领居住证,凭证享受当地居民基本社会公共服务,申请办理当地常住户口登记手续。网上签约备案确保租赁交易规范有序失信将受多部门联合惩戒与住房买卖市场一样,有住房租赁需求的群体也大多集中在工业园区、商业、办公、学校等地区。《通知》强调在此类区域新建、配建租赁住房,鼓励住房租赁企业代理经营出租社会闲散存量住房,探索采取购买服务等模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。各地空置公租房按照省政府已审核批准的方案,可按市场价格向社会出租。如何保障租赁交易过程的规范有序?《通知》提出利用网上监管和服务平台进行约束。省级层面要加快搭建全省住房租赁服务监管平台,各地建设的政府住房租赁交易服务平台实现住房租赁企业和房地产经纪机构备案服务、推行住房租赁合同网上签约备案等个功能。多部门还应开展守信联合激励和失信联合惩戒,落实住房租赁全程可追溯监管。除此之外,省住建厅也将会同省工商局等部门制定并推行统一的住房租赁合同示范文本,明确租赁双方权利责任,引导租赁双方按照相关法律、法规的规定和合同约定履行义务。
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  • 襄阳4月27日住宅成交31套 均价8470元

    2018-09-21襄阳市区的新房总成交量为35套。其中住宅成交31套,面积3782.71平方米,金额32041669.85元,均价8470.00元每平方;非住宅成交4套,面积154.35平方米,金额1619518.84元,均价10492.00元每平方。信息来自襄阳市房管局,只限于参与了入网销售的项目统计。以上数据仅供参考,购房投资请慎重考虑。
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  • 商业地产迎重要行业"拐点" 从"重开发"到"重运营"

    从“重开发”到“重运营”商业地产迎来重要行业“拐点”近两年,随着国家对住房市场调控力度不断加大,以及线上商业流量增长不断放缓,中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级,正在渐渐走出低谷,迎来重要的行业“拐点”,前所未有的风口与机遇就在眼前机遇和挑战就像一个天平的两端,总在此起彼伏中摇摆。近日,在由全联房地产商会商业地产研究会主办的中国商业地产行业发展论坛2018年会上,业内人士普遍认为,近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大,以及线上商业流量增长不断放缓,中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级,正在渐渐走出低谷,迎来重要的行业“拐点”,前所未有的风口与机遇就在眼前。商业地产进入“黄金时代”“我的判断是住房市场进入了白银时代,但是我们的楼宇经济正处在黄金时代,因为新时代需要我们新的商业地产,才能让生活更美好。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要知道,在去年初举行的年会上,业内人士还一致认为商业地产的“挑战大于机遇”。顾云昌表示,在消费升级的形势下,我们的商业地产不是太过剩了,而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势,在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品,购物中心应该向生活中心、消费中心转型,满足人们的美好生活需要。来自汇纳科技的数据显示,2016年,全国商场客流呈负增长,2017年同比上升2.3个百分点,线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看,一线城市商场客流在2015年、2016年持续下降,2017年迎来了回升,三线城市近几年持续上升。与此同时,2017年商场顾客的平均游逛时长达到1.26个小时,并呈上升趋势。从这3组数据里面可以看出,随着线上流量增长的放缓,线下流量红利正在回归。技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比,下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。“如何构建共生、互生和再生的商业生态,用积累的物理和数字化的零售基础能力,赋能于未来线上和线下的零售业态创新,是一个重要课题和重大商机。”京东集团首席战略官廖建文说。在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来,现在商业设施很多,竞争压力较大,需要以商业为引擎,以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业,现在需要以商业为基础不断叠加,比如,商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化,商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。优化配置楼宇资源广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说,楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为,首先要优化配置楼宇资源,土地是资源的最大要素,把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向,合理配置楼宇资源,纠正资源错配。当前,很多城市热衷于盖大型商场,导致严重的同质化竞争,造成商业地产的空置率较高。要破解这一困局,关键还是要因地制宜,合理配置资源,进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来发展的方向。在与医疗健康结合方面,天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中,健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务,未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说,综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗,但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说,更多的是要去拥抱科技,在新科技的基础上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示,所有科技赋能的一个原点是围绕客户服务,包括租户和消费者。对消费者来说,需要更好的购物环境,租户则希望得到更加精准的消费者。比如,印力正在同一家人脸识别公司合作,以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据,以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去,并提供更好的服务。同时,有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营,提高业绩。在科技赋能以后,商业地产运营者会得到海量的数据,对这些数据作出分析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示,实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集,比如视频、语音、能耗等,采集后可以有更多的科技企业,通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘,创造更多的商业价值。让沉淀的资本活起来在商业地产体量快速增长的时期,企业更多是践行开发商的思路,融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后,企业自持物业增多,如何盘活存量资产,就成了商业地产的重要出路。“我们现在做得比较累的原因就是在金融方面考虑太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言,未来做商业地产,一定要站在金融的角度去考虑问题。第一,一定要有足够的钱;第二,要有足够便宜的钱;第三,要有专业的管理团队。实现商业地产的有效运作,必须要搞金融创新,让沉淀的资本活起来。顾云昌说,楼宇经济的融资形式要改变,不能光向银行贷款,我们沉淀了那么多有价值的楼宇,如何通过资本运作使其活跃起来,这是楼宇经济要研究的问题。“商业地产证券化这件事要非常重视。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠认为,中国商业地产的投资逻辑存在问题,绝大多数都是因为有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是因为以住宅思维去做商业地产,所以才在规划、运营管理过程中出现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的实践,这是实现证券化的必由之路,否则想做资产证券化几乎是不可能的事情。值得注意的是,近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题,导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示,项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理,设计好交易结构,这些都是影响投资的关键。“不同的项目产生的收益完全不一样,这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为,必须要做到整体商业运营的闭环,包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通,资方是永远不会青睐的,核心还是看资产盘活和收益能力。
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  • 差别化调控亟待更加精准更加化精细化

    3月下旬以来,各地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,从本地实际出发不断出台区域性“限购、限价、限贷、限售、限商”等差别化调控政策。但随着调控的深入,部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端,当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策,以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。眼下部分热门区域在“限价”调控下,新房和二手房价格倒挂现象严重,一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧,新房供应量随之减少,供需日趋失衡,不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间,各路炒房族蠢蠢欲动,假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者,为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号,一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫,然后再假离婚、复婚,周而复始,乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景,真正的刚需族只能望房兴叹。浙江杭州4月实施的购房摇号新政,刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”,其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化:向“无房家庭”倾斜,打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为,不含未婚、2018-09-21后离异单身以及2018-09-21后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭,又较好地分层甄别出了不同的购房群体,大大保障了刚需购房族的权益。杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方,在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为,为刚需族创造了一个相对公平的购房环境,让房子真正回归居住属性。可以说,摇号政策只是当前供需失衡状态下政府采取的无奈之举,但注重差别化调控的精准化、精细化,是构建房地产长效机制的应有之义,与“房住不炒”基调是一致的。当然,调控的精准化、精细化不应止于摇号政策,还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实,在精准化精细化调控方面,大有文章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”,有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客,并对这些人采取限制措施,从而尽力保障刚需购房族的合法权益。应该说,目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化,但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时,默许开发商规定的八成首付的硬性要求,无疑误伤了刚需族;不少商业银行提升了首套房贷款利率,也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界,淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。从根本上说,差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面,有效遏制投资投机型购房需求,让炒房者知难而退;另一方面,有效保护刚需购房族权益,合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策,切实减轻这一群体的购房压力,让无房者早日安居宜居,同时支持改善需求。
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  • 警惕来路不明“业主群”:存套取个人信息风险

    记者从福建省厦门(楼盘)市反诈骗中心核实了解到,近日,厦门小区楼道内频现“二维码扫码加入业主群”的布告通知,经核实,这些微信群并非“正经”的“业主群”。厦门市反诈骗中心提醒广大群众,来路不明的“业主群”有套取用户信息的风险,千万不要随意加入此类“业主群”。据厦门市反诈骗中心民警洪恒亮介绍,厦门某小区最近正好要成立业委会,热心的业主也正张罗着组建业主微信群,大家陆续通过扫群二维码、互相推荐的方式进群。但在4月22日,有人发现小区的各个楼道、电梯里突然张贴了“关于加入XX小区业主群的倡议书”,倡议书末尾有群二维码,并要求业主进群后必须修改昵称“X楼+X室+姓名”。之后,确实有不少小区业主加入了这个假业主群,甚至出现假业主群的人数一度超过真业主群人数的情况。据不少加入假业主群的业主反映,进入该群后,群里不断发送各种推销广告等信息,根本没有涉及组建业委会的事宜。经过核实,小区党支部和物业发布紧急声明,宣布这个所谓的“XX生活交流群”是假冒业主群。厦门市反诈骗中心民警分析,不法分子组建该假冒“业主群”,可能有以下三个目的:一、在群内推销广告:这可比挨家挨户去发放传单、推销广告方便得多,成本也小得多;二、获取小区业主信息:根据“入群要求”,一旦业主将昵称修改为“房号+姓名”,对方就轻松获取业主的个人信息,之后可能从事如诈骗等非法活动;三、群内发送附带病毒的链接、红包:在取得业主信任之后,不法分子会在群内发送附带病毒的链接、红包等,业主一旦点击,可能引起手机中毒,进而手机内信息被窃取,甚至导致手机绑定的银行卡内钱款损失。民警提醒广大群众,不要随意扫描不明二维码,不要添加陌生微信好友、加入陌生微信群,更不能随意点击不明链接等,以免造成财产损失。作为小区管理者,应负起监督责任,一旦发现可疑“二维码”,及时出面澄清、处理。
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  • 房地产税作为一个新税种:如何征收,何时征收

    如何征收问题如何征收房地产税主要涉及四个方面:征收范围、税率标准、计税基准、减免征范围。关于税率标准和减免范围,预计按照“充分授权、分步推进”的原则,授权各地方政府根据各自的实际情况制定。从国际经验看,在具体税制设计时需要注意以下两个问题。一是税率标准设置和减免范围需要兼顾税收筹集和民生保障。房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入,并有助于逐步形成房地产市场的长期调控机制。就筹集财政收入的功能来说,1994年分税制改革后,地方政府财政支出缺口增加,在房地产市场持续高速发展的背景下,土地出让成为弥补缺口的重要的收入来源。据中国指数研究院最新公布的《2017年全国300城市土地交易报告》数据显示,2017年土地出让总金额为40632万亿元,同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%,其中江西、重庆(楼盘)、江苏和安徽的占比甚至超过60%。随着城市的建设发展,新增土地规模会逐步受到控制,拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的收益比重会趋于下降;在房地产增量市场发展增速放缓的同时,土地出让增速趋势亦逐渐放缓,部分地区重点依赖土地财政支撑地方财政支出的模式不可持续。同时,在防范化解金融风险,地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景下,如何避免地方政府在基础设施建设等方面大量投入,而导致的债务偿付危机,增加地方财政收入,是目前地方政府需要解决的现实问题。按照国际惯例,房地产税作为地方税来源,主要用于满足地方政府提供公共服务的开支,如教育、医疗和社保等,受益的主体和纳税主体高度一致,因此,征收房地产税是自然的选择。从国际上来看,美日等国的房地产税是基层地方政府的主要税收来源,用于居民所在区域的教育及公共服务的支出,体现了房地产税的公益性。2015年,美国房地产税占地方政府税收72.1%,是第一大税收来源;而日本房地产税占市町村级税收近40%,是地方税收的第二大来源。对我国来说,在房地产存量市场越来越大的现实条件下,通过征收房地产税,可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源,以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政的情况。另外,根据国际经验,在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。如制订一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。对于我国来说,从房屋具有的基本的安居保障功能出发,在税制设计环节,应当根据中国经济社会阶段性发展状况,允许扣除一定的减免标准(免税额),这种免征标准尽可能惠及广大的民众群体,减轻他们的额外负担。但是,若按照现有上海(楼盘)、重庆试点方案中确定较高的免征额,则实际上是达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果的。2016年上海房地产税收入为171亿元,仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%,重庆房地产税收入为56.88亿元,占本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时,2016年上海土地出让收入高达1578亿元,重庆为705亿元。根据两个城市的试点统计数据,房地产税相对土地出让收入显然明显偏低。综上,税率标准设置和减免范围需要平衡好税收筹集和民生保障两个目标,在尽量减轻居民额外负担的同时,也要逐步促使房地产税实现税收筹集的功能。二是方案设计要避免实际操作中的套利行为。房地产税是在房屋保有环节进行征税。由于税收的刚性特征,它可以在满足人们安居合理需求的同时,通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以及调节收入分配的功能。从供给端来说,可以提升房屋实际的安居使用效率,降低仅只是为了获取房屋的资本增值所可能发生的空置率,从而提升全社会的资源配置效率。但如果方案设计不周,则可能适得其反。一个重要方面是,在具体征收方案设计时,需要尽量避免实际操作中的套利行为和扭曲现象。一种普遍的免征观点是,对持有首套住房的安居性住房免税,以体现房产税的安居保障功能;对超过一定面积的住房进行累进征收,以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能。然而,如果采用首套免征方案,则可能导致“假离婚”行为明显上升,也可能出现部分群体通过房屋置换规避纳税义务,导致大户型受到追捧,形成价格的“剪刀差”。如果采用人均面积减免,则将掩盖实质上的不公平,因为面积上同质的住房可能存在较大的价值差异,而价值才是住户更加关心的变量。就中心城市而言,中心豪华住宅楼与郊区一般住宅单价差异相当大,同等的面积减免而不考虑市场价格可能会加剧财富分配不均的状况,这一点与房地产税的预期功能定位是相悖的。  相关配套措施问题尽管此前上海、重庆推出了房产税试点,但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照,从整个房地产税体系看,当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种,而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计,因此房地产税的推出,伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂,需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中,地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。存量房方面,由于目前房地产税没有全面实施,税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。2003年,国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案,明确了对不动产征收物业税的改革思路,拟将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡,因而迟迟未有开征。新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整,以求更合理地反映房地产市场的税收结构。二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进。房地产税推出同时需要相关的配套改革和建设。从国际经验看,目前已经开征房地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记,或是配备强大的评估团队。我国推出房地产税前,也需要做好相关的“基础设施”的建设。首先,房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。其次,由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别太大,需要统一界定。第三,需要完成修订《税收征管法》,为依法治税提供依据。迄今为止,中国的税收主要是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也主要是通过单位财务部门代扣代缴,如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税,从起步阶段看估计难度较大,如何有效地征收需要制定可行的办法。另外,政策落地后要建立房地产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本,需要充分做好相关准备工作。值得注意的是,在房地产税推出后,地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行,以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。  推出程序和时间问题“立法先行”是房地产税推出的前提,另外,根据“充分授权、分步推进”的原则,在房地产税法出台后,具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的,拟推出的房地产税作为一个“新内涵”的税种,其推出需要履行立法程序,而立法需要遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则,在修改、补充或制定新的房地产税法时,应保持与原有税法的承续关系,即将在原有税法的基础上,结合新的实践经验,修改、补充原有的税法和制定新的税法。二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机。立法后的实施由地方政府结合实际情况具体实施,并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。房地产税推出后对经济带来的影响,是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税,由于税收的刚性特征,它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大,市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下,在房地产税法基本框架下,根据推出房地产税对当地房价带来的影响,对土地出让金收入的影响,以及银行坏账及营商环境的影响,相机推出。反观当前的进展,目前房地产税立法正处在第一步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间,至正式施行超过三年。参考环保税立法程序,房地产税立法至少还有关键两步要走,即全国人大(常委)审议和表决通过阶段,另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期,预计房地产税正式实施还需要一段时间。因此,推出房地产税是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的重要举措,在当前的环境下可以说是大势所趋,同时这一举措又和广大人民的利益切身相关。为此,既要进行宏观层面的统筹规划,促进社会公平,又要做好相关配套措施,才能切实落到实处。近年来,在建立房地产调控长效机制的讨论中,房地产税征收一直是广受关注的话题,概括来看,争议主要集中在三个方面:一是合法性的问题,二是必要性问题,三是如何征收的问题。2018年以来,相关问题陆续定调。房地产税作为一个新税种,如何征收,何时征收,都直接关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说,一个新税种的推出或者旧税种扩大范围,理应当综合平衡财政收入和支出的关系,进行宏观层面的统筹规划,以促进社会公平。基于上述考虑,笔者将对如何征收房地产税这一问题进行探讨。
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  • 文旅地产已经成为房企转型及新的利润增长点

    近期,文化和旅游部发布《“五一”假日旅游指南》。指南指出,“五一”期间居民出游意愿达36.6%,旅游需求加速释放,旅游市场将迎来小高峰。综合历年市场数据和旅行商预订情况,预计“五一”期间全国将接待国内游客1.49亿人次,实现国内旅游收入880亿元。我国旅游经济蓬勃发展也吸引着不少地产商的目光。文旅地产就是目前已经成为不少房企转型以及寻求新的利润增长点重点方向。21世纪经济报道记者统计发现,目前,包括万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光地产、融创中国、新华联(000620,股吧)、山水文园等房企均看好这块市场。做主题公园需“诚意”实际上,对于众多地产商而言,其介入文旅地产通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利,而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利。主题公园则只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。另外,主题公园是一个先期需要大量投入并长期运营的产品,而开发商则习惯了简单粗暴的快速开发模式,这在实际运营中也存在不少矛盾。那么,利用主题公园圈地能带给开发商多大优势呢?据一位不愿透露姓名的企业高管透露,在其引入国外知名主题公园品牌之后,各地方政府也十分欢迎。因此,企业在拿地以及扩张方面具有先天优势。逐利是企业的先天特征,这无可厚非。但除了圈地以及卖房,房企在介入文旅地产时也需要潜心长期经营和精细化运营的“诚意”。否则,这一轮文旅地产圈地潮又将制造新一轮“垃圾”产品。翻看全球闻名遐迩的迪士尼成长史可以发现,迪士尼是先有内容,而后才有其他主题公园等衍生品。迪士尼乐园本质其实是创造了一个梦想照进现实的童年。比如,它将米老鼠、唐老鸭、睡美人等一系列由迪士尼公司创造的经典卡通形象搬到了现实的公园之中,让这些电影的主角转身成为公园的一部分。迪士尼在建设之初就大胆宣称:“要在每个人心中构建一个美丽的精神家园。”这无疑触摸到了游客心中“最柔软的地方”。迪士尼的这一成功IP产品打造也为其创造了不菲且源源不断的收益。上海(楼盘)迪士尼度假区在其第一个完整运营财年就获得盈利,便是最好的例证。除此之外,迪士尼还形成了图书、影像等庞大的产业链。在房地产市场领域,随着热点城市转入存量房市场,房住不炒一再被提及,整体面临着兼并以及集中度提升的局面,房地产也无疑将步入下半场之争。下半场房地产商要玩什么呢?融创中国董事长孙宏斌认为,下半场要投资消费升级、投资美好。美好生活是什么?消费升级是什么?按照孙宏斌的理解就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育,这些让人们玩的以及开心的。如果从盈利角度看,文化消费是最具想象空间的消费,这也是文旅地产最具魅力的地方。比如,在主题公园市场中,知名咨询公司欧睿国际发布的《世界旅游市场全国趋势报告》预计,2020年中国主题公园零售额将达到120亿元,日均游客量将超过3.3亿人次,超过日本和美国,成为全球最大主题公园市场。对于这样极具想象力的市场,房企真的有能力有诚意经营好吗?纵观过往发展历史,在目前本土主题乐园市场中,真正有诚意有能力去运作主题乐园的房企并不多。《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示,近10年来涌现的本土主题公园中,已倒闭的约占80%,给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。中国社科院旅游研究中心研究员魏小安直言,“目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右,其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比约10%,有约70%的主题公园亏损,有约20%持平。”严防“假公园真地产”一个成功的主题乐园不仅可以为自身带来利润,而且还可以带动周边业态甚至一个城市的发展。但一个失败的主题公园不仅是自身亏损,同时也造成大量人力以及土地资源浪费。景鉴智库创始人、中国主题公园研究院研究员周鸣岐就表示,在主题公园领域,最典型的“主题公园+地产”开发模式,居住用地大、土地成本低,在主题公园的带动下能产生较大的房地产溢价,同时加速了投资回收,这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。但此类开发模式的泛滥也可能对主题公园行业的健康发展起到负面作用,即近期五部委联合发文中严厉批评的 “假公园真地产”问题。(《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号)。周鸣岐认为,一些想要涉足文旅的房企,不仅在技术能力、专业人才、运营经验上都很缺乏,而且在当前主题公园最重要的优质IP方面几乎是空白。游乐设备可以采购,但核心能力是买不到的。周边的房地产虽然可以赚得盆满钵满,但主题乐园如果做不好,就可能持续亏损,成为长久的痛。这不管对目前的管理方万达还是接盘的融创来说,都是对其核心能力提升的倒逼。这需要有足够的人力物力投入和培育能力的耐心。周鸣岐表示,“目前中国的主题公园发展处在一个转折期,特别是在此次国家五部委联合出台相关政策,对主题公园搭配地产开发作出了详细的限制和规定,彻底打掉主题公园产业“假公园真地产”的发展趋势,把很多地方上打幌子、玩套路、钻空子的漏洞堵住。以后新批建主题乐园没有了房地产开发的支撑,对主题公园发展短期来看是利空的,但长期来看肯定会趋向有核心能力的良性发展。”在21世纪经济报道记者采访中,除了迪士尼,长隆旅游度假区是被业内反复提及的样本。长隆旅游度假区,国家级AAAAA景区,占地面积1万亩,是一家集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型企业集团,坐落于羊城广州(楼盘)。这是一个并非依赖房地产发展的产品,但其成功运营却为业界打造了一个新的样本。长隆公园也借助当地自然气候、本土资源以及国内热门影视打造了不少成功IP形象。中国具有悠久的文明历史,积累了大量的文化宝藏。相比世界级的迪士尼并不缺少内容,只要企业有诚意经营文旅地产。这也将成为房地产下半场的“美好生活”。
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  • 保利地产一季度净利28.46亿 国内新增33个项目

    4月26日,保利房地产(集团)股份有限公司发布公告,2018年第一季度实现营业收入201.25亿元,净利润28.46亿元,归属上市公司股东的净利润18.96亿元,同比分别增长12.41%、12.88%和0.26%;毛利率为39.79%,同比增长1.47个百分点。据了解到,2018年第一季度,保利地产累计实现签约金额869.33亿元,同比增长51.4%;实现签约面积592.76万平方米,同比增长41.7%。报告期内,保利国内新拓展项目33个,新增容积率面积717万平方米,总获取成本488.63亿元,其中一二线城市拓展金额占比71.5%;国外新拓展伦敦项目。根据公告,保利地产第一季度新开工面积659万平方米,竣工面积219万平方米,在建面积6609万平方米,分别同比增长28.7%、7.9%和38.87%。截至报告期末,该公司共有在建拟建项目531个,总占地面积7311万平方米,总建筑面积20752万平方米,可售容积率面积14875万平方米,待开发面积9542万平方米。除此以外,2018年第一季度,保利地产实现现金回笼669.66亿元,同比增长70.23%;经营活动产生的净现金流量净额达-262.72亿元,同比减少91.05%;期末货币资金余额724.48亿元。截至报告期末,保利地产资产负债率为78.45%。
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  • 年内各地出台楼市调控措施超80次 主基调未变

    主持人左永刚:今年以来,在坚持“房住不炒”主基调不变的前提下,各地相继出台房地产调控具体措施,根据实际情况各有侧重,房贷等不同层面的政策坚持抑制投资投机性需求,同时保护刚性需求。今年以来,房地产市场开启新一轮调控,本轮调控成为2016年“930”政策后掀起的第五轮楼市调控。据中原地产研究中心统计,今年前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次,叠加4月份青岛、海南等地的调控措施,年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,整体来看,今年出台的各项楼市调控举措,其共性体现在“短期调控目标不变”。2018年楼市调控的主基调依然是“房住不炒”,并在此基础上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因此,无论是近期大连、沈阳等地出台的限购政策,还是海南楼市限购政策全面升级,都是在抑制房价过快上涨,意在扑灭炒房“死灰复燃”的苗头。从国家统计局提供的数据来看,在越来越密集的楼市调控政策下,全国房价已从2016年的疯涨期逐渐冷却下来。数据显示,今年3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,二手房价格首次出现下降,降幅为0.1%。并且在70个大中城市房价中,深圳、福州、南京、无锡、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海10个城市房价均出现同比下跌。但要注意的是,虽然热点城市房价有所下降,但从70个大中城市房价波动情况来看,3月份房价上涨的城市数量却在增加。在此背景下,3月份以来一大波楼市调控政策接踵而来。张波表示,从今年各地出台的楼市调控政策来看,虽然都是为了促进房地产市场健康发展,使其回归居住属性,但政策的侧重点有所不同,如武汉2月份推行首套刚需人群优先选房模式后,3月份长沙、成都等地的“刚需优先”保障措施也随之而来。此外,还有杭州购房摇号政策的出台,通过这种方式能够切实规范商品房交易,从源头杜绝收取“茶水费”等不良行为。谈及未来楼市调控力度,链家研究院首席市场分析师许小乐表示,未来楼市调控力度是否会继续加码,主要取决于前期的政策调控效果。如北京、天津等地在调控后均价有明显下跌,市场氛围较为理性,但在严厉的调控政策下部分需求被压制,因此今后大概率会保持当前调控政策不放松,再辅以供应端继续发力,既巩固前期调控成果,又使购房需求有序释放。而对于部分地区房价上涨仍然较快,市场升温迹象明显的地区如成都、西安等地,不排除后期政策有加码的可能性。 
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  • 年轻人你该买房还是租房?央行樊纲这样回答

    4月19日,央行货币政策委员会委员樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目,做了题为“房地产市场,未来什么样?”的精彩演讲,有位观众现场向樊纲提问:“对于年轻人来讲,到底是应该买房还是租房?”对于年轻人来讲,到底是应该买房还是租房?樊纲回答说,这要取决于每个人的很多因素,比如说年轻人如果工作还不是很稳定,还在变化、迁移过程当中,就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了,并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用,父母算一个钱包,爷爷奶奶一个钱包,姥姥姥爷一个钱包,爱人的姥姥姥爷,爷爷奶奶和父母,这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,樊纲说:“我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷,但是交够20年或者30年这个房子就归你了。”樊纲认为,房改、按揭政策的施行,就是要改变以前攒了一辈子钱,到老才能买得起房子的现象。年轻人可以按揭、借款买房,先住上房子。当然如果没有钱支付首付款和还房贷,就没办法买房。但是如果有条件的话,还是尽量要利用好按揭贷款买房这个机制。房子多人少,房子就会不值钱了吗?在《中国经济大讲堂》节目中,谈到“按照目前人口发展的趋势,未来房子多了,人反而少了,是不是房子就会不值钱了呢?”这个话题的时候,央行货币政策委员会委员樊纲说,人口停止增长或者甚至是下跌了,是不是我们住房需求就减少了?土地的稀缺性就减少了?也不一定。虽然人口减少了,但是需求增加了。在樊纲看来,住房只是幸福生活的一种需求,另外还需要更多的娱乐设施,需要更好的环境,需要更好的交通,更好的健身、体育等等基础设施,这些是都要用土地的。因此随着生活水平的提高,对于生活中各种消费的需求也会不断增长,而这些消费都会使得土地的稀缺性加大,房价不一定就会跌,而是会更加稳定。人口老龄化会增加住房需求吗?我国的经济还在增长,人口老龄化也会加大住房需求。为什么这么说?樊刚认为,每个人用一栋房子的时间会延长。比如说以前人的寿命是60岁,房子只用60年,就会传给孙子、给儿子用了,住房需求就少了。现在人的寿命是80岁,使用房子的时间就会更长了。60岁的时候,孩子长大已经到30岁,孩子结婚就会需要买房子,这就是加大了需求。现在处在一个高增长、人口老龄化的阶段,随着收入不断增长,追求幸福生活的需求也是多样化的,在这样一个过程当中,樊纲认为,房子变得不值钱,恐怕还得有相当长的一段时间。
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  • “二房东”收益仅1%-3% 盈利难或推高房租

    风口形成的同时,市场的优胜劣汰也在发生。据克而瑞统计,去年一年内,包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。尽管进入住房租赁市场的企业、资本增加,但当前主流经营模式依然面临盈利难题。目前,住房租赁商业模式有两种:一是“二房东”模式,轻资产运营,租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权,将其进行装修后转租至消费者,收取租金;二是“自持”模式,通过收购、自建等持有租赁物业产权,向租客收取租金、提供增值服务。有租赁公司人士反馈,“二房东”模式盈利微薄,有的利润率仅在1%-3%之间。业内也有声音认为,目前互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上,在真正能够支撑企业健康运作的稳定收益方面并无太大建树。事实上,互联网租房平台想要复制互联网模式,最重要的两大命门就在于:谁能以最快的扩张速度圈得更多市场,并找到除了房租差和服务费之外的盈利方式。在探索营收路径上,手机与共享单车的商业模式也许有一定的借鉴意义。 共享单车企业尽管盈利模式尚未明晰,但巨额押金给了外界想象空间。对于动辄掌握数万间、甚至几十万间房源的互联网租房平台来说,巨大的押金沉淀,或许是共享单车企业望尘莫及的。但互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在装修上体现差异化,就意味着更高的成本。有业内人士担心,在租房成本逐年上升的背景下,这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租?长租公寓门店增长率:2015年不足15%,2016年接近35%,2017年高达40%。
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  • 襄阳4月22日住宅成交19套 均价8639元

    2018-09-21襄阳市区的新房总成交量为21套。其中住宅成交19套,面积2642.99平方米,金额22833812.6613元,均价8639.00元每平方;非住宅成交2套,面积127.81平方米,金额1762222.8268元,均价13787.00元每平方。信息来自襄阳市房管局,只限于参与了入网销售的项目统计以上数据仅供参考,购房投资请慎重考虑。
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  • 警惕房地产投资炽热不退 践踏“房住不炒”共识

    国家统计局发布的最新数据显示,2018年一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,比上年同期加快1.3个百分点,其中住宅投资增长13.3%。当前,房价仍未摆脱严重虚高。尤其三四线城市在“去库存”政策推动下,“去库存”演绎成“补库存”,房地产投资呈反常递增态势,开发商拿地热情高涨,绝大多数三四线城市房价亦随之联袂大涨。从一季度来看,制造业投资同比增长3.8%,高新技术制造业投资同比增长也不过7.9%,明显低于房地产投资增长。这不得不让人联想,在连续10多年出现热潮的背景下,房地产投资再度活跃,是否预示房地产业将经久不衰?房地产业成了我国经济高质量发展的又一新方向?令人不解。同时,结合2016年下半年实施调控以来各地房价走势,房价高企却成不折不扣的“板上钉钉”,已远离房价与经济增长相匹配的市场经济规律,更令人心生不安。一方面,房地产投资炽热不退,偏离我国经济高质量发展方向。在国家稳健中性的货币政策总基调下,一季度房地产投资炽热不退,势必导致高新技术、高端装备与制造、人工智能、生物医药等代表经济高质量发展新走向的行业投资缩减或受限,影响整个经济发展战略的高层决策。同时,本次央行降准的一个直接原因就是资金面偏紧导致中小企业融资更困难,亟需资金补充正常资金需求。再者,由于楼市强预期,货币放水后其利好幅度甚至好于股市、债市及实体经济,若不加强房地产融资监管,有可能使楼市报复性反弹。另一方面,房地产投资炽热不退,直击各地调控软肋。当一二线城市房地产投资因政策调控小幅降温时,三四线城市房地产投资却大幅升温,以至房价不约而同上涨。以湖南省永州市为例,因未实施调控政策,自2016年下半年房地产投资提速以来,房价从三四千元一平米飙升到今年的六七千元一平米。可见,在调控政策缺乏系统性、前瞻性的制约下,在缺乏全国一盘棋的顶层设计情形下,会进一步催热房地产投资。此外,房地产投资炽热不退,践踏“房住不炒”共识。就房地产今后走向,管理层已自上而下形成“房住不炒”共识。但受各地针对房地产业政策局限,多数城市只有“共识”,没有“共行”,更缺失如何避免“不炒房”的铁律,这种光打雷不下雨的做法,反而让开发商看清地方政府土地财政依赖症的本质。尽管面对大多数城市房屋实际空置率超过40%,处于居高不下的现实,还是难以阻止开发商针对房地产业投资有恃无恐地只增不减之热潮,难免令人质疑“房住不炒”只是停留在“共识”层面。可以预言,若任由房地产投资炽热不退,只会让房地产泡沫越吹越大,让“房住不炒”成为纸上谈兵,让经济高质量发展成为空中楼阁。回头来看,房地产投资炽热不退,不仅对资金市场造成直接抽血,而且变相地影响了经济实体融资。特别是在中美贸易摩擦的当下,更应挤出本已过剩的房地产投资,让“好钢用在刀刃上”,令投资集中进入半导体加工设备、半导体材料、高端芯片制造等我国尚未掌握的尖端核心科技制造领域,既可防控房地产业再度过热投资引发内在风险,更有助实现我国经济高质量发展之目标。
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  • 襄阳4月19日住宅成交67套 均价7286.00元

    2018-09-21襄阳市区的新房总成交量为79套。其中住宅成交67套,面积7720.19平方米,金额56250765.2586元,均价7286.00元每平方;非住宅成交12套,面积33837.65平方米,金额1991192.1891元,均价58.00元每平方。信息来自襄阳市房管局,只限于参与了入网销售的项目统计以上数据仅供参考,购房投资请慎重考虑。
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  • 翡翠公馆百变LOFT公寓 助你轻松玩“赚”未来

    LOFT情怀,如果说LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝,那时至今日,LOFT已经变成席卷全球的艺术时尚。它可以是你的温暖小巢,也可以是你的私人工作室,更可以是你赚钱的工具,拥有无限可能的LOFT空间,以其新颖独特的居住方式备受大家喜爱。双层空间,格局错落有致作为有情怀的LOFT公寓——翡翠公馆,以错落有致的双层空间,构建相对独立的功能区和休憩区,用精妙的空间布局拉进人与人之间的距离。让你在追求生活情怀的同时纵享私密空间,一层楼梯连接不同生活,兼具生活起居及社交空间。灵感工作室,全新的生活想象一个自由的工作空间,更有利于激发出我们潜藏的创造力。当居住空间给人一种贴近人性的体验时,能使人产生一种创作灵感。翡翠公馆LOFT公寓带给你的就是这样一种生活意境。最集约的面积,最大化的空间,给你全新的生活想象,以租养贷,坐享丰厚租金。比起传统投资理财型产品,投资型房产更让人安心,且翡翠公馆买一得二,一层价格即享二层空间,仅需一次资金投入。即可获得翻倍的盈利空间,另外项目周边商圈林立,交通方便,将带来大量的潜在客户。从此房子不愁租。恒大翡翠华庭丨翡翠公馆建面约44-87㎡精装LOFT公寓。兼具生活起居及社交办公等多种功能,宜居、宜租、宜办公,有限的空间满足你的无限需求。
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  • 房企众生相:龙头拼扩张 “掉队者”面临资金大考

    017年房企的年报大幕掀开,看点纷呈。根据中原地产统计,从已经发布的企业业绩看,2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局:A股已经发布年报的房地产企业合计37家,港股等超过15家,合计超过50家房地产企业的年报数据显示,平均2017年房地产行业主流企业,净利率高达12.3%。随着行业规模竞争愈演愈烈,身处其中的企业也表现出对规模扩张的野心。不过,即使行业整体预喜,大佬们对于2018年的销售业绩却持谨慎态度,掂量着规模和利润之间微妙的平衡关系。对于“要规模还是要利润”这一问题,绿城中国回应《中国经营报》记者表示:“相比规模,更加关注的是有质量的增长。如果抛开核心竞争力谈未来的发展,纯粹靠资本运营、投资投机来获取差价,靠规模来获取其他收益,我们认为是不可取的。”禹洲地产相关负责人提出:“禹洲坚持‘利润’‘规模’及‘风险控制’三驾马车共同驱动的原则,以股东的长久实际利益为最高出发点。”规模利润平衡术不过,禹洲地产方面对记者表示:“规模方面,禹洲强调的还是三驾马车,不单纯追求量的提升,力求在规模与利润间实现平衡以支持可持续发展。”2017年,行业集中度愈加凸显,然而就销售规模的增长而言,2018年大型房企对于销售目标增长率的表现反而比较低调。近日,恒大集团董事局主席许家印表示,未来恒大不会只追求规模,而是更看中增长的质量。同时,融创中国董事局主席孙宏斌表示:“今年我们定了一个目标,就是控制风险降杠杆,将公司置于绝对安全的位置。”作为中型房企的典型代表,绿城中国则表现出对规模增长的追逐。绿城中国执行董事兼总裁曹舟南表示,2018年销售目标定在1700亿元左右,2019年绿城将突破2000亿元。近日绿城中国发布2017年年报,截至2018-09-21,实现收入419.52亿元,同比增长44.79%;毛利80.76亿元,同比增长34.10%;股东应占年度溢利21.90亿元,同比增长14.21%。同时公告显示,截至2018-09-21,绿城中国银行存款及现金约为359.8亿元,创历史峰值;净资产负债率为46.4%,同比大幅下降;2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2016年的5.9%相比进一步下降。值得一提的是,绿城深耕杭州市场多年,被外界称为浙系房企一哥,去年却走下了杭州销售第一的宝座。对此,绿城中国回复记者称:“这时我们让出杭州第一的位置并不意味着绿城不再重视杭州市场,而是绿城战略性的让步,如果非要坚持第一的位置,绿城好不容易抛开的各种额外负担,可能又会重新回来。在杭州,但凡是符合我们要求的地块,只要不亏损,绿城都愿意去做。”同时,根据禹洲地产2017年年报披露,去年超额完成调整后的年度合约销售目标,以403.5亿元,按年上升73.69%。年内累计合约销售建筑面积为238.09万平方米,按年上升30.19%。禹洲地产主席林龙安表示,集团2018年销售目标为600亿元,按年增50%;2020年销售目标达到1200亿元,年复合增长率逾40%。不过,禹洲地产方面对记者表示:“规模方面,禹洲强调的还是三驾马车,不单纯追求量的提升,力求在规模与利润间实现平衡以支持可持续发展。”兵马未动,粮草先行。土地储备方面,绿城2017年在土地市场表现积极,全年新增37幅地块,总建筑面积859万平方米,总土地款为644亿元,拿地项目数甚至远远超过绿城过去三年拿地项目的总和。截至2017年底,绿城一二线城市的土地储备总可售货值占比高达70%。而随着调控政策的持续加码,一二线城市受限价、限购等政策影响明显,后续是否会影响到公司的资金回笼进度和区域销售业绩?对此,绿城方面回应称:“我们认为在一二线城市拿的地价只要是合理的,未来一定是有价值的。尽管我们重点布局在一二线城市,但是也十分关注流动性和负债率。我们在二线城市和强三线也会做一些流动性补充,但不是战略性布局。”而根据信达地产发布的2017年年报,报告期内公司累计实现销售面积113.75万平米,同比下降26.30%。按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。据了解,2018年公司计划签约权益销售额270亿元,计划项目投资额100亿元;计划新开工面积90万平方米,计划竣工面积110万平方米。对此有行业人士提出,在其他开发商纷纷调高2018年销售业绩的大背景下,信达地产的新年计划略显保守。另外值得一提的是,与大部分积极拿地的房企不同,恒盛地产于2017年内未购入任何土地。记者查询发现,恒盛地产从2014年至今已经连续4年未有拿地动作。公司方面表示,截至2018-09-21,集团已取得土地证或已签署土地收购合同的土地储备总量为790万平方米,足够其未来三至五年开发所需。然而连续多年未有土地进账,公司的可持续开发将面临考验。从已经发布的企业业绩看,2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局。 本报资料室/图资金流转大考中泰证券首席经济学家李迅雷认为,当前房企融资成本正大幅上升,“2018年对房企的考验将是资金流转问题”。随着标杆房企趁势御风,强者恒强,不少中小房企却面临巨大危机,部分企业甚至已经在生死线上苦苦挣扎。近日,金隅集团发布2017年年报,其中,房地产板块实现主营业务收入160.80亿元,同比减少12.84%,毛利额41.12亿元,同比减少18.88%;全年实现结转面积94.86万平方米,同比减少18%,其中商品房结转面积94.25万平米,同比减少9.8%,保障性住房结转面积0.61万平方米,同比减少94.5%。记者就房地产业绩表现以及发展布局等问题致电致函金隅集团,截至发稿未获回应。同时根据恒盛地产2017年年报,截至2018-09-21,集团录得34.66亿元综合销售收入,较2016年的25.73亿元上升34.7%。不过,集团录得公司拥有人应占亏损人民币26.09亿元,较2016年公司拥有人应占亏损40.21亿元下降35.1%。中泰证券首席经济学家李迅雷认为,当前房企融资成本正大幅上升,“2018年对房企的考验将是资金流转问题”。另外记者注意到,前几年信达地产频频通过杠杆资金斩获高价地块,公司负债率偏高,2017年公司在公开土地市场和并购上并无大的动作,但资产负债率依然略有上升,达到86.01%。对此,接近信达地产的人士表示,信达地产的负债水平与发展阶段相适应,财务总体稳定。从剔除预收账款的实际负债率、经营性现金流净额、账面资金等指标看,其负债水平还算可控。值得一提的是,年报信息显示,恒盛地产的资本负债比率为393.4%,相较于行业内的其他企业,其资本负债比率偏高。记者同时注意到,于2018-09-21,恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为3272940000元及相关1496572000元已逾期(“逾期贷款”)。除以上的逾期借款外,于2018-09-21,恒盛地产还违反了2018年到期的优先票据的若干条款及条件。恒盛地产在年报中提到:“除以上所述外,诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明,本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件,于2018-09-21,该等借款的本金金额4430823000元被视为违约,而其中为数人民币1738697000元原合约还款日为2018-09-21以后的借款已被重新分类为流动负债。”同时恒盛地产披露,集团与上海地通建设(集团)有限公司(以下简称“上海地通”),一家由公司的最终控制人直系亲属控制的公司,于截至2018年、2019年及2018-09-21止年度的持续性关联交易未被独立股东于2018-09-21及2018-09-21举行的特别股东大会上通过。为确保遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则,集团需重新审视相关的建筑计划并修订或取消现有的建筑服务合同。对此,恒盛地产表示:纵然集团已经与上海地通达成约定这些对现有的建筑服务合同的修订或取消将不会导致任何罚则,这些开发计划的改变将可能导致项目的阻碍或延误并对本集团未来的净现金流入构成不利影响。克而瑞研究中心分析师指出,随着房企资金面趋紧,对于部分处于扩张期的中小房企而言,可能面临资金链的风险。
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  • 3月全国首套房贷平均利率上升至5.51%

    融360日前发布最新监测数据显示,今年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%,相当于基准利率1.124倍,环比上升0.92%,与去年3月首套房贷款平均利率4.46%相比,上升23.54%。数据显示,3月在全国35个城市533家银行中,有98家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比18.39%,较上月新增45家;有9家银行首套房贷款利率下降,占比1.69%;有417家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比78.24%。3月共有28家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务,较上月减少6家。分城市来看,3月全国首套房平均利率最低的城市前十位分别为上海5.11%、厦门5.18%、北京5.34%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、沈阳5.44%。分银行来看,3月份,在19家主要银行中有17家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%,较上月新增2家。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮10%水平。数据显示,近一年首套房贷款平均利率环比增速呈下滑趋势,同期二套房贷款平均利率环比增速稳定在0%至1%区间。“从全年数据来看,首套房贷平均利率增速逐渐向二套增速靠拢。今年3月的最新数据显示,二套房贷利率增速首次超过首套增速,反映出当前针对二套房的政策调控力度更大,未来二套房贷利率也将与首套房贷利率逐渐拉开,差异化信贷政策将在利率上得到充分体现。”融360分析师说。该分析师同时表示,当前形势下银行提高房贷利率,加强审核在情理之中:一是政策指导因素,控制房贷增量、抑制房产投机、降低居民杠杆均需要银行方面积极配合;二是资金成本上升,银行在吸储及参与公开市场过程中需要支付更高的成本;三是商业银行的本质是获取利润,在业务调整及资金配置上,争取收益最大化。房贷业务由于收益率及资金回笼等方面的原因,当前在银行分配资金的过程中并不占据优势。
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  • 买房就是买物业 教你如何挑选“好”的物业

    大家应该都知道房产交易的过程中有一个重要的环节,那就是物业交割,但是买卖双方在这时可能会发生纠纷,也许是售房者的原因,也许是购房者的原因,还也许是物业本身就存在问题。那么,今天就想来看看房产交易中可能会有哪些物业问题?一、预交物业费没有依据很多买了房的业主们都会碰到这样的情况,在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费,实际上,这样的做法是没有依据的。按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。二、以业主个人信息获利一些物业公司从自己所在的房产企业中接过业主名录,里面往往有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等详细信息。这些手中掌握了业主信息的物业人员,有时会偷偷把名录复印出来向有需求的公司兜售,以此获取私利。三、业主享用的“免费保修期”很短业主家中的墙面、地面、门窗、管道、灯具和电器开关,一般都有2个月到1年的保修期,但起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算的。所谓的免费维修,其实只不过是个幌子,有时甚至在业主还没买到房子的时候就已经过期了,只有供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些,在2至5年左右。四、设施维护费被私吞对于一个小区而言,一段时间内的维护责任都归设备厂商,至少三到五年内也不容易出大的故障,因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。比如小区绿化费,在业主入住时物业公司就开始收取,但如果绿地在入住时尚未建成,那么这笔费用就流入了物业公司的腰包,等次年绿地建成了,绿化费照收不误。五、公共设施的收益去向不明《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有,这些共用场所要经营广告,首先要经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。也就是说,电梯间、大堂入口往往都有更换的广告,这部分广告收入是属于利用公共空间经营所得,理应归全体业主所有,然而它却不会被发到业主手中。业主既不知道自己赚了多少钱,也不知道钱是被如何花掉的,业主和物业公司之间存在着“信息不对称”的问题。
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  • 房价还要再涨?刚刚 央行行长浇了一盆冷水

    “最关心房价”的央行行长这样说今天在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上,履新一个多月的央行行长易纲发表重要讲话!其中,关于货币政策、利率、杠杆率等方面透露了不少信息。对于货币政策表示:目前我国实行的是审慎的货币政策,我们没有任何量化宽松、零利率政策。现在主要央行都在收紧利率,开始退出扩张,也会进行缩表,我们已经有很长时间期待这样的政策发生,我们也已经准备好了。关于杠杆率表示:我们确实有高杠杆率、高债务率问题,这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来,第二步是让债务结构,比如政府债、公司债、居民债,中央债务、地方债务的结构进行优化。对于利率表示:我们的利率目前有两条渠道,一个是基准利率,还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合,更向市场利率融合,让这两条轨道更加审慎。央行行长表态,透露房价利空消息!关于货币政策、杠杆率的这两段话颇有深意。第一,中国是审慎的货币政策,我们没有搞量化宽松,也没有零利率;第二,对于全球逐步进入加息周期,我们很期待,我们做好了准备。易纲说中国没有搞量化宽松,这个是有讨论空间的。自媒体“刘晓博”的看法是:自1978年改革开放以来,中国一直处于量化宽松之中。其中仅仅从1990年到现在的28年时间里,广义货币M2就增长了超过110倍。如果从1952年计算(考虑币值改革因素),则M2在66年里从101亿元增长到了173万亿元,增长了1.7万倍。当然,如果把这种货币增速看做常态,则中国在过去两年的确没有量化宽松,而且的确在收紧货币,M2的增速在下降。值得注意的是易纲的表态——“我们已经有很长时间期待这样的政策发生,我们也已经准备好了。”也就是说,易纲认为全球宽松的货币政策应该结束了,因为杠杆率太高了、资产价格也太高了。所以,防风险去杠杆,这是今年中国经济最大的关键词,也是理解中国楼市变化的根本立足点。而对于楼市,这个表态将对房价造成利空。无论是购房还是投资,都得明白大趋势。跟着趋势走,才不会被割韭菜。预警!房贷利率可能还要涨那么,我们再来分析一下,关于利率目标易纲想要表达什么:就长期而言,那就是利率市场化再进一步,双轨制将逐渐向单轨制转变,对于长期坐吃存贷款利差的金融机构,显然是大利空。就短期而言,目前,基准利率已经严重滞后于市场利率,房贷利率动辄上浮10%-20%早已是家常便饭,而企业实际贷款成本甚至比基准利率高出50%以上。这种背景下,要想实现基准利率与市场利率的合二为一,要么是调整基准利率,让基准利率跟得上市场利率上浮的步伐,要么是直接取消存贷款基准利率,让市场利率来决定一切。无论如何,按照目前的趋势,利率持续上浮都是大势所趋。无论会不会在明面上进行加息,起码市场上早已感受到实际利率上浮的威力,这方面,刚需购房者最为感同身受。其实,早在一个月之前的全国两会上,央行副行长潘功胜说得更明白:最近,房贷利率略有上升,但从长远的周期来看,仍然处于比较低的水平。那么问题来了:易纲会更倾向于加息吗?易纲会更倾向于加息吗?看起来是这样。但是,2018年是高度不确定的一年,他也只能走一步看一步。最大的不确定,当然是中美贸易战是否会爆发,能打到什么规模,在什么时候实现妥协。第二个不确定,是日益对抗的美俄关系和叙利亚、朝鲜等地的局势。第三个不确定,是中国在“大基建+PPP”转向谨慎、环保加强的情况下,经济走势将如何演进。而当前楼市,整体放松的迹象目前是没看到一点影子。现在政府的想法非常明确:除了少数三四线城市,大多数城市房价不能再涨了,但成交量不能过于萎缩。成交量断崖式下滑,则将带来新一轮库存上升和经济跳水。综上,“刘晓博”认为:“中国早晚会加息,加息之后楼市上浮的利率可能略微下调,最终让楼市按揭的“加权平均利率”维持在相对低位,以避免楼市成交量入冬。”如果央行持续加息,楼市将会怎样?如果央行真的持续加息,未来真正想买房子的人就不用抽签了,这未尝不是好事。1998年住房制度改革以来,中国经历过多轮加息周期,但房价始终在通胀推动下向上,这是基本趋势。即便是城镇化已经完成的欧美,也是如此。何况城镇化还有白银10年的中国!加息不会让天塌下来,只会让真正的刚需、改善型需求者获得更为公平的买房机会而已(抽签摇号并不能保证公平)。当然,鉴于央行越来越重视房地产价格,未来房价很难出现飙升的走势,只能是慢牛。
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  • 三大原因致买房难其中还暗藏房价上涨的风险

    进入4月份,各地楼市逐渐回暖,售楼处里的人也渐渐多了起来。但是在一二线热点城市,购房者会普遍发现一个现象,那就是新房房源普遍不多,很多楼盘的房源不是已经售罄,就是只剩下一些户型或者楼层有缺陷的尾房。对于房价的变化,或许大家并没有明显的感觉。但是据链家研究院首席市场分析师许小乐表示,北京房价在结束了连续17个月的上涨势头之后,随后迎来连续9个月下跌。截至现在,累计跌幅已经达到了15%左右。虽然通过数据来看,房价较之最高点时已经跌了不少,但是刚需购房者买房难的问题依然没有得到缓解,反而有愈演愈烈之势。现阶段,买房难主要体现在以下三个方面:一、新房房源少。在一二线热点城市,新房普遍供小于求,因此才引发抢购潮。这些城市由于大多实施了限价政策,因此新房的价格普遍要比周边的二手房低不少,因此原本是购置二手房的需求也转变成了购买新房。另外,因为新房的价格低,几乎是买了之后倒手就可以赚钱,因此也吸引了大量的投资性需求。各种购房者需求的叠加,又进一步加剧了新房房源的短缺。二、“有钱”也买不到房。这里所说的有钱,并不是指腰缠万贯,或者已经实现了一个亿“小目标”的那些人,而是指那些好不容易凑齐了首付,并且具有购房资格的人。按理说,如果凑齐了首付,并且有购房资格了,那么买房应该是分分钟钟的事,但是实际情况却并非如此。部分开发商设置购房者买房的限制条件,规定买房时全款优先,而只有首付的那些人只能靠后选房。笔者之前也跟大家分享过为什么有这么多有钱人的问题,正是因为拆迁货币补偿的原因,导致一些人的个人财富极具膨胀,成为百万、千万甚至是亿万富翁。而大量的拆迁补偿款又流入到楼市,因此才出现了全款抢购的风潮。普通购房者根本无法跟这些全款买房的人比。正是因为在买房过程中存在不公平的现象,因此才有了强制要求开发商公开摇号卖房的政策。三、房价下跌,但买房负担依然很高。上面提到了北京房价累计跌幅已经达到了15%,这里的下跌是针对房价处于最高点时说的,因此即使下跌了,仍然超出了很多人的承受范围。凑够了首付,比拼过一群人后好不容易买到房子了,依然要面临很高的负担。现在,首套房的房贷利率普遍已经在基准利率的基础上上浮10%左右,有的城市甚至已经上浮20%。利率的上浮就意味着月供的增加,就要支付更多的利息。现在,楼市调控仍然还是以稳定房地产市场,防止房价过快上涨为主,因此投机、投资性购房需求受到了严厉的打击。去杠杆,保护刚需,供给多元化,楼市长效机制将是未来房地产市场市场的关键词。但是,要想真正解决刚需购房者买房难的问题,还需要在加大供给上做文章。公开摇号卖房是可以创造一个公平买房的环境,但是摇号就意味着资源的紧缺,也暗藏了未来房价继续上扬的风险。按照价格与供需关系来看,当房子供应量足够多,而炒房行为销声匿迹时,房价高、买房难的问题也就迎刃而解。
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  • 90后:43%“租一代”表示能接受一辈子租房

    2017年,第一批95后大学毕业走入社会,至此,有半数90后正式加入租房大军。但这批“佛系”90后,学历高,租房人群的78%也属于他们。近日,O2O科技公司自如联合《好奇心日报》发起《城市青年好生活安家调研》,根据回收的3000份问卷调查,结合自如全国9城140万自如客大数据发现,与节衣缩食买房的上一代人不同,90后们认为“房子无论是买是租,怎么住才是关键”。90身上更鲜明地体现出新一代中国青年人对住房和生活的全新态度,他们是当今中国“租时代”的中流砥柱。  高学历90后成“租时代”主力报告显示, 90后已成为租房市场的主流,占租房人群的78%;平均学历也在不断提升。以自如平台的租客为例,其中近8成的人群为本科及以上学历。他们在大城市的出租房里安家,开启了中国城市租房的全新时代。超4成“租一代”可接受一辈子租房43%的“租一代”表示可以接受一辈子租房,仅有31%的都市白领觉得只有买房才能让自己安心,15%的都市白领表示是否买房取决于经济条件,另有11%的人将政策走向作为是否买房的考量标准。相比于80一代“无论如何一定要买房”的观念,“租一代”们更愿意理性衡量租房与买房利弊,不做“房奴” 也成为一种主动的选择。租住人群中6成的人认为租房不会影响生活品质,愿意在租来的房子里结婚的年轻人占到64%。如今的年轻人不会把对生活的期许转移到房子上,而是更看重爱情。同时,在接受“不房结婚”观念的人群中,男女比例大体相当。在明知道房子是租来的前提下,依然有61%的“租一代”精心添置家居用品来提升居住的舒适度和幸福感。另有高达73%的被调查用户决定在相同预算下,宁可选择距离公司较远的精装房,而不愿意将就在公司附近的老旧房中。移动互联网的发展让“租一代”享受到了最大程度上的便捷。在租房渠道的选择上,近七成的人使用网络租房,其中超四成的人用手机App租房,只有少部分人会选择相对传统的租房渠道。此外,支付习惯也逐渐发生着改变,选择季付和月付的人高达47%和34%,租住生活开始变得“轻量化”。  广州租客爱装扮房子 是全国最懂生活的“租一代”报告表明,对比各个城市的平均租金占到平均工资的比例,广州白领平均房租占薪资比26.6%,力压北京居全国首位;而北京的租金占工资的平均比占到25%,位列第二。深圳、上海紧随其后,分别列第三第四名。不过,广州租住青年中有近7成“会精心装扮自己租来的房子”,成为全国最懂生活的“租一代”。广州的“租一代”中“90后”人群占比达70%,有54%的广州租住青年是本科学历,研究生学历占比为8%。与其他城市略有不同的是,作为老牌制造大省,广州吸引了大量“中技”人才汇集至此,占比高达15%,位列全国之首。作为国家的经济重镇,广州正逐步成为全球投资者的最佳选择。目前广州已吸引包括297家《财富》世界500强企业在内的数万家外资企业和数十万家内资企业在广州投资。全国各地的优秀人才奔赴广州,他们也成为广州全新“租一代”的主力人群。40%的广州“租一代”最为看重室友是否干净卫生,而“生活作息是否规律”被31%的广州租住青年视为挑选室友的考核指标,另有19%的广州“租一代”看重是否跟室友相处融洽、志同道合……租房已不是一个妥协的过程,而是一个挑剔的过程,90后“租一代”正式迈入“我要”时代。面对是选择离公司近、但是住房条件略差的房子,还是选择距离公司稍远的精装房这样的抉择时,更有近80%的广州“租一代”愿意牺牲掉自己睡懒觉的时间,选择能够提升自己生活幸福感的距离稍远的精装房。  近五成租客:房租占薪水20%-30%可以接受调查显示,北京白领是全国最懂“家”的“租一代”。可以接受一辈子租房,认为不管房子是租是买、用心生活最重要的人群,占到租房总人群的78%。北京也是支持租房结婚的人群占比最高的城市,达74%。这两个数据在全国各个城市里均为最高。成都白领租房人群的居住稳定性居全国首位,3年以上不搬家的白领占比远超于其他城市。深圳近5成的人没有时间装扮租来的家,他们希望租来的家本身品质就过高,同时还配备周到的维修、保洁等增值服务。数据显示,当前全国平均租金增势缓慢。以自如平台为例,无论是整租还是合租产品,2018年的平均租金对比2017年同期,除北京地区外,其他城市的平均租金均持平或有小幅度下降。在“可以接受房租占到薪水几成”的调研中,47.5%的“租一代”认为房租占到薪水20%-30%是个可以接受的区间。目前的各大城市的占比均在都市白领们可以接受的区间,并不会影响生活质量。自如CEO熊林表示,“租时代”的来临体现着社会观念的变化,自如希望继续改善城市青年的租住现状,为他们打造一个相互分享、相互尊重、积极向上的生活圈子。
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  • 房企下沉: 在一二线做房东去三四线卖房子

    过去一年,三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦,原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围,成为更广泛的话题和行动。以三线城市为例,华创证券给出的百城住宅数据显示,三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。一些在三四线城市有广泛布局的房企成为时代的幸运儿,他们抓住了一波效能爆发的机会。超过一半业绩来自三四线城市的碧桂园力压万科、恒大,拿下规模第一的宝座,迫不及待地在年报中称——“感谢这个伟大时代,城镇化趋势恰似浩荡春风,势不可挡。能在这个大时代奋力拼搏、力争上游,实乃碧桂园之幸。”更多房企希望也能搭上顺风快车,2017年,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。此时,“房住不炒”依然被强调,昔日以开发销售为主的一二线城市已变成住房租赁事业实践的主场,即使只重仓深圳的开发商都去一些四线甚至五线小县城拿地,“包围”粤港澳大湾区,区域布局的整体下沉既成事实。从这个角度来看,万科董事会主席郁亮说的那句“没有成功的企业只有时代的企业”,是肺腑之言。也不必嘘叹,房企下沉到三四线不算新事,另一边万科要把业务铺到乡村了,从“城市配套服务商”转型为“城乡建设与生活服务商”。回到这两年房企销售的新战场三四线城市上,无论是调控还是库存、棚改,成就三四线城市这一波行情的因素全是变量,而对房价支撑起重要作用的人口和经济基本面,三四线城市远不如一二线城市,种种因素综合作用,三四线房地产市场的未来颇具不确定性。但目前看来,依然是热闹非凡。三四线去化加速故园东望路漫漫,2018年春节返乡,不少游子发现家乡所在的县或是地级市商品房价格向上爬升了一个台阶。以华中城市湖北荆州城区为例,2012年高铁站开通后,多个开发商进驻,投资加码,地方库存在2015年到达顶峰近1000万平方米之巨。据浙商证券研究所数据,其销售周期接近5年,但到了2017年下半年,城区商品房库存已经下降至150万平方米,库存去化周期仅5个月。同时,此前卖6000元/平方米的项目均价悄然到达万元水平。2017年,全国商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元,增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部,这是三四线城市密集的区域。关于过去一年,一二线城市和三四线城市的销售增速对比以及库存,华创证券发表了一份较为翔实的报告。数据显示,2017年全年一二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%,但剔除41个样本城市后剩余612城市(涵盖绝大多数三四五线城市)房地产销售同比增速平均值却达到了18.8%。此外,华创证券用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数,结果是近几年一二线城市库存月数变化不大,基本维持在9~10个月水平;但三线城市房地产库存去化月数从2014年下半年的37个月下滑到2017年底的14.7个月,下滑幅度达到了22.3个月。值得注意的是,此轮去化的多数是地方数年前的库存。三四线楼市有过沉郁的时候。2014年,多个三四线城市房地产市场表现低迷,不理性投资过后导致库存高企、去化困难,导致开发商资金紧张,降价甩货,彼时此类新闻常见诸报端。华南一家著名房企光耀地产便是倒在此轮危机中。时移势易,过去一年,三四线市场一扫阴霾,拉动全国销售面积上扬,整体而言,中国房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。不仅是销售端,土地端也出现同样的情况。中国指数研究院的监测数据显示,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。这50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;而在一二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。布局下沉拿地是果,调控是因。根据中原地产研究中心数据,2017年,全国房地产调控政策发布超过100个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数超过250次,北京(楼盘)、深圳等热门城市更是一年多次出台不同类型的配套政策。为了缓解差异化调控政策的影响,越来越多的房企注重全国化布局,向更低能级的城市下沉。世联行(002285,股吧)董事长陈劲松便认为,从一二线到三四线,均衡布局是穿越房地产周期和大小年的有效方法。多年来坚持布局三四线城市,在城乡接合部拿地、走城郊大盘战略的碧桂园应是最典型的例子。纵观碧桂园年报,来自三四线城市的销售金额一直占据公司总业绩的半壁江山。2015年,碧桂园销售业绩为1401.6亿元,其中46%来自三四线城市;2016年,碧桂园销售业绩为3088.4亿元,来自三四线城市的比例是41%;2017年,碧桂园销售业绩为5508亿元,来自三四线城市的比例是58%。2016年、2017年,碧桂园业绩狂飙突进的两年,正是三四线城市去库存的关键两年,碧桂园的成功当然有企业自身的经营作为支撑,但也有运气的促成。其于2017年年报中称“是时代成就了碧桂园”,确实如此。对于未来,碧桂园表示,将继续深耕各级城市乡镇,以发展和加强不同的地区市场的渗透,从而减少对特定市场的依赖,争取更广阔的市场。碧桂园均衡布局的经验已经得到市场验证,自然有值得借鉴处,2017年,已有房企调整自身的拿地策略和区域布局。譬如重仓深圳和粤港澳大湾区的龙光地产,2017年开始走到外围城市布局,在河源(楼盘)、阳江(楼盘)等城市拿地,也有意进入上海(楼盘)和北京一个小时生活圈。新城控股中,来自三四线城市的货量也有所增加。2017年,新城控股销售金额突破千亿元至1264.72亿元,目标完成率149%,行业排名从第15位上升至第13位。1264.72亿元的销售额中,三四线城市占比达到35%,同比上升9个百分点;土地储备方面,2017年公司新增122块土地,总建筑面积达到3392.8万平方米,新增布局41个城市,其中三四线城市土地储备占比达到40%,同比上升9个百分点。总的来说,加快下沉三四线楼市是多数仍在冲规模的房企的选择。行业中,一些看重利润率的房企并不认同这种做法,反而作反向选择。深圳控股在2017年以公开挂牌的方式出让5个项目公司,获得了33.3亿港元的税后利润。深圳控股董事会主席吕华告诉第一财经,“深圳控股早些年就制定了聚焦一二线城市,退出三四线的战略性安排,目前三四线城市土地的退出计划已基本完成。”值得一提的是,接盘深圳控股数个三四线项目的是恒大和碧桂园。棚改的进退除了受一二线城市调控影响的被动因素外,房企下沉到三四线还有棚改和货币化安置而带来的新增购房需求这一吸引因素。从2015年开始,我国实施了棚改三年计划,在2015~2017年完成棚户区改造1800万套。2015年,国家棚改货币化安置的比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。棚改货币化安置是指央行给国开行发放抵押补充贷款,支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金,然后由地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁者,被拆迁者再用此款购买本地的新建住房,随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。在此过程中,资金定向投往三四线城市,地方房地产领域货币宽松,本地需求增加。官方数据显示,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。目前,2017年棚改货币化安置的比例尚未公布,但多家券商均做过预测认为比例超过50%。官方宣布2018年棚改开工580万套,高于市场预期的500万套,成为市场看好三四线城市今年前景的主要因素。世联行董事长陈劲松对第一财经表示,行业的主力正逐渐转移到环一线城市的都市圈范围和三四线城市上,棚改等政策还将成为三四线城市房地产市场增长的力量。然而,在讨论棚改和货币化安置时,业界往往认同其对于三四线城市楼市去库存的正向作用,并不认为棚改是三四线城市房价上涨的核心原因,因为在2016年“9·30新政”之前,三四线城市房价基本处于下行态势。并且,尽管2018年棚改数量高于预期,但政策也要求结合当地库存情况进行安置,如果库存较低,实物化安置将取代货币化安置。目前,三四线楼市的增量需求主要为本地的改善性需求以及周边地区的刚需,但经过了2016年下半年至今的去库存,当地购买力和需求已被大大消耗,后续是否能维持支撑局面值得怀疑。此外,在一二线城市限购的情况下,不排除有少量的返乡置业需求,但三四线城市人口流出的态势并未能得到改变。也有观点认为,高铁经济、基建发展等为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。原保利地产(600048,股吧)高管、现任职宝能集团高级副总裁的余英预测,“2018年是中国高铁城市年,高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。”供应层面,需要注意的是,短期内,棚改货币化安置会带来新增购房需求,但棚户区原地块拆迁改造后,相当一部分依然会新建房屋,且容积率必定高于未拆迁前,因而由此带来的新增供应面积高于未拆迁前的存量住房面积,推高后续库存。此外,品牌房企下沉进入三四线城市,带来更高的周转速度,将会加快新房的供应效率。繁荣迷局对于三四线城市目前的繁荣,吕华指出,“三四线城市的风险还在累积,越来越高。”吕华对第一财经表示:“城市房价长期看人口,三四线城市人口长期呈现流出趋势,地方并不具备房价长期上涨的基础。从刚需角度来看,三四线城市是供过于求的,只是这两年因为多方面的原因,导致房产的资产属性增强。”三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道,这轮上涨行情中,不少当地居民选择房产作为投资标的。华创证券研究所分析师李俊江对此表示担忧,三四线房地产投资颇具风险。“一方面是三四线房价下跌压力大,尤其是区位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面,因为库存水平高和历史原因,三四线刚需客户没有购买二手房的习惯,地方并未形成有效的二手房交易市场,退出机制的缺失意味着三四线城市的房产投资者或将面临难以脱手的困境。”吕华认为,三四线的回暖是短暂性的。从企业端来看,“深圳控股聚焦一二线城市的战略不会改变,由于看好粤港澳大湾区的发展,我们把公司战略调整为一二线+大湾区。”对于在三四线城市拿地,另一家有国资背景的房企对土地团队提出更高的要求,收益率必须高于一二线城市项目,因认为三四线城市项目风险更高所以必须匹配更高的收益率。但众所周知,一二线城市项目的毛利率和收益率普遍高于三四线城市项目。此要求造成该企业的土地团队不愿到三四线城市拿地。三四线房地产市场正出现明显分化,选择进入城市或投资标的,房企和个人投资者面临的周期性风险是相似的,下沉到三四线城市也非一概而论。李俊江认为,部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全,但部分区位优势不明显、在本轮行情中上涨较多的三四线城市可能存在下跌风险。从大逻辑来看,国家强调“房住不炒”,因城施策,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持居民自住购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。房企做出的战略和布局选择均围绕此逻辑。2017年起,作为长效机制的关键,住房租赁业务已经在一线城市广泛开展,在深圳,已有多个销售新项目转成长租公寓,以租代售。今年,住房租赁业务将深入到二线城市,2月,南京(楼盘)也完成首次出让纯租赁住房用地工作;武汉(楼盘)市2018年住房保障和房屋管理工作会提出,今年将进一步推动租赁住房项目落地,推动集体土地建设租赁住房试点。行业生态正发生颠覆性的改变,未来在广泛推广住房租赁业务的一二线城市如何销售卖房、下沉到三四线城市过程中如何避开高风险的区域将成为房企的共同命题。或可合理想象,“一二线租售并举+三四线城市进行传统地产开发”模式的到来。
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  • 八家龙头房企净利润上涨恒大变为 利润之王

    今年4月,上市房企2017年成绩单出炉。据笔者查阅上市房企年报并综合中原地产市场研究部统计数据显示,截至4月8日,八大上市房企已发布2017年年度业绩。这些龙头房企不仅获得了较好的收入,还在盈利水平上有了进一步提升。龙头房企盈利能力强来自中原地产市场研究部统计数据显示,截至今年4月8日,八大上市房企收入普遍出现上涨,这些企业净利润也在同步上涨。其中,中国恒大2017年收入达到3110.2亿元,同比上涨47.1%,公司2017年净利润为370.5亿元,同比上涨110.3%;万科2017年收入达到2429亿元,同比上涨1%,公司归属上市股东净利润280.5亿元,同比上涨33.40%;碧桂园2017年收入达到2269亿元,同比上涨48.20%,公司股东应占利润260.6亿元,同比上涨126%。克而瑞研究机构高级研究员朱一鸣表示,“龙头房企营业收入普遍上涨的主要原因,是因为企业销售业绩规模的上升。而龙头房企收入结算的上涨,进一步带动了企业净利润的上涨。”对于利润大幅增长的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“当前很多房企净利润爆发和两个因素有关,一是企业经营业绩规模增大,同时营销成本在降低;二是这几年相关部门对企业的减税力度较大,尤其是一些可抵扣的项目增多,这都会直接或间接带来企业纳税成本的降低。”“从已经发布的企业2017年业绩来看,2017年房地产行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局。2017年房地产行业主流企业,平均净利率高达12.3%,而2016年全年房企平均净利率不到10%,2015年则是9.69%,相比前两年不足10%的净利率,2017年全年房企平均净利率有了明显上升。”中原地产首席分析师张大伟说。恒大变为“利润之王”值得注意的是,中国恒大2017年度核心业务利润为405.1亿元,较2016的核心利润上升94.7%。核心业务利润指净利润扣除投 资物业评估增值、汇兑损益、衍生金融负债之公平值亏损等。“中海外一直是利润之王,核心业务利润前几年一直最高,这与其央企的属性有关,拿地和融资成本较低,而且中海外的三费成本控制能力很强。”朱一鸣说,但是在今年,利润之王的名号被中国恒大取代。恒大核心业务利润大幅上升至405.1亿元。这主要是得益于2017年中国恒大交付物业增加、毛利率上升及有效监控销售、管理成本、行政开支等原因。中国恒大在最近发布的2017年年报中透露,“公司董事局将继续以审慎务实态度审视中国经济及房地产市场的发展趋势和变化,坚定不移实施‘规模+效益’ 的发展模式、‘三低一高’ 的经营模式,以及多元化的布局工作,开拓进取,锐意创新,积极寻求突破。”同时,中国恒大还提出2018年的新目标,“在规模方面继续保持适度增长,集团2018年合约销售目标为5500亿元。集团将采取多种措施增加企业效益,主要是提升利润、降低成本、控制费用。”控制成本有利于提高盈利在严跃进看来,随着我国房地产行业集中度不断加强,龙头房企在品牌影响力、产品打造、营销策略、融资能力等方面都具有较强的优势,基于强者恒强的行业特点,不仅会在企业规模上得到体现,在盈利方面也会得到体现。“接下来,上市房企关键是要抓住下一波市场需求释放的机会,此类机会有可能在今年5月份释放出来。这个时候上市房企要抓住机会、积极销售,就可以在今年上半年获得较好的销售业绩,也能促进盈利的提升。”严跃进说。朱一鸣认为,今年楼市政策调控力度仍然会保持,很难有松动。对上市房企来说,限价、限购和限售等调控政策将会带来更大压力,特别是限价政策对上市房企的推盘节奏和销售定价产生很大的影响,从而影响企业的盈利。“上市房企可以通过降低拿地成本、提升项目周转速度等方式,将利润率和资产周转率保持在一定的水平之上。”
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  • 万科两任独董再评“万宝之争”华润意外躺枪

    清明假期,万科两任独董先后发文再度点评“万宝之争”,令本已风平浪静的万科股权事件再起波澜。4月5日,万科前任独董华生在微 博发文称,此前保监会调查已经发现了宝能涉嫌虚假增资,收购万科是违规使用保险资金,并且改头换面再配以高杠杆。此外,他还透露保监会原主席项俊波之所以被调查,原因之一就是卷入了宝能对万科的收购案。随后,宝能方面以严正声明的方式迅速回应。声明指出,项俊波案件与公司没有任何关联,公司与其亦没有任何经济利益关系;前海人寿投资万科股票合法合规,符合相关监管规定;拟处置所持万科股份及清算方案是征求多方意见慎重作出的,体现宝能维护资本市场稳定及全体股东利益的负责任态度。声明还表示,相关不实言论严重误导公众,损害公司声誉。不过,保监会曾于2017年表示,经现场检查,前海人寿主要存在编制提供虚假材料、违规运用保险资金等问题。随后,保监会还对前海人寿及相关负责人做出了处罚。据悉,宝能此前刚刚发布公告称,将处置和清盘9个资管计划,涉及万科11.42亿股,占万科总股本比例为10.34%,减持方式为大宗交易和协议转让。而即便接盘方不是宝能系公司,其仍通过钜盛华、前海人寿等子公司持有万科15.06%的股份,位列公司第二大股东。而就在华生发声后不久,万科现任独董刘姝威再度将矛头指向了宝能和万科前任大股东华润方面。4月8日凌晨,刘姝威发文指责宝能动用巨额保险资金和银行资金损害实体经济:控股南玻赶走创业团队致使其业绩恶化、涉嫌独资控股前海人寿、得到浙商银行违规出资;华润置地2015年把土地出让价109亿元的地块以4亿多元转让给宝能后,后者开始大量买入万科股票,仅用半年便夺去了华润第一大股东位置,并暗指华润置地执行董事吴向东隐身幕后。刘姝威建议相关部门调查宝能行为,依法没收其所获上市公司股份及获利,上缴国库,交全国社保基金管理。针对刘姝威指责华润置地将109亿元的地块以4亿元出售给宝能集团一事,华润置地回应称,“已关注到刘姝威发布的相关言论,其中涉及华润置地的相关内容断章取义,与事实严重不符,缺乏基本逻辑和常识,对我司造成不良影响,我们将保留追究其责任的权利”。目前,刘姝威的上述文章因内容违规已被删除。对此,有知情人士透露,刘姝威对于华润的指责需要查证,尤其是关于地块的转让上。至于吴向东,其确实有所涉及“万宝之争”,但最终起到多大作用还不好说。而宝能方面目前暂时没有对刘姝威的言论表态,公司相关负责人表示,一切以公司公开的声明为准。
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  • 房企并购上演“绝地求生”规模之战愈加激烈

    “规模”二字,是房企成长之路上的咏叹调。2018年,规模效应逐渐增强,龙头房企销售额刷新行业纪录,“碧恒万”三家总量跨过万亿规模;在“小而美”幻景中挣扎生存的中小房企,频繁消失或者被并购,资本一如既往展现出“不留情”的一面。与其说是一场“暗战”,不如说是一场生死之考。无论中梁后进生杀伐果断逆势勇猛,还是“并购王”孙宏斌该出手时就出手,房企规模之争是一场不落幕的舞台剧。在政策持续收紧背景下,房企整体拿地规模仍保持在高位,各大房企加强土地储备,收并购机会增多,身处其中,房企又将如何面对?玩不转则被淘汰出局去年12月,中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调:防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首,还明确了稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。彼时,房企资金面也在收紧。有统计局数据显示,今年1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。据易 居研究院综合统计,2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后,此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。今年前两个月这一数值,为2016年2月以来最低水平。据安居客首席分析师张波介绍,去年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。除了资金缺位,土地短缺,回款不济……面对千亿房企无情绞杀,中小型房企劣势暴露无遗。部分被迫退市,“大鱼吃小鱼”正在成为常态。此外,转型是共有的话题,挥手作别也是一种选择。3月12日,珠江控股(000505,股吧)更名为京粮控股,此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务;3月9日,中天金融(原中天城投)以246亿元出售旗下地产业务,彻底从房地产转向金融行业。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越大,一些房企甚至从此消失了。房地产行业的“马太效应”更加明显,中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。规模为王对于龙头房企而言,“规模之争”仍是主基调,这象征了行业座次与地位。尤其是碧桂园、万科、恒 大三家5000亿级别的房企,依旧保持雄厚的野心。碧桂园2013年至2017年,销售金额分别从1082亿元、1309亿元、1402亿元、3088亿元上升至5508亿元。碧桂园的扩张路径,让绝大部分房企意识到规模与人才的重要关系,除了储备土地,人才则更为重要。最近两年来,越来越多的房企推出规模赶超计划,并为之竖起揽才大旗。阳光城为了在2020年实现3500亿元的销售目标,从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌“双斌”组合,该企业还效仿碧桂园,启动跟投机制。拿地支出“名列前茅”的龙湖,同样具有规模野心。1月30日,龙湖CEO邵明晓制定了新的目标,未来三年,龙湖依然要保证行业规模前十,2020年龙湖会争取跨过3000亿元。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。除此之外,新城控股将2018年销售目标定为1800亿元,旭辉集团期望2018年达到1400亿元。有分析师认为,旭辉集团仅用5年销售超千亿,最近三年复合增长70%。“因此其2018年40%的增长目标偏保守。”易 居研究院研究总监严跃进认为,在行业集中度上升的背景下,不进则退的企业战略心理很浓厚。并不是所有房企有自信投注下一轮“赛程”,据不完全数据统计,在已经披露业绩预告的82家房企中,18家发布预亏公告的房企,均为转型或中小型房企。并购谈判暗潮汹涌,市场深度调整或将来临。“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业则是为了调整市场布局。”同策研究院首席分析师张宏伟说。悬崖是否勒马有分析人士认为,在经历了融绿合作和万达“断臂”等标志性事件后,中国房地产的并购正在趋于白热化。未来并购案例出现的频率将会越来越高,并购标的也会趋于多元化。多家房企争食同一个标的的现象,将不再罕见。业内多位人士也预计,未来会出现不少房企并购整合:中小房企与大型房企的合作;也有可能是土地、项目的转让;大型房企直接并购小房企等。上海易居房地产研究院研究员严跃进介绍,在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下,通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式,可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。房企转型的事件屡见不鲜,大多数房企选择在主业的基础上进行多元化拓展。但在拓展多元化的市场时也面临着巨大的风险,对于企业来说更是如履薄冰。随着房地产市场逐步转向高质量发展,房企融资能力、开发能力等都受到考验,对于房企来说,也需要转变思路。值得一提的是,一些中小房企在行业变革之中突出重围。其中,以阳光城、中梁、福晟、新力等为佼佼者,它们是颇具代表性的中型房企,在经历内部变革、战略调整后,业绩明显上升,规模迅速扩大,成为行业“黑马”。未来,房企或同时面临着各种隐患和压力,四面楚歌。新城控股副总裁欧阳捷认为,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。他认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。在这种情况下,企业还是要加速奔跑,所以市场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。在这个加速整合的时代,企业要突破层层困境才能生存下来,强者恒强的局面将会持续呈现。
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业内声音

  • 任志强炮轰升级:要征房地产税先过这15关!

    国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强近日又发文称,要征房产税,必须做到“十五条论纲”。以下是原文:我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。1982年宪法将中国的土地变成了城乡两种所有制,中国现行的大量与房地产相关的法律,都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设;如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地;如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律,则与城市户籍人口无关。同是中国人,却因土地与户籍生活在两种法律和相关制度之中,不能拥有同一种地位、尊严和权利。这是中国社会分化、城乡贫富差距、低城市化率的重要原因之一。中国因双轨制形成了各种社会矛盾,必须用打破双轨制的改革才能形成命运共同体。要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。一、房地产税被定义为财产税,那么就必须在立法上解决公民的土地财产权利问题。房与地都是属于个人的财产,才能从法律上收取属于个人财产的财产税。因此希望能借这次房地产税的立法,让中国公民拥有土地的财产权利。二、房地产税被认为是地方税收,这个“地方”是以省、市、县哪一级为单位?这个地方的级别之中,是否既有属于国家的城市土地,又有属于集体的农村土地?城市的房屋属于财产,农村的房屋也同样属于财产,那么就必须统一财产的权利,就必须让土地的性质处于同一法律条件之下实行统一的税制,否则岂不是将矛盾转移到基层了?三、房地产税被当作收入调节税,现在无论是城市还是农村,都存在收入的两极分化和贫富差距,不可能立法只调节城市的收入差距,而不调节农村的收入差距吧。只有统一的税制才能合理解决社会中存在的贫富差距和收入差距,否则就会造成更严重的城乡分化。四、房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途,由议会根据用途确定税率。但中国目前除部分税收确定了专项用途之外,大多未有明确支出规定。但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途,并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。五、中国在1951年就有房地产税,在大部分房产归公之后才取消了房地产税,并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税,并在房地产市场化改革之后,在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费,也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费,否则就不是调节收入分配的房地产税,而是重复性征收的税收了。六、设立房地产税时如明确了土地的财产权利归房屋产权人所有,那么是否应取消土地出让金的制度,而只有土地购置的费用?如不取消土地出让制度,产权仍归国家所有,那么是否应在评估房产财产价值时,扣除土地的出让部分,这些非财产权利的财产税应由财产权利人支付?我不认为这种双轨并存的方式能够解决现存的各种矛盾。七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。也许许多人会以为中国的住房私有化率高是来自住房商品化,其实是来自五十多年的住房福利分配。商品房在住房总量中不过30%左右的比例,约9000万套至10000万套左右。要将所有住房按商品房市场价评估收税,就必须先将所有住房性质先统一、权利先统一,否则如何统一收税?八、由于住房分配和自建房导致的住房私有化率高,并不能用是否拥有住房和是否拥有两套或以上住房来证明住房拥有者的收入水平。如拆迁房可能拥有多套住房,但不证明其收入水平高,房改房、自建房更是如此。因此只根据住房情况征税来调节收入水平,不但不能解决贫富差距问题,也无法解决公平问题。九、中国居民取得住房的成本差异巨大,并不能证明收入情况。尤其是公共资源配置的不均衡,又导致住房因公共资源而产生的价格差异巨大,且这些住房价格同样不能证明住房者的收入差别。如学区的破旧平房也能卖个高价,如按住房市场评估价格征税,并不能证明这种收入调节的公平与合理性。并且这些公共资源的配置权在政府手中,一旦道路、桥梁、商场、医院、学校改建、改迁之后,这种公共资源引发的住房价格差会因此而变化,又何来公平?十、中国的住房福利分配并非完全按收入计算。住房福利分配时有的按职务计算,有的按家庭人口计算,有的按工龄计算,有的按职工数计算,双职工可能各享分配权利,因此住房的数量与面积同样与收入水平无关。尤其是当获得分配住房权利的人已去世,住房继承给下一代时,就更与分配时的收入与继承时的收入无关了。试图用住房套数和面积进行调节时,实际并不完全反映收入情况。十一、有人提议用减免一定套数住房或减免一定面积的方式来调节公平问题,这种说法是完全不了解中国五十年分配历史和现实的空想。住房福利分配时就有分配一套面积不足而不得不用分两套住房补足的情况。90/70政策出台时,也有许多人不得不在一套房无法解决住房面积时,购买两套的情况。开发商也有因90/70政策而故意用一门两套的方式经营的。这些问题本身都来自于政策的原因,而非自愿的原因,如今则都会变为无辜的征税条件。按套减免必然导致留大去小,产生更大的不公平。如按面积扣除,则更是可笑。全国城市的房均面积之低也许是很多人根本就没想到的。如按人均或户均扣除一定面积之后,可征收的住房则少之又少了。或许那些独生子女家庭、独居老人就都成了被征税人。而且无论按何种方式减免,都会像限购政策逼许多人假离婚一样,会衍生出各种各样的避税方式,很难实现真正的公平。十二、房地产税能改变地方政府对现有土地财政的依赖吗?答案是非常明确的——不能!现有城市住房曾被某些经济学家认为有高达450万亿元市值。且不论这个计算有多荒谬,就是按450万亿元的1%计算也只有4.5万亿元,低于全国2017年的土地出让金收入水平。现有城市住房约220亿—240亿平方米,按2018年6月公布的全国平均住房房价8687元/平方米计算,约为191.1万亿—208万亿元,不扣除自建房、拆迁房、25%的非成套住房的价格,按1%计算也只有2万亿元左右,远低于现有的土地出让收入。如按合理住房价格计算最高为150万亿元,再扣除按套或面积计算减免的部分,也就只能收到4000亿元左右的房地产税。加上农村可收的房地产税,也不过1万亿元。远不能补足土地出让金的缺口,更不用说偿还地方债了。但是,若不再征收土地出让金,则一定会降低房价。如要继续实行土地出让,同时征房产税,那么是否应对未交纳土地出让金的房产先征收,已交纳了土地出让金的住房在期满后征收呢?这样再实行一定减免则可能实际可征收的税就更少了。十三、如在现有住房情况下实行普税制,那么房地产税的重担则主要由中产或以下的收入阶层承担,并成为生活的重大压力,包括农村的那些更低收入的阶层。如扣除,减免的方式无论是按套或按面积扣除,则会变成对拥有住房套数多或面积多的人的专项税,就会有各种不合理的避税现象出现。如按现行非法律许可的上海、重庆的试点方式征收,那么不如将这种税直接定义为富人税。这不过是在个人所得税之外,再对富人增加的一种收入税,而并非财产税。土地出让金是商品房购房者支付的一种额外税,再对大面积商品房和高价商品房征税,只能是一种特殊的富人税,而非公平的财产税。房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税,应由房产财产所有人支付。但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化,因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。十四、房地产税能降低住房价格吗?从上海、重庆已进行的征收房地产税的试点情况看——不能。从世界各国已开征房地产税的情况看——也不能。因为房地产税从来就不是为控制房价而产生的,也并不能起到限制房价的作用。相反,全球凡是房地产税税率高的地区,房价反而更高,因为税收让该地区的财产保值,环境更好了。在中国让房价高挺的不仅是各种税收和城市公共资源的吸引力,最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降,才能让房价下行。十五、如果在现行土地制度不变的情况下征收房地产税,必然会打断中国城市化进程的步伐,导致城市房租的高涨,给经济发展带来更大困难。我希望能尽快看到中国的房地产税立法,以打破现行的双轨制。
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  • 李宇嘉:对哄抬住房租金的监管必须严于控房价

    近日,此前楼市调控一直效果显著的北京,住房租金上涨的现象引起市场高度关注。资讯平台“我爱我家”的数据显示,2018年7月,北京租赁住房套均月租金为4902元,环比6月上涨2.9%。根据wind公布的50城租金数据,今年以来,北京住房租金水平已连续5个月上涨。2018年7月,北京租赁市场每平方米每月租金首次突破90元(92.33元),同比去年7月上涨了21.9%。事实上,抛开春节等季节性因素,有统计数据以来,北京住房租金基本一直呈上涨趋势。除北京之外,沪穗深等一线城市也同样呈现这样的态势。2018年7月,沪穗深住房租金同比分别上涨16.4%、21.6%和29.7%,也是近年来的最大涨幅。过去,每年到7~8月“毕业季”,租金就会上涨。北京高校学生多,其中相当大一部分会选择留京,但短期内租赁供应弹性小,自然会造成租金上涨。本次北京等热点城市房租上涨,的确也有传统“毕业季”的影响。与此同时,北京等热点城市房价处在历史高位,加上楼市调控严厉,引致租房需求也相应增加。另一方面,近年来北京等一线城市对存量改造、违法建筑等打击力度加大了,京沪等城市“类住宅”新增供给近乎冰冻,导致租赁供应端有所减少。不过,如果考虑到北京持续疏解人口,公租房等多渠道租赁供给增加,“合租”趋势明显,上述供需层面的因素过去也一直存在,因此难以解释近期租金的快速上涨。当前,正是从中央到地方夯实“房住不炒”、加快培育“租购并举”住房新制度的关键时期,各地正致力于培育机构规模化租赁等多元供应主体,鼓励新市民以租房体面“扎根”城市。如果说前期房价非理性上涨可以归咎于住房投资属性作祟的话,租赁反映的基本是最真实的刚需,其需求一般由收入水平决定。国际经验显示,若租房支出超过个人可支配收入的1/3,租房者的生活就会面临困难。所以,即便发达国家不管制房价,但管制租金却成为国际惯例。2015年3月,德国议会通过《限制房租法》,将3年内租金涨幅限制从15%降至10%;房东涨租超过指导价20%的算违法,租客有权将房东告上法庭;房东单方面涨租超50%的,被认为是赚取暴利,可判入狱3年。近年来,我国城镇居民收入增速一定程度上呈现放缓的趋势。根据wind统计,城镇居民家庭可支配收入中位数(中位数更能反映租赁人群的收入状况)增速连续4年放缓,已从2014年的10.3%降至7.2%。而与此同时,根据国家统计局的数据,自2002年有统计数据以来,住房租赁价格就未曾下跌过,17年来租金指数月平均涨幅高达3.32%。其中,租赁人口集中的一线城市,近年来租金上涨非常快速,今年甚至出现了20%以上的涨幅。根据wind数据,即便以套均50平方米计算,目前北上广深商品租赁住房套均月租金分别为4616元、3724元、2652元、3915元,作为这些城市租赁主力的工薪群体,其月收入多数不足万元,租金支出通常都超过收入的1/3。作为切实反映真实住房需求的房屋租金,逆收入上涨、逆政策导向大涨,显然需要格外重视,更要剖析其背后的深层次原因。近年来,国家倡导“租购并举”,培育“先租后买”、“以租为主”的住房消费模式。目前来看,需求端重视买房的消费理念尚待引导和扭转,但供应端却借助政策东风,快速行动起来,突出表现在长租公寓崛起和其特殊的运营模式。目前,长租公寓企业有集中式和分散式两种,前者以整栋改造后出租为主,后者则主要从业主手中“收储”房源后出租。由于配套成熟的租赁房源基本掌握在二手房业主手里,分散式“收储”就成为长租公寓的竞争模式。2016年以来,全国陆续诞生了2000多家长租公寓企业,仅深圳就有200~300家。事实上,一个城市的房子往往很多,但新增弹性小,优质房源更是相对稀缺。因此谁掌握了优质房源,谁就有可能在长租公寓市场竞争中率先突围,成为头部企业,也就因此能拥有定价权、盈利权。这刚好契合了长租公寓互联网运营下的“投资逻辑”。于是,长租公寓向资本方阐述盈利模式时都会表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、盈利权。于是,市场上的多轮融资都按照这一模式来运行:首先是抢夺房源,争夺具有增长红利的“潜力小区”;然后倒逼行业洗牌,提高市场占有率;最后,成为头部企业,掌握定价权并收获盈利。因此,最近市场上才流传出这样的案例:两个租赁平台争夺某房源,并硬生生地将业主租金报价只有8000元的房子,最终推高到1万元。在这种典型的互联网风投打法下,一旦资本选定谁,就会不断加注,让竞争者倒下,让后来者没活路,直至自己成为头部企业。目前来看,互联网“烧钱”投资的模式在住房租赁市场非常活跃。2017年以来,已有十几家长租公寓倒闭,意味着竞争已进入“行业洗牌”的第二阶段。由此推断,剩下的企业还会在资本的助推下竞相争夺房源。过去,为了对冲住房租赁价格的上涨,租客要么以“合租”、打隔断、上下铺来解决,要么选择住的地方离市中心或工作地越来越远,要么从商品房搬到城中村,要么干脆离开,牺牲了居住的基本舒适度。这也在一定程度上助长了租赁市场的野蛮生长。现在,国家花大力气培育住房租赁市场,意在鼓励长期的、稳定的、低成本的租赁供应和需求模式。客观上讲,长租公寓大规模涌现,一方面会有效增加租赁的供应,减少房东欺诈、随意涨租、克扣押金等乱象,租赁市场秩序明显改观;另一方面,租客的租赁体验感提升了,比如长租公寓配置了适合年轻租赁人群的基础设施,消防安全也比较规范和到位。但需要注意的是,不管是市场秩序改善还是租赁体验提升,这些“美好租房”的需求升级都不应该建立在租金非理性上涨的基础上,而是必须要考虑绝大多数租客的支付能力。实际上,如果不得不在“高租金、体验好”、“低租金、体验差”两者中作选择,估计多数租客还只能选后者,毕竟其他开支(小孩教育、父母养老等)也很大。也正是因为如此,近日针对长租公寓“抢房源”报道,监管机构开始约谈主要企业,明确不得利用融资资金恶性抢房源,不得以高于市场租金或哄抬租金抢房源,不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同抢占房源。买房不易区分自住还是投资,但租房一定是自住需求。作为公共产品,各级政府要增加公租房供给规模,保护好困难人群的住房问题;对于市场化的租金,需要加强一以贯之的监管,让其处在租客可承受的范围。
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  • 新城控股欧阳捷:央行定向放水基本与房地产无关

    对话房企高管:房地产市场不大起大落大涨大跌就是最好的时代了房地产是政策市一点不假。从年初到现在,大大小小调控政策200多起,土地流拍、去杠杆、融资难,以及房企的规模焦虑。如今的中国房地产行业,正面对快增速、慢选择,面对规模和利润权衡,面对高周转优与劣的把握,面对差异化发展的。《每日经济新闻·镁刻地产》对话阳光城集团执行副总裁吴建斌、新城控股高级副总裁欧阳捷、东原集团董事长罗韶颖。关于调控:央行定向放水基本与房地产无关欧阳捷:房地产企业只要做好自己的事情就好对于“坚决遏制房价上涨”的基调,欧阳捷认为,很多房企可能对宏观调控理解得有些单薄,更多的是关注城市研究、区域研究、楼盘研究。其实,控房价口径从来没有变过,“因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序”正是这两年调控在做的事,目标就是“稳”,促进房地产市场平稳健康发展。“央行定向放水基本与房地产无关,虽然房企也会因上下游实体产业资金相对充裕而受益,但监管部门依然会严控资金流向房地产。”欧阳捷强调,“房地产市场能够稳定发展,不大起大落、不大涨大跌,这就是最好的时代,房地产企业只要做好自己的事情就好。”吴建斌则认为,房地产企业要充分理解调控目的,遵循因城施策。“期待各地尽快出台相应实施细则,便于房地产企业更好地执行调控政策。”事实上,动辄千亿的“小目标”加重了不少房企的现金流和库存压力,在吴建斌眼中,目前房企制定的发展目标都很高,其实每年能保持5%—10%的增速已经很好。同时,房企还要盘活自己手中的资产,将一些资产卖出,有效增加现金流。而财务结构的优化,最终也能为规模增长提供助力。关于流拍:购买土地是市场行为吴建斌:只是个案,我对房地产行业有信心在吴建斌看来,购买土地是市场行为,如果地价高、资金回流较慢,那么房企拿地就会很小心。“目前出现的土地流拍是个案,只要地段好、价格合适,房企还是会去积极拿地,我对整个房地产行业是有信心的。”“从名义上看,房企并不缺钱。就销售额减去投资额来看,仍有万亿元的结余。但是,大量销售资金受限,资金使用效率大幅降低。”欧阳捷也表态,“房企拿地应当更谨慎。其实土地流拍现象明显增加,背后的逻辑是地价上涨过快,拿地不慎就可能薄利甚至亏损。”谈及集团拿地,罗韶颖说:“东原自身在公开市场拿地并不积极,主要是以并购和非招标拍挂的方式拿地。非公开市场拿地的获取周期会更长,有利于寻找政策的调控空间。”关于差异化:管理层转型能力大作战罗韶颖:补短板,提升差异化发展水平任何转型都是一场企业的系统革命。当去地产化成为标配,跨界成为新主流,房企在跟各种“副业”要名利。面对未知领域的风险和巨大的势能落差,房企管理层的投资眼光和转型能力备受考验。“企业发展要尽量补短板,增强运营能力,练好内功,提升差异化发展水平。”罗韶颖说,“研究顾客的痛点是我们的基因。”随着消费升级,客户对居住体验的要求越来越高,东原集团也在不断地创新自身的运营方式。“新城控股的商业地产一直在思考如何满足人性需求。近年来,人口增长对应的是社会消费品零售总额增速的下降,表明人们的物质欲望在减弱,精神消费的需求在增强。”欧阳捷透露,到2020年,我们计划开业和在建超过100座文化广场,实现住宅地产和商业地产的双轮驱动。但吴建斌认为,中国前50强房企同质化其实很严重,但因为市场足够大,不追求差异化也能将企业做大。差异化是房企转型的需要,但是转型成功的例子并不多。再加上我国的城镇化率还不够高,住房需求量仍然巨大,房企无需差异化也能生存得很好。手握5000余亿元土地储备,即使三年不买新地也很从容。“我们虽然强调高周转,但各部门配合得还不到位,不是真正的高周转。总之,市场规模很大,不一定需要差异化。只要沿着当前的路跑下去,市场还是有的。”吴建斌说。
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  • 樊纲:调整住房供求关系是解决价格稳定的基础

    中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在2018博鳌房地产论坛期间接受采访时表示,当前实施的一系列调控措施,实际上是爱护整个房地产市场,通过降低风险来稳定市场预期,从而实现行业的可持续发展。他指出,当前房地产市场的最大问题其实是人们追求美好生活的需求和不充分不均衡的住房供给之间的矛盾。“一旦持续增加供给价格可能就稳住了,也就没有人投机了。所以,要解决投机性炒房的问题,最重要是使市场基本均衡,炒房没有利益和回报了也就不炒了。” 樊纲认为,供求基本关系的调整是解决价格稳定的基础。在樊纲看来,随着中国城镇化进程的推进,越来越多的人口聚集到大城市,迁移也是人们追求美好生活的重要组成部分。他建议,长效机制要针对人口迁移多的城市增加供给、人口迁徙出去多的地方减少供给。谈到住房租赁市场的发展,他表示要坚持多主体供给,多渠道保障。一方面政策性租赁住房发挥着重要作用,满足和保障中低收入群体的住房需求。另一方面,以市场化企业为供给主体的租赁住房,要充分考虑市场供求关系以及目标客群的支付能力,制定市场能够接受的租金水平。“各行各业的产业调整和集中度进一步提升,都要面临淘汰落后产能和行业洗牌的现实,不可能都存活下来。” 樊纲说,房地产企业要做好经历转型阵痛和被市场淘汰的心里准备,优胜劣汰对所有行业来讲都是同样道理。
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  • 朱旭:万科没抛弃房地产 突破路径依赖战略升级

    “三周前,外界传言万科要抛弃房地产了,这个说法并不准确,”7月23日,万科集团副总裁、董秘朱旭表示,万科只是面对新的时代,将战略升级迭代为城乡建设和生活服务商。朱旭介绍,万科的业务版图,将围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局。万科转型逻辑在6月底的万科股东大会上,万科董事会主席郁亮说,“十年之后,万科还是地产公司吗?好像不应该是。如果还是,那也是惨淡经营了”。这句话被大众解读为“万科要抛弃房地产”。对此,朱旭澄清说,万科并没有贸然远离房地产开发领域,而是从开发领域延伸到服务领域。在万科看来,升级与迭代基于时代赋能。公司发现,在1995-2015年美国财富百强的榜单中,2000家上榜的企业,只有3%的企业常在榜上,他们的特点有三:一是顺应时代趋势,把握时代需要,突破自我的路径依赖;二是为客户提供优质服务;三是长期保持稳定增长。随着中国经济由高速增长转向高质量发展,万科也要突破单一开发商的路径依赖,拓展多元相关业务,创造美好生活场景。朱旭表示,城乡发展和居民消费升级是万科两大主线业务,“万科将成为城乡建设和客户全生命周期服务的提供者”。未来,万科不仅要提供真正满足需求的住宅产品,在“生有所育,老有所享,病有所医”等方面也要付出更大的努力。目前,万科已涉足商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、度假休闲、养老、教育等领域。万科生态系统当前的万科,已由过去住宅业务的一枝独秀,转型为多元领域的各地开花。从“城市”到“城乡”,这一字之差意味着万科在关注城市发展之余,还要关注乡村振兴,特别是大规模城市化以后城中村的改造和乡村更新。朱旭称,万科对乡村的生活服务,既包括硬件,也包括软件。硬件是服务的场所,软件是服务的内容。万科早在2017年7月进入江苏兴化试点,介入村落建设,帮助村民修建服务中心和道路、改造公共厕所、推动当地农业种植产业进行规模化的生产。同时,万科引入了一系列的生活配套,例如智能停车、农贸市场等等。对于另一条居民消费升级的业务主线,朱旭表示,当前,住宅业务依旧是业绩的主要保障。物业方面,除小区物业之外,万科还拓展了政府物业以及新兴企业的物业服务,诸如京东、腾讯、阿里。商业方面,目前万科的商业管理面积超过1000万平方米,是中国第二大商管平台;社区商业因地制宜,针对不同社群诉求,开设有学生间、办公空间。比如厦门(楼盘)的商业,就将教育和农贸市场、城市食堂,万管家和写字楼服务有机结合起来。针对年轻人,万科打造了泊寓。朱旭称,泊寓目前已进入32个城市。泊寓所提供的不仅是硬件的住宅,还有生活方式,结合年轻人的习惯和特点,提供舒适人性化的居住空间。目前,万科正在探索适合小两口和高端人士的商务公寓。此外,万科物流仓储自有面积超过600万平方米,在2017年7月并购新加坡物流巨头普罗斯后的一年,又并购了太古冷链物流资产包,物流业务版图进一步扩大。值得关注的是,万科在教育、医疗、养老方面也开始大力布局。朱旭介绍,万科教育目前在全国开办了超过20所学校以及几十所外语学校,通过梅沙教育平台,将课程融入到万科全日制学校、户外营地等等,不断增加大量的体验式教育,培养孩子的能力。养老方面,万科已布局15个城市,未来累计可以提供的床位超过10000个,包括城市级的社区养老中心、护理中心、社区级日间照顾中心。朱旭表示,2017年底,65岁以上的人口达到了1.58亿,超过了总人口的11%。老年人口的增长使得养老产品日趋旺盛,国家的服务品种诉求增多。在业务的相关多元化上,万科也善于抓住客户痛点。朱旭举了青年创业者的例子,这个群体没有接送孩子的时间,万科在甲级写字楼开设幼儿园,便于家长带孩子上班。同时,万科也在探索度假休闲娱乐等业务,旗下有吉林松花湖滑雪场、北京雪莲滑雪场, 2017、2018年游客累计超过了5万人次。从城市到乡村,从幼儿至老年,从办公到休闲,从教育到养老,“经过几年的努力,万科的美好生活场景雏形初现。”朱旭说。她进一步指出,万科的战略不是简单的升级,而是在把握时代发展趋势之下,提升对城市、对乡村、对客户的服务纬度。万科希望通过这种方式,满足美好生活的需要,激发城乡共振,同时实现企业自身的持续健康发展。
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  • 钟伟:房价仍未见顶 三四线城市真实需求存疑

    “全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。”7月23日,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示。2018年以来,限购限价限售等政策持续收紧,但钟伟认为,这并不足以构成有效的长效机制,也不足以抑制房价长期上涨的趋势。钟伟认为,“爱情会失之交臂,永远不会再来。但房子不会。”在过去的20年中任何时点,都可以买入商品住宅,持有6年可以获得100%以上的收益。现在买房耐心拿6年,可能会有翻倍的收益。限制性政策的反思2018年楼市引人注目的现象之一是,限价带来的新房二手房倒挂,各地爆发“摇号”抢房。钟伟认为,限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致,“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”限价令将价格强行压住,形式上降低了房价,而普通居民并未因此获利,真正受惠的反而是高收入人群,因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。比如在深圳华润城三期的预售中,参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”;招商双玺的“诚意金”则为500万。此外,限价必然导致短缺,而民众的需求有增无减,供给难以跟上的情况下,“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。尽管人为的限价政策已经带来很多副作用,但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么,是否会出现因为新房降价,二手房成交低迷,二手房也会降价慢慢接近新房价格?对此钟伟认为,二手房市场机制已经形成,且需求持续增长,很难降价。如果二手房价格跟新房越来越接近,到时候新房市场会消失。原因在于,住宅永远是新比旧好,新房总要比二手房贵才符合常理。倘若做新房的利润与二手房无异,新房供应商自然选择退出市场。政策如若不放松,未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境;如果商品房市场却逆转回去了,就成为钟伟眼中的“危险”所在。在他看来,限制性政策不可能真正抑制房价,只是短期内改变了供求关系。他认为,房地产税也不足以构成长效调控机制的全部。房地产税仅可作为一种居民收入调节的方法,提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本,但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价,效果有待商榷。究竟什么决定房价?抛开短期的调控政策,钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的,他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。他还表示,“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年,也就是25年前。不过,钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来,不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品,本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看,日本储蓄率为零,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,国民仍有财富能力去投资房产。钟伟表示,中国从收入水平来讲并不算富,但从财务的角度来说仍算富有,如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示,根据动态计算的结果,假定年收入增长年均8%,北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。“工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应,80%的年轻人工资收入可能涨得较慢,而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%,进入新世纪以来到现在的19年间,城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%,但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子,在今后十年、二十年是不会涨的,开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”,钟伟以“买入时房价锁定,而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。他进一步阐释了自己的计算结果:即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下,年均8%的增长率,也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍,这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。需要注意的是,从全球来看,房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为,正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市,消费者在中国的发达城市买房,价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。钟伟笃定,当中国进入一个成熟的高收入社会之后,即使全国房价稳定,充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的,但上涨的幅度分化会日趋严重。钟伟表示,三四五线的房价在未来两三年走势不错,他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”,原因在于。住宅供应成本6800元/平方米,开发商逐利而行,1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。但长期来看,支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。
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  • 樊纲:需建立长效机制解决楼市供需矛盾

    资料图:楼市。中新社记者 吕明 摄中国经济体制改革研究会副会长樊纲23日在此间表示,一些城市供需不平衡导致市场对未来房价增长的预期过高,应建立长效机制解决这一问题。樊纲在当日于海南三亚开幕的博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上作如是表述。2018年中国房地产调控政策频出。樊纲建议通过建立长效机制来解决一些城市房地产供给不足造成的矛盾。对此,他提供了两点建议,一是土地供给要以人口迁移作为参考;二是提高住房的容积率。樊纲认为,住房是合理的消费和居住需求,而随着中国城镇化进程的推进,越来越多的毕业生回到大城市聚集,迁移也是人们追求美好生活的重要组成部分,不容忽视。他建议,长效机制要针对人口迁移多的城市增加供给、人口迁徙出去多的地方减少供给。此外,樊纲还呼吁尽早出台房地产税相关政策。随着房价的波动,房地产税是调价的有效手段。“目前很多房子是空置的,没有成本,如果加上交税,业主会主动出租,增加出租房源,可以减少‘只炒不住’的房子的存在。”
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  • 盛松成:本轮房价上涨与调控政策的六大特征

    虽然本轮调控政策力度空前,但是公众的看涨预期仍未扭转。更严重的是,由于预期管理缺失,一些调控政策的实施反而强化了看涨预期。2015年以来,我国房价迎来了新一轮上涨。国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行。这期间,全国新建商品住宅价格(下文房价均指新建商品住宅价格)大幅上涨,涨幅达20.4%,同时调控力度持续加码,调控手段不断创新。相对于房地产市场以往的发展历程,本轮房价上涨与调控政策出现了新的特征,主要表现在六个方面。一、本轮房价上涨与调控政策的六大特征第一,房价上涨持续时间长、上涨幅度大。以国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数为标准,2008年国际金融危机以来,我国房地产市场经历过两轮上涨行情,分别是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月。两次上涨分别持续了31个月和23个月。本轮上涨自2015年5月开始,截至2018年5月, 70城新建商品住宅价格环比指数持续为正数,房价持续上涨已经超过3年时间,为2008年以来的最长记录。本轮房价上涨集中在2015年5月到2016年9月。这段时间内,一线城市的房价上涨了42.3%,平均每个月的复合增长率为2.1%。其中,深圳(楼盘)的房价涨幅最为惊人,新建商品住宅价格从2014年10月的2.2万元/平方米上涨到2016年9月的6.2万元/平方米,涨幅高达177.5%,平均每月的复合增长率高达4%。2015年5月到2016年9月间,二线城市的房价上涨了17.1%,月复合增长率为0.9%;二线城市中的国家中心城市的房价上涨了20.3%,月复合增长率为1.1%。一二线城市房价涨幅创历史新高。第二,三四线城市房价首次大幅上涨。自从我国房地产市场从2008年的国际金融危机后恢复以来,三四线城市的商品住宅价格相对比较稳定,虽然在2012年6月至2014年4月间房价有所上涨,但在2015年几乎回落到2011年水平,仅比2011年初上涨1.5%。而2016年以来,三线城市房价持续上行。2016年1月至2018年5月,国家统计局公布的70大中城市中,三线城市房价上涨了15.9%;根据中指数据,同策研究院监测的60个三四线城市新建商品住宅的平均销售价格从2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米,上涨了28.1%。从地区结构看,东部地区临近中心城市的三四线城市房价上涨了54.6%,东部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了22.5%,中西部地区临近中心城市的三四线城市的房价上涨了51.4%,中西部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了32.8%。临近中心城市的三四线城市涨幅最大,在东部地区和中西部地区,由于靠近中心城市带来的房价额外涨幅分别达到32.1个百分点和18.6个百分点。第三,三四线城市房地产市场热度反超一二线城市。国家统计局的70城房价指数显示,2017年下半年起,三线城市的房价同比增速保持在6%-7%左右,而二线城市房价同比保持在4%左右,一线城市房价同比接近零增长。环比数据则更早地反映出了这一现象。三线城市房价的环比增速在2016年10月就已经高于一二线城市。从房价涨幅看,2017年1月至2018年5月,一、二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%。在一二线城市严控房价之后,三四线城市房地产市场热度反超,这反映出资金流向了三四线城市。第四,房价上涨与经济增长出现背离。2000年以来,全国商品住宅平均价格(通过国家统计局公布的全国商品住宅销售额和销售面积折算)同比涨幅与GDP同比增速基本保持一致。2000年一季度至2018年二季度,GDP增速与房价增速整体呈正相关关系,相关系数为0.30。然而2015年以来,经济增速下行,房价却加速上涨。GDP增速从2014年12月的7.2%下降至2016年3月的6.7%,而同期房价同比增速反而从5.6%上升至18.3%。相关性分析显示,2000年一季度至2014年四季度,GDP增速与房价增速正相关,相关系数为0.39;而2015年一季度至2018年二季度,二者呈负相关,相关系数为-0.51。这说明2015年以来,房价上涨与经济增长相背离。第五,调控政策不断升级、力度空前。2016年3月起,深圳、上海(楼盘)开始收紧调控政策。2016年10月份,北京(楼盘)等21个城市全面收紧房地产调控政策。2017年以来,调控政策进一步升级,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策持续加码。据同策研究院统计,2017年有超过60个城市(含县)出台了限购、限售等政策。一线城市调控力度空前,例如上海对非本地户籍人口购房的条件从连续缴满2年社保或个税提高到连续缴满5年;首套房的贷款首付比例从30%上升到35%,二套房首付比例从40%上升到50%(非普通住房为70%)。部分三四线城市也出台了限制政策,如河北张家口(楼盘)、江西赣州(楼盘)等地对非本地户籍人口限购一套住房。调控升级还体现在利用土地、租赁住房、金融等多种手段进行房地产调控。党的“十九大”提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。北京、上海、沈阳、南京(楼盘)等11个城市开展利用集体用地建设租赁住房的试点。住建部等部委在2017年7月发出通知,要求加快发展租赁住房市场,在北京、广州(楼盘)等12个城市开展“租购同权”试点。金融领域控制资金向房地产流入。2017年4月,银监会出台指导意见,分类实施房地产信贷调控,严厉打击“首付贷”行为,将房地产相关贷款纳入监管范围,严禁资金违规进入房地产领域。第六,调控政策中预期管理缺失,公众对房地产市场保持看涨预期。这种看涨预期的基础是人们对长期以来房价走势的观察,也是对房地产调控政策总是在收紧和放松之间摇摆的总结。究其原因,房地产往往成为对冲经济下行的工具,而且地方政府的利益与房价上涨也存在一致性。本轮房地产调控政策并没有改变这一运行机制,因此,虽然本轮调控政策力度空前,但是公众的看涨预期仍未扭转。更严重的是,由于预期管理缺失,一些调控政策的实施反而强化了看涨预期。比如限价政策导致部分新房价格低于二手房价格,提供了套利机会,刺激了市场投机行为,从而扰乱了供求关系,并造成市场局部过热。开盘即售罄、万人排队摇号等新闻的广泛传播强化了公众对房地产市场火爆的认知,对居民的购房决策产生误导,强化了公众的看涨预期。此外,对哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为的监管不够严格、惩罚力度不足,致使操纵市场的利得高于可能受到的惩罚,投机行为未被有效消除,也难以扭转居民对房价的看涨预期。二、本轮房价上涨与调控政策的三大背景2014年下半年对房地产调控的放松是在经济持续下行、政府债务问题和房地产企业资金问题突出的背景下出台的。第一,经济下行压力增大。2014年第三、第四季度GDP增速分别为7.1%和7.2%,经济增速面临跌破7%大关。而房地产业增加值的同比增速也从2013年第一季度的9.8%下降到2014年第三季度的1.3%。第二,政府债务问题日益严峻。中国社科院公布的数据显示,政府部门整体的负债率(债务/GDP)从2008年的41%上升到2014年的57.8%,为1997-2017年间最高值。地方政府负债(含隐性负债)从2008年的15.7万亿元上升到2014年的30.2万亿元。第三,房地产企业的资金风险增大。国家统计局公布的房地产开发企业资产负债率从2008年低谷的72.3%上升至2014年的77%,达到1997年有记录以来的最高值。银监会公布的数据显示,房地产行业不良贷款率从2013年的0.47%上升到2016年的1.04%。三、本轮房价上涨与调控政策的四大影响2015年以来房地产市场的这一轮上涨行情可谓乱象丛生、一筹莫展,对经济和社会产生了不利影响。第一,高房价问题进一步加剧。我国房地产业1998年市场化以来,房地产业的投资、产出、价格持续上行。国家统计局公布的房地产业增加值季度累计同比自1998年以来持续为正值;房地产开发投资每月同比涨幅自1999年2月有记录以来,未出现负值;房价呈现持续上行的趋势,房价短期波动没有改变其上行趋势。可见,房地产业一直处于上行阶段,还没有经历过衰退、萧条的阶段,不构成一个完整的周期。因此,这一轮房价上涨是在原有的基础上进一步推升了房价。第二,房地产的短期拉动与经济的长期健康发展形成了对立关系。高房价使居民的购房负担加重,对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中,实体企业融资困难,对实体企业产生挤出效应。本轮全国性房价普遍上涨,使房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散,对经济影响深远。第三,三四线城市房价大幅上涨加剧风险积累。房地产市场升温会吸引新一轮的房地产投资,使“去库存”变成“补库存”,但是三四线城市人口外流,住房供给过剩风险增加。三四线城市房价快速上涨使居民生活成本上升,带动企业用人成本的增加;房价上涨带动地价上涨,使企业的土地使用成本上升。这些使三四线城市低成本优势减弱,阻碍了三四线城市的工业化和城镇化进程,甚至造成城市的“空心化”。“补库存”占用不可再生的耕地资源,使耕地闲置,危害国家耕地安全。第四,公众行为模式的转变增加调控难度。一方面,房价大幅上涨加深了居民的看涨预期。1998年住房市场化以来,房价持续20年上涨,房价只涨不跌的观念已经根深蒂固。而本轮房价高位上涨和调控政策对市场预期管理的缺失加剧了这一问题。强烈的看涨预期会导致对住宅的投资需求旺盛,从而进一步推高房价,形成房价上涨的自我实现。而且市场主体会与调控政策进行博弈,增加调控难度。另一方面,对于有房群体,其利益与房价上涨直接挂钩。这部分居民乐于见到房价上涨而抵触房价下跌,造成了房价上涨的棘轮效应,增加了房地产调控的阻力。
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  • 盘和林:从上半年房地产数据看房价有无上涨压力

    7月16日,国家统计局网站发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况。报告显示,2018年1~6月,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%,其中住宅投资38990亿元,同比增长13.6%,占房地产开发投资的比重为70.2%。在上半年房地产市场的严厉调控下,个位数的增长速度基本符合预期。数据显示,房屋待售面积下降明显,从供需角度来说,进入补库存的供方市场。此外,目前房地产市场处于高位阶段,由于高位惯性,房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。这些都指向未来房价仍有一定的上涨压力,加大房地产调控力度仍不能松懈。值得一提的是,上半年新开工房地产较去年同期增长11.8%,这一增长率或向我们传递出一个新信号,即伴随着三四线城市去库存压力的大幅改善,房地产去库存动力逐步减弱,行业将迎来补库存周期。事实上,房地产新开发保持一个良好的增长率,其原因是多方面的。大多数房地产企业或多或少都会有购地库存,无论从保值增值的角度来说,还是从企业战略转型来说,新建住房投资都是比较好的也是必要的选择。由于房地产是一项能够保值增值的金融资产,很多企业在转型期间,无论身处哪一个行业,都很难避免地涉足地产投资,同时也需要房地产开发投资为新业务投资开发输血。正如万科目前多元化的经营战略,涉及的领域包括养老、商业、物流、文旅,背后往往都需要实物房地产的支撑。利用自身的土地储备,开发投资房地产,一方面有利于资产的保值升值,建立起天然的风险防范墙,另一方面又有利于企业的转型和多元化经营。房价涨幅依旧有利可图,是新开工数量不减的另一原因。当前,房价上涨幅度虽然正在收窄,但上半年全国商品房的成交价格依旧达到8678元/平方米,根据近两年房价一路高涨的态势,售房卖房者依旧有利可图。虽然利润增长空间略有下降,但是根据垄断竞争市场均衡理论,只要有利润,市场将不能达到动态平衡点。大企业此时通常的做法是稳定或者扩张市场份额,中小企业则是不断地进入、退出市场,代代更迭。也正因为如此,目前上涨周期超过37个月的房价,仍旧可能保持温和的上涨趋势。但值得注意的是,我国的租赁市场、二手房市场发展不健全,信息不完全对称,整个房地产供求不能被真实反映。目前,市场所显现出来的供给减少状况,也有可能是房地产市场结构不均衡扭曲所致,现实中一些地方的二手房市场房源充裕并微幅增长,而可流通新房的数量却在减少,那么这样的新建开发反而会进一步刺激房价。值得注意的是,2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%,而待售面积是下跌的,6月底房屋待售面积跌幅为14.7%,虽然跌幅在减小,但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。同时也从另一个侧面说明,市场上的供给减少,房价仍有一定的上涨压力。开发企业购地积极性明显,这一方面是企业自身维持生存所需不得不为之,另一方面也是为了抓住近期供地规模扩大的机遇。有地无钱犹如有柴无火,但在资金收紧,风险、杠杆严格管控下,今年上半年房产企业到位资金却超出预期。据最新数据显示,上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%,境内资金下降7.9%,自筹资金增长9.7%。从这一数据我们可以看出,企业资金来源结构正在发生变化,对一个房地产企业来讲,手上有充足的现金流就可以做到手中有粮,心里不慌。在政策使银行对房地产做出定向限贷后,境外融资出路也受到限制,这给企业的一个启示就是,加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀,减缓资金链压力还需靠自身。此次统计局发布的数据中我们可以看出,房地产行业接下来将进入补库存的时期,补库存形成的新房产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨,我们有待观察。但若想进一步平衡供求,避免房地产泡沫进一步膨胀,打通租赁和二手房市场,控制房价的涨幅依旧是相关政策的难点和重点。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
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  • 李宇嘉:棚改不搞“一刀切”对楼市有何影响

    7月12日,住建部召开棚户区改造工作吹风会,公告了上半年棚改进展情况,再次明确了启动新的棚改三年攻坚计划,并对下一阶段棚改工作做了系统性部署。住建部有关司局负责人表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。该负责人强调,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。就在不久前,市场传闻国开行棚改项目合同审批权回收总行,随后演化为“棚改专项贷审批暂停、货币化安置叫停”的论调。对此,国开行回应表示,今年以来,该行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。国开行还透露,截至5月末,该行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。此前,市场上有观点认为,三四线城市房价走高,在一定程度上与棚改及货币化安置有一定关联,在投机炒作氛围蔓延之下,一些三四线城市的地方债务状况和对土地财政的依赖有所加深。今年5月,在70个大中城市中,新房价格环比上涨的有61个,平均涨幅为0.6%,上涨数和涨幅均创1年来新高,而三四线城市是推动房价上涨的主力。此外,目前绝大多数三四线楼市在售库存消化周期降到15个月以下,触及2017年8月住建部等六部委明确的“控制货币化安置比例”的库存周期标准。那么出于控房价或者去库存的考虑,实施了4年多的棚改是否应该退出或减速呢?棚改降速又是否会对楼市资金面以及开发投资和新开工造成负面冲击呢?又该如何看待棚改本身、棚改和楼市的关系以及未来棚改的走向呢?在上周的吹风会上,住建部开宗明义地提出,棚改是“稳增长、促改革、调结构、惠民生”供给侧结构性改革的重要举措。这个定位很重要,棚改绝非单纯地为了三四线楼市去库存,更不是为了刺激楼市。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,提出将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。同年的两会政府工作报告也提出,今后一个时期要着重解决好“三个1亿人”问题,其中包括“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。这也意味着,棚改是“三个1亿人”新型城镇化战略的组成部分。除了拆除危旧房、城中村等不具备当代社区居住功能的房子外,棚改还兼顾完善城市功能、改善居住环境的使命。但是,无论拆迁及补偿,社区服务配套,或补齐城市功能,都是一次性巨额投入并需要长期回收的大型项目。当前,棚改集中的城市,往往也伴随着产能过剩、产业落后,人口外流和老龄化严重,地方财政负担重。在这种情况下,单靠当地政府,很难推进棚改,甚至有可能恶化当地债务风险。由此,国开行PSL(抵押补充贷款)及货币化安置,补上配套短板,盘活存量空间,这是惠民生与房地产良性循环的结合。众所周知,“十三五”是我国全面建成小康的攻坚阶段,也是夯实内需基础、实现经济转型的关键阶段,更是落实共享发展、包容性发展理念,让最广大人民群众充分分享城市化和工业化发展成果的关键阶段。2008~2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。其中,2013~2017年,棚改累计开工2645万套,占比达到68%,6000多万居民“出棚进楼”,享受到了现代社会有社区、有服务、有配套的商品住房和城市服务。此外,棚改带动有效投资和建材、装修、家电等消费,促进上下游相关产业发展,对经济稳增长也发挥了积极作用。因此,正如住建部所言,棚改持续推进,对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用,其贡献是历史性的。作为一项覆盖全国的公共政策,加上棚改还有税收、财政补贴和信贷等优惠,在一些地方的执行过程中可能确实有一些走偏。比如,有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到一般建制镇;有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚改范围;也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围;再比如,有的项目配套设施与棚改安置住房并未同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,工程质量出现了一些问题。此外,还有一些地方政府,过分看重棚改对于城市空间的释放,以及随之而来的土地出让收入、房地产开发和固定资产投资。特别是2016年以来,在房地产市场明显回升,商品住房库存消化周期明显下降的情况下,一些地方并未有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例依然偏高,货币化安置产生过多的被动需求,人为助长住房供求矛盾及投机炒作。针对这些问题,在最近的吹风会上,住建部严格界定了棚改的范围、货币化安置的原则以及棚改专项贷款投放的门槛。不久前的7月6日,国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》,明确了启动新的棚改三年攻坚计划,也就是2018~2020年三年1500万套,今年开工580万套的任务。此次吹风会上,住建部再次强调了这一点,同时公告了今年1~6月棚改累计开工363万套,完成率到达63%的进展情况,预示着今年棚改规模仍在高位。按照《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015~2017年完成700万套、2018~2020年1000万套,但2015~2017这3年就完成超过1800万套,也即棚改目标提前3年完成。2018~2020是棚改扫尾阶段,棚改及货币化安置的重点,也将集中在内地省份腹地库存较大的三四线城市及县域。未来,从规模上讲,以工矿企业及城中村为主的棚户区改造将式微,货币化安置比例也将会整体上下降,但通过公共服务“补短板”和均等化,让更广泛人民群众享受城市化红利的存量空间盘活,依旧会开展下去,比如农村危房改造、乡村振兴、集体建设用地利用、租赁住房发展等,这些都是城乡空间和房地产供给侧改革的重要内容,也将有效对冲房地产“去杠杆”对行业上下游及宏观经济的影响。更重要的是,从2005年辽宁启动棚改算起,棚改已推进了十几年,2008年以后新型城镇化全面提速、公共服务“补短板”,三四线城市在教育医疗、交通通讯、城市面貌、居住体验、生活消费等方面,与大城市的差距持续缩小。棚改改善了城市基本面、降低了进城成本,也逐渐建立起了助推内需发力的强大基础。(作者为深圳(楼盘)市房地产研究中心研究员)
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  • 左晖的困惑:未来我们将要走向何方?

    导读未来贝壳找房打算怎么做?左晖表示,“基础是推动合伙(partner)。未来行业界限会极大模糊,从对抗转向合作的状态。所谓竞争,同向为竞,相向为争。我们是赛跑不是拳击,怎么能共同把这个池子做大,是需要行业思考的。”6月28日上午,北京市三里河西路7号新疆(楼盘)大厦里,一个略显简陋的会议正在进行。相比房地产行业其他“盛会”,这个会议并没有华丽的灯光和舞美,但丝毫不影响其重要性。并不夸张地说,这是房地产中介行业一年一度最重要的盛会,链家董事长左晖、我爱我家集团董事长谢勇、房天下董事长兼CEO莫天全、中原地产中国大陆区主席黎明楷、21世纪中国不动产总裁兼CEO卢航,以及58集团高级副总裁叶兵均出席了该会议。就在当天上午左晖演讲之后,住房城乡建设部副部长倪虹也赶到现场。在出席该会议前,倪虹参加了另外一场占据了第二天各大媒体头条的会议。发布的主要内容是,住房城乡建设部等七部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。左晖是这场会议中关注度最高的人物,也是目前中介行业最有争议的人物。2018-09-21,链家提出“贝壳找房”新平台。其最大变化是由重度垂直平台升级为行业公开平台。随后,知名演员黄轩代言的“贝壳找房”广告强势登陆各大平台,一时间,业内外对此关注度陡升。由于链家旗下二手门店直营的强势存在,“贝壳找房”在中介行业内更是一石激起千层浪。有人质疑,左晖这是既想做运动员,又想做裁判;就连链家入股的21世纪不动产,也出现在贝壳找房直接竞争对手58集团的“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会上。很多人想知道,在中介直营店领域已经发展到鼎盛时期的链家为何突然急刹车而转向行业公开平台贝壳找房?面对接踵而至的同业质疑,左晖究竟是怎么看待的?三个平台董事长西装革履,一本正经打着领带的左晖走到了会议演讲台前。相比年轻时,47岁的左晖清瘦了不少,但黑眼圈和眼袋一直伴随着他。台上的大屏幕上放着左晖醒目的职业照以及他的演讲主题:where we are。大屏幕为左晖打出了三个头衔:链家集团董事长、贝壳找房董事长、自如董事长。左晖上台之前也表现出些许诧异,他戏谑地表示,“我不知道为什么给我打出三个公司的董事长。三个公司董事长就什么事都做不了了,我来之前(为自己)做了一个定位,我越来越以投资人形象做事情。”链家集团董事长和贝壳找房董事长是目前最具争议的身份。链家发展为如今8000家直营店,达到交易额超万亿的规模。到成立贝壳找房之前,链家已覆盖32个国内城市,共有员工15万名,其中一线经纪人超过13万;而贝壳找房的定位是拟打造一个行业公开信息发布平台,目标是覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌。就在左晖上台演讲前,主持人柴强(中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)介绍左晖时,同样强调了他的三个董事长身份。随后,柴强说了一句,“左总一直是我们行业的榜样,行业特别关注贝壳找房的事。我提醒大家保持冷静,我不知道下面会发生什么。大家可以争论,但不要争斗。”柴强这句幽默的言语显然触动了中介行业目前的焦点,台下回应的掌声更加热烈。左晖的困惑演讲之初,左晖没有直接回应三个平台董事长的问题,他提出了几点关于中介行业的困惑。第一,尽管互联网高速发展,但房屋交易的中间人并没有少,而是越来越多。互联网的出现也更多是要为中间人赋能;资本对于中介行业也愈加认可。第二,左晖从事中介行业17年,但(卖房)场景(经纪人的生存状态)依然没有大变化。甚至有的城市中,经纪人是在冒着生命危险在马路上派单子。左晖提出,目前中介行业存在五大痛点:B2C层面的假房源问题;B2B层面,中介行业面临招不到、留不住人的尴尬局面;B2B层面,中介机构之间不合作;B2T层面,单一业务无法抵御周期波动;平台-服务层面,缺少基础的服务生态。他具体分析道,“信息的公开透明使我们相对具备标准化服务,但这些事情我感觉非常弱。总之这个行业(从业者)和消费者之间还是对抗。消费者一看经纪人就不相信你,从见你第一天起就想着怎么跳过你;经纪人就想着你想跳过我,你看看我怎么治你。”“中介行业没有办法合作。链家在全国有十几万经纪人,但我们到每个城市去建立自己的合作网络必须要开店面,否则合作不成。这导致我们每个城市发展成本越来越高,边际效益越来越低,一张单子可能需要6个人参与。我们人均创造的产值并不比马路上骑摩托车送快餐的人高,所以中介费率降不下来。”左晖表示,房产经纪行业无法抵御周期,只能好的时候拼命开店,不好的时候拼命关店,没有什么衍生性收入。美国CBRE自2008年金融危机之后毛利率一直在下降,交易性业务从70%降到20%,但稳定性收入却从占比20%上升到50%。房产经纪行业作为一个千亿市场,其实可以做到非常大,但实际不然。“中介行业极其不发达,行业没有分工。我在想,如果有特别多的估价师,非常多的律师参与进来,这个行业不是这样的。”他如此感慨。为什么做贝壳找房?当然,左晖的演讲必须要谈到贝壳找房。他首先用一张PPT简单总结了链家2017年以来做的五件大事:2004年提出不吃差价;2007年建立SE系统;2011年决定做真房源;2014年发起全国并购;2018年决定要平台化发展。按照左晖的说法,目前中介行业佣金收入是1200亿的市场,未来还可能到2000亿。链家目前年收入可以达到300到400亿,只进入了32个城市。也就是说,垂直平台链家仍有空间。正因为此,外界对左晖要做贝壳找房的初衷议论纷纷。“做贝壳的初衷是什么?有传言说是因为链家发展不好等等,其实不是。链家如果按照今天这种态势发展,我们会非常好。我们2018年4月份开始组建贝壳团队,从链家调了几千个(骨干)到贝壳,我们也做好准备承受(链家直营业务)6个月业绩下滑,但是(链家)5月份创造了仅次于去年3月份历史第二高收入。当然可能跟市场关系很大。我们今天的状况是一个非常舒适状态,包括(外界猜测链家推出贝壳找房是因为)要上市都是胡扯。”对于为什么要做贝壳找房,左晖的回应是,“贝壳找房想做这个行业基础平台,并且收费是CPS(按照销售量计算广告费的方法),不是CPA(按照行为计算广告费)。我们是服务平台,不是流量平台。贝壳也不是全开放的主体,不是有房子就可以往那放,我们希望做白中介。”具体而言,包括第一,发真实的房源信息,让信息无差别分享,否则很难入网;第二,希望是一个成长共同体,希望贝壳创造的是增量而不是存量价值。“对于我们来说,挑战在于把自己升级一步,进入到一个万亿市场中。”左晖还希望行业在两方面对他“嘴下留情”:第一,别骂中介费高;第二,别骂谁抬高了房价。“说中介抬高了房价,我们干得了那个事吗?我们是公鸡天亮必须打鸣,不是打鸣就天亮了。”这句话可能引起了在座中介们的共鸣,此时掌声响起。“我在做一个球场”那么,未来贝壳找房打算怎么做?左晖表示,“基础是推动合伙(partner)。未来行业界限会极大模糊,从对抗转向合作的状态。所谓竞争,同向为竞,相向为争。我们是赛跑不是拳击,怎么能共同把这个池子做大,是需要行业思考的。”要想合纵,也要歃血。左晖也向行业拿出了他的“诚意”。他表示,在决定做贝壳之后,做的第一决策就是保持链家品牌在现有32个城市基础上不再扩张。他甚至直言,(链家)市场非常大或者非常小也没有问题,所以真正跟同行有点矛盾大概也就在十余城市中。“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。我希望未来在这个平台达到100个品牌,有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈,最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低,我们就永远没有成长空间;我们的商业基础结构在发生变化,要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境,这是一个负循环。所有人都在受损,只不过我们没有感知。”左晖委屈地表示,并没有想要既做裁判员又做运动员。尽管左晖的愿景听起来如此“美妙”,但在场的行业大佬们目前似乎还在保持观望。听完左晖的演讲,链家的同行兼竞争对手我爱我家董事长谢勇表示,“不是很懂他的逻辑。链家做贝壳的情怀也许对,但是不该由它来干,应该由行业协会来做,特别是地方行业协会,这个平台的特征是:第三方、非盈利、不垄断,而链家的贝壳肯定做不到。”21世纪不动产CEO卢航近期也对媒体回应了对贝壳的态度。他委婉地表示,21世纪不动产对所有的流量平台都是一个态度——开放。不管是贝壳、58,还是搜房、新浪,这都是流量平台,或者起码是其中一个定位。“确切地说,我们和它们并不是竞争对手关系。从自身角度来讲21世纪不动产还是开放的态度,我们在想通过什么方式可以最好地保护自己,引进足够多的流量。”不过,卢航也坦言,“从目前来看,因为我们对贝壳本身的定位以及具体做法,并没有看得太清楚。所以21世纪不动产跟贝壳没有合作。”针对该问题,21世纪经济报道记者也采访了房天下董事长莫天全。他表示,“左晖演讲时我还没有到。”当问及对贝壳找房的看法,莫天全表示,“我真不清楚。”
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  • 专访孟晓苏:中国楼市至少还有20年的好光景

    今年以来各地陆续推出160余项楼市调控政策,但同时,西安、郑州等城市的房地产价格节节攀升,房地产市场未来将向何处去?就此,中新经纬专访了原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏,作为一位深度参与中国商品房市场从小到大的亲历者,他对楼市风云变幻有自己的判断。“中国房地产市场不存在泡沫,在快速城镇化的推动中,至少还有20年的好光景。”孟晓苏说,房价就像三步舞的节奏“蹦擦擦”一样,一年上涨,两年调控,而新的周期又在眼前。他认为,“房地产业绑架中国经济”的观点有误,资金流向房地产,就像“围魏救赵”一样,解救了其他行业;与此同时,政府应该加大保障房、租赁房供应,满足不同人群需要。“房地产业还有20年的好光景”原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏到今年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)将满20年。在这次住房制度改革中,提出了停止福利住房分配、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等政策。作为政策推动者之一, 孟晓苏指出,这与福利分房难以为继、产能过剩有关。当时,由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组,启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计,孟晓苏担任课题组组长。历时一年半,课题组在1998年3月完成了课题报告。在此之后,国务院23号文件发布,启动了全国城镇住房制度改革。在孟晓苏看来,从那时开始,城镇住房制度改革成为中国经济改革进程中的一大亮点,近20年里,房地产投资与销售旺盛,房地产业成为国民经济的支柱产业,由此拉动了经济发展,“这就相当于给中国经济装上了一个机车”。一路高歌猛进不足20年,行业内已经有人开始看衰房地产业,认为“黄金时代”已经过去。但孟晓苏认为,这是一个伪命题,房地产业至少还有20年的好光景。“之前有人说房地产业的黄金十年已经过去,进入了白银十年,但楼市的迸发式增长已经表明,这是一个伪命题。美国的房地产市场已经发展了200年,如今还在发展,中国的房改才20年,你怎么能说到头了呢?”他说。孟晓苏认为,中国人对房子的需求依旧很大,快速推进的城市化进程表明,还有大量的农村人口将涌进城市,而城市人口也存在很多改善型需求,买房仍是居民的消费热点。他说:“当二手房交易成为市场的主流,房子就会有涨有落,就像美国房价,它就是涨涨跌跌。但现在中国市场仍以新房交易为主,是一个增量市场,这种市场基本上是供不应求的状态,怎么会出现全国性的房价下跌呢?”“20岁的身体,不会得老年病。”孟晓苏说。房价就像“蹦擦擦”本轮楼市调控始于2016下半年,至今已经1年多时间,在“五限”时代下,即使是地方政府不停地通过各种政策为楼市“打补丁”,房地产市场也没有完全沉寂下去,进入2018年,多地楼市都有回暖迹象。国家统计局数据显示,2017全年商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元,以此计算,全年商品房销售单价约为7892元/平方米;2018年1—5月,商品房销售面积56409万平方米,商品房销售额48778亿元,销售单价约为8647元/平方米。也就是说,今年前5月,全国商品房销售单价上涨了755元/平方米。孟晓苏认为,通过这个简单的数据对比可以看出,房价仍在缓慢抬升,“房价越调越涨,是因为调反了,人为压制需求是不起作用的,应该主动增加供应量。现在来看,之前的‘紧缩银根’‘紧缩地根’的做法是有误的。有人错误地认为,猪肉价格上涨是因为养猪的太多,所以一定要少养猪。没有了猪,市场上就没有了猪肉,也就没了猪价。”这些年,他一直认为,房地产市场的土地供应量不够,且供应结构也需要调整。工业用地供应太多,存在一定浪费,而住宅用地的比例过低。孟晓苏判断,中国房地产市场不存在泡沫,“房地产泡沫说了这么多年,但从来没有破灭,只是在个别地方出现过。中国是一个朝气蓬勃的市场,需求还很大,未来房价上涨的概率大于下跌的概率,只是涨得快与涨得慢的问题。”房价的走势并不平稳,大约是3年为一个周期。2006年楼市火热,2007—2008年因调控而陷入低迷;2008年面对全球金融危机而出台刺激政策,房价随即反弹,2011—2012年进行了强力调控;2013年房价上涨,2014—2015年出台收紧政策;2016年在“去库存政策”影响下楼市恢复上涨,之后就是持续到现在的楼市调控。“这12年来,房地产市场一直是3年一个小周期,就像跳三步舞的节奏‘蹦擦擦’一样,现在已经是第4个‘蹦擦擦’了。今年是处于第4个‘蹦擦擦’中的第2个‘擦’,明年可能要‘蹦’了。”他说。批驳“房地产业绑架中国经济”“有人说,如果我们把发展房地产的钱,都投入到制造业,中国早就强大了。那请问,不发展房地产业,制造业生产的东西卖给谁?要知道,大量的制造业产品都是为房地产业提供原材料。”孟晓苏说。房地产业绑架中国经济的说法,坊间一度流传,对于中国经济过度依赖房地产业,很多学者都表达过担忧。但孟晓苏却有自己的看法。他说:“房地产业成为国民经济的支柱产业,就像一个男人找到一个好老婆,而且是旺夫婆娘。男人总是花心,总觉得高科技‘小秘’更好,但在外面乱搞以后,‘小秘’请不到,家里也弄得一团糟,最后还得把老婆请回来,家业又上去了。开玩笑讲,高科技‘小秘’允许你搞,但不能和老婆离婚,‘小秘’还持不了家。”关于银行将大量贷款都投向住房抵押贷款,挤压实体经济生存空间的观点,他称,住房抵押贷款是优质贷款项目,违约的概率较小,比资金投向实体企业的风险小。房地产业对相关产业有很强的带动性,银行将资金贷给购房人,购房人把钱付给房地产商,他们又拿钱去买原材料,资金间接流向了钢铁、水泥、建材等行业。“将钱直接给钢铁企业,它可能一样会死掉,但把钱给了购房者,间接流向钢铁业,反而能救活企业。通过发展房地产业去救活其他产业,有点像围魏救赵。”他说。孟晓苏也批驳了“居民买房导致金融风险上升”的说法,称“这才是瞎说”。金融风险在于大量负债去搞基础设施建设,又不去做资产证券化,没有生产能力的企业还占据着大量的贷款。住房抵押贷款的呆坏账比例很低,即便出现了,将房子收回就行了。“但以调控房地产市场为名提高贷款利息,银行有盘剥老百姓的嫌疑。”他说。今年5月,中国社会消费品零售总额同比8.5%,增速创下了2003年5月以来的最低水平。有观点认为,高企的房价让买房人背上沉重的经济负担,挤占了居民消费。对此,孟晓苏称:“房地产既是投资,也是消费,可以称之为‘消费型投资’。老百姓除了买空调、洗衣机、电冰箱这些,很大一部分是买房,而如果不买房,空调挂哪里,挂在树上吗?房地产业能带动100多个行业。”他还提供了另一个思路:正是房地产销售增速放缓,对相关行业的带动作用减弱,导致社会消费品零售总额增速不振。数据显示,今年前5月,中国商品房销售面积同比增长2.9%,处于较低水平。建议加大保障性住房供应基于上述判断,孟晓苏认为,在加大土地供应的同时,还应该建立住房双轨制,即在提供商品住房的同时,加大保障性住房的供应,让低收入群体住有所居。就像在一条街上,既要有高档餐厅,也要有中档饭店,甚至要有施粥棚,满足不同收入阶层的需求。“1998年房改时,我们就建议构建保障性住房体系,但后来因为一些原因中止了,现在提出的多主体供给、多渠道保障、租售并举等住房保障措施,就是要把这十几年‘旷的课’给补回来。”他称。住房既有商品性,也有居住保障性,两种属性同时存在,但又不能在一套房子里,所以要将两种房子分开。谈及现在的楼市限价,孟晓苏认为,想通过人为压低价格的方式去满足低收入群体的住房需求,而不去建设保障房,这种做法是存在问题的。孟晓苏说,在房价普遍较高的今天,各个城市都应该去建设保障房,但要因地制宜,根据实际需要进行规划建设。不管是保障房,还是租赁房,都应该加大供给。谈及租赁房,孟晓苏称,过去很长时间都忽视了租赁房建设,在租售并举的政策指导下,应该满足人们的不同需求。“租房并不是只满足无房群体的居住需求,就像上班族在郊区有别墅,但为了上班方便,工作日想在市区里居住,这种租房需求也是要满足的。”他说。
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  • 李宇嘉:开发商周转加快将弥合房地产上下游缺口

    今年初以来,房地产行业前后端一度出现了比较矛盾的现象——即行业内“一起一落”的背离格局明显:前端开发投资一直保持10%左右的增长,而后端销售面积增速持续回落,1~4月甚至接近零增长。但是,近期发布的5月数据显示,行业前后端背离的缺口开始出现收敛:前端开发投资继续保持两位数增长(1~5月份增速为10.2%)的良好态势,后端持续回落的销售得到明显改善。5月,全国商品房销售面积和金额环比涨幅均为18%,同比涨幅分别为8%和21%,创2017年7月以来新高。1~5月,全国商品房销售面积和金额增速止跌回升,分别从1~4月的1.3%、9.0%升至1~5月的2.9%和11.8%。可谓真真实实的高位运行。问题是,5月以后,楼市政策面、资金面明显出现紧缩。首先,限价限售等调控政策开始向占销售面积70%左右的三四线城市下沉;其次,在前期股权冻结、开发贷“名单制”、影子银行要么被封死(如委贷)要么大幅缩减要么打破刚兑的基础上,5月大量债券融资被“中止”或缩减额度,今年以来增长108%的海外债也被规范或叫停,那么5月房地产行业前后端为何能出现双双回升呢?笔者认为,前端开发投资回升在于2017年土地出让金高增长(300城土地出让金增长36%,楼面价增长26%),开发商分期缴纳土地价款的会计准则下有所滞后,由此推高今年的开发投资。与此同时,中西部和三四线楼市平稳或热度依旧,开发商拿地向中西部和三四线下沉。1~5月份,百城土地成交面积同比增长23.2%,一线、二线和三四线成交面积占比分别为5%、43%和52%,三四线城市成交占比同比增加10个百分点。而在土地出让金方面,今年以来,国家一再强调增加供地,加上开发商拿地下沉到三四线城市,导致前5个月二线和三四线城市土地出让金分别增长了34%和60%,一线城市则下降了78%。主要城市地市火热,助推1~5月全国土地出让面积再次回正(2.1%),单月出让面积增速首次回正,出让金增速从13.6%上升至16%。此外,政策总体稳定,地缘预期转好,东北开发投资增长19.9%,大幅提高9.2个百分点,也助推开发投资稳定。另外,不管调控政策还是资金面,继续收紧趋势很明显,开发商加快开工、加快周转、加快销售的行为趋于一致。1~5月,全国商品房新开工面积累计增速(10.8%)创2017年5月以来新高,单月新开工面积增速(20.5%)创2016年5月份以来的24个月新高。综合上述因素,土地出让金高位增长,新开工和拿地持续旺盛,东北回暖,前端开发投资保持景气。也正因为后端需求旺盛,尽管遭遇到调控高压、融资收紧等情况,开发商依然积极拿地和新开工。今年以来,作为销售主体的三四线城市,尽管受政策影响而出现增速回落,但热度仍在持续。目前,去库存、棚改的重点在600多个三四线城市中的非热点城市和县域。这些城市或城镇是最后的政策洼地或红利区,本地改善型需求、棚改需求、投资需求等,这三股力量推动楼市需求火热。以棚改为例,山东菏泽今年的棚改开工量达到12.7万套,居全国第一,省内日照、潍坊、泰安等改造数量也高达5万套以上;河南平顶山、驻马店改造量超过了10万套,位居全国第二、第三位,省内安阳、濮阳、商丘、许昌、新乡改造量在6万套以上;浙江温州规划棚改量9.28万套,居全国第四位,占全省的28%;安徽阜阳、淮北改造量分别高达5.4万套和3.5万套。今年前5个月,棚改专项贷(PSL)投放4371亿元,同比增长48.3%,6月15日又投放了605亿元。尽管后续PSL贷款增长有限,但是专项债券接棒PSL,有望继续推动2018~2020年1500万套棚改规划。近日,国家统计局70城房价指数显示,5月份全国70城房价指数环比增幅为0.8%,相比4月份的0.6%明显扩大。同比来看,一线、二线、三四线房价涨幅分别为-0.6%、5.4%和6.0%,三四线城市房价涨幅领先。值得注意的是,楼市最先回调的一线城市,5月份新房销售同比首次转正(4.5%)。在全国调控力度最大的北京,5月份新房成交同比上升了111%,广深同比回升22%。销售端回升,除了三四线“给力”、一线城市出现“触底”迹象外,严厉调控基调驱动政策预期趋于透明,开发商开始抛弃政策松动的幻想,纷纷加快推盘,赶在调控政策更严、资金面更紧之前,快速拿地、开工、周转和回笼资金。5月,房地产咨询以及信息服务机构克而瑞统计的29个重点城市,新房供应环比增长12%,一线、二线城市同比分别增长52%、9%。4~5月份,热点城市新盘推出节奏明显加快。地方政府在审批预售时,会考虑拿地成本,特别是2016~2017年高地价项目,给出适当的审批价格。对开发商来讲,融资成本越来越高,与其等待未来机会,不如接受地方政府的管制价格,快速回笼资金。随着房地产“去杠杆”持续推进,开发商开始依赖内源融资,自筹资金、销售回款占资金来源的近80%。今年以来,银行信贷、股权融资(IPO和增发等)、影子银行对房地产全面收紧,开发贷款同比连续2个月下降。但与此同时,由于销售端保持高位,债券和银行间中票和短融等标准化融资向市占率高的大房企集中(TOP50市占率高达62%),加上开发商加快推出适应自住需求、适当价位的刚需盘,开发商资金来源也有改善。1~5月份,开发商到位资金同比增长5.1%,这是今年以来连续4个月下降后的首次反弹,5月单月同比增速达到17.4%,创2017年以来新高。展望下半年,2017年高地价、高出让金对开发投资的抬升效应依旧存在。2018年1~5月份,300城土地出让金(15424亿元)同比增长36%,也将对后续开发投资增长提供支撑。再加上棚户区改造下沉到三四线及县域,PSL和棚改专项债继续放量,而国家强调要加大存量盘活力度、多渠道供地,近期京沪穗深等都发布了推进旧改的实施方案。基于此,尽管资金面和调控“双双紧缩”,控地价导致土地溢价率明显下降,高地价助推的作用会释缓,开发投资增速会下行,但其韧性很足,未来一年内仍有望保持在7%左右的增速水平。再看后端销售,火爆了一年多的三四线楼市近期开始降速,但需求不断下沉,棚改继续保持高位,加上资源向加快周转率的大房企集中,一线等热点城市开始触底回升,2018年销售规模将在2017年的高位上下徘徊。
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  • 朱邦凌:不动产登记体系运行对楼市影响到底几何

    近日,自然资源部发布消息,称全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。这意味着,自2007年物权法颁布时提出的“国家对不动产实行统一登记制度”,在经过近11年的努力后,终于真正获得了实现。可以说,不动产登记已经呼吁了多年,但迟迟不能出台,在社会上也产生了各种猜测。有人认为房产全国联网阻力太大,有人认为不具有全国联网的基础。那么,如今不动产登记体系全面运行将对楼市产生哪些影响呢?国内房地产又会发生哪些显著的变化?很多人的第一反应,就是房产联网对房价的影响,不动产登记体系全面运行后房价会不会下跌。过去,一直有声音认为不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。但就短期看,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大,因为不动产登记制度并不直接影响房价。这次我们国家之所以进行不动产统一登记,是把原来分散在不同部门的登记整合到一个平台一个系统一套证下面,它对房价的影响可能并不是那么直接。实际上,房价本身还是受各种因素的影响,包括经济形势、金融环境、供求关系乃至相应的政策影响等。大众关心的另一个问题是不动产统一登记是否有助于反腐败。确实,不动产登记联网意味着居民拥有房屋的情况更加透明,每个人名下拥有的不动产在系统里都能看得清清楚楚。如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到个人名下所有不动产,这自然会对贪腐官员起到震慑作用。像过去屡屡见诸报端的“房叔”、小官巨贪拥有上百套房的情况,将基本杜绝。其实,不动产登记体系全面运行的真正影响,是将让决策部门对楼市有更全面、准确的认识,有利于制定更有针对性的调控措施。今年楼市调控仍没有出现放松的迹象,但各地楼市冷热不均的现象仍比较突出。由于各个城市情况千差万别,库存、土地供应等也不一样。在这种情况下,房地产联网将有助于决策部门掌握全局,也能更有针对性地推出一城一策的房地产调控政策。现在,国家统计局每月发布70个大中城市房地产价格指数报告。而不动产登记全面运行后,覆盖城市的范围有望大为扩展。自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员,平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。不动产统一登记还为征收“空置税”提供了便利。我国目前到底有多少空置房,各方说法不一,界定的标准也不一样。有专家统计,2017年大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。而《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。几年前西南财经大学做了一个全方位调查,他们的结论是,2013年全国住房空置率已经超过了22%,各主要大城市空置率基本在20%上下,三线城市更是超过了23%。关于空置率的各种数据都有,莫衷一是。那么不动产登记体系全面运行将让楼市变得空前透明,空置率也将有一个相对准确的数据。最后,不动产登记体系全面运行也在一定程度上为房产税的出台提供了支持。房地产税对于建立房地产调控的长效机制至关重要,房地产税的出台会打破楼市只涨不跌的市场预期。当前需要思考的问题是,为什么房地产税迟迟无法推出?其中重要一点就是对房屋持有人总体信息了解不全面,过去各地房地产信息不联网。比方说,在外地买的房子,本地不显示,在全国范围内有多少套房子不了解。而在不动产登记体系全面运行后,谁有多少套房子一清二楚,这也为房地产税的出台提供了基础。
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  • 熊林:2018年中国公寓行业将进入高效分工时代

    “2019年,中国公寓行业将进入深水区,2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代,小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。” 6月20日,自如CEO熊林在自如资管平台战略发布会上表示,未来中国租赁市场潜力巨大,而机构化管理是未来的主要模式。随着消费升级及租购并举的政策推行,青年人的居住观开始发生转变,越来越多的青年人将品质租房作为一种生活方式。熊林特别强调,作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业,长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业,单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利,整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。对于未来租赁市场的格局,在熊林看来,将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、高效协作模式。一个成熟的专业化租赁机构一定是在投资、开发、运营三个环节都有专业能力支撑的企业。据悉,自如目前已进入北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市,为超过30万业主委托管理60万间房源,累计服务140万租客(自如客),管理资产价值超过7000亿。作为自如品牌的重要组成部分,自如资管平台目前拥有青年公寓、白领公寓、Meeta社交公寓、企业职住服务式公寓、组团社区、青年驿栈、Z-Space城市生活空间等丰富的整栋式公寓产品线。自如资管平台还将共享自如60万间规模的后台供应链与互联网流量。据介绍,自如资管平台有三种合作模式,第一种为委托管理,第二种为租赁经营,第三种为战略合作。
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  • 欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

    上个月,我参加了一年一度的的防水界盛会——中国国际防水展,在中国建筑防水协会、中国房地产业协会联办的中国房地产与防水行业合作发展大会上作了题为《城市更新中房企的机会与挑战》的主题演讲。我们认为:未来,房地产市场会保持相对平稳的发展,销售面积基本持平,可能会延续3-5年时间。这是因为围绕“房住不炒”的政策将贯穿未来房地产市场,供应难以增加也不会明显减少,调控不会放松也不会退出。未来房地产市场的需求还是非常大的,比如每年结婚1100万对,其中60%需要买房,就要六、七百万套住房,大致相当于当年全国竣工交付商品住房总套数。我们还有很多改善住房的需求,包括面积型改善需求与质量型改善需求。很多城市的人均住房面积很少,比如深圳,人均住房建筑面积19.6平方米,南京36平方米。越发达的地区人均住房面积越低,越不发达的地方人均住房面积越高。谁不喜欢面积又大、品质又好、环境又美、配套又全的好房子呢?也有很多城市的房价很低,4000-5000元/平米的房价,除去土地款、税费与建安成本所剩无几,这意味着住房的品质较差、质量较低、配套不足,产品升级换代的空间很大。但是,很多一二线城市已经几乎“无地”可供,住宅用地供应面积呈现趋势性下降。欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战这是源于两方面的核心因素:第一,城市核心区能建的地方都建完了,无地可供。如果要拆迁,势必拉长供应周期、还会增加土地成本。第二,城市外围区“摊大饼”的建设模式正在逐渐被抛弃。有些省会城市想方设法扩大新区,逐步扩大城市的边界。但从中央和国土资源部的态度看,反复强调要控制大城市边界,导致了很多大城市的供地受到很大的约束。国务院在批复各城市总体规划时都强调一句话:“在城市总体规划范围之外,不允许设立各类新城、新区、开发区”。最近,中财办副主任杨伟民先生指出“开发区这种开发活动基本已经停止了,谁也不搞了,搞了以后要问责了”。可见,在城市总体规划范围之内,新城、新区和开发区的可用土地将越来越少,城市政府一定会“惜土如金”。缺少土地的大城市政府怎么办?城市政府被迫转入城市更新。城市可供更新改造的存量是非常大的。深圳是最早开始实施城市更新的,2004年就发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》,2009年再次发布《深圳市城市更新办法》。深圳市商品住房仅有20%,远低于全国其它城市30%以上的水平。城中村住房大约占据了80%,通过城市更新可以挖掘更多的住房供应潜力。广州市或许是全国第一个设立专门机构——城市更新局的城市,它们率先提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。上海起步比较晚,2014年才开始正式起步。上海不像深圳一样没地,虽然上海建成区面积已经超过2960平方公里,占陆地面积的45%以上,但上海还有近2000平方公里的农用地,不过基本农田保护用地不能用于建设。怎么办?既然我们不能够占用农用地,我们也无法获得住房建设用地的新增供应,我们就只能依赖城市更新。未来,越来越多一二线城市都将进入城市更新。城市更新面临着怎样的机会与挑战?提要:城市更新8大范畴城市商的4大机会城市更新的5大挑战城市更新的6大能力新城控股会不会做城市更新?城市更新是城市发展永恒的课题,同样也需要跟随时代的脚步。8 大 范 畴1)道路系统未来,我们将进入无人驾驶时代,满街跑的无人驾驶汽车与行人之间到底谁能拥有优先权?无人驾驶汽车时代会改变我们的道路系统,可能把更多的道路建到地下,行人可以在地面上自由行走,让我们不再被路权之争所困扰,我们可以丢掉天桥,回归以行人为本。2)地下管廊很多城市被淹,城市里可以看海,地下管廊更新改造迫在眉睫。3)城市天空道路两侧满是各种水泥杆,街道上空满是蜘蛛网似的各种线缆。我们可以将电线杆、路灯杆、广告杆、摄像杆四杆合一,还给城市天空清爽干净、一览无余,就像上海一样。4)智能管理我们在城市开车常常好不容易过了一个红灯,接着又是一个红灯。常州市采用的绿波带工程很好地解决这个问题,只要碰到绿灯,一路开过去,全是绿灯。怎么做到的呢?通过车速和流量的监测,控制信号灯,提前打开绿灯,就可以一路畅行无阻。所有支路上的信号灯以主路为主,城市路网通行效率会大大提升。未来的智慧城市将不再拥堵、更加安全。5)住宅更新以前有人讲到未来房子如葱,我们的孙子可能会有四套房子。真的是这样吗?当然不会。一方面,我们建筑的设计寿命只有50年,因为是毛坯交付,装修时很可能会破坏承重结构,也许用不到50年就变成危房了,每年要进行危房鉴定,留不到孙子那辈就要拆了。另一方面,很多城市都有很多握手楼,这些房子的品质很低、环境很差、配套不足,完全不能满足90和00后的需求,他们根本不会要这样的房子,除非可以换钱。6)商业配套很多城市都有大量的传统社区商业、百货大楼,购物中心也是旧式的,而我们的物质消费正在遭遇增长瓶颈,我们需要更多更好的体验业态,商业设施面临升级更新。7)街区改造即便是在上海、深圳、广州,我们都可以看到大片大片的老街区,改造的任务非常重,恐怕不是10年、20年能改造完的,可能需要花上上百年的时间。8)产业更迭传统产业不断衰退,这些产业慢慢淘汰、退出市场,新兴产业不断涌现,闲置厂房亟待寻求替代。上海虽然是国际性大都市,新兴产业、创意产业、科技产业依然非常匮乏。4 大 机 会对于开发商来讲,存在四个机会。1)住宅更新如果开发商只会做住宅的话,可以做老小区、城中村改造,改造空间很大、更新周期很长,房企可以慢慢做。以《上海住房发展十三五规划》为例,上海未来旧房综合改造30万户,中心城区二级旧里以下房屋改造240万平方米,各类旧住房修缮改造面积5000万平方米。2)商业改造如果有强大的商业运营能力,可以参与商业改造,上海有些商业已经被成功改造。今年上海有十大商业改造项目非常值得关注,会不会炸掉重来?还是会局部调整?或者是变成产业?3)旧厂改造如果有产业资源的话,可以做旧厂房改造、创意产业、现代联合办公空间、运动场馆、展览场所,引进政府非常期待的新兴产业。4)片区改造如果资金实力足够,可以参与片区改造。上海黄浦江沿岸区域更新力度极大,成效显著。城市更新,对企业有五大挑战:第一,时间成本的挑战。旧区改造流程非常漫长,时间成本非常高昂,即便获得了政府的认可,也不一定获得业主的同意,很可能浪费了非常多的时间。对于求规模、高周转的房企,时间是耽误不起的,业绩是难以快速提升的。第二,资金成本的挑战。旧区改造的资金投入巨大,资金沉淀的成本极高,有这么多的资金投入,在现阶段可以拿很多项目去做高周转了。第三,人力成本的挑战。与村民、业主沟通需要花费很多时间和精力,利益之争需要平衡。但经理人的职业生涯最佳时期却是很短暂的。第四,专业能力的挑战。城市更新需要做的更美妙、更有艺术感、更具有时代精神,开发商们有“三旧”改造品质提升、艺术创造的能力吗?第五,统筹资源的挑战。政府希望引进创意产业、科创产业、共享产业、新兴产业,大多数开发商与产业交融较少、产业资源匮乏,不具备产业资源整合能力。城市更新必须具备六大能力。第一,找准定位。我们在城市更新改造的时候,必须考虑人与物之间的关系,考虑以人为本与城市空间之间的关系。第二,吃透政策。取决于我们对城市需求的理解,对城市规划调整的理解,对政策的理解。第三,搞好关系。处理好与村委、居委会、企业业主关系。第四,借钱干事。借别人的钱,干自己的事儿。第五,用好人才。用专业的人干专业的事。第六,匹配资源。多方融合产业、科技、创意资源。城市更新的最终命题是:以人为本、张弛有度、历史记忆。城市更新需要尊重文化、尊重历史、尊重记忆。人类丧失记忆,就会前路迷茫。人类失去历史,终将无所依托。新城控股会不会做城市更新?以我的理解,在现阶段,加速奔跑、做大规模乃是大势所趋,资金紧、融资难恰是正当其时,高周转、快节奏仍是必由之路。正如华为战略广告所说:“不在非战略机会点上消耗战略竞争力量”。
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  • 马光远:不动产信息全国联网会让房价大跌吗?

    不动产信息联网,不动产统一登记制度,其主要的目的绝对不是为了遏制房价,而是通过统一登记制度,并且全国联网,搞清中国房地产的基本面。信息的统一登记以及全国联网,只是解决了中国房地产市场长期的信息乱象土地的短缺,完全是人为的,不让集体土地入市,一方面导致房价太高,另一方面导致出现了大量的小产权房,这是极其扭曲的。最近,媒体报道,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。而自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。不动产信息实现全国联网,的确是中国房地产制度建设中一件大事,如果信息全面、准确、权威,对于摸清中国房地产市场的基本家底,具有最重要的数据价值作用。对于房地产其他制度建设具有前提和基础性的作用。然而,媒体和民众之所以关注这个问题,很显然,还是希望通过联网,能实质性的遏制房价上涨,甚至导致房价下跌乃至大跌。一些人想当然认为,一旦信息联网,谁拥有多少房子随时都可以查到,谁在炒房全国人民都会知道,一些标题党自媒体为了迎合老百姓的想法,诸如“楼市重磅消息,贪官和炒房者都懵了”等标题的文章满天飞,不动产信息全国联网真有如此神奇功效吗?不动产信息联网目的是什么?对于上述天真的想法,我必须毫不客气的泼一盆冷水,因为不动产信息联网,不动产统一登记制度,其主要的目的绝对不是为了遏制房价,而是通过统一登记制度,并且全国联网,搞清中国房地产的基本面。中国房地产的最大基本面是什么,就是中国究竟有多少房子,中国究竟有多少住宅用地,各个城市究竟有多少房子,有多少基建用地,房子够不够,地够不够。更高一点,可以搞清楚全国拥有二套以上住房的家庭所占比重,从而为房地产其他制度建设,比如土地制度,信贷制度,税收制度,以及交易制度提供最基础的数据。提供基础的信息是不动产统一登记和联网的最本质的目的。比如,我一直困惑的中国房地产的“四大不解之谜”:中国房价究竟高不高、中国房子究竟有多少、中国究竟缺不缺地、中国房地产会不会崩盘。至少,有两个问题——房子数和土地数可以搞清楚了。在不动产统一登记和联网之前,由于中国没有进行过一次真正的住房普查,房地产市场化20年来,中国究竟有多少房子,各个城市究竟有多少房子,从来都是一个迷。这是我过去研究房地产最大的苦恼。我曾经感叹:一个国家有多少房子,比一个国家用多少猪要好统计很多,但是,幽默的是,中国统计局每年都能搞清楚老百姓家里养多少头母猪,但就是搞不清楚有多少房子。在中国各行各业在吹嘘大数据年代的情况下,那么大站着不动不跑的房子我们都没搞清楚,这是大数据行业最大的利空啊。在没有统一数据的情况下,关于中国究竟有多少房子,官方也好,研究机构的专家也好,大家都在猜测,而且数据差距很大,有些人认为中国的存量房有180亿平,有些人则认为高达350亿平。由于基础数据搞不清楚,中国房地产究竟有没有泡沫,甚至和其他国家都没法参照比较。如果这一次不动产统一登记和联网做的质量不错,起码普通老百姓总共有多少房子的大数据可以搞清楚了。这是一个很大的进步,对于我个人而言,有了这个数据,就无需退休以后骑着自行车满北京去数房子了。当然,根据不动产统一登记,一些“特殊”的房子,仍然不在统一登记体系中,包括“小产权房”,由于其“非法”的身份,也不在统计体系中。房子和土地的数据是基础,不管是制度建设,还是短期的调控,不管是限购、限贷,还是以后搞房产税,都需要这个基础性的工作(在这里必须声明一下:很多人误认为我反对房产税,我从来不反对房产税,我反对在土地年限、土地出让金、房地产的基础信息工作都没做好,以及房地产的其他税费没有改革的情况下而着急征收房产税!这是两个概念,而且我也给那些期待通过房产税可以让房价大跌的人泼冷水,这是做梦!但我不反对房产税本身。我从2015年就一直说,5年内房产税不可能出台,现在依然是这个观点,因为很多障碍没有消除,基础都没搞清楚,怎么征?其他税费没有取消,又加税?土地只有70年,就要按照无期限的征?)不动产信息联网不会让你知道官员有多少房子因此,就不动产统一登记制度的基础作用而言,信息的统一登记以及全国联网,只是解决了中国房地产市场长期的信息乱象, 千万不要以为不动产信息联网了,你就可以随便知道官员有多少房子,“贪官和炒房的都懵了”,这样想太傻太天真。退一步讲,即使你所想的在技术上可行,我们也会想办法屏蔽这个功能。房价的稳定是一个很复杂的工程,需要在制度建设上全方位的努力,把房价的下降寄托在不动产统一登记这一件事上不现实。不动产信息联网的目的绝不是为了让房价下降,这点应该心里有数,不要被一些标题党忽悠了。就制度建设而言,不动产信息联网只是一个开始,后续还有很多工作要做。在陆家嘴论坛上,中财办原副主任杨伟民提出,目前行政性措施已经不能根治房地产市场的乱象和风险,他提出要在改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构、改革房地产税、改革住房公积金制度、改革农村土地制度等六个方面去推动改革。这可以说触及到了一些根本性的问题。就中国高房价的本质而言,根子上仍然是各种各样的垄断导致的“供应人为短缺”导致的。比如,土地的短缺,完全是人为的,不让集体土地入市,一方面导致房价太高,另一方面导致出现了大量的小产权房,这是极其扭曲的。十八届三中全会提出集体土地同权入市,到现在都没有落实。人为制造短缺,饥饿营销是高房价的本质,要在这个方面下功夫。任重道远,不可能一蹴而就。少点幻想,有利于心理健康。
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  • 百亿港元英伦收购 后李嘉诚时代的长实买卖逻辑

    “我卖了一个收租8亿多的地方,我可以大胆讲今年一定有一个项目,一样可以差不多这么多的钱(价格),但有16亿的收入。”3月份的业绩会上,年届90的李嘉诚操着一口潮汕白话,对满堂的投资者与媒体,如此承诺着。三个月过去了,“差不多这么多的钱”的项目还没有出现,但李家已经敲定了一个租金回报率高于中环中心近一倍的项目。6月14日消息,李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元),收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate,该楼为瑞银(UBS)伦敦总部所在地,同时也是瑞银欧洲总部。观点地产新媒体专栏作者傅士鹏介绍称,10亿英镑的交易价格与今年3月31日做的估价基本相同,还算是比较合理。按出售价来算,大楼年租金回报率约为3.95%,卖家出售后也实现了年化18%的开发收益。资料显示,5 Broadgate建筑面积约120万平方呎,属甲级写字楼,由英国地产巨头British Land和新加坡主权基金GIC开发并持有。2015年落成后由瑞银(UBS)承租作为伦敦总部,租约年期至2035年。伦敦金融城商厦交易日趋频繁,5 Broadgate也于去年被放上市场待沽。彼时外界一直盛传该物业将由阿布扎比主权基金Mubadala接手。最终,物业被李嘉诚的长江实业拿下,让市场感觉意料之外,又在情理之中。毕竟去年出售香港中环中心,长实已经手握400亿港元资金,李嘉诚在临退休时还为这笔钱指明了出路,“为了公司的利益,我相信卖中环中心的钱,今天投资在一些国家、地区,可以(获得)高1倍的收入。”负责这笔交易的长实集团执委会成员马励志在阐述收购目的时,着重强调了“大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报。”马励志指出,与今年出售的香港中环中心相比,5 Broadgate物业的呎价仅及中环中心三分之一。买下这栋大楼,长实仅用了出售中环中心所得金额的四分之一,但每年可得租金收入却接近中环中心的一半。简单计算可看出,5 Broadgate物业的租金回报率比中环中心高了将近一倍。“卖了一个收租8亿多的地方,再用同样的钱买一个收租16亿的地方”。对于素有“超人”之称的李嘉诚而言,这种“低买高卖”模式早已成为这位商业奇才多年来一直遵循的买卖逻辑。在2015年驳斥“逃跑”一说时,李嘉诚就曾毫不忌讳地指出,出售内地物业仅是“低买高卖”行动。“对我来说,谁是趋势、谁利润更大才是我要考虑的,而不是空洞的政治考量和虚假的道德说教。”回复的口吻充满着商人的务实逻辑,但不可否认的是,就是凭借着这样一套传统的商业逻辑,这位来自潮州的香港巨鳄将旗下产业从最初的塑料制造扩展到零售、能源、地产、电信、媒体和生物技术等多个领域,投资范围遍及全球52个国家和地区,构建起庞大的商业帝国。如今,岁月轮转,当年届90的李嘉诚选择将指挥权交到长子李泽钜手中时,外界的目光中,普遍对这位向来低调的帝国接班人有着更多的审视意味。不过,在父亲身边接受了33年商业熏陶的李泽钜,在很大程度上或将遵守着父亲的经营理念。去年的一次媒体采访中,在被问到长实会否出售任何持有物业时,时任该公司副主席兼董事总经理的接班人表示,“除长江集团中心外,没有任何物业我们是一定要持有,于考虑交易时,公司不会考虑感情因素。”一旁的公司高管更是补充道,“如果你肯给一个不错的价格,他可能会卖中环中心给你。”后来,长实真的卖了中环中心,同时也遵循着“香港卖,海外购”的逻辑,将目光投向海外市场。谈及下一步计划时,负责上述收购的马励志依然表示,如有适当机遇,长实将继续出售低回报项目,同时购入可提供较高回报的长期固定收入项目。同时其强调,长实目前手头现金充裕,会继续于现有市场如香港、中国内地、新加坡、英国、欧洲、澳洲及加拿大,以及其他地区与国家积极物色符合公司严谨投资准则的地产、基建及其他行业投资项目。
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  • 贾康:应扩大房地产税覆盖面 减少过多税收减免

    贾康,华夏新供给经济学研究院首席经济学家,中国财政科学研究院研究员。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。本文中,贾康提出应扩大房地产税的覆盖面,同时适度考虑税收的调节功能,以城市人均住房面积或家庭住房套数为标准制定计税扣除,在立法过程,以法律文本形式确定细节,尽量减少过多的税收减免。华夏新供给经济学研究院首席经济学家 贾康房地产税在几轮热议之后,今年两会上明确要启动立法。虽然最新的说法还有点含混,但无论如何,经过这么多年,房地产税真的要来了。房地产税制体系是以与房地产相关的税收制度组合形成的一个体系,既包含直接针对房地产业征收的税种,也包含与房地产业相关的其他税种。中国房地产税制经历了统一内外税制、对部分税种的税制改革等多次改革完善。目前我国现行的18种税种中,有10个税种构成了我国房地产税制体系。根据征收环节不同,在现行体系中,仅有房产税、城镇土地使用税等2个税种是在房地产保有环节征收,其他均在房地产流转环节征收,而且实际上保有环节税负也不涉及非经营性住房。我国房地产税制体系仍然存在一些问题,不利于税收职能的发挥。一方面,房地产税制体系结构不合理,重流转、轻保有。这个主要从征收环节的税种数量差异和税收收入规模都可以看出。另一方面,现行房地产税制设计落后于经济实际需求。我国房地产税制革新速度严重滞后。如城镇土地使用税开征24年间仅调整过一次。房产税开征26年间,也仅有将缴纳城市房地产税的外商投资企业和外国企业及个人纳入纳税人范围的调整。这些落后带来一定影响。比如,当前,我国明确房产税、城镇土地使用税都对居民普通住宅免于征税。税基较窄,就导致税收收入规模偏小,影响了税收收入职能的发挥。尤其是房地产税收多为地方税种,地方财政收入因此受限。还包括我国房产税税种较多,虽然形式上相互独立,但是实质上却是对同一税基重复征税,引起居民的不满。如房屋租金收入,不仅要征收5%的营业税,还要征收12%的房产税。此外,多年未做调整的税制,其计税依据也明显不合理。例如,我国房产税的计税依据为房产原值或者租金收入,城镇土地使用税计税依据为实际占用土地的面积,这些都不能反映房地产的实际价值,尤其是近几年我国房地产市场价格的变化较大,计税依据使得税收收入不能随着房地产价值的增加而增加,也会影响税收调控功能的发挥。房地产税制体系改革是重大系统工程,在战略上需要高度重视;在总体思路上,需要流转环节和保有环节并举。完善房地产税制体系的目标,就是要在特定的经济发展阶段,使得房地产税收能够更好地执行其收入调控的职能。房地产调控也不应仅仅着眼于价格,而要以市场的健康发展,以完善价格形成机制为目标。基于此,对完善房地产税制体系改革提出几点的政策建议。一是,取消城镇土地使用税,完善房地产税设计。房产税的税基已经包含土地价值,城镇土地使用税便没有存在的必要。我们主张取消城镇土地使用税,将土地,包括空置土地和地上建筑物全部纳入房产税征收范围。二是,加强房产税征收管理。在税收征收和管理方面,要做到依法征税、严格征税,避免税收征管上的宽严变化,给大众造成政府政策频繁变动的印象。三是,建立房地产登记和评估制度体系。没有房地产登记和价值评估体系作为支撑,房产税改革无以为继。这不仅是目前房产税改革试点最为紧迫的事情,也是今后较长一段时间我国房地产税制改革的重要内容之一。特别是保有环节的房产税,将长期承担为地方政府筹集财政收入的职能,征税范围要扩大,必然会给税收征管和住房登记和评估体系带来压力。为此建议,在适当的时候全国各市县要进行一次房产普查,彻底摸清楚房地产存量信息,为税收征管奠定基础。同时,加快建立全国联网的住房信息系统。四是,要努力对接房地产税的“加快立法”过程。房地产税不能长时间停留在试点阶段。房地产税改革试点的政策效果和问题已经有所显现,目前需要针对问题完善政策,需要努力对接房地产税的“加快立法”过程,完成立法后可分步推向全国。五是,在税收职能上,各种税要有所偏重,保有环节的税种要逐渐引向以筹集财政收入为主,但要设计“第一单位”的免税扣除。税收收入和调节职能的实现,只能通过复合税制才能实现。在税制设计上,应在现有试点的基础上,扩大房产税的覆盖面,同时适度考虑税收的调节功能,以城市人均住房面积或家庭住房套数为标准制定计税扣除,在立法过程,以法律文本形式确定细节,尽量减少过多的税收减免。长期来看,当房地产价格趋于稳定之后,考虑住房的非流动性,保有环节的房产税应该以为市县级政府提供财政收入、打造主体税种为主要职能。六是简化土地增值税税制设计,以加强征管实现土地增值税的调控职能。土地增值税是房地产税制体系中肩负调控功能的重要税种之一。由于城市基础设施建设的不断完善,导致土地增值必须通过税收部分归于政府。现行土地增值税的税制设计存在一些问题需要完善,比如税制设计过于复杂,可以适当简化;企业税负过重,偷逃税动机强,可以适当降低税率。此外,针对土地增值税征管中税务部门工作量大的问题,可以允许其聘请独立第三方进行核算。七是建议定期调整耕地占用税税额标准,以保护耕地。耕地占用税是特定目的税种,主要是为了保护耕地。耕地占用税税额标准应该定期调整,随着经济发展,土地资源的稀缺性越来越强,以占用耕地面积作为计税依据的耕地占用税调节功能在逐步弱化。基于此,建议以耕地面积作为计税依据,定期调整耕地占用税的税额标准,以适应经济形势的变化,维持耕地占用税的调节功能。
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  • 俊发集团张海民:聚焦城市更新 通过复制加快布局

    “城市更新正成为一个越来越重要的房地产领域。”俊发集团战略研究部副总经理李炜向上证报记者表示,当无限的城市发展遇上有限的城市用地,“城市更新是必然路径。”近日,2018中国“美好生活”品牌计划巡礼团首站走进俊发集团。本次活动由新浪乐居财经发起,得到新浪财经、上海证券报、中房网的支持,以及中国房地产业协会、全国工商联家具装饰业商会、中国建筑材料流通协会、中国物业管理协会的共同指导。俊发集团自成立起即聚焦城市更新这一发展道路,2017年俊发集团实现471亿元营业额,其中地产板块销售额381亿元,增长100.7%,在全国房企销售排行榜中的排名上升36位至第50名。“俊发集团将把积累的城市更新经验和模式复制到全国。”俊发集团总裁张海民表示,在西南地区实现稳步蓄力后,俊发集团接下来将加快全国布局。城市更新市场巨大什么是城市更新?在俊发集团看来,城市更新就是通过盘活低效存量土地,创造增量价值,实现城市自我调节。城市更新狭义上是指对旧城的再开发、整治改善及保护等,广义上则涵盖城市综合提升,涉及基础教育、交通出行、商业产业价值再造及改善等方面。城市更新正成为各城市及各房地产巨头的发力点。贝壳找房首席经济学家杨现领认为,城市更新会成为我国房地产第四大“战场”,而目前的三大“战场”是新房、二手房、租赁。对于城市更新,深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求,规划期内全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里,完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。由此推算,深圳未来的旧改和城市更新市场规模约在数万亿。《上海住房发展“十三五”规划》也明确指出,到2020年,上海旧住房综合改造面积需达到30万户,中心城区二级旧里以下房屋改造面积需达240万平方米,各类旧住房修缮改造面积需达5000万平方米。随着北上广深等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划,碧桂园、万科、恒大等房产巨头也纷纷加码城市更新业务。通过复制加速扩张俊发集团成立于1998年,借力城市更新,现已成为西南房地产龙头之一、居云南非公企业百强之首。俊发集团明确定位为城市更新综合服务商,20年来操盘了众多大型旧城改造项目。目前,俊发集团集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营等为一体,房地产开发为其主营业务。据张海民介绍,俊发集团有着独特而细致的城市更新模式,注重片区滚动开发、先安置再拆迁等,这一模式有助于俊发集团实现复制与扩张。据统计,1998年至2017年,俊发集团共计开发城市更新项目20余个,城市更新面积554万平方米,安置14045户拆迁户,新建面积1885万平方米,修建学校40所,新建市政绿化面积77000平方米,修建湿地3000余亩,修建道路60余条。张海民向上证报记者表示,未来,除深耕云南外,俊发集团将加速全国扩张,积极介入环渤海区域、粤港澳大湾区、长三角区域。目前,俊发集团已进入昆明、大理、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、香港、杭州等11座城市,共开发建设50余个项目,已交付开发面积1465万平方米,土地储备4300万平方米,土储货值高达4500亿元。目前,俊发集团已涉足上海城市更新项目。去年11月,俊发集团宣布正式进军上海,签约青浦区徐泾镇530亩“城中村”改造项目。 
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  • 李稻葵:不能简单认为人才引进给房地产调控开口子

    人才抢夺战和房地产调控是两码事在紧锣密鼓的一系列房地产市场调控政策出台后,南京、天津、西安等城市掀起了“人才强夺战”,与之相伴随的,是当地房地产的又一轮火爆。克而瑞地产研究指出,近期西安共计吸引40万人才落户,很大一部分落户人才进入房地产市场,进一步加剧供求失衡的现状,倒逼房价上涨预期愈加强烈。因此有人质疑,人才引进是否变相给当地的楼市调控开了一道口子?对此,李稻葵采访时表示,他认为这两件事是不太相关的。“人才争夺战是好事,是中国新型城镇化发展的最重要的标志。中国城镇化什么时候才能算真正起来了呢?我认为就是各个地方政府不去招商引资了,而是去抢人才了,这个是(中国城镇化的)关键。”李稻葵同时指出,房地产调控各地情况不一样,有的地方房价还在上涨因此比较吃紧,有的地方房价不怎么涨了,房地产调控不能一刀切,因此不能认为人才引进就是给调控开口子,这其实是两码事。李稻葵近日在谈及中国房地产市场时曾向媒体指出,他认为中国房地产市场的格局会有重大变化。他表示,一线城市的看点从以往的房价涨,变成了现在的房租涨。他预计,未来一线城市的土地供给可能会适当加快。说到去年对房地产拉动效果明显的棚改,李稻葵预计,今年可能是棚改的一个转折年,“未来的若干年,我相信棚改的力度和紧迫性将不如前几年。因为整个宏观经济在企稳向好,棚户区改造可能适当放缓。”在李稻葵看来,棚改可能会被另一件事代替:政府和各种机构联合开发的、只租不售的长租房。他认为,长租房市场前景广阔,十九大报告定调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,所以长租房成了房地产调控的一个主要抓手,这是一个自上而下的方针。债务违约频发建议监管层抓典型案例重组2018年以来,债市掀起一波新的违约潮,违约主体既有民企上市公司,也有地方国企。监管层应该如何化解当下的债务风险?作为违约主体的企业又应该如何防范?对此,李稻葵建议监管层找一两个案例,将不良资产拨清楚,厘清利益相关方尤其是债权方的偿还程度,好好进行重组。“我们是有拨备金的,但现在的问题是有钱不愿意动,不愿意触碰到复杂案件里的核心问题,因为一动就有麻烦,历史问题容易被揭露出来。”李稻葵强调,他认为当下金融监管的重点不是“节衣缩食”不贷款,而是抓住一两个案例好好重组。李稻葵表示,与美国、日本相比,中国现在的杠杆率比日本低,跟美国差不多,但国民储蓄率是美国的三倍,杠杆率本质上不算高。问题在于质量,中国有大量的不良资产,大概占GDP的7%。中国的监管重点应该是化解这些不良资产,而不是简单的“节食”:不许贷款、限制贷款、限制信托、限制理财,应该想方设法抓几个案例,用已有的金融拨备去化解不良资产。李稻葵指出,金融监管部门到了新的发展的历史阶段,必须跟得上这一轮金融的发展。“坦率地讲,我认为现在金融监管的能力跟不上,落后于金融发展的速度。”李稻葵说。李稻葵还指出,金融监管还应该发展,不仅依赖“一行两会”,更重要是发展一大批同业的、自律的协会,让其在金融街能够落地,去跟监管部门沟通、配合,甚至提醒监管部门如何发展。据申万宏源统计,截至5月13日,民企违约主体数高达33个,主体个数违约率3.1%,而地方国企案例为8个,违约率0.65%。针对此次违约潮中主体多为民企的现象,李稻葵提出了两点建议。首先,民企的资金一定要投向其承诺的资金用途上去,这是坚决不能动摇的;第二,民企要加强与监管部门的沟通,同时还要加强与投资人的沟通。
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  • 任志强道破城市房价上涨原因,炒房者何去何从?

    不少朋友问,到底该在哪里买房?感觉哪里的房价都要涨似的。安家融媒想说,买房不能只看表面,一线城市房价即使回落,对很多人来说你也难以买得起,而且也不能因为房价的短暂回调阻碍你买房的动力。而三四线城市房价虽然也在猛涨,甚至幅度都超过一二线城市,可是这里的房子能买吗?对于多数城市而言,可能还真不能买涨不买跌。如今一二三四线城市越来越分化严重,如果刨去你注定要待的原因,可能从未来潜力看或许有了新的迹象。首先,我们看看几线城市的发展现状。中国社科院副表示,总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。受销售回落的影响,预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。一线热点和二线城市有可能会率先探底,三四线城市仍保持一定的热度,预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。或许我们还都记得2016年房价的大幅度上涨,而后一二线城市经历了不同程度的调控措施,自此无论是成交量还是交易价格都有了明显的降温,随着调控的不断深入,炒房者及开发商纷纷转战三四线城市,反而把这里的市场给带动起来了。然而今年二线城市却又突然火起来了,这到底是什么原因呢?安家融媒真的希望调控一定要未雨绸缪,不能涨起来再想到调,那可能就有点晚了。“一房难求”、“房荒告急”等之类的词再次出现在一些二线城市的各大项目中,去化周期不足,购房恐慌情绪不断蔓延,成为这里的现实情况。安家融媒认为,之所以出现这种情况不排除有炒作成分,但真正原因确实跟当下的一系列问题有关系。1、不是刚需的也提前充当了刚需。本来一些人暂时并没有迫切的需求,但是政策会让他们提前购房,因为抓住机会不放手,错过是傻子,大家都这么想,因为限购了,好不容易有个资格还不碰碰运气?大家一哄而上,房价自然会推动起来。2、限售政策一定程度上造成供给短缺。因为限售政策也会让一些新购住房的不能上市交易,从而导致市场的供给。3、开发商捂盘惜售改为放慢开发节奏。由于开发商不允许捂盘惜售,也不允许囤地开发,许多开发商故意放慢节奏,挖个坑糊弄下上边,这样一来也减少了市场供给。从而库存也就处在低位了。4、抢人大战着实成了抢房大战。以上几条其实并不是最主要的原因,很多只是表象。比如限售政策固然看似造成市场供给紧张,但实际上调控还是利大于弊,并不能因此否定调控,而限售更大程度上能降低炒房的预期,对市场健康有利。否则,各地就不会大规模抢人了。从抢人的城市大家会发现,基本上都是二线城市居多,截止目前,天津(楼盘)、重庆(楼盘)、成都、武汉(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、青岛(楼盘)、长沙(楼盘)、无锡(楼盘)、郑州(楼盘)、沈阳、济南(楼盘)、西安(楼盘)、南昌(楼盘)、厦门(楼盘)、石家庄(楼盘)、福州(楼盘)等逾50个城市,发布了力度超前的人才吸引政策。部分二三线城市展开“抢人才”大战,从政策上可以看出,就好像是放松了原来的调控,好比限购令开了个口子,而引进的所谓人才也基本都是对住房有需求的人,加上炒房客夹杂其中,势必对推动房价上涨有重要作用。难怪有大佬说,抢人大战就是抢房大战。面对目前如火如荼的城市“抢人大战”,任志强认为,各地出台的人才政策,导致住房需求大涨。“1至4月土地涨幅更不得了,1.8万亿土地收入。中国房价上涨幅度依然很高。”任志强还表示,之所以国人都在抢房子,是因为在产权制度不完善的情况下,房子使用权的年限最长。任志强一语道破这些城市房价上涨原因,炒房者何去何从?下载APP阅读本文更深度报道任志强一语道破这次二线城市火爆的原因。所以,房荒到底是不是真荒需要一分为二看待,也没有那么严重,我们必须看到炒房者占了多少,很多人抢房子是为了抢占资源,并不是践行房子是用来住的而不是用来炒的,如果保证有人人有房住,做好合理分配及监管才最重要。说到二线城市的长远发展,安家融媒简单说一句,可能在一些热点的二线城市发展潜力要比一线城市还要大,如果能够正确理解房住不炒,或许还能把握住机会。 
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  • 李宇嘉:楼市资金面紧缩对开发商影响几何?

    今年以来,由于资金面不断紧缩,信用违约事件频繁发生,涉及多家上市公司,特别是民营企业。本轮去杠杆持续时间会比较长,这一观点在业内已是共识,作为高杠杆的典型代表、去杠杆的重点,债务融资体量相当大的房地产企业,其资金安全备受关注。2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,达到2005年以来的最高位;今年一季度,房地产行业负债率接近80%,在各行业中仅次于银行和非银金融。今年一季度,136家上市房地产开发企业中,有近40家公司的资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半开发企业的资产负债率超过70%。2017年末,上市房企净负债率达到100.6%,比2016年攀升了近20个百分点,一季度更是升至118.2%。即便剔除预收账款,上市房企净负债率也由2016年的69.7%升至2017年的73%,创近五年新高。房企负债率攀升,与近年来楼市增量空间触顶、毛利率下降、做大规模谋求行业地位、开发商销售和拿地排位赛竞争激烈等不无关系。2017年,TOP100房企的全国市场占有率达55.5%,比2015年提升了15个百分点;2018年1~4月,TOP100房企销售规模达到2.65万亿元,同比增长28%,占全国的市场份额达到73%。根据克而瑞(CRIC)统计,目前有超过60家房企提出近一两年内实现千亿的计划,房企对市场份额的争夺进入白热化,这也将对土地成交量形成助推。截至2017年底,170家房企存货总规模达87279亿元,相比2015和2016年分别增长54%和31%,其中60家房企存货规模较2016年上升40%。近年来,由于收并购和旧改项目占比超过40%,170家房企存货周转次数(0.35次)较2016年(0.39次)下降。储备土地去化周期方面,百强房企储备土地平均去化周期为4.62年,其中冲千亿的TOP31~50房企,现有总土储货值能支撑该梯队房企5.36年的去化,土储最为充足。作为高杠杆的典型行业,房企追求规模、市占率,资金诉求相当强烈。但2017年下半年以来,开发商的融资渠道全面收紧。首先,由于启动“名单制管理”(仅对前50强或百强授信)、“投放城市名单制”,占房企资金来源50%左右的开发贷款明显受冲击。同时,房企并购贷款推出新规,要求资产穿透、四证齐全、不得用于缴地价、在建工程投资完成25%等,银行贷款明显减少。今年1~4月,开发贷款合计投放437.8亿元,同比下降52%,而贷款利率同比增加100~150个基点;其次,今年4月资管新规落地,表外理财借道非银通道流向地产受到彻底约束。非标债权渠道锐减。今年1~4月,上市房企委托贷款仅18.6亿元,同比下滑92%。信托融资298亿元,尽管增加了11%,但成本明显上升。未来,非标只能做股权投资,但在刚兑未破、底层资产不清、专业技术强的情况下,很难达到过去50万亿元的规模,占房企融资30%的非标将锐减。2015~2016年,公司债是房企融资突破口,但2017年同比下降90%。今年1~4月,房企公司债募集1807亿元,低位回升336.6%。但是,公司债新规明确,单笔额度不超过50亿元,还要求只能在批复额度内“借新还旧”,续期转换成本提升75~150个基点。除公司债,银行间市场短期融资(中票、短融券)、海外发债均有增长,但规模很小。近期,各类ABS等创新融资通畅,2A+房企都可利用这一渠道,但规模上也难以与传统融资匹敌。外源融资渠道收缩非常明显,房企对内源融资(销售回款)的依赖度上升。以销售回款为主的其他资金,占房企资金来源比例连续3年上升,从2014年的40.7%上升至2017年的51.2%,今年1~4月依然保持在51%的水平。销售回款占比上升,很大程度上在于楼市终端需求还比较旺盛。今年4月,全国46城商品房成交2228.4万平方米,环比微升0.7%,同比下降10.9%,降幅较3月小幅收窄。1~4月,该数据同比下滑13.7%,降幅较1~3月收窄1.2个百分点。再看住宅,4月38城住宅成交面积1511.5万平方米,环比继续微升1.1%,同比下降12.2%,1~4月该数据同比下滑12.7%,降幅较一季度持平。调控最严的北京(楼盘),4月份以来月均二手住房成交已升至1.6万~1.8万套,接近2017年2月调控前月均成交量的80%。综上,楼市销售回升,主要是调控前房价快速上升,低库存遇上新房限价,热点城市需求火爆,而三四线城市仍受棚改和去库存利好,整体销售体量也在高位。由此可见,即便前期拿地加高了杠杆,房企存货还是容易变现的,这就是所有房企都强调高周转的原因。因为,高周转可充分利用内源融资,缓冲外源融资紧缩。项目从开工到销售的周期加快一个月,融资成本提高的部分都冲抵了。因此,不管是开发贷和公司债,还是信托、私募,融资成本提高100~200个基点都可以接受。相对拿地、开发,融资对房企的敏感度最低。这就是融资受限了,但拿地依旧火爆的原因。今年1~4月,300城土地出让金1.44万亿元,同比增长36%。其中,一线城市下降11%,但二线和三四线城市同比分别增长34%和60%。不管是银行信贷名单制,还是资本市场发债和银行间融资提高门槛,对大房企来说都是利好,资金在向大房企集中。万一遇到资金紧缩,大不了紧缩拿地和开工、加快在建项目预售,即前端紧缩资金流出,终端加快销售回款,资金链没有大问题。再说,2015年以来,销售火爆,房企手持现金充裕。根据天风证券统计,44家样本房企2017年末账面货币资金达6428亿元,处于历史高位。2018年一季度,尽管在手货币资金有所回落,但在去年同期高位上增长了4.3%。从货币资金对短期债务的覆盖倍数看,截至2018年一季度,龙头房企和小型房企较为安全,分别为1.93和1.47倍,大型房企和中型房企分别为0.86倍和0.99倍,也基本无恙。2017年以来,房企联合拿地和开发是大趋势。有的有资金优势、有的有快周转优势、有的有土地资源,各取所长,融资紧缩影响被分解了。对于小房企,资金面紧缩影响很大,但一方面终端销售尚好,只要项目上市了,资金链就没有问题;另一方面,土地市场进入存量阶段,房企要想“上规模”,只能靠存量资源,不管是收购兼并,还是合作开发,小房企现在是“香饽饽”,资金面紧缩影响其实不大。最后,2008年以来,楼市长周期回升10年,房地产体量翻了3.5倍,无论对经济、金融,还是民生、财政,其影响都不可小觑。房地产要去杠杆,但其基础地位、推动城镇化的地位不可撼动,而且提高行业集中度也是政策导向。因此,资金面紧缩是适度的,关一扇窗,就要开一扇门,资源向负责任的大中房企集中,促进“房住不炒”才是本源。 
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  • 李宇嘉:告别拿地即赚钱 房产行业集中度将提升

    全国商品房销售增速转负或无悬念。国家统计局公布的4月份国民经济运行数据显示,1~4月全国商品房销售面积同比仅增长1.3%,接近零增长。近日,住建部发文做好调控工作,限购、限贷、限售等政策范围扩展至广大二三线城市。按揭利率已连续16个月上行,房地产融资渠道继续收紧,1~4月房地产开发企业到位资金增速2.1%,也已接近零增长。预计,今年全国商品房销售面积增速将时隔3年再度转负。但是,房产行业集中度却迅速提升。2018年一季度末,TOP50房企销售金额集中度达到53%,较2017年提升13个百分点;TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%,占据三分之一。前10大房企市场销售额占据全国三分之一份额,行业集中度确实提高了。一方面,这是行业发展趋势使然。当增量触及“天花板”,存量盘活主导供给,政策和资金扶持力度下降,房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中,这是房地产发展的趋势。2016年,美国TOP5和TOP10房企的市场集中度分别达到20%和29%。另一方面,我国房地产告别“跑马圈地”,向基础性和服务性行业转型,房地产民生和服务实体的属性显化,资源也需要向“规模越大、责任越大”的房企倾斜,国家政策也鼓励提高行业集中度。截至2018年一季度,60家上市房企总土地储备22.6亿平方米,TOP10和TOP3分别占比60%和36%;上市房企总现金储备超过2万亿元,TOP10和TOP3分别占比52%和30.5%。由于房地产开发的综合成本越来越高,行业净利润率逐渐向社会平均利润率靠拢,加上各地青睐能有效供给房地产配套服务设施的大房企,房企依赖的金融资源开始“嫌小爱大”,行业集中度加速上扬。不过,房地产进入存量时代以后,影响市场的因素多维、影响机制错综复杂,房企的市场判断能力、并购整合能力、战略定位差别特别大,导致集中与分化并行。也就是说,不仅排位赛竞争激励,而且因市场判断、对冲调控、资源整合、战略定位等方面的能力差异,销售榜排位经常会发生变化。比如,2017年之前,多数大房企不看好三四线城市的楼市前景,于是群体性踏错节奏。事实上,三四线楼市销售占比从2015年的55%上升到2017年的70%。于是,今年一季度能排在TOP10里面的房企,至少有6家在三四线的货量供给超过50%。排名11位至20位中崛起的新锐房企(比如闽系房企),很多借助2016年以来三四线楼市跨越式繁荣实现业绩翻番。当前,看多和看空争论不下,三四线依旧是影响未来企业分化的主要因素。政策进入“长周期”,这是本轮调控的最大特征。保持楼市体量与房价稳定、平衡楼市稳定与推进城镇化(比如引进人口)、发挥区域“增长极”功能与房价稳定等,调控政策长期内将坚持差异化的特色,即一城一策。那么,某一段时间,部分区域楼市或因区域基本面和政策的变化而起伏。比如2013~2016年的东北、2017年以来的京津冀、2018年的海南、时下正在上演的二线城市“人口大战”等,区域楼市体量或价值均出现大幅度增减,从而冲击布局在此的房企业绩。2016年,全国有13.6万家房地产企业,平均1万人就有一家房企。目前,开发商整体已告别简单的规模扩张、“拿地即赚钱”的时代,正在进行大规模的兼并重组式调整。由于“做大规模”已经成为获取资源(包括土地、资金、政府青睐等)、规避风险、降低成本的不二法门,行业前端拿地竞争非常惨烈,导致存量盘活主导的土地获取成本居高不下。2018年1~4月,即便拿地限制颇多,50城土地出让金也比2017年同期增加48.8%,再创历史新高。房企抢地,“地主方”对地价预期高,信用评级高、资源整合能力强、成本控制能力强的房企胜出概率大。2016年开始,涉房央企国企整合、股权或项目收购整合风起云涌。对于一些龙头房企来说,这是短期内获得战略土地储备、开发资源,实现跨越式发展的难得机会。另外,还有一些房企看到了存量时代腾退资源的巨大空间,先期投入巨大的财力和人力,组建规模达数百人甚至上千人的投资拓展团队,这必然体现出存量土地和空间资源的识别能力、谈判能力和融资开发能力等。2017年,新增未来可销售货值(土地储备)TOP30的房企中,很多是新面孔,这些企业或者是大型央企国企,或者是前期投资较为激进的民营企业,这也是销售排位重要影响因素。这几年,房企均十分重视战略定位,但很多定位出现偏差或短期难见效果。比如,有向产业地产、商业地产转型的,有向品牌输出和代建招商等轻资产转型的,还有的向不动产金融投资的,也有基因一直偏保守或稳健的,这些都影响到拿地、融资和投资,也影响到了市场占有率和销售排位。2015年以来,国家加速推进新型城镇化,公共服务设施“补欠账”,政策鼓励住宅类地产发展,鼓励存量盘活。加上互联网冲击超预期,非住宅地产转型的房企受到影响。近期,部分房企开始重新重视住宅地产,但由于前端土地储备和融资未跟上,销售排位上落在后面。2017年以来,货币增速不断创新低,彰显国家告别资产涨价推动增长的决心,房地产也将告别拿地即赚钱的狂欢。因此,前期借着需求泛滥、大胆运作进入楼市的开发商,因算不过账、股东或杠杆清算,很多将退出。未来,行业集中度继续提升,出现万亿级规模的“独角兽”不奇怪。行业指向“房住不炒”、满足美好生活诉求,加上规模过快扩张后,低效利用的将被盘活,销售体量将在高位徘徊。这期间,TOP100都要争夺靠前排位,竞争很激烈,对战略、投资、融资、产品定位和响应政策的要求非常高,销售榜将长期上演“新人笑、旧人哭”的跌宕剧情。对开发商而言,顺应政策导向、顺应民生和实体配套属性,才能长期站稳和赢得竞争。
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  • 欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时会了

    导读:只要限价令不取消,一二手房价倒挂就不会消除。提要:1、限价令违背了市场经济规律2、选择市场经济就无法杜绝“炒”3、破解之道只在按市场规律办事4、破除行政垄断同样可以助力“房住不炒”5、限价令通过一手房价倒逼二手房价缓涨竞价房转为共有产权房的楼市新政,引发舆论大讨论。政府本意是不错的,希望实现“房住不炒”,不希望出现一些热点城市曾经出现的万人空巷、摇号博彩现象,让购房者为谋取巨大利差加入“炒房”大军。共有产权房可能只是85%的产权,购房者不会获得低于限价房的房价优惠,否则政府就没有必要将限价房转为共有产权房了。限价房却是100%的产权,不傻的购房者会如何选择呢?答案不言自明。人们想要的恰恰是政府限制的。别以为有资格的购房者只是买房、不会炒房,在巨大的利益面前,变身为炒房者,几乎是无人能幸免的,这是人性的本质。共有产权房能实现“房住不炒”吗?未必。当共有产权房成为新房的唯一选择,而且其价格仅相当于周边二手房价的85%,一套房可省下数十万元之巨,人们还是会愿意在共有产权房和二手房之间选择前者。不言而喻,人潮涌动的方向一定就是利益最大的地方。虽然未来卖出共有产权房可能获利较小,但可见的利差还是会让刚需心动的。其实,我们更想探讨的是,为什么会存在新房与二手房巨大的价差?这种扭曲的价差何时会被修正?01限价令违背了市场经济规律2017年初,我们指出:“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵将成为普遍现象”现实早已证明了这一点。众所周知,限价令只是限制了新房的价格,在行政管制各自为战、控价责任落在地方的背景下,房价倒挂现象就比比皆是了。按理说,远郊盘房价不应该比近郊盘贵,毛坯房价格更不应该比精装房贵,但是,由于城市中各个区并没有一刀切地控制房价,导致相邻区域房价出现了倒挂。虽然新房价格低于二手房,但买新房犹如中彩票,类似杭州(楼盘)最新摇号中签率仅为6%这样的事情,已是见怪不怪了,这也意味着供需比已接近20 :1,摇号制造恐慌,本来无需买房的人也倾巢而出了,供求失衡已无以复加。急于购房的刚需无奈之下转向既破又旧却更易获得的老小区,二手房价自然也就顺势上涨了。更重要的是,二手房市场是市场经济,一手房市场是计划经济,两者奇怪的在同一个城市并行,结果必然是不兼容的,而且制造了监管套利者。政府不懂得经济学基本原理吗?显然,政府既不缺少计划经济管理专家,更不缺少市场经济运行人才,擅用指令式管理的官员与喝过洋墨水的官员都不在少数。之所以出现这种现象,是因为问题的根源既不在房价本身,也不在房地产市场管理,甚至不是住建部管辖的事。根源还是在“人、地、钱”的资源错配。人:中央政府推动城镇化进程、城市政府招贤纳才、人往高处走的人性本能,造成了短期的城市人口急速膨胀,尽管这一趋势符合世界城市发展潮流和未来城市竞争格局的演变只是城镇化异化为城市化,而且我们走得太急了点。地:城市边界划定、农用耕地保护、城市产业发展、政府惜土如金,导致大城市不能有效增加住宅用地供应。抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备,实行摇号购房的城市会越来越多,更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入的大城市楼市的长期矛盾。钱:全球货币超发、大水漫灌至今仍未消化,货币周期虽然接近尾声,资金相对收紧,利率有所抬升,但钱总是越印越多的,连号的新钞票源源不断,钱不值钱依然属于长周期趋势。既然人多、地少、钱贬,大城市的房子就更加值钱,住房供不应求的城市,房价只涨不跌的预期就不可能改变。二手房市场真实地反应了市场经济的基本规律和市场共识。因此,既便一手房市场实现了价格的环比不涨,二手市场的房价还在顽强地持续上涨,并且逐渐超过了一手房价。二手房比一手房贵的现象还会继续蔓延,并将是长期趋势,不可能在短期内消除。那么,政府又是如何考虑的呢?房地产市场只是国民经济的一个组成部分,GDP的增长与资源消耗、国民收入水平提高与缓解两极分化、基本农田保护与生态环境治理、城市化进程与农民脱贫致富、科技进步与国力增强、招商引资发展与地方财力保障等等,都比房地产市场本身更重要。中国发展与改革最大的动力来自于政府,地方政府的新区开发与土地财政支撑着城市快速发展,“人、地、钱”的矛盾在相当长的时期内无法缓解。既然短期内无法改变现状,简单有效的办法就只能是限价令——按住葫芦也按住瓢。同时,政府也想用被按住的一手房价格倒逼二手房价下降,这是很合乎逻辑的想法,但却是一厢情愿的。去年大多数一二线城市的房价被动渐进式放松的上涨,已经打破了这一幻想。
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  • 聂梅生:1%到2%的收益率还不如把钱存银行

    5月9日,在2018房地产资产证券化高峰论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生在提到国内REITs发展时表示,只有国内租房率与收益率提高才能推动它的发展。她说,从国际市场上来看,东京的租房率为50%,美国旧金山有60%的人租房子。国内市场的情况是北上广深等大城市租房的人慢慢多了起来,但是和旧金山比还差的很远,那里是60%的人在租房。如果有更多的人起码达到30%的人租房子,国内的租赁市场REITs才能做下去,如果只有百分之十几的人租房子,也说明这个市场不能容纳每年十几万亿元的投资。就是说现在关上门,政府要去杠杆,要开窗,把十几万亿元挪过来,问题是多少人买账,多少人接这盘,只有50%的人移到租房市场,资金量才会过来,才会投资;现在如果是百分之十几的人租房子,资金是移不过来的。所以这个数字一定要提高,通过各种政策,提高租房的比例,机构才能进来,我们才能把REITs做起来,新的金融工具才能够形成,让REITs这个产品能在资本市场上上市,让大家享受租金的收益率。另外,从2008年到2017年十年间,中国租房收益率是下降的,比如2017年租房的收益率不到1.5%,是在下降的,也就是说房价涨的太快,租售比不合理,租售比当中的房价越来越高,租金越来越低。看看国际上数字是多少,美国大概是6%—7%,最高;日本是5%—6%;加拿大为4%;中国是1%—2%,收益率上去REITs才能做上去,公租房等等才能做上去。如果REITs收益率达不到6%~8%,怎么去享受,1%到2%的收益率还不如把钱存银行,为什么要买REITs。所以这个数字在模型里的关系大家要想清楚。? ? ? “国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”是由全联房地产商会指导,东方金诚和全联房地产商会REITs专委会联合主办的会议。
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  • 惠新宸:用VR真正解决用户和供应商的问题

    和讯房产消息 链家又有大动作——近日,链家网宣布升级为贝壳找房,定位于技术驱动的品质居住服务平台。4月27日,“品质·共生” 贝壳找房租赁平台暨品质联盟发布会在成都西村艺术空间举行,近百家全国知名品牌公寓代表齐聚,共同见证了贝壳租房平台的诞生。发布会上,贝壳找房副总裁、如视事业部总经理惠新宸向大家现场展示了如视VR在今后找房看房过程中的应用。什么是VR?惠新宸用“生动气息”来概括VR的定义,而贝壳租房今后要做的就是将最先进的VR技术,做成可量化的产品。惠新宸介绍到,目前,无论是租房还是买房过程中都存在痛点,一方面商家提供的照片可能是不真实的,另一方面,在大城市,看房过程也存在效率低的问题。贝壳找房一直在尝试有更好的方式把更全面的信息传递给用户,为此,贝壳找房投入了两年时间做各种尝试,如今,以成都为例,在贝壳APP上,二手房20%的房源应用了VR,新房应用比例达到30%,随后,惠新宸现场连线成都冠寓天府广场店,演示VR看房、VR讲房及VR带看的应用。惠新宸表示,一套房子的拍摄时间大概需要20分钟,拍完会自动生成模型,它不像一般的全景图,VR拍摄出来的实景图具有物体的深度信息,有助于用户对房子有很清晰的认知,同时,VR成像上还有打标签的功能,点击标签挥霍的更多详细的信息。回顾推动VR技术在看房过程中落地的过程,惠新宸称,去年3月份生产出第一代硬件,6-7月有一个小量产的机型,效率大大提升。对于房子的描述经历了由文字的K级别进入以照片和视频为主要载体的G级别,现在完全进入T级别。惠新宸表示,贝壳找房的VR应用已经覆盖30多个城市,在租赁,新房、二手房、旅居方面大范围推广该技术,贝壳找房的目标是今年年底贝壳找房的房源很大部分实现VR化。“未来,贝壳找房会深入到跟合作伙伴一起打造一些流程,解决一些场景,让VR可以在这些场景下更好为他们服务,真正解决用户的问题和供应商的问题。”惠新宸称。
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  • 潘石屹为任志强辟谣:他没说让群众抄底买房

    4月10日,潘石屹发布视频称,房地产市场一天比一天畸形,已违背基本常识。而任志强4月22日有关“楼市抄底”的言论一出立即引发热议,网友对此深表困惑,这房价到底是涨还是跌?4月29日,潘石屹与任志强携手赶赴阿拉善参与阿拉善SEE梭梭春种活动,活动间隙,潘石屹对凤凰网财经表示,任志强没说让老百姓抄底买房,是媒体的误传。潘石屹:应该让租金回报率回归到正常水平任志强: 他说租金低是因为他希望更高近日,潘石屹在微博发布了一篇长达九分钟的视频详细阐述了他对于中国房地产市场的理解,视频一出立即引发热议,“结果发布后一个半小时就被删了”,潘石屹不无遗憾地对凤凰网财经表示。在视频中,潘石屹指出,与20年前相比,今天的房地产市场一天比一天畸形,有些地方已经违背了基本常识。潘石屹口中的基本常识指的是衡量房地产行业的一项综合指标——租金回报率,“没有其他任何一个指标能够代替它”潘石屹道。在视频中,潘石屹提到,以北京为例,办公楼的回报率是3%,而住宅的租金回报率不到1%。正常租金回报率应该是银行贷款利息加1-2%,目前贷款基准利率是5%左右,所以投资回报率应该在6-7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高,目前中国房价已经高的离谱。98年租金回报率能达到20%,这20年来不断降低到现在的1%。造成租金回报率脱离房价的主要原因是什么呢? 潘石屹坦言,“就是钱太多”。潘石屹同时在视频中指出,中产阶级的梦想有可能只是陷阱,应该让租金回报率回归到正常的水平,对此,任志强调侃道,“他说租金低是因为他希望更高”。事实上,租金收入对于潘石屹来说确实至关重要,仅此一项在SOHO中国全年营业收入中的占比就达到了85%。根据3月20日SOHO中国发布的2017年年报,全年营业额19.63亿元,同比上涨24%,其中,租金收入占到16.69亿元。潘石屹同时在发布会上表示,会把更多的重心转移到办公出租上,计划到今年底时实现3Q总工位数较2017年基础上提升一倍。对此,潘石屹向凤凰网财经表示,相比于住宅,办公租金回报率还是要高一些。SOHO中国财务总监唐正茂也曾在发布会上表示,3Q的利润率在未来可以达到20%-25%。潘石屹:一旦货币供应量减少,房价就会立即降下来尽管潘石屹几乎全盘押注办公租赁,但对于住宅租赁却并不看好。“有些房地产开发商积极响应政府号召,做长租公寓短租公寓等,这样做有用吗?”潘石屹在视频中发问。2017年以来,“租售同权”一词也开始进入了人们的视线,简单来说,就是租房与买房居民享同等待遇,去年7月,广州出台的租售同权政策中就特别规定了以后无论是买学区房还是租住学区房,都同等享受就近入学的政策。对此,潘石屹向凤凰网财经表示,通过一系列廉租房长租房或其他形式来试图替代商品房是行不通的,因为本质上,很多人买房是为了使得原有资产升值而不是为了居住,“现在中国人已经不缺房了”潘石屹道。4月11日,原住建部副部长仇保兴在博鳌亚洲论坛上指出,现在中国城镇化率60%多,人均住房40多平米,中国宏观上已经不缺房了。仇保兴同时表达了对房地产市场的担忧,“如果继续炒房,金融危机就来了。”潘石屹进而解释道,人们觉得把钱放到银行里是贬值的,就放到房市上。所以很简单,各国的央行都在放水,大量的资金撑起了资产价格的上涨,“管住了钱才能管住房价”潘石屹道。那么该如何使得租金回报率回归正常水平呢?潘石屹在视频中指出,增加土地的供应,城乡土地一体化,调整税收,央行要去杠杆,不要滥发货币。潘石屹指出,一旦货币供应量减少,房价就会立即降下来。近两年来,潘石屹也在用一系列“卖卖卖”的行动实践着自己对于房市趋势的预测。3月21日, 潘石屹在SOHO中国2017年度业绩发布会上指出,“到今天为止非核心的资产全销售完了,剩下的资产都叫核心资产,都不销售了。”仅2017年一年,潘石屹就以股权转让的方式卖出虹口SOHO和凌空SOHO,套现约86亿元人民币。“我不就最近卖点儿吗?我有啥后悔的呢?”潘石屹坦言,即使未来房价升高, SOHO中国的资产也会相继升高,对于已经出售的资产不会感到遗憾,“我(SOHO中国)现在还有700多亿呢,如果涨百分之十几的话,我(SOHO中国)就超过一千亿。”潘石屹:任志强没说让老百姓抄底买房任志强:房地产税还得再预备个十年、二十年与潘石屹相比,任志强多年来一直力挺中国房价走高。去年12月3日,任志强在凤凰网财经峰会上表示,自己说话非常严谨,如果自己说话不严谨怎么能预测十年的房价都预测对了呢?而就在一周前,任志强有关“现在是楼市抄底的时候”一番言论受到广泛关注,潘石屹对此斩钉截铁地表示,任志强曾经告诉他,这是媒体的误传。潘石屹向凤凰网财经转述了任志强的话,“我是给诺亚方舟这些机构说你们是抄底的时候,因为房地产开发商没钱了,结果让媒体说成现在是买房子的好机会,跟你老百姓有什么关系?”4月22日下午,任志强在“2018 诺亚财富房地产金融高峰论坛”上发表长达60 分钟的演讲,任志强指出,今年一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年,同时表示,房地产行业的投资增速却是2008年以来最低的一年,因为开发商基本上兜里就没钱了,所以对于基金来说是一个最好的机会。而对于今年以来多次提及的房地产税政策,任志强向凤凰网财经直言,“他们一拖再拖能出的来吗?前两天不是说列入预备计划了吗?预备还得再预备个十年、二十年的”。今年3月以来,房地产税已被官方六次正式提及,这也是房地产税自2013年以来第二次进入政府工作报告,而距离2011年在上海、重庆两市启动试点开征房产税以来,已近八年的时间。4月27日,全国人大常委会公布了2018年立法工作计划,将房地产税法等列入预备审议项目,有分析指出,该法律草案或今年不能进入最高立法机关审议程序。
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  • 刘慧:长租公寓是个慢工出细活的传统行业

    当租赁市场遇上REITs东风,长租公寓成了资本的新宠儿。过去短短一年里,地产行业资产证券化创造了多个“第一”,第一单权益型长租公寓类REITs,第一单长租公寓CMBS……戴德梁行统计的数据显示,2014年至2018年4月底,国内房地产资产证券化产品共发行了69单,规模达1700亿元,其中2017年的发行数量与规模均超过前三年之和。2018年2月,碧桂园一单规模达百亿的长租公寓类REITs产品获批,成为租赁住房领域规模最大的证券化产品。从第一单REITs产品中信启航推出,到2017年的井喷,在长租公寓这个新兴的业态再度将REITS推至市场焦点之前,商场及写字楼是更为普遍的资产选择。3月19日,2018城市观点论坛北京(楼盘)行召开之际,戴德梁行北京估价及顾问服务部高级副董事刘慧接受了观点地产新媒体的专访。刘慧参与过多单资产证券化产品的评估业务,如北京SKP、北京银泰中心、勒泰一号、新派公寓、招商蛇口公寓等。她向观点地产新媒体介绍,从之前成功发行的产品上看,相比较酒店资产,写字楼及购物中心更容易被市场认可做资产证券化。由于酒店的建安及运营成本非常高,其NOI(净营运收入)占总收入比例仅为30%左右,而购物中心及写字楼的比例分别达到了65%-75%及75%-80%左右。据了解,房地产的主要评估方法包括比较法、收益法及成本法,收益法则是资产证券化产品中的主要评估方法之一。在这一体系中,NOI及CAP RATE(报酬率)则是影响资产价值的两个重要因素。稳定的现金流是保证投资人收益的一个重要因素,在这三大类资产中,拥有稳定租期的写字楼显然更具有保障性。而购物中心由于大部分主力租户采取抽成模式,相比写字楼的合同模式,受市场波动的影响更大。其次,随着消费升级,购物中心需要不断调整业态组合吸引客流,更新换代的频次也要比写字楼更快。因而,从现金流的稳定性和资产变现速度考虑,市场上对这三类资产适合做证券化产品的优先顺序为写字楼、商场、酒店。如今,长租公寓成为REITs的新选择,但在创纪录的证券化产品推出背后,困扰的问题依然不少。刘慧称,长租公寓是地产,不是金融产品也不是融资平台,是一个需要用心去经营的传统行业。与房地产买卖市场相比,中国住宅租赁市场在过去几年并没有受到足够的重视,发展缓慢。目前长租公寓在我国大多数重点城市回报率在2%左右,与国际上的5%相比没有太多的优势 ,导致这一现象的主要的原因在于高企的土地价格。目前对于长租公寓市场的机遇是国内经过多年的开发建设,城市里存在着大量的空置或低效利用建筑,如国有企业在转型后空置的厂房、集体所有的农民房、经营不善的商务楼等。大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。公寓项目除了需要较为优质的房源以外,还需要一批认真做运营管理、品牌管理、成本控制等的专业化管理团队。最终实现租期稳定,空置率低,有效提高经营效益。另一方面,刘慧认为,在当前政策的支持下,各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地,开发商可以通过公开招拍挂获取低价的租赁住宅用地并进行开发建设。也许目前长租公寓能带来的收益并不可观,但随着房地产市场的发展及成熟,市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说也是战略性布局的重要方向。在论坛现场,刘慧也提到了长租公寓资产证券化的风险,她称,由于公寓偏向住宅类资产,租期大多为1个月-1年,未来现金流较大程度依赖于市场情况。公寓的产权方也很有可能与运营方是关联方,公寓很可能是“大包租”,所以在进行评估时需要注意复核大包租的租金是否符合市场。且需注意土地是否有“不可转让”或“不可分散出售”等出售限制,需谨慎判断是否可类比活跃交易市场价格及需要进行充足的跟踪评估和详尽的市场调研分析。长租公寓行业在国内经历了近十年的发展,目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期,尽管长租公寓行业目前仍面临着房源稀缺、拿房成本高企、难盈利等问题,未来仍有巨大的发展空间。
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  • 樊纲:房地产商抱怨地价太高?还不是你拍出来的

    如果说要结婚了,并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用,父母算一个钱包,爷爷奶奶一个钱包,姥姥姥爷一个钱包,爱人的姥姥姥爷,爷爷奶奶和父母,这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,我建议还是买房好。4月19日,央行货币政策委员会委员樊纲在一次演讲时的这段话,引发了广泛的讨论。5月2日,新华网思客刊登了《樊纲:从最基本的供需原理理解当前房价涨跌》一文。文章中,樊纲用经济学基本原理对房价进行了分析。他指出,“房地产商抱怨地价太高了……那个地价不是你举牌拍出来的吗?”以下为《樊纲:从最基本的供需原理理解当前房价涨跌》(部分):用经济学基本原理分析房价房价高肯定跟货币有点关系,因为货币是一般等价物,我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了?它怎么没到股市去?怎么没到猪肉上去?没到那些消费品上去?为什么到房地产上来了,为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?因此,这个解释似是而非,房价跟货币肯定有关系,但是解释不了现在房价这种状况。而且,从货币本身来看,至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段,为什么现在这么多的房价涨了,而且只是大城市涨了?然后说地价,房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。第二,我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地,等你建完房子,那个时候房价涨了,你会按现在便宜的房价卖吗?所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子,你不要抱怨这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者,今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论,最基本的理论大家都明白,就是供求关系。价格就是供求关系决定的,供求关系变化了,价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求,价格跌一定是供大于求,这是最基本的原理。所以,我们就得先分析需求,再分析供给,看看为什么这两者之间出现了失衡。房价的涨跌是供求关系的反映根据国家统计局公布的数据,2016年,我国商品房销售额11万7627亿元,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额突破13万亿,达到13万3701亿元,创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。说到现在城市里的需求,通常说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩大,孩子要结婚了,多一个人口了。刚需其实现在并不大,我们人口增长并不是很快,一种需求就是叫做改善性需求,大家现在收入提高了,改善性需求就越来越旺盛,而且收入越高,改善性需求越大。还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是我们的毕业生们,在座的大家想一想,如果你是外地来的,你想想你为什么到了北京(楼盘)?迁移是有规律的,越大城市迁入的人越多,越小城市迁入的人越少,所以,多数小城市是人口流出的。人要迁移,首先第一点就要看工作在什么地方,看一个地方是不是能提供更多的就业,能够提供收入更高的就业,而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施,它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络,那么它可以有更多的企业来这儿发展,有收入更高的就业机会创造出来,然后来的人就多了。当人一聚集的时候,又产生了新的就业机会,什么就业机会?服务业发展了。你人多了,服务业才能发展。比如说餐馆,你到偏远农村去,不会有几个人出来吃,而人越多,餐馆越便宜,大家就越到外面吃,这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会,什么机会?第一,连找对象的人都多了。而且,人的聚集在经济学上还产生了一种东西,叫做撞击效应,就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识,各种新的想法、创意,各种不同的爱好、口味都能得到满足,因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段,多数人涌向了大城市。大城市现在房价高,一个重要的原因是它的住房需求更大,人正在向大城市迁移。这个时候大家就会问一个问题,小城市怎么办?特别是很多人到欧洲,经常会看到欧洲一些小城市发展得很好,又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里,100到150年的时间里完成了工业化的进程,它在那种情况下出现了一种特殊的现象,村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了,他们有了现代城市的生活经历,他们有了比较高的收入,他们带着带着一生的积蓄,带着现代城市的生活经验,还带着社保去修现代化老宅,然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇,所以说我们现在很多小城镇,你别着急,我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休,现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅,我们还有人口回流的一天。刚才所说的三种需求,刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的,不是用来炒的,这是一种合理的居住性的需求。如果说需求,还有两种,就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子,我自己不住,但是我租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。最后一种是我们现在说的炒房需求,他买了房也不租,就黑在那里,就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的?是因为房价涨得比较快,买了那个房子,他可能还要还贷款,至少有一个利息损失,然后他都不管,都不去租来弥补这个损失,就等着升值。这个升值要足够大、足够快,才能弥补他所买房子的成本,但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上,导致供求失衡,价格上涨特别快,就产生了后面这种需求。我们刚才说的那些需求,除了后面说的炒房的需求之外,前面那些需求都是合理的、正常的,都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上,当我们思考房价过高的问题,你首先要想供给侧,想怎么增加供给,而不是想怎么抑制需求。
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  • 仇保兴:消费税将会先于房地产税出台

    4月12日,住房和城乡建设部原副部长仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示,房地产税出台时间现在还没有信儿,但消费税会先出台,空置税在后面。对于房地产税征收的最佳方案,仇保兴认为,“应该是多品种,而且是基层政府运作应对不同的情景不同发展阶段不同风险,所以品种肯定很多,不会是我一个品种。完善税收体系是长效机制的重要手段之一。”仇保兴表示,“房地产税相关政策将来肯定不会是一刀切出台,肯定会在某些需要城市先出台,也就是试点扩大。这个步子可以大一些,会发生直接作用。比如消费税可以直接发生作用,不会像现在采取行政手段,第一套可以免,第二套就要加消费税了,像香港对付大陆居民购房也采取了一些措施,大陆去香港买房加15%的消费税,加拿大、意大利等也采取了额外征收消费税的措施,意大利人第一套直接加15%,第二套24%,第三套40%直接冻结了。这些税收机制非常成熟,炒房都炒不起来,只有中国大陆目前存在的一些税收工具还不匹配,还有很多漏洞,但是这些漏洞很快就弥补了。”除了税收端调控,仇保兴认为中国的工具比西方国家多,我们还有很多工具可以用,比如信贷端,信贷差别化,第一套房子杠杆率高点,因为是刚需,二三套低一点,这用可以落实房住不炒。而在土地供需端,对于北上广深控制土地出让规模等问题,仇保兴表示,“不对,对建设租用的房,国家对土地是放开的。不仅是供地,每年要供多少地用于租赁用房都有要求,现在农村集体建设用地这块也加进来了,就是多渠道供地。只要租用的,供地大大增加,可能就翻番。”对于房地产长效机制时间表,仇保兴表示,这个目前没办法回答,长效机制比较复杂,也不是说一次性就能制订完成。“我们国家可以借鉴很多国家租购并举的经验,因为我们是一个后发国家,市场跟政府两个手在房地产上相互之间的作用,一些国家已经经历了上百年的历史,有许多历史教训成功失败都可以供给我们学习,比如合作建房也是现在成为欧盟许多城市的主流了,政府就退到第二线,房子建的比我们现在好。”谈到当前的一些热点城市“新房和二手房差价”的问题,仇保兴认为,“少数城市存在这个现象,但随着长效机制的出台,这个问题就可以解决了。现在一些城市采用的限价短期调控手段不是不对,不对也只能这样做,这为整个房地产转型赢得时间,如果这个手段不用,那房价可能出现快速上涨,可能导致泡沫破裂。而现在短期调控为长效机制赢得了缓冲时间,为长效机制从容出台,让不同地方政府做好准备创造了好的机会。”对于中美贸易摩擦是否影响到美国对中国房地产市场的投资,仇保兴认为不会。“这个机会很多,因为中国房地产市场取决于我们有那么多的中产阶级,所以中国将来是世界上最强大的中产阶层群体。中产阶层有一个特点就是各种各样的消费,包括高端住房消费、租用市场消费等都可能是世界上最大的,所以就闻到了商业机会,千里迢迢赶过来投资。”仇保兴认为中国市场越来越开放、形式多样化,这会创造很多新的机会,也会使许多旧的机会消失掉,但肯定是机会越来越多。
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  • 中国经济正经历理想转变,一定会在内地购置土地

    3月21日,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗再次发布了最新的《致股东函》,文中,陈启宗表达了自己对于内地零售商铺及购物商场业务发展的看好,对内地地产项目仍表示出信心。但陈启宗坦言对购置土地的时机和结果均感到不确定。陈启宗称,内地和香港的零售销售持续复苏。由于租赁合约的延后效应,相关的增幅尚未转化成租金增长。这或许需要再过12至18个月,才会为恒隆地产的业绩带来正面的影响。陈启宗分析,在内地,奢侈品销售的复苏尤其强劲。与去年同期类比,恒隆地产所有的购物商场都有所改善,增幅由沈阳的市府恒隆广场的1%,至大连的恒隆广场的99%。其余的大部分购物商场的销售额之增幅为10%至12%,而上海的恒隆广场的销售额则攀升了26%。几乎所有物业的租出率都有所提高,其中以无锡的恒隆广场和天津的恒隆广场的升幅最大。陈启宗称,整体而言,与过往数年相比,本年度租赁的合约终止和租金下调的情况远远较少。这一切说明,六年的寒冬现已成为过去。他说:“即使是面对最多挑战的沈阳的市府恒隆广场,其业绩也在逐步改善。全新的当地管理团队正为我们带来良好业绩。本人预期未来一、两年间,我们的营运数据会进一步上扬。”至于在中国香港的业务,陈启宗称,2017年下半年,香港的零售销售的复苏较强劲。“倘撇除正在进行大型优化工程的若干物业,我们的租金收入同比上升3%,零售额则增加8%。然而,诚如六个月前所述,即使市场萎缩,我们在过去数年间仍表现卓越,致令租金基数升至较高水平。因此,本人不会期望租金会如过往数年般大幅增长,但应可获得低个位数的增幅。”而香港住宅销售也依然强劲。陈启宗认为,楼市自2016年第二季出现稍微调整后,市况一直在上升。尽管2017年下半年增长速度稍为温和,但有迹象显示楼价或会重拾升势。陈启宗对公司业务的前景感到乐观。他分析,中国经济正经历理想的转变,个人消费正迅速成为中国经济的支柱。“不久以前,个人消费约占整体经济的三分之一;现已远超40%,整体经济规模亦变得更大。相比之下,美国的同类占比约为69%。尽管中国未必可以与美国的数字相提并论,但假以时日,将会贴近美国。由于中国的储蓄率偏高,故难以看到中国人消费如此多;然而,从今天的水平看来,有关百分比增至50%至55%是有可能的。一直以来,中国整体经济正逐步扩张,国内生产总值在未来数年有望能维持在6%甚或6.5%以上的年增长。这对我们而言是个好消息。”正是因此,陈启宗相信,旗下所有物业将来会获得满意表现。不过,让陈启宗感到较不明朗的是:“能否以合理价格购置优质地块。”他表示,“尽管这不损害我们短期至中期的业务,因我们还有很多土地在内地尚待发展,但我们的长远发展或会受到窒碍。无疑我们日后定会购置土地,可是时机和结果均不确定,这对我们的意志力将带来考验。”此外,陈启宗还指出,公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任的问题。他透露,近年已花了很多心血,确保近乎每一个中至高层管理职位在有需要时,短时间内便有替任人选。“毕竟,疾病和意外事故是难以预料的。我们因此更应该为最高级管理层的数个职位制定继任规划。”陈启宗说。
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  • 李嘉诚生涯三大商战 温文尔雅背后的狠辣财技

    如果从1950年,22岁的李嘉诚创业算起,直到他90岁退休,李嘉诚的商业生涯持续了整整68年。这68年可以一分为二。前四十年可谓波澜壮阔,其时,李白手起家,进军房地产,对抗英资洋行,上演过多场教科书般的激烈商战,其眼光之独到、财技之高超,留下 “超人”之名。之后,随着生意越做越大,李嘉诚成为香港最具实力、人脉和资源的商人,这使得李在后面近三十年的生意一路顺风顺水。财富一直伴随他左右,在超过一甲子的时间里,李嘉诚的最终缔造了一个市值万亿的商业帝国,并长年位居华人首富。笔者梳理了李嘉诚商业生涯前期的三大商战,从中可以一窥这位以儒商自称的商业巨子高超的运筹技术和独特的处事哲学。商战一:击败置地中标 李嘉诚一鸣惊人2018-09-21,香港地铁公司正式宣布:公开接受邮政总局原址发展权招标竞投。这项地铁工程,是当时香港开埠以来最浩大的公共工程,地产商莫不“垂涎欲滴”。参加竞投的公司共30家,不乏香港置地、长江实业、太古地产、日澳财团、霍英东集团等大财团。其中香港置地实力最为雄厚,中标呼声最高。但在2018-09-21,李嘉诚的长江实业击败置地中标。对此,地铁公司透露,主要是因为长江所提交的建议书内列举之条件异常优厚终能脱颖而出。然而,公开招标为各公司提供一个平等机会,投标书内容则属机密。那么,李嘉诚到底是如何猜到了地铁公司的心?原来,李嘉诚通过各种渠道获悉,港府将以估价的原价批予地铁公司,由地铁公司发展地产,弥补地铁兴建经费的不足。地铁公司为购旧中区邮政总局原址地皮,曾与港府多次商谈。地铁公司的意向是:用部分现金,部分地铁股票支付购地款。而港府坚持要全部用现金支付。地铁公司与港府在购地支付问题上产生分歧,李嘉诚敏锐发现地铁公司现金严重匮乏。这使得他首先明确一点,竞投车站口盖发展权,必须以现金支付为条件。地铁公司以高息贷款支付地皮,现在急需现金回流以偿还贷款,并指望获得更大的盈利。之后,李嘉诚使出“克敌”之法:首先,满足地铁公司急需现金的需求,由长江实业公司一方提供现金做建筑费;其次,商厦建成后全部出售,利益由地铁公司与长江实业分享,并打破对半开的惯例,地铁公司占51%,长江实业占49%。这对长江来说,是一笔沉重的现金负担。李嘉诚决定破釜沉舟。1976年冬,长实通过发行新股,集资1.1亿港元,大通银行应允长实随时取得2亿港元的贷款,再加上年盈利储备,李嘉诚可资调动的现金约4亿港元。长实击败置地的中标,被誉为“长江实业发展史上的里程碑”,从此,地产新秀李嘉诚“一鸣惊人,一飞冲天”。商战二:以退为进暗助船王收购九龙仓1978年是长实集团取得多项重要进展的一年。“长实”越来越拥有雄厚资金,显示了巨大的竞争实力,这引起在港英资金融巨头汇丰银行的重视。正是这一年,李嘉诚把主攻目标移到英资者牌怡和系的台柱企业九龙仓身上。九龙仓这家财团,当时主要是拥有并控制九龙尖沙咀繁华商业区的物业,葵涌及荃湾的货柜码头运输业和天星小轮、电车公司等。确定目标之后,李嘉诚首先采取“暗渡陈仓”的方式,悄悄地用分散形式购入九龙仓股票。在1978年9月间他手头已掌握了九龙仓18%的股票,几与怡和系财团对等(怡和财团控制有九龙仓20%股票)。这时,另一华资集团香港船王包玉刚也在筹划争夺九龙仓的控股权。面对这个激烈竞争的局势,李嘉诚考虑到,一方面,既要照顾好汇丰银行与怡和财团之间的关系,又必须妥善地处理好“长实”与“船王”的关系;既要做到努力避免剑拔弩张的局面,又能为“长实”的股东牟利,还要为未来的长远关系及发展留下回旋余地。几经思考,李嘉诚终下决心,在中环文华阁约见了船王包玉刚。双方经过20 分钟的商议,李嘉诚将已掌握的9000 万股九龙仓股票转卖给了包玉刚,满足了包玉刚的愿望。但从转让中李嘉诚也赢得了纯利5000 万港元。而让包玉刚动用30 亿港元即赢得价值98 亿港元的九龙仓控股权。这一事件,在当年香港商界中曾被看成是一个尚未解开的“谜”团。但从事实的客观情势及后果来看,李嘉诚当时的这一高“招”,也即是“以和为贵”“以退为进”“以让为盈”的经营策略。他这样做,既使到香港船王包王刚满意,得到英资金融巨头汇丰银行大财主的首肯,也使到“长实”股东下得了“楼梯”。李嘉诚暂时的局部有利的“退让”,有效地调整了“长实”与“船王”与“汇丰”之间的关系,并为不久之后“长实”赢得事业上“质”的飞跃埋下了一个很大的“伏笔”。可谓 “一箭三雕”。商战三:华英大战 联合华商对撼置地怡和洋行是19世纪香港四大洋行之一,是实力最为雄厚的英资财团,一直由凯瑟克家族控制,怡和旗下的香港置地是当时香港最大的地产商。早在包玉刚收购怡和系的九龙仓,怡和高层对华资的觊觎已有防备。怡和专门打造了“连环船结构”,核心是怡和与置地互控,即怡和控股和怡和证券控制置地四成股权,置地反过来控制怡和控股的四成股权。以此,强化抵御外敌的能力。不过,连环船结构也有颇大破绽。敌手若控得一船,就可与另一只连锁的船展开贴身肉搏战了。一损俱损,后果更可怕。此后接任怡和大班的西门·凯瑟克上台后不久,请英国拯救破产公司而闻名的戴伟思主理置地的业务。到1986年,他又从美国请来投资银行家包伟士,重组怡置系结构。包伟士登场后,设计了怡置脱钩的计划。1986年10月,重组计划出台,置地宣布将全资附属公司牛奶国际分拆上市,尔后又宣布将另一间全资附属公司文华东方分拆上市。1987年2月,怡和控股宣布成立怡和策略(怡策)。改组后的怡和系控股结构为:怡和控股与怡和策略互控,怡控占有怡策19%股权,怡策控26%怡控。怡和控股、怡和策略分别控置地11%和15%股权;分别控牛奶国际9%和27%股权。怡和策略控35%文华东方。凯瑟克家族控有怡和控股的股权,据传在10%-15%之间。这样,凯瑟克家族的大本营怡和如铜墙铁壁;同时又击碎了觊觎者欲借收购怡和而达到控制置地的企图。但同时,怡和也放松了对置地的控股权。1988年4月初,李嘉诚首次向舆论披露长实持有置地股份,华南虎吞并老狮子的现代寓言充斥市场,愈发甚嚣尘上。4月底,以李嘉诚为首的华资新财团 草拟函件致置地,要求在6月6日的置地股东年会上,增加一项委任新世界主席郑裕彤、恒基兆业主席李兆基为董事的议案。华资新财团已捏有王牌—合持股权已直逼置地的控股公司怡和。凯瑟克与包伟士急谋对策,布置反收购。4月28日,怡和策略与所控的文华东方发布联合声明,由文华东方按每股4.15元的价格,发行10%新股予怡策,使怡策所持文华东方股权,由略低于35%增至41%。精明的李嘉诚亦意识到事态的严峻,怡策与文华东方股权的变化,虽与置地无直接关系,却是怡和抛出的反扑信号。其后,怡和将会随机抛出一系列的反收购措施。素有耐心的李嘉诚不得不先出一招。5月4日傍晚,股市收市后。李嘉诚、郑裕彤、李兆基等,赴怡和大厦与西门·凯瑟克、包伟士谈判。虽是短兵相接,双方仍彬彬有礼。李嘉诚开门见山,说明本财团 收购置地的诚意,提出以12元/股的价格,收购怡和所持的25.3%置地股权。凯瑟克亦单刀直入,坦率且坚决地表明否定意见:“不成,必须每股17元,这是去年大股灾前你郑重其事开的价格。李先生素以信用为重,不可出尔反尔。”李嘉诚平静地说道:“凯瑟克先生,如果你未得健忘症的话,一定还记得,这17元并非双方敲定的成交价,都表示继续谈判重新议价。现在置地的市价才八元多一点,我们以高出市价近四成的价格收购,怎么能说收购价下跌了呢?”双方绵里藏针,气氛有着浓烈的火药味,素有“沙胆彤”之称的郑裕彤,以咄咄逼人的口气挑起新一轮较量:“既然和谈不拢,那只好市场上见。我们四大集团 将宣布以每股12元的价格全面收购。按证券交易惯例,收购方的出价高出市价两成以上,便可在市场生效,置地的公众股东会站在我们一边!”包伟士以牙还牙,说:“我们将奉陪到底,只要你们不怕摊薄手中的股权的话。置地不是九龙仓,更不是港灯,置地就是置地!是怡和的手中置地!”包伟士半含半露,无疑又把杀手锏抛出来。正因为如此,才导致以下结局:2018-09-21,怡和控股、怡和策略及置地三间公司宣布停牌。同日,怡策宣布以每股8.95元,购入长江实业、新世界发展、恒基兆业及香港中信所持的置地股份,合占置地发行总股份的8.2%,所涉资金18.34亿港元。这样,怡和所持的置地股权,由略过25%增至33%多,控股权已相当牢固。喧闹数年之久的置地收购战,就以这种结果降下大幕。这也是李嘉诚为数不多的收购受挫。
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  • 叶檀:房产税最快要四年 今后买房要慎重

    最近和房地产相关的话题中,房地产税这几个字尤其引人瞩目。如此高的关注度和话题参与度,难倒是房地产税真的要来了?不少专家就房地产税的问题展开了讨论。房地产税什么时候能出台?房地产税会怎么征收?小编今天整理了财经评论员叶檀和浙报传媒地产研究院院长丁建刚的观点,为大家解开房地产税改革的一些疑团。一、房地产税年内不可能出台说到房地产税出台时间的问题,叶檀和丁建刚这两位专家都给出了一致的结论:今年年内的不可能出台的。不过,对于房地产税何时能出台,两位专家的预测还是有一些区别的。叶檀认为,房地产税改革方案要通过一审二审三审,最少也要四年的时间。丁建刚则认为,房地产税在五年内都不可能出台。他指出,高层没有用“加快”,也没有用“积极”,而是用了一个“稳妥”,已经说明了“房地产税立法”的难度和复杂。与此同时,他也表明,一部法律的立法要完成七个步骤。然而,“房地产税”的立法目前为止还仅处在第一步起草阶段。二、 房地产税不会带来太大负担针对房地产税会怎么收,老百姓们其实还是非常担心的。不少人可能自己还没有买房,但是家里是有“存量房”的,如果每套都收、每人都收,那么带给大家的压力还是非常大的。对于这个问题,两位专家都表示,大家不需要太担心,房地产税不会给大家带来太大的负担。叶檀表示,没有一个城市会把自己的税率定的太高。她认为,作为地方税,如果一个城市把当地的房地产税税率定的过高,那么一定会削弱自己的竞争力,让自己在和其他城市“抢人才”时处于劣势。与此同时,张大伟也大胆地推测,房地产税的豁免未来可能是按人均面积,而不是按套数,这样的方法才更加的科学、合理。三、 重新配置房地产资源很重要依然五年之后房地产税就有可能要来了,那么现在我们在买房的时候要注意什么呢?针对这个问题,叶檀指出,大家应该着重考虑自己的房地产资源配置问题。她的观点是,大家应该把二十年不涨、集资建房多、小产权房多的地方的房子卖掉,买入质量高、生活便利、人口流入、商业发达地区城市的房地产。张大伟则提醒大家,今后买房要慎重了,他比较推荐大家入手核心地区的房子,对于旅游地产要特别慎重。看完了两位专家针对上述三个问题的回答,相信大家对于房地产税的恐惧感已经减弱不少了。毕竟,这一次的房地产税改革的目的并不是要针对我们普通老百姓。不过,小编在最后还是要给购房者们一些建议,按照专家们的预测,现在买房还是买核心地区的比较靠谱。
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  • 这位地产大佬说只要该大招一出 房价立马降

    房价、下跌、住房等之间错综复杂的关系,构成房地产经济的无限延伸,也让我们追捧者对其有着无比的幻想。人们总是希望房价的下跌能解决百姓的住房问题,总是希望房价的上涨拉动经济增长。然而现实告诉我们,无论是上涨还是下跌都可能过犹不及,一旦过度依赖房价上涨,市场风险隐患就会暴露。当然房价大跌也会造成巨大连锁影响。所以当国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位后,房价似乎与住房的关系变得没有那么密切了,这也意味着满足大家的住房需求不能仅仅依靠降房价。但是当前调控对于房价的影响一定是积极的,因为房价回归理性需要在前期大涨基础上进行回调。这就是国家稳定市场的需要,房价不会大起大落。被当作房地产长效机制的财税体系的完善和建立,或成为稳定房价的重要力量。有不少大佬都讲过这方面的观点,比如孟晓苏先生就表达过,该税应该征,否则对后来者不公平。3月7日傍晚,SOHO中国董事长潘石屹表示,有关房地产的税的出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。关于具体细则,潘石屹的看法是该减免的一定要大幅度减免,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征,三套、四套、五套以上房子的人多的是,赶紧去征他们的税。这个符合“房子是用来住的,不是用来炒的”这个大方向。要让大家知道,持有房子也是有成本的,不要老想着房价一定会涨。其实,潘石屹早就支持该税种的出台,去年8月16日,潘石屹在接受媒体采访时表示,“如果下个狠心,把税出了,对租赁市场的建立会更好。住(房)的价格高,税一出,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”对于房地产市场大趋势的判断,潘石屹也有话说,潘石屹曾说过,房地产行业“拿地—开发—销售”这种商业模式到2017年基本就已结束,土地的价格高,地产企业利润率很低,天花板已在来的路上,甚至已来,他还说房子价格必须落。这么多年,几乎到了人人皆炒房的地步,虽然刚需们并未做到炒房行为,但是他们却拥有炒房心态。如果不是如此,也不会出房住不炒的定位,更不会在此时提高首套房贷利率以控市场风险。在征税(还包括空置税等)的情况下,炒房成本极高,风险极大。这样或许不能完全避免炒房投机的存在,但是相信大多数就得望而却步了。既惩罚了拥有多套房的炒房者,也阻止了想进入炒房的人。甚至潘石屹爆料,在房地产炒房最火爆时期,潘石屹就曾说过:“我知道有人买一百套房,自己只住一套。”当然现在的市场不像前几年了,但是炒房者还大有人在。手里拥有几套房不成问题。如果对这人进行财税上的调节,那他手里揣着的100套房子,就不是金蛋,而是烫手山芋了。经济学家马光远说过,只要告诉中国有多少房子,就没人炒房了。否则,房子的稀缺就会成为炒作的工具。所以,未来最重要的就是让普通百姓知道房子到底缺不缺,还有就是如何把多余的房子进行合理分配,把他们逼向市场。安家融媒认为,只要税一出,当然要保护好真正的自住购房者,那么一定会觉得房子原来这么不缺。本来就是嘛,有多少人拿房子是用来住的呢?而未来的税就是试金石。
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  • 三四线楼市能否延续繁荣?房价后续或大跌

    16年下半年以来,尽管一二线城市房地产销售同比增速出现了大幅下滑,但三四线房地产却出现了从未有过的繁荣景象,数据显示,17年全年一、二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%,但剔除41个样本城市后剩余612城市(涵盖绝大多数三四五线城市)房地产销售同比增速平均值达到了18.8%,因此三四线房地产市场的崛起对全国房地产乃至宏观经济形成了有利支撑。这一轮三四线市场火爆的背后是棚改货币化安置政策的推动,那么在今年棚改计划超预期的背景下,三四线城市能否继续延续前期的繁荣呢?本篇报告中,我们将对三四线未来房地产进行探讨。一、三四线库存下滑较多,但绝对水平依然较高,并不意味着房价不会跌。目前市场对三四线房地产仍然乐观的一大理由在于,经历了一年多的去库存,三四线房地产库存下滑幅度很大,去化周期的缩短对房价能够形成较大的支撑。根据华创地产组的数据,我们使用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数。结果显示,近几年一二线城市库存月数变化不大,基本维持在9-10个月水平。但三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月,下滑幅度达到了22.3个月。尽管库存下滑幅度加多,但绝对水平依然较高。我们认为,库存水平下滑较多并不意味着房价未来一定有支撑,因为库存的绝对水平对价格更加重要。从目前情况看,三线城市依然维持在高于一二线城市4-5个月的水平。此外,因为数据可获得性原因,四五线城市库存水平无法衡量,但从直观感受上看,这些城市的库存水平可能更高。因此,库存水平下滑较多不能成为未来三四线房价依然坚挺的依据。更进一步,我们将通过分析供给和需求两方面来详细分析三四线房地产的情况。二、前期拿地较多将推高未来三四线房地产供给前期三四线市场的向好带来土地市场的火爆。百城土地成交数据显示,三四线土地成交此前一直较为低迷,14年-16年累计同比增速持续为负。但是从17年开始大幅反弹,每月累计同比增速均在30%以上。尽管当前库存水平有所降低,但大量购置的土地最终将推高潜在的供给。大型房企的下沉加快三四线推盘进度,供给累积速度将更快。这轮三四线房地产市场呈现出另一大特征:为了缓解差异化调控政策的负面影响,越来越多的房企注重全国化布局,并且向更低能级的城市下沉。三四线城市原有的开发商以本地房企为主,周转率一般较低,注重效率的大型房企的进驻无疑将加速资金周转率,新房的推出速度也将大大超过之前水平,这也将加速潜在供给的供应速度。总的来说,去年以来三四线土地市场火热,叠加大量大型房企进驻三四线,其自身高周转的特性将缩短新房推出时间,供给端的压力将逐步显露。在当前三四线房地产库存去化月数仍高于一二线的背景下,供给端未来的持续堆积将对房价产生负面影响。三、增量需求有限,三四线城市房地产存在下跌风险。需求方面,三四线城市新增量主要由当地周边需求、部分返乡需求以及少量投资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推动下,当地周边需求大部分已经形成透支,未来增长空间有限。2月房地产销售中,春节假期返乡需求使得以三四线城市为主布局的房企销售积极向好,但是未来这部分需求会如何变化呢?根据华创宏观组此前的报告《三四线城市的红利在哪里?》:“我国仍处在人口集聚的过程,三四线城市整体的人口回流站不住脚,事实上当我们直接看地级市数据,可以发现三四线城市不但整体人口流出,且流出在近几年并未边际放缓。”百城住宅数据显示,三线平均房价从15年底的6740元/每平米快速上涨到8335元/每平米。根据大多数过年返乡的体会,家乡所在的三四线城市去年房价几乎到了翻番的地步,在前期三四线房价低迷的情况下,人口流出都没有形成趋势性扭转,现在房价已经大幅上涨,因此依靠返乡需求支撑三四线房价似乎并不现实。利率或上行,三四线购房需求或受到一定程度的压制。除了本身的购房需求外,外部环境也会影响到需求的弹性,比如加息和棚改政策的实施。去年以来,尽管贷款基准利率没有发生变化,但贷款基准利率上浮合计占比从16年年底的52.7%一度上升到68.7%,贷款加权利率也从16年年底的5.3%达到最高时的5.8%。今年随着金融去杠杆的进一步推进,叠加海外的压力日益增大,央行或直接上调贷款基准利率。而这一轮房地产周期的拉长也快速提升了居民户的杠杆水平,从信贷数据上可以看出,居民户贷款从16年开始显著增多。因此,在利率大概率继续上行的背景下,三四线的购房需求或受到一定程度的压制。今年虽然棚改计划量超预期,但对三四线的提振作用仍有待观察。市场对今年三四线房地产较为乐观的另外一个原因在于棚改,住建部此前表示今年棚改计划为580万套,高于市场预期的500万套。但是超预期的棚改计划是否一定会继续带来三四线市场的持续繁荣呢?我们认为,此前的棚改已经在热点三四线城市展开,这些城市目前库存去化较为理想,因此未来货币化安置的比例将降低。现在政策要求棚改货币化的比例要结合当地库存水平,如果库存水平较低时,需要加大实物化安置比例。未来货币化安置的重点将向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对房地产销售的推动作用可能不如去年那么明显。三四线城市二手房市场的缺失,投资需谨慎。三四线房地产的火爆同时带来了一定的投资需求,三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道,因此这轮快速上涨的当地房地产成为理想的标的物,但是三四线房地产真的是很好的投资吗?我们认为,三四线房地产投资具有很大风险。一方面是因为三四线房价未来蕴含着较大的下跌压力,尤其是部分区位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面,因为库存水平高和历史原因,三四线刚需客户没有购买二手房的习惯,因此三四线城市并没有形成有效的二手房交易市场。退出机制的缺失意味着三四线城市以投资为目的的购房人群或将面临难以脱手的困境。总体而言,我们对未来三四线房价并不是那么乐观,预计未来三四线房地产市场或出现明显分化。部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。但部分区位优势不明显、在本轮行情中上涨较多的三四线城市可能存在下跌风险。未来三四线房地产的降温或对应于基本面动能的逐步减弱,债券市场趋势性机会可能迎来拐点,但仍需要观察。
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  • 王兆星:坚持差别化住房信贷 遏制投机炒房

    3月6日,中国银监会副主席王兆星在全国政协经济界别小组讨论上接受采访时表示,银监会始终坚持差别化的住房信贷政策,遏制投机炒房。王兆星表示,从银行业监管来讲,银监会将始终坚持差别化的住房信贷政策,对于基本的住房需求给予信贷支持.同时,为抑制房价上涨和房地产泡沫,银监会也将通过采取上浮最低首付比例、贷款利率等相关措施对投机炒房的贷款需求采取严格控制。观点媒体了解,目前全国多座城市均传出银行房贷利率上浮的消息,包括首套房贷利率上浮5%-25%,二套房贷利率大部分上浮30%。其中,中信银行总行营业部宣布暂停北京住房抵押贷款。
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  • 襄阳市2018年二月土地成交量数据分析

    襄阳2月土地受让情况2月,襄阳市房地产市场由于春节假期进入传统淡季,新增供应和网签备案有所下降,本月商品房成交面积21.12万平方米,1907套,商品房总成交金额14.82亿元;商品房成交均价7016.56元/平方,其中商品住房成交均价6458.8元/平方,环比减少4.75%,商品住房价格保存稳定;新增商品房供应27.91万平方米,房地产市场总体呈现平稳健康的发展态势。(一)土地市场分析2018年2月,襄阳市市区无成交房地产开发用地。(二)商品房预售情况分析本月商品房新增预售面积27.91万平方米,商品住房新增预售26.12万平方米,商业用房新增预售1.79万平方米,写字楼无新增预售。
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  • 襄阳市今年2月26日至3月4日楼盘销售周报

    2月26日-3月4日襄阳商品房共计成交188套,和上周相比增加89套,环比上升89.90%。成交面积为18695.34平米,比上周增加8839.54平米,环比上升89.69%。成交金额为16069.83万元,比上周增加9117.58万元,环比上升131.15%。2月26日-3月4日襄阳住宅成交套数2月26日-3月4日襄阳住宅成交均价本周襄阳住宅成交套数113套,比上周增加33套,环比上升41.25%。成交面积达14907.01平米,比上周增加5692.13平米,环比上升61.77%。本周襄阳住宅成交金额为12677.50万元,比上周增加6648.30万元,环比上升110.27%。住宅成交均价为8504.39元/㎡,比上周增加1961.50元/㎡,环比上升29.98%。 2月26日-3月4日襄阳非住宅成交情况非住宅共成交75套,比上周增加56套,环比上升294.74%。总成交面积为3788.33平米,比上周增加3147.41平米,环比上升491.08%。成交金额3392.33万元,比上周增加2469.28万元,环比上升267.51%。非住宅成交均价为8954.70元/㎡,比上周减少5447.34元/㎡,环比下降37.82%。
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  • 2018年3月襄阳各片区房价及优惠详情出炉

    任志强谈2018年房价表示:“3月以后肯定有变化,我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。”虽然这次,他没有给房价涨跌一个明确的答案,但能确定的是3月是楼市一年中的序曲!很多楼市政策也习惯性在3月份出台!纵贯襄阳楼市,相对来说,2月份受春节影响,成交量回落,房价涨幅并不明显!仅有少部分楼盘进行了调价。接下来,我们就来详细看看2018年3月襄阳楼市各项目的最新房价消息。据襄阳房产热线数据研究中心分析显示,2018年3月襄阳4大区域中,53盘0涨1跌,降价的楼盘是普鑫·上东郡价格下降3.53%,目前折后价格区间为8500元/㎡-9200元/㎡。襄阳房产热线小编温馨提醒:归根结底,房子是商品,就算是刚需,投资的属性也是天然存在的!所以,选择一处有增值潜力的楼盘很重要哦!3月份,很多项目会陆续开盘加推,去年拍出的新地块打造的“鲜肉盘”也将一一亮相襄阳楼市!无论是房价,还是产品,我们都拭目以待!(以下为2018年3月襄阳楼市房价及优惠,此数据仅供参考,具体价格优惠以售楼部为准!)
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  • 房地产税法2018料难出台短期影响有限长期应重视

    十三届全国人大一次会议3月4日上午11时在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会。十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示,房地产税法的起草工作正在进行。张业遂表示,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。据悉,我国立法程序包括以下几个阶段:第一,立法议案的提出。第二,立法议案的审查与列入立法议程。第三,立法议案的讨论(包括公开征求意见)。第四,立法议案的修改。第五,立法议案的通过。第六,新法律的公布。房地产业内分析人士认为,按照这一程序,房地产税最快也要在两年后推出,且短期内对市场的影响相对有限,但随着时间的推移,影响会增大,买房人和房企都需要特别重视。房地产税立法被认为是房地产调控长效机制的一部分,对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析,其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收等。2011年1月,上海(楼盘)、重庆(楼盘)曾启动房产税试点,但效果有限。目前正在起草的房地产税法,不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代,而是全新的税种。
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  • 李嘉诚看好中国经济 买卖地产项目不宜过度解读

    围绕李嘉诚的“撤资论”曾一度热炒,日前有报导指和黄地产出售江门碧海银湖项目,又再掀起有关李嘉诚撤资的讨论。地产商买卖地产项目不宜过度解读地产商买卖地产项目乃正常的商业运作,不宜过度解读。光以香港发展商为例,过去一、两年,先后有恒基地产以33亿港元出售北京恒基中心、华置亦分别以18亿及65亿港元出售重庆御龙天峰及成都的华置西锦城、华置都会华庭及华置广场。此外,信和地产昨日刚公布业绩,多赚了两倍,中期年度纯利约103亿港元,当中一半来自出售成都御龙山物业八成股权所得56亿港元收益。李嘉诚继续看好中国经济据消息人士指,和黄地产一直为发展项目作准备。江门碧海银湖地块约八、九成乃属鱼塘,和黄地产已把鱼塘部分填平了六成。现时遇上适合价钱及时机,出售此项目权益亦是商业考虑,事实上,此交易的收益金额连一个香港南区或山顶的独立屋也不及,根本不可以称为撤资。同时,一如以往,李嘉诚继续看好中国经济,旗下公司目前在内地20个城市进行房地产投资及发展。据港媒统计,李嘉诚基金会对教育、医疗、文化及公益事业的捐款逾200亿港元,其中超过80%用于支持大中华地区项目。
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  • 潘石屹:把建筑艺术价值转换成经济价值

    “建筑艺术最独特的地方在于它是一个公共艺术,要能允许所有人的批评。而房地产开发商的价值则在于能够把建筑艺术的价值在市场上转换成经济价值。”SOHO中国董事长潘石屹在3月1日的潘谈会上表示。当天,潘石屹与新锐西方艺术研究者严伯钧共话艺术,从西方古典时期聊到现当代艺术,从博物馆看展览聊到和房地产开发息息相关的建筑艺术,从如今的艺术品市场聊到两人的共同点——跨界转型。建筑也是艺术的一个重要门类,在现场严伯钧也点评了以SOHO中国建筑为代表的中国当代建筑。潘石屹则表示,“建筑艺术最独特的地方在于它是一个公共艺术,要能允许所有人的批评。而房地产开发商的价值则在于能够把优秀建筑艺术的价值在市场上转换成经济价值。”据了解,“潘谈会”是在共享办公的SOHO 3Q里建立分享交流的平台,在今年年初,SOHO 3Q新推出的线上互动社区——SOHO 3Q圈子,更让每一个SOHO 3Q租户,不管身在哪一个中心,都能在线上与全国各地近10万的SOHO 3Q会员分享交流,将共享办公的优势延伸至更广阔的范畴。
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  • 刘世锦:房地产税地方政府应有较大自主权

    全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦2日指出,未来房地产税开征的话,基本肯定是区域性的税种。对于具体办法、税率,地方政府有相当大的自主权。刘世锦在经济组驻地接受记者采访时表示,房地产税的出台还需要走立法的程序。目前各方对于房地产税的意见、声音较多,“大家提到的问题和关切点,将来制订房地产税的过程中,都会充分考虑,总能找到合情合理合法的办法”。关于房地产市场,他表示,房地产领域是否有泡沫是可以研究的,尤其是一线城市的房价一度长幅比较高。从历史需求峰值看,2013至2014年房地产投资已经达到峰值,随后增速总体回落。虽然2016年一线城市房价上涨后,房地产投资有所回升,但这是短期现象。“总的来讲,房地产投资增速已经下降,剔除价格因素影响,其实已经处于负增长。下一阶段,房地产投资总体会进入低速增长阶段。”刘世锦表示。图为刘世锦接受上证报记者采访。史丽摄
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  • 孙宏斌:房地产不存在大涨大跌的可能性

    “我们是一个房地产公司,我们的主业是房地产,如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了”、“按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年(2017年)房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间。”在3月1日晚间“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”的闭幕会议上,融创中国董事长孙宏斌做了一场题为“房地产的下半场,投资美好生活”的主题演讲。在演讲中,孙宏斌表示,房地产市场绝对不存在大幅上涨或者大幅下跌的可能性。“按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年(2017年)房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间。”孙宏斌说:“大家都在买房子,都在买股票,但是我想说,虽然谁也无法判断将来,但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅下降的可能性,它在今后五年都是波动的,甚至是十年里,都是在波动里面,在波动向上。”自从孙宏斌入股乐视之后,在公开场合提到“美好生活”的频率越来越高。这一次也不例外,孙宏斌在谈完房地产之后,接着就是谈“美好生活”。孙宏斌称,“美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。”乐视和万达,这两家公司在2017年与孙宏斌紧密的联系在了一起。2017年1月份,孙宏斌携150亿元火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。6个月之后,7月10日,万达商业和融创中国双双宣布,旗下13个文旅项目按照注册资本的价格作价,加上76家酒店,打包以632亿元卖给了融创。这笔交易最终加入了广东地产商富力地产。根据协议内容,融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。而富力地产以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权。孙宏斌在演讲中表示,美好生活投资很难,但前景可观。“美好生活为什么投资很难?难在哪呢?东升大哥现在投的这个医养结合,我也特别看好,为什么呢?我们现在做文旅和医养的门槛特别高,随便一个旅游的项目你一投就是100亿以上,现在万达这些项目做完以后,大概会持有2000亿的文化旅游的物业,比如哈尔滨万达城,最后我们持有的酒店群和万达mall和游乐场再加上秀场,加起来就得100多亿,青岛都是200多亿,门槛很高。”孙宏斌在提到万达的同时,也没忘记乐视。“挣钱的行业是很少的,你要投很多钱,有的亏了,有的投出来了,所以说需要投很多钱。精彩的我还没有说呢,还有乐视。我说这个行业消费升级也好,美好生活也好,不是谁都能投的,这个东西门槛很高的,但是如果坚持下来,你的优势就会非常明显。”以下为孙宏斌演讲全文:为什么叫房地产下半场?我觉得换成哪个行业都可以,比如AI的下半场,AI的下半场就是找对象,也是美好生活的一部分;比如互联网的下半场,也是投资美好生活。这几年我们也做了很多投资,投资逻辑是什么?为什么大家都在投科技创新,投AI?目标就是消费升级。前几年说的是消费升级,自从十九大以后,消费升级就改成美好生活了。不过,我还是喜欢房地产的下半场,为什么呢?第一,因为我们是一个房地产公司,我们的主业是房地产,如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了;第二个,确实,这也是一个非常有意思的行业,这是一个大家都懂的行业,所以我今天第一点想说的是房地产是个什么东西,第二点想说说什么是美好生活,为什么说现在投资美好生活,而不是去年,而不是五年前,而不是一开始就投资;第三点,想说说投资美好生活有多难,投资美好生活也不是那么容易。房地产绝对不存在大幅上涨或下跌的可能性第一点,我想说一下房地产。上半场是什么概念呢?房地产行业,我觉得有三个特点:第一个特点,就是它的规模其实特别大,去年房地产的规模已经超过全球的汽车产业了,去年全球的汽车产业是两万亿美元,去年房地产的销售已经超过全球的汽车行业,因为中国的汽车行业占全球1/3,大概是四五万亿的销售,加起来全世界是两万亿美元的汽车,房地产业已经是超过了,这是一个巨大的市场,这是一个谁都不能放的市场。所以按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间,这是这个行业的第一个特点。第二个特点是什么呢?这个行业在快速的整合,因为很多人都觉得房地产行业没有护城河,就是买地卖房子,很容易。我想说的是,这个行业的护城河其实非常深。为什么深?我一直说这个行业分成两块,一块是投资,一块是盖房子,投错了盖什么房子都亏钱,投对了,你地买对了盖什么房子都挣钱,这是这个行业最难的。今天在座的很多人都是做投资的,投资本来就很难,房地产行业更难,为什么?因为你投下去以后,要过好几年才知道会怎么样。在座的很多人都装修过房子,我知道你们买的房子都挺大的,但是你想找个好的设计师基本上很难,因为全世界好的设计师就那么多,基本上都被我们这样的大公司给“占”了,基本上小公司是没有机会请到这些好设计师的。所以,好的设计师其实也是一个护城河。很多朋友找我给他装修房子,他真的想找好的设计师,但是找不到,因为你跟他可能连谈的机会都没有。第二个特点就是行业整合更快,小公司没法做了。我们看到这几年大的公司增长都很快,行业在快速整合,进入前几名是很难的,其实地产行业是非常难整合的行业。汽车行业也挺难整合的,不同的国家,美国、日本和德国的那么多品牌,整合到现在这么高的市场占有率很难,其他的行业更不容易。第三个特点,这个行业政策特别多。我一直说,我们做企业要看宏观,还要看微观。“微观”是我们自己干的活,宏观就是这个行业要往哪去。其实很多时候大家看的是综观,比如今天出什么政策了,那是综观,综观的事我感觉可能不是最重要的。最重要是宏观,是对这个行业未来的判断,不对了,你就调,再往前做两年,碰到墙就调,你把这个事情看明白,其他的事就不太重要了。我们也承认这个行业是一个周期性的行业,它跟宏观有关系,政策每年都在变,但是这个行业,不光是我们,前几名的公司每年都是大幅度的增长,为什么?就是因为这些政策其实对我们来说,你甭管是干哪个行业,做什么,不管什么政策,任何一个政策都能够变成你的一个优势,你都能把坏事变成好事。这其实是特别难的事。所以说这个行业三个特点,一个是规模非常大,你要把这个行业做好的话,行业前十名都在世界五百强里面,或者是前二十名都能排进世界五百强;第二个特点就是这个行业快速整合,第三个是行业的政策一直在变,但不管什么政策,都会有好处,你要把政策的变化变成你的优势,这是行业的三个特点,也是指导我们做事的特点。大家都在买房子,都在买股票,但是我想说,虽然谁也无法判断将来,但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅下降的可能性,它在今后五年都是波动的,甚至是十年里,都是在波动里面,在波动向上。当然,每个城市都会不太一样。因为这个行业这几年确实发展比较好,所以我们自己的现金流也比较好,这个行业今后几年还会快速地发展,尤其对大公司来说,还是快速整合市场资源,还会快速的增长,这是我们对这个行业的第一点判断。现在是投资美好生活的最好时机第二,我们这几年一直说投资消费升级,消费升级是个什么东西呢?你有房有车,吃饱穿暖之后,你就想干嘛呢?旅游啊那些事对吧?所以,美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。什么叫美好生活,美好生活是什么?我觉得,我不说大家都懂,他们那个你说也不懂,我这个我不说你也懂。为什么现在要投呢?因为现在的人都有钱了。其实我自己觉得,中国人开始有财富的概念是从2008年以后,你想08年以前谁有钱,08年以后,很多企业有钱了,很多人有钱了,房地产行业是从2015、2016年开始变好的。中国的财富人群慢慢多起来了,尤其是在座的这些人,还有你们周围的员工,你们到了这个时候了。所以,按收入或者财富水平衡量,你要做位于顶端的30%的人的美好生活,这些人都旅游得起,都可以春节出去,春节可能是40%都出去旅游了,你如果投20%的话,什么都行。投5%的话,我们的房子都买得起,再涨一倍也都买得起。我记得1985年的时候我第一次去海南,从北京坐飞机到广州是普通舱是146块,经济舱是190块,飞机从广州飞到海南,住到南天大旅店,试营业,75块一晚上,谁住得起,我那时候工资是97块。你想想我一个月工资住一晚上,我说这个酒店肯定要倒闭的,那天我走的时候,把拖鞋给带上了。现在过年海南的酒店是一万块钱一间。我就想说,投资美好生活,到那个时候了。什么时候呢?就是这个时候。比如说电影,2008年,中国一年的电影市场只有40多亿,现在已经达到五六百亿,光一部电影的票房就有好几十亿,就是因为有钱了。过去说买影碟看,买一张碟是5块,去电影院10块,现在谁还卖碟啊?为什么呢?就是钱多了。那时候一百块钱跟一个女孩出去就是很高的消费,现在连看电影带吃饭洗脚,一千块钱能搞定可能是最基本的消费,这就是你有钱了,不在乎花几百块看电影了,看电影是最便宜的事了,电影每年有五六百亿的收入了,所以说到时候了,美好生活的投资到时候了。美好生活:投资很难,前景可观最后一点我想说一下,美好生活为什么投资很难?为什么难?难在哪呢?(陈)东升大哥现在投的这个医养结合,我也特别看好,为什么呢?我们现在做文旅和医养的门槛特别高,随便一个旅游的项目你一投就是100亿以上,现在万达这些项目做完以后,大概会持有2千亿的文化旅游的物业,比如哈尔滨万达城,最后我们持有的酒店群和万达mall和游乐场再加上秀场,加起来就得100多亿,青岛都是200多亿,门槛很高。第二个门槛高就是回报率很低,现在的回报率可能就是1%,或者是0.5%,或者是做平了,因为我们万达城现在开业了四家,哈尔滨、西双版纳、南昌和合肥,我们今年的目标是做平,明年可能会挣点钱。因为回报率很低,因为投资大,所以说门槛非常高。但是这个行业有什么好处?因为门槛高,因为回报率低,所以供应量就少。你看高端的文化旅游是非常少的,但随着需求的逐渐增加,这个东西会越来越好,你今年是平,明年是1%,后年是2%,再过三年,五年,十年,可能就是20%了。商业地产呢?中国的商业零售总额是增长10%,同时商业面积是增加50%,你投商业肯定是赔钱的,商业有的你做好了马上就可以挣钱,但是做不好就不行。但文旅就会越来越好,因为门槛高,包括医养结合要投很多钱,只有保险公司才能投,这个门槛就非常高了。包括文化娱乐也是一样的,文化娱乐也是一个非常高的门槛,视频网站,BAT一年亏两百亿,视频网站一年亏两百亿,中国一年拍800部电影,在电影院放的不多,所以说挣钱的行业是很少的,你要投很多钱,有的亏了,有的投出来了,所以说需要投很多钱。精彩的我还没有说呢,还有乐视。我说这个行业消费升级也好,美好生活也好,不是谁都能投的,这个东西门槛很高的,但是如果坚持下来,你的优势就会非常明显。这是我想说的,那个我就不说了。
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  • 城镇化进程夯实了三四线楼市需求基础

    对于三四线城市来说,春节是楼市的“一扇窗”。当然,这并非单指返乡置业的规模,而是春节返乡后观察到的微观变化。颇受关注返乡置业潮,主要发生在2016年和2017年。因为,从2015年“3·30”开始(降低二套房首付、营业税免征期从5年减为2年),主要针对三四线城市的“去库存”全面展开。由于热点楼市2015年率先启动新一轮回升,高房价倒逼购房需求外溢,三四线楼市全面反弹,由此催生了2016年和2017年史无前例的“返乡置业潮”。2018年,楼市政策大环境“由松转紧”,按揭贷款投放启动规模控制,1月份全国首套房贷利率同比上升21.75%。同时,“去库存”重点下沉到县域,三四线楼市政策基调已从“去库存”渐进转向“稳房价”,甚至今年春节期间还有三四线城市出台限售或收紧公积金贷款的调控政策。此外,今年棚改货币化比例将从2017年的60%大幅下降。因此,今年春节期间600多个三四线城市难现2016-2017年盛况空前的“返乡置业潮”,也在情理之中。数据显示,21个城市春节期间交易量下降30%。笔者认为,春节并非楼市常规时期,不能代表主流需求,专业机构统计仅涵盖重点城市及周边三四线城市。因此,数据并不能代表占全国600多个三四线城市,而高基数和去库存后供应跟不上也导致数据同比不理想。近年来,除“去库存”、棚户区改造、小城镇建设等楼市政策外,据笔者研究和回乡所见,三四线城市或县城楼市基本面变化很大。一是与大城市、所辖市县镇乡之间实现基础设施互联互通。近年来,不管是高铁建设、轨道交通,还是道路“村村通”,物流和电商“进村”,覆盖14亿人的基础网络将大中小城市、城乡高效链接。二是公共服务城乡间均等化。近两年,互联网、广播电视、电商基本实现“全覆盖”,“新农合”和“新农保”让广大乡村农民实现了就医和最低生活保障,笔者老家村民基本医疗报销最高可达60%。另外,农民大规模进城,国家鼓励资本下乡,加上基础设施到位,耕地承包和规模化种植养殖已成为普遍趋势,这也增厚了农民的社会保障。三是三四线城市和县城的面貌全面改善。近年来,公共服务“补欠账”明显倾向三四线城市及县乡镇村,借助于棚改和危房改造以及基建投资、转移支付,三四线城市和县城地下管网、教育医疗等市政和公共设施快速跟上。目前,三四线城市甚至是县城的面貌与中心城市的差距明显减小。根据国家统计局的数据,2014年以来,农村居民实际可支配收入同比增速比城市居民高出1个百分点左右,城乡居民恩格尔系数近10年来均下降10个百分点。收入增长、社保和公共服务改善,加上生活成本低,三四线城市及农村居民消费增长有支撑。同时,基础设施互联互通和公共服务均等化,三四线城市辖区内县城及乡镇农村居民的眼界拓宽了,观念更新了。作为升级消费的住房需求,必然会迅速崛起。同时,不管是农村村民,还是乡镇及县城居民,到县里或市里接受良好教育,近年来备受重视。另外,新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往,而近年来大城市房价快速上涨后,绝对水平已难以承受,到三四线城市购房是满足其置业梦的选择。再加上近年来三四线城市及县城的面貌大为改观,因此,不管是大城市就业人群返乡购房,或是三四线城市改善需求,还是进城购房需求,三四线楼市已经被激活。目前,三四线楼市需求分四类,即本市居民改善型需求、返乡置业需求、辖区内居民或村民进城购房、棚改释放被动需求。近期,安居《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的大城市受访者有返乡置业意愿,其中34%因在工作地买不起房或限购而返乡置业,33%希望改善长辈和孩子的居住条件,23%希望日后回乡发展有个落脚点,仅10%是投资需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,对三四线城市买房人群筛选发现,54.1%的来自三四线本地,年龄主要集中在36-45岁和46-55岁两个阶段。可见,县乡镇村进城购房,户籍在本地而就业在大城市的人群返乡是主流需求,成家生育、父母在城里为子女购房是重要驱动。三四线城市存量房整体供给效率较低,加上城镇化、农民工或就业回流驱动,已被激活的三四线楼市将持续创造需求。同时,产业内迁、基础设施互联互通和公共服务均等化、都市圈或大中小城市协同发展战略、大消费越来越下沉,以及分享城市化红利的诉求等,使得这些需求是可持续和有效的。笔者认为,国家强调“租购并举”,意在让新市民能够体面地租赁,在城市稳定下来,但并不排斥他们买房的诉求,而是量力而行的“先租后买”。由于大城市高房价,回乡创业和买房也受国家鼓励,这是城镇化与房地产协调发展的过程,也是三四线城市和县城楼市健康发展的保障。 
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  • 融资租赁年报季“闪亮” 行业发展频迎利好

    春节过后,A股公司2017年度经营业绩开始密集发布。据记者统计,截至2月28日,两市共有逾1700家公司披露2017年度年报或业绩快报,其中不少公司表示,融资租赁已成为新的利润增长点。“闪亮”年报季作为传统银行信贷和股债融资的重要补充,融资租赁行业近年来快速发展,已成为不少上市公司盘活资产、拓宽融资渠道的重要途径,对财务状况形成明显影响。2月28日,深南股份发布业绩快报称,2017年公司实现营业利润-5957万元,比上年同期增长45.02%;净利润为771万元,比上年同期增长107.31%。公司表示,期内进一步发展了商业保理、融资租赁等新业务,是营业利润、利润总额同比变动幅度较大的主要原因之一。同日,普路通也发布业绩快报称,2017年公司实现营业收入53.88亿元,同比增长49.87%;净利润6783.46万元,同比下降64.47%。公司表示,年度经营业绩下降的主要原因是对乐视移动的应收款项整体计提坏账,不过融资租赁板块在有效风控前提下,开始释放业绩,创造利润。扎堆融资租赁业务在传统融资渠道逐步收紧的同时,融资租赁模式正备受上市公司青睐。记者不完全统计,2018年以来,两市已有约50家上市公司发布融资租赁业务相关公告,其中莱美药业、同力水泥、恒邦股份、菲达环保等均称将新开展融资租赁业务。国家商务部2017年8月发布的《中国融资租赁业发展报告(2016-2017)》也显示,截至2016年底,共有291家上市公司设立或参股347家融资租赁公司,数量较上年有大幅提升。从上市公司所属行业看,制造业企业数量最多,有132家。随着融资租赁行业的快速发展,不少上市公司近年来已布局其中,收获颇丰。2月27日,华英农业公告拟分别与上海大众融资租赁有限公司、河南建业融资租赁有限公司及上海冀中隆通融资租赁有限公司开展融资租赁业务。该业务将公司部分商品鸭和种鸭养殖场的养殖设备及配套设施等物件以“售后回租”方式开展融资租赁,融资租赁本金为1.2亿元,融资回租期限为三年。华英农业对于融资租赁模式早已轻车熟路。2015年起,该公司已12次公告开展融资租赁业务。公司多次表示,融资租赁有利于公司资源的优化配置,拓宽公司融资渠道。行业利好频现目前,融资租赁的业务类型主要分为直租和售后回租。A股公司涉及的融资租赁业务多以售后回租为主,即公司将现有固定资产出售给融资租赁公司,获得现金流,再定期支付一定租金进行租赁使用,到期后用极低的成本购回,从而变相融资盘活资本。多个行业的上市公司已涉及融资租赁业务,其中以制造业、能源冶金业、化工业、生态环保业等重资产行业涉及的企业最多。对于这一助力实体经济发展的金融创新,国家在政策方面也予以支持,持续助力融资租赁行业快速发展。早在2015年9月,国务院就发布了《关于加快融资租赁业发展的指导意见》,全面系统部署加快发展融资租赁业。2018年春节后,沪、深交易所和机构间私募产品报价与服务系统联合发布了《融资租赁债权资产支持证券挂牌条件确认指南》,正式对融资租赁债权资产证券化业务提出规范发展,以通过资产证券化的模式,降低融资租赁行业信用集中风险,拓宽融资渠道,降低融资成本。2017年中国融资租赁业发展报告中提及,截至2017年底,全国31个省、市、区都设立了融资租赁公司,融资租赁行业将在全国多点开花。2017年6月,商务部、国家税务总局下发《关于自由贸易试验区内资融资租赁企业从事融资租赁业务有关问题的通知》,将辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西等七个自贸试验区的内资租赁企业融资租赁业务试点的确认工作委托给各自贸区所在的省、直辖市、计划单列市级商务主管部门和国家税务局。据媒体报道,近日河南资产融资租赁有限公司已在郑州自贸区注册成立,此前河南豫资芯鑫融资租赁有限责任公司和郑州航空港兴港租赁有限公司也已先后通过审核认定。随着审核权限的下放,未来将会催生更多的融资租赁公司在自贸区注册成立。
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  • 春节返乡置业多地楼市反弹 成都重庆成热门

    2018年春节期间,受到返乡置业潮的推动,多地楼市同比出现反弹,其中成都、重庆、西安等地为热门的返乡置业目的地。互联网房产信息服务商安居客28日发布《2018春节返乡置业追踪报告》称,中国“新一线”城市中,返乡置业最热门的三个城市分别为重庆、成都和西安。其中,成都、重庆在春节七天都有推盘,而与之相对一线城市北京、上海、广州、深圳在2月份仅有5个项目推盘。这份报告发布的调研数据显示,受访者中,今年春节期间在家乡买了房的人占比为7%,另有52%的人群有回乡买房的意向,41%的人群坚持计划在工作城市买房。此外,超过六成人群认为家乡最大的变化是房价变高了。安居客首席分析师张波指出,爆发于2017年的新一线“人才抢夺战”并没有在返乡置业中得到快速反映。但这并不意味着新一线城市缺乏对于人群,尤其是高学历人才的吸聚能力。张波预计,2018年新一线的人才抢夺战将更为激烈,在楼市调控的大背景下,人才在新一线的置业需求将得到更为积极的保障。克而瑞研究中心统计数据反映出类似趋势。该机构以易居全国代理销售数据为基础,分析2018年春节两周(2月12日-2月25日)各地楼市表现。该机构数据显示,今年春节期间,各地代理销售数据大幅上涨40%以上,不过城市间分化十分明显。青岛、沈阳、成都、武汉、重庆五城2018年春节销售套数、面积等均较去年春节大幅上涨。与之相对,郑州、天津、济南、海口等城市春节两周成交量较去年春节两周颓势显著,后继乏力。部分三四线城市春节期间楼市呈现成交较为活跃的迹象。今年三四线城市春节期间销售套数同比增长最高的是淮安,增长高达59倍;其次是襄阳和东营。此外,如徐州、临沂、南通、马鞍山等城市销售数据均有不同程度上涨。克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,三四线城市春节期间成交活跃很大程度上与返乡置业有关。他发现,这些春节期间成交活跃的城市大多是常住户籍人口比小于1的城市,如襄阳、临沂、南通等。这些城市人口增长处于净流出的阶段,经济发展水平相对落后,房价较一二线城市处于较低水平,更受到返乡置业者的青睐。
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  • 炒房客:高房价是蜜 惨淡的流动性是苦

    伟大转折总是开始于某一个春天,这次也不例外。首先亮明一个事实,一个伟大的新时代已经浩瀚来临了。为什么是百年大周期呢?因为一系列重大规划的国家意志化,直接决定了两个一百年目标预期实现的确定性。想一想第二个百年目标的时间是什么时候(2049年),前后合理化的展期一下,可不就是百年大周期嘛。小环境跟着大环境走。当顶层制度设计和宏观大趋势较为确定之时,对于房地产这个全社会最关注最焦心的问题,也是一个非常错综复杂难以说清楚的问题,该有一个什么样的预期呢?下面,我们从几个方面进行探讨,欢迎指证。1、土地财政的城市化模式穷途末路?任何一种制度都是有生命周期的,土地财政这个承担了中国城市化资本原始积累重任的特色模式,未来会变得越来越边缘化。为什么呢?很关键的一点就是,老大说了,中国经济不再追求没有内涵和质量的虚胖之路了。老铁们可以想一下,房地产这个夜壶所带来的中国经济增长是高质量的还是低质量的呢?答案很明显,这不是高层追求的高质量增长。那么问题就来了。如果从2018年开始,未来一直到实现两个一百年目标的几十年间,这种经济增长的思路是强势稳定且持续的,房地产会出现什么状况呢?三个字:温吞水。2017年,就是温吞水状态。这种状态目前来看,大概率会是一个长周期,未来房地产行业回归居住的公共服务属性和稳健状态是大势所趋。会有点像今天的白酒行业,为数不多的几家行业龙头的门槛已经高高筑起,长期稳健,气势如虹的大爆发阶段已经过去了。既然是这样,支撑房地产行业核心运营逻辑的土地财政会是什么命运呢?先看下图以土地财政为中心的城市发展商业模式:下载APP阅读本文更深度报道这个模式核心逻辑就是:先让一部分城市率先崛起的经济发展模式选择,以后大概率会进入到先富帮后富阶段。在房地产陷入温吞水的平静发展状态时,土地财政多半会比较平静,像2016年那种各种地王争奇斗艳的场面会很难再出现。所以说,以前“地王——房价涨——新地王——再涨价”的逻辑大家可以忘记了。2、死亡!一次居民杠杆下的定向爆破?2018年,银监会的工作重点将放在“居民去杠杆”上,未来会有许多相关政策下发。2月2日,《人民日报》刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。居民去杠杆意味着什么?直白点说,就是有些人马上要被定向爆破了。在这个节骨眼上,千万不要怀疑大大们的执行力和手腕。审视一下自己的在楼市加的杠杆还安不安全。2018年,居民去杠杆,千万不要被打爆了,才知道后悔。我们的居民杠杆有多高?2017年,居民部门债务占居民部门可支配收入的增长已经接近90%到100%!这个数据已经逼近美国次贷危机前的水平。另外,居民杠杆的快速上升跟房地产有着直接的关系,其中就会有系统性金融风险,这已经触碰到今年的底线了。要知道今年的三大攻坚战之首,就是防范重大金融风险。在这种形势下,居民去杠杆就更加值得引起重视!在此进行风险提示!特别是那些,用信用卡做流水套现加杠杆、借高息债买房的,在居民去杠杆的大风暴来临时或许将会率先倒下。那么问题来了。回到房地产,在居民去杠杆的确定趋势下,房价会涨吗?或者说,居民杠杆加的不能再加的历史关口,房价还有大幅上涨的基础吗?每个人都会有自己的答案。3、逆势的炒房客对手盘是谁?大大讲了“房子是用来住的,不是用来炒的” ,这会是一句空话吗?这次绝不会是一句空话,当自上而下形成强力统治力时,以后大大的话一定要好好听,因为不听的话,你的对手盘就是时代大势和国家。大家都知道,想发财,就要和国运做朋友,要踩准中国崛起的节奏,而做国家的对手盘意味着什么呢?被打爆是大概率的事情!炒房客该怎么定义?第一类是高杠杆玩家,也就是用小资金撬动大的房地产资产,这一类在未来非常危险,将会是在去杠杆中被定向爆破的那一批;第二类就是整个社会期望重演上轮房产暴富的广大群众,就是所谓的炒房心不死。这一类伴随着未来房市的温吞水行情持续,民间的炒房情绪也会渐渐淡去。对于有的手里有个两三套房子的,不要跟炒房联系起来,因为根本没资格。至于说内心期待房子涨的想法,这属于极其正常的。都是人性所致,时间会消磨一切。4、未来的房价模式是什么?重要的话需要强调三遍!十九大对未来房地产的规划已经说了很清楚了。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”什么意思呢?也就告诉你,未来不一定要非得买房产了,租房也可以让你住的很舒服。特别是在这样一个强力执行统治力的大环境下,这就是国家信用告诉你的事情。政治经济学体系中,研究的第一要素是了解政治体系。这是基本面,也是时代大势,更是不可抗拒的机遇,为了表达基本面的重要性,我要毫不犹豫再强调三遍!!有人该开怼了!大家都去租房了,房子要大跌吗?不,不是。大规模租房模式的扩容,并不代表着房子要跌了,而是房价跟大多数人没多大关系了。就像香港、新加坡租赁发展如此成熟,挡住天价房的产生了吗?答案是没有。原因是,那些豪宅、那些天价房已经对老百姓(603883,股吧)的生计没什么影响了,它是一个小市场。对于炒房客来讲,高房价是他们嘴里含的蜜,惨淡的流动性是他们内心不可言说的苦。新时代下,房住不炒将是长期的最终模式。5、关于未来房地产大势划重点1、一切效率都将超越你的预期,调控一直都是有效的,这次也是一样。2、房地产未来的模式是什么?房住不炒就是中国的房地产的最终模式选择。3、一些城市的房价将与绝大多数人的一生没有任何关系,以后还会越来越明确,请记住,资产壁垒这个词。4、租购并举构成第二次房改的底层基础,不要担心没有地方住,政府的信用已经告诉你了,让老百姓住有所居,要知道真正拥有一二线城市房产的,在总人口中毕竟是少数,买不起的,国家说了绝对让你租得起。5、未来土地财政会逐渐的被淡化,土地属于国民所有的公共属性会越来越强化,什么叫以人为本?因为买不起房,而影响年轻人结婚,绝不是以人为本的状况。6、以后请忘记土地涨——房价涨——土地再涨——房价在涨这一套逻辑,过时了,未来房地产盘子会打碎成很多碎块,你已经很难通过单一的逻辑判断整体。就像米筐投资一直在讲的,2017年的股市,你说是牛市还是熊市呢?很多人会讲,如果看上证指数的话是慢牛,如果看中证500、中证1000、创业板和中小板这些指数的话那就是熊市。2018年,一个百年大周期已经开启了,你是选择拥抱,还是等待呢?
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  • 任志强:3月以后楼市肯定变化 哪些人不宜买房?

    2018年房地产正处在变革之年,尽管还没有发生,但我们已经从各种信号中感觉到房地产大局已定,该不该买房其实早就无需再去分析,需要则买,不需要就不买。指望过去那种炒房赚取暴利的时代过去了,但终究房子是用来住的不是用来炒的,那么看你的需求,如果你没有房子住,想买房当然无可厚非,但是买不起似乎也变得没有那么重要,因为多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也会让你更加在住房上有尊严。2018年楼市调控会不会放松?房价将向何处去?到了买房的最佳时机了吗?楼市的变天会影响我们买房吗?最近任志强表示,“3月以后肯定有变化,我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。”虽然任志强变圆滑了,知道市场在变,但我不得不承认,如今的话更具有真诚的意思。从任志强的话中可以读到,一是房地产已变天,房价难有大涨,无论怎样,任志强不再鼓吹房价大涨。透过任志强的话,别不信政策,政策让你炒房你就可以炒,不让你炒你就不能炒。再一个就是,任志强变相告诉你货币贬值的现实是买房能保值增值,这个是我们不能否认的。虽然政策在引导,但是这需要一个过程。似乎现在很难找到一个比房子更能保值增值的商品。这就是说,只要不炒房,当然可以买房,只要资金允许,只要资格够得上,不管是不是刚需,投资的属性是天然存在的,只要不炒房,当然能买。如果你做好房产税出来的准备,或者空置税交易税等,当然也可以买。而不是有些人,钱到手了一毛都不想拔。就想着借银行的杠杆空手套白狼。过去赶上好事的就算赶上了,未来再指望有这样的好事恐怕将尽了。首付比例提高,房贷利率提高,这都是在警告购房者,不是谁都想以刚需之名扰乱市场秩序,不是谁都可以再继续吹大市场风险的泡泡。新华社大年初一发表评论文章《“房住不炒”让房价渐回理性》表示,日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕,在“房住不炒”指挥棒作用下,供需两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道。新华网再次就此发表评论,2017的调控,导致资金流向三四线城市,使得三四线城市房价飞涨。如果要下手买房,就不能被上涨的表象所迷惑,我们必须明白,货币只能推动房价的短期上涨。所以,过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。中国房地产市场将会迎来新的供需平衡;未来,在更长的时间内,城市房价的上涨空间,将取决于其基本面,即经济实力和人口。有人口流入的城市才有未来,在中国人口进入存量时代,谁能吸引到更多的外来人口,谁就有未来,谁的房子也就更有保值增值的空间。哪怕一线城市也在调整,但是他们占据稀缺的城市资源,源源不断的人口流入,可以说,这里的市场回调可能是短暂的,而长期来看应该是稳定向好。安家融媒再次强调,三四线城市的房子不值得投资,如果你生在三四线城市,长在这里,可以等市场稳定后早点买,对于炒房者,可能真的要折戟在这里了。不要看现在三四线城市那么疯,这都是不可持续的,一二线楼市落了还能起来,三四线楼市落了就很难起来了。如果你真的用来住,完全无需担心。新华网表示,这一轮调控,跟过去的最大不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。逻辑从过去的不让你买 ,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。哪里该买,哪里不该买,谁该买,谁不该买,其实早就一目了然,扪心自问,你买房做什么,房子是用来住的而不是用来炒的。
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  • 传高盛考虑超10亿英镑出售伦敦总部物业

    2月27日,据彭博社援引知情人士报道,高盛集团正在考虑出售在伦敦的欧洲新总部,售价可能超过10亿英镑(约合87.9亿元人民币),并将售后回租。知情人士表示,高盛正在考虑在明年初搬入其位于伦敦弗利特街(Fleet Street)的现有办公楼附近的新大楼之前,出售该物业。报道称,高盛集团尚未作出出售该物业的最终决定。高盛和被传为物业出售经纪的世邦魏理仕,其两家的发言人也拒绝置评。报道亦披露相关文件显示,高盛伦敦新总部的内部办公面积约为78,000平方米,可容纳约9,600名员工。而目前高盛在英国伦敦共聘用约6,000人。高盛现任CEO布兰克费恩(Lloyd Blankfein)去年10月份就曾发表推文表示,高盛正投资其新的大型欧元区总部,但有很多事情非他控制范围内,并称英国脱欧谈判是影响决定的因素。该CEO同时称,售后回租意味着“高盛现在就可以提取资金,以防脱欧不确定因素或利率上升。”据了解,在过去一年里,海外投资者的强劲需求已经促使劳埃德银行和毕马威等公司纷纷售后回租伦敦总部。另外,价格上涨推动伦敦金融城顶级办公楼的殖利率降至4%的纪录低点。
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  • 79家房企半数净利翻倍 房地产行业步入降温阶段

    截至2月26日,据资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计79家上市房企披露2017年度业绩预告,包括扭亏企业在内,62家房企业绩预喜,占比高达78.5%。从预告净利润变动幅度来看,实现增长的企业有60家,占比接近八成,仅7家亏损,且都是首亏。截至2月26日,据资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计79家上市房企披露2017年度业绩预告,包括扭亏企业在内,62家房企业绩预喜,占比高达78.5%。从预告净利润变动幅度来看,实现增长的企业有60家,占比接近八成,仅7家亏损,且都是首亏。值得一提的是,这79家房企大多数是中小房企,但也有销售规模直指千亿元量级的房企。综合来看,2017年,预计房地产板块净利润大面积预增且增幅明显,业绩将处在高位。易居房地产研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,2017年,三、四线城市楼市的热销给房企扭亏为盈和提升净利润提供了重要助力。近八成房企业绩预喜在已发布2017年年报业绩预告的79家房企中,仅7家亏损,皆是首亏。此外,包括扭亏企业在内,近八成房企2017年业绩预喜。从预告净利润下限来看,在已公布具体数据的79家企业中,50家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比63%。而预告净利润变动幅度超过100%的房企高达40家,这意味着半数房企净利润将翻倍。其中,增幅超过500%以上的有6家,包括中交地产、海德股份、世荣兆业等;增幅在100%-500%的有34家,包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等;增幅超过30%的有59家,包括光明地产、荣盛发展等。《证券日报》记者注意到,区域性龙头房企和闽系房企盈利总额排位靠前,净利润超过10亿元的房企目前有18家,新城控股、荣盛发展、金融街、阳光城、泰禾集团、广宇发展和光明地产超过20亿元。严跃进称,2017年结算的项目多是2015年以来拿地的项目,一旦价格有所提升,反映到毛利率水平上,就会呈现上升趋势。事实上,《证券日报》记者在调查采访中获悉,过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展步伐,严重侵蚀了公司的利润。但2016年以来,三、四线城市房地产市场崛起,此前被拖住的企业均回笼了大量现金,且在有的城市,房价甚至涨了两倍。而从全国房地产新建住房市场来看,三、四线城市成为了近一年多楼市成交的主力增长区。今年房企压力大有多位业内人士认为,2018年,房地产市场将进入调整期,行业销售额增速将有所降低,整个房地产行业步入降温阶段,规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场,而聚焦地产主业的优势企业竞争优势凸显,销售规模仍将扩张。事实上,即使2017年销售业绩创下新高,2018年销售目标仍要求增长。“今年压力其实挺大的,热点城市调控未见放松,而多数房企近两年都在热点城市重仓,项目入市时间和入市价格都不好控制,销售回款速度可能会减慢。”有房企高层曾向《证券日报》记者表示,若三、四线城市销售乏力,届时房企现金流会比较困难。目前来看,2018年开年,房企销售额增长还是主基调。根据克而瑞2018年1月份销售数据显示,在政策调控还未明显放松的情况下,主流房企的销售额依然保持显著增长。其中碧桂园、万科、中国恒大1月份销售额均达600亿元以上,同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定,龙头房企年化销售额可达7000亿元以上,同比增速高达40%以上。但鉴于项目结转周期特点,接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备,这些项目虽然成本较低,但涉及股权复杂,改造等项目的周转速度将受到一定影响。严跃进表示,总体来看,2018年,房地产行业在延续2017年降温格局的情况下,优势房企的竞争优势仍将保持,销售额及市占率仍将有提升空间,行业集中度将进一步提升,市场分化也将加剧。
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  • 六成人愿返乡置业 是什么让“漂一族”买房

    【编者按】他乡虽好,但却不是久居之所,历经外面的繁华也是要回家生活。对于“漂一族”来说,在外挣钱,回家买房,这是很多人的想法,而且每年都在发生。然而,这事在2018年春节似乎来得有点不一样。在过年返乡购房者中,有相当一部分人属于投资需求,或至少含有投资成分。比如,看到一二线城市过去两年房价大涨,于是推理家乡三四五线城市的房价也将同样大涨;比如,大城市房价太高买不起,因担心手中打工积存的辛苦钱会贬值,于是想在老家城市里买房保值。其中各有各的置业“故事”,且看《每日经济新闻》记者新春走基层为您带来返乡购房者的“酸甜苦辣”。【正文】“这些年,听到最多的就是,村里人都在买房。邻居家儿子和儿媳在昆山买了房;隔壁大哥在苏州买了房;还有一大部分人分别在市里、县里和镇上买了房;村北头姓陈的都搬走了,只有一家没有在外面买房;南头咱老李家搬了大半了。”这是打工作家李若在《春节返乡笔记》里的描述。的确,在外打工的“村里人”有了钱,最想做的事少不了买房。在安居客发布的《2017~2018返乡置业报告》(以下简称《报告》)中,受访人群中有返乡置业意愿的人占59%。到底是什么原因,让“有钱没钱,回家过年”这份习俗,还附加了买房这个选项?《每日经济新闻》记者对此进行了调查。买房,或是为了成家从开始一个人默默打拼,到一个人“变成”了两个人,再到可能面临的3口甚至5口之家,买房成家就成了迫切的需要。当大城市的房价无法触及,回乡置业便成了打工族的重要选项。《报告》显示,在返乡置业人群中,一半以上年龄超过30岁;单身人群只有19%。打工一族中,80%来自三四线城市及周边城镇,但近七成都在一二线城市工作。对于这近六成有返乡置业意愿的人群,改善老人及孩子的生活条件,便是他们返乡置业的首要原因。安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,买房是中国人根深蒂固的传统观念,当一二线城市买房压力越来越大时,回家乡买房,就是一个虽不得已但必为之的选择。有趣的是,有回乡置业的意愿,并不意味着有回乡置业的需要。就像作家李若描述的,“我有两个弟弟,小弟还没有对象。大概是觉得房子买在市里说出去好听些,方便找对象,前两年非要在市里买套房,买了也不住,到现在还没装修。”大弟为什么买房呢?他说:“你们都搬走了,独留我在村里,我和谁玩呢?”事实上,张波告诉《每日经济新闻》记者,回乡的打工族,春节过完后很多都会再回到大城市。从长远来看,在租购并举的政策下,有大批人的长期居住需求或能通过租房来解决,未来大城市的租房人群还会进一步增加,很多时候家里的房子并没有用。“有时候,大家并没有回家置业的需求,买套房只是冲动性消费,为了跟风、比较,或者为了实现‘有套房’的愿望。”张波说,不少人往往回家前并无置业的想法。但中国不同城市和地区间的楼市差异很大,有时候两地一比、悬殊的差异一现,就会冲动性购房。当然,有人选择返乡置业也是有清楚需求的,如照顾家乡父母、建设家乡和回家生活等,也正是在这些主客观因素的共同作用下,越来越多人加入返乡置业大军,而“买住分离”的现象或会更多地出现。买房,因为房价落差为什么回家买房?很多时候也是因为在城里买不了房。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,北上深等城市的高房价、高地价,正在“挤出”部分产业和人口。从海外经验看,通过大都市圈建设,较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市,部分人口也将跟随迁移。而这时候,大家也会发现,我国不少卫星城市的房价与一线城市房价,相差七八倍甚至十多倍。《报告》显示,一线城市返乡置业的人群迁移主要流向周边省市或省内其他地方,其中从北京返乡置业排名前三的城市分别是保定、天津、石家庄。与此同时,在一线城市人口容量、就业机会趋于饱和的状况下,新一线城市爆发出巨大的发展潜力。国家统计局发布的数据显示,2017年新一线城市经济发展迅猛,GDP增速普遍在8%左右,重庆更是超过10%,超过全国平均水平。并且新一线和二线城市也正大举推出人才政策、购房补贴等福利,这些都对人们回归置业形成巨大的吸引力。比如,重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障,安家补助最高200万元;武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房;南京的高层次人才购房首套不受户籍限制,40岁以下本科生直接落户买房等。“这个时候人们就会把眼光从一线城市里调整出来。当技术的进步、设施的完善,尤其是国内交通网络的加速发展,未来我国高铁将覆盖全国80%以上的大城市。这些都在拉近‘漂一族’与家的距离,使得返乡置业变得更加容易。”张波表示。《报告》也显示,从安居客返乡置业报告统计的人群流入情况来看,2017年返乡置业大省分别是江苏、广东和安徽,其中江苏盐城、苏州及南通三城返乡置业人数名列前茅。在新一线城市中,全国返乡置业热门城市前五名分别是重庆、苏州、成都、武汉和南京;二线城市分别是南通、合肥、徐州、泉州和温州;三线城市分别是盐城、安庆、泰州和淮安、岳阳;四线城市则是六安、黄冈、阜阳、商丘和梅州。
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  • 用公积金贷款买房难 专家称要堵更要疏

    对于购房者来说,使用公积金贷款买房无疑是节省成本的重要举措,然而,却有部分开发商拒绝购房者使用公积金贷款。理论上讲,无论是商业贷款还是公积金贷款,最终都能保障资金到位,对于开发商利益并无影响。那么,缘何开发商不愿购房者使用公积金贷款买房呢?恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时分析称,有的开发商和银行有长期业务往来,所以,楼盘接受银行发放的开发贷款时,也会优先选择银行发放的个人住房贷款;此外,由于部分开发商对销售回款速度要求较高,并在主观上认为公积金贷款的审批流程多,所以,也会限定有限的几家银行发放个人住房贷款,使其能够加速回款。为进一步保护购房者公积金贷款权益,去年年底,四部门联合发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,要求房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。“该政策的下发体现了对缴存职工贷款权益的重视。”夏磊认为,公积金是互助性金融的典范,贷款利率远低于银行贷款,可有效降低买房职工的购房负担。监管部门的发文,是对职工购房权益的有力支持。至于政策能否顺利落地,关键还在于各地、各部门之间的紧密协调配合。如济南将申请办理公积金贷款作为楼盘网签的前置条件,就是一个很好的约束。房管网签部门和公积金中心配合,能有力的用制度性方法,来解决政策落地难问题。安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,无论是四部门发文强调保护购房者公积金贷款权益,还是各地对于公积金政策的细化调整,均可视为国家一系列规范房地产行为的延续,是保证房地产市场平稳发展的举措之一。然而要注意的是,为确保政策能够有效落实,关键在于“疏大于堵”:加大开发商拒绝公积金贷款的处罚力度当然是必须的,但更为有效或者治本的方式在于“疏”,即降低公积金贷款本身的操作门槛,简化公积金贷款流程,缩短公积金放款时间。
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  • 购房指南:买底层住宅要注意这些细节

    在人们的传统观念中,底层住宅由于易潮湿、私密性不强、阳光少等问题,不太受消费者欢迎。但是,还是有一部分人喜欢底层住宅的,首先底层不会因为受电梯停运的影响造成出行不便,而且,现在许多房产商努力在底层上做文章,如赠送院子、花园,且花园设计得相当精美,风格别致。更重要的是底层住宅价格都相对便宜,可以节省不少开支。其实,只要注意以下几点,选择得当,底层也能淘到好房子。避免湿气一楼相对潮湿,而且回潮现象较为严重,但如果下面有架空层则无大碍。在选择此类房屋时要注意室内墙壁是否有霉斑,即便是选择了之后,室内一般不要铺设地板,应以地砖为宜。而且,一般底层接近地面,周边管道井较多,墙皮与楼板防潮问题是关键。现在有些小区底层住宅往往高架半层或1-1.5米,底下做半地下室处理,对防潮起到较好作用。采光问题目前,新房在设计和建造房屋时都会充分考虑到这个问题,基本上都能达到国家规定的最低日照标准,而房龄相对较老的房屋此类问题就较为突出,应尽量挑选栋距较大的住宅小区,争取主采光面为正南向。如果有老人、小孩,更应考虑冬季自然日照的问题。影响底层日照的主要原因在于邻栋楼宇的遮挡,因此可以自己计算一下:本楼应与南向相邻楼座栋距是否小于相邻楼座的楼高,如果栋距高于楼高,就不会影响45°的阳光入射角。安全问题对于追求高生活品质的人们来说,安全问题是最关心的,也是最在意的环节。对于选择底层住宅的消费者来说,社区环境和物业管理是必须要考虑的重要因素。如果整个社区内的安全管理措施得当,人员进出把关严格,并经常有保安人员进行巡查,那么底层住宅的安全系数就可以大大增加。选择此类房屋时应仔细考察房屋所处的小区地理位置、周边的居住人群、小区的性质、物业管理公司的质量。另外,自我防范也是很重要的。噪音问题一楼是楼上居民的必经之路,人多了,就会发出声响,例如:关单元门的声音、脚步声、嬉闹声等等。所以为了避免日常的干扰,选择底层住宅时应该重点考察房屋的隔音质量,包括墙壁和门窗。尤其是窗户,选择中空、密闭性能好的隔音玻璃能够有效地避免外界声音的干扰。所以在选择底层住房时,应尽量避开小区地下车库的出入口、交通主干道,正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选,以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。卫生问题在房龄不是很新的小区或者是物业公司不是很负责任的小区,随意丢弃和高空抛物的现象时常发生。因此,在选择此类房屋时应考察小区居住人群的素质以及物业公司的服务质量等。
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  • 朱旭:万科独董、监事薪酬参考同等规模公司

    2月23日,万科2018年第一次临时股东大会在深圳万科中心召开,董事会主席郁亮、总裁祝九胜带领高管团队出席,此次临时股东大会主要内容是表决《关于调整公司董事和监事薪酬方案的议案》和《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》两个议案。媒体了解到,根据调整后的薪酬方案,万科的独立董事的薪酬将由每月2.5万元翻倍至5万元(含税),监事的酬金从之前的人民币1.5万元含税提高到3万元(含税)。万科董秘朱旭介绍,万科调整公司董事和监事薪酬方案的背景:现有董事、监事薪酬方案经公司2007年度股东大会审议通过后,迄今已执行逾10年;公司经营规模大幅增长: 销售额从2007年的523.6亿元增长至2017年的5,298.8亿元,净利润由2007年的48.44亿元增长至2016年的210.23亿元。与此同时,涵盖业务业态日益丰富,也更加复杂,要求董事、监事审议、关注的事项以及付出的时间和精力大幅上升;2014年成为A+H上市公司后,面对更国际化的资本市场和更复杂的监管环境,对公司规范治理的要求越来越高,董事、监事承担的责任也与日俱增。朱旭表示,为了更好地休现董事、监事的付出,参考同等规模的上市公司董事、监事薪酬水平,建议调整董事、监事薪酬方案。
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  • 中国商业地产行业发展论坛2018年会四月举办

    以“新商业 让生活更美好”为主题的中国商业地产行业发展论坛2018(第十五届)年会暨“汇纳之夜”招待晚会定于4月13日—15日在上海虹桥元一希尔顿酒店举行。年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会(中国商业地产联盟更名)主办,华夏时报、中华全国商业信息中心、腾讯房产、安家传媒联合主办,中商联盟(北京)房地产咨询有限公司承办,年会战略合作伙伴为上海汇纳信息科技股份有限公司。年会内容丰富、形式新颖,包括:业界翘楚演讲、企业领袖对话、热点话题研讨、创新案例分享、年度趋势发布、社交交流酒会、成果展示展览、特色项目考察、代表招待晚会等。期间,全联房地产商会商业地产研究会将举行年度理事工作会。组委会还将统一安排考察上海兴业太古汇与星巴克臻选咖啡烘焙工坊、上海万象城与上海爱琴海购物公园。一年一度的中国商业地产行业发展论坛以“前瞻性、权威性、专业性、互动性”为特点,以规模大、层次高、影响广而在业界享有盛誉,是全行业当之无愧的第一盛会。自2004年以来先后已在广州、北京、青岛、武汉、上海、成都、杭州等地成功举办了十四届。参会对象涵盖:政府招商部门、商业地产开发商、商业品牌、顾问行、设计机构、基金投行、设备供应商等全产业链。曾经有众多政经名流和行业巨擘参加。
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  • 王健林透露重要信号 万达已挺过至暗时刻?

    狗年第一个工作日,王健林和万达集团又上头条了。多家媒体报道,暌违近20年后,万达将重返大连足球,入主大连一方集团足球俱乐部,征战新赛季的中超联赛。有分析认为,从甩卖各种资产到接手大连一方意味着万达已经挺过了最危急的时刻。恰好在今日(2月22日)万达集团举行2018年新春团拜会,王健林在会上表示,通过短短半年的努力,基本上扭转了局面,接下来还有一系列良好的举措。暌违20年,万达将重新入主大连足球?今日,腾讯体育、搜狐体育等多家体育媒体报道,明日万达集团将宣布重新入主大连足球,接手大连一方。新浪财经报道,万达一位管理层人士今日确认了此事。他表示,从技术上说,今年(本赛季)办不了股权转让了,只能冠名。另外,界面新闻也从内部人士确认了此消息,但关于接手俱乐部的详细安排,该人士表示集团内部还在等待通知。同时,今日大连一方俱乐部透过官微表示,明天下午,俱乐部将公布重要消息。但不知道为什么,没过多久,这条微博又被删除。另外引人注意的是,在媒体爆出万达将重新回归大连足球之前,据万达官网披露,2月13日,王健林在万达集团总部会见大连市长谭成旭一行。不过,尽管媒体的报道已经铺天盖地,但截至发稿,每经小编(微信号:nbdnews)注意到并没有万达官方的回应。甲A时代,万达集团曾是中国足坛的重要参与者。1994年万达入主大连足球,夺得当年联赛冠军,并于1996-1998年实现联赛三连冠。但在1998年足协杯半决赛中,大连万达遭遇多次争议判罚最终输掉比赛被淘汰出局,王健林因不满裁判判罚,赛后冲进球场中质问裁判。王健林在赛后的新闻发布会上宣布大连万达将退出中国足坛,以示抗议。1999年,万达集团向大连实德集团转让俱乐部30%股份,球队当年更名为大连万达实德足球队。2018-09-21,实德以1.2亿元的买下了俱乐部所有股份,俱乐部和球队同时易名大连实德。至此,虽然万达退出了中国足球顶级职业联赛,但与足球的关联并未彻底中断。2011年7月,万达与中国足球签署协议,三年出资5亿元,赞助中国足球希望之星队赴欧洲留学,并提供资金支持足协选聘世界级主教练执教中国国家队。2011年8月,中国足协选聘世界名帅卡马乔担任国足主教练,团队年薪据称达430万欧元,薪资由万达承担,此后中国足协与卡马乔解约,万达最终支付了多少薪资并不清楚。另外,2015年万达出资4500万欧元收购西甲豪门马德里竞技足球俱乐部20%股份,这也是中企首次投资欧洲顶级足球俱乐部。不过,今年春节期间马竞官网宣布赞助商万达集团出售了该俱乐部17%的股份。王健林自信表态,万达走出至暗时刻?卖出外国俱乐部股权,入主大连一方显然与万达集团的战略调整相关,也是王健林“积极响应国家号召,决定把主要投资放在国内”的一次实践。在万达集团2017年年会上,王健林表示,“万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿,说明我们买和卖之间赚钱了。”同时王健林表示,万达国内资产占比93%,国外资产占比7%,有人说万达把大量资产转移到海外去了,数据证明完全不符合事实。就在这场年会上,当会场飘荡着《歌唱祖国》的旋律时,台下的王健林激动得难以自已,他从桌上拿起方巾悄悄擦掉眼泪。 这首歌让他想起1998年的7月,万达独家赞助了世界杯预选赛,中场休息时就放的是《歌唱祖国》,王健林说那是万达离世界杯最近的一次。 致辞环节,他捧着酒杯,眼眶泛着薄湿的泪,“我是一个极少流泪的人,但是刚才我激动得热泪盈眶。30年万达真是不容易,但是我们一步步走到今天,万达要永远做中国民营企业的典范。” 后来他向外界坦言:“2017年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难。”刚刚过去的鸡年对于万达和王健林来说确实是艰难的一年。在一些列传言和风波后,跌落神坛的万达开始甩卖资产,采取各种自救措施。2017年7月,万达集团将旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,分别售予融创和富力(交易细节此后有微幅调整)。638亿的交易价格,也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。2018-09-21,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。2月5日,阿里巴巴、文投控股与万达集团在北京签订战略投资协议,阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份。其中阿里巴巴出资46.8亿元、文投控股出资31.2亿元,分别成为万达电影第二、第三大股东。在马化腾、马云等重金支持下,壮士断腕的万达也在一步步走出危机。在今天的新春团拜会上,王健林表示,风雨过后见彩虹,在骤然而来的压力和冲击面前,万达经受住压力,经受住风波,并且通过自己短短半年的努力,基本上扭转了局面。他还表示,这场风波使万达认真彻底地调整了经营战略,甩掉一些过重的包袱,彻底发展轻资产为主的战略,同时兼顾重资产,现在已经见到一些成效。王健林指出,2018年,万达“还有一系列良好举措,会逐步呈现给社会”,今年除了在实际工作上做出成就外,在资本方面也要有一定突破。王健林自信满满,万达集团似乎已走出了最危急的时刻。
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  • 2018年春节后房价将会出现大调整吗?

    就在春节长假期间,很多人都在议论2018年房价是否还会上涨?而多家金融机构给出的答案却是:2018年房价大涨虽无可能,但小涨的概率却很大。于是很多准备今年买房的刚需们坐不住了。明明一线城市的房价从去年高点跌下来已有15%,而二三线城市则呈现“价滞量跌”的格局,为啥金融机构的观点却与官方公布的数据相悖呢?对此,我们认为,机构投资者都是希望房地产越繁荣越好,因为可以趁机牟利。所以,一般机构投资者对房地产都是有着良好预期。而官方数据则显示,北京、上海、深圳这几个一线城市房价离开去年最高位时,也的确有了一定的下调。至于春节过后,国内房价的走势,我们更加细细的给您分析一下:首先,中国的房地产调控政策已经从过去的限购、限售、限价逐步向“因城施策”、建立长效机制、严厉监管等方向迈进,说明房地产调控已经进入关键时期。而现在决策层又频频推出“住房不炒”的概念,这说明了其对房地产调控的绝不松懈的态度。如此一来,在房地产调控持续收紧背景下,投机炒房者会知难而退。房地产市场总体呈现稳中有跌态势。此外,从中央经济会议再到住建部最后一次发声,我们可以确定2018年是房地产的“小年”,这一年房地产开发商投资增速会随着信贷的收紧下滑,基本可以确定开发商的日子会越来越艰难,甚至是行业大洗牌。预计开发商将会在今年加大降价促销的力度,以完成其制定的业绩。再者,中国的住房资源不是紧缺,而是非常丰富。在经历了房价几轮大涨之后,各种刚性、改善性需求早已释放完毕。一方面,数据显示,目前仅是中国的存量商品房面积有11亿平方米是空置着的,就是能足够40亿人居住。而目前是房子越建越多,房价越来越高,已经到了没人买的地步。所以很多城市所面临的是依然是房地产去库存问题。另一方面,中国新建商品房的速度非常快,一年新增房子的数量相当于英国一个维多利亚时代。实际上,中国热点城市目前都不缺少房产,而是没有被合理的利用。就是少数人拥有大量房源,而多数人却在吃力还贷,当然还有买不起房的群体。再次,大城市的人口红利正在逐步消失。碍于人口增长过快,大城市各种资源不堪负重,所以一线城市早已开始严控人口增长速度。多数一线城市(除深圳之外)开始人口流出大于流入,同时大城市由于生活压力巨大,所以即使政府鼓励市民多生二胎,但是人口的出生率已经开始大幅下滑。专业数据显示,教育、住房、医疗等所有开销合计在北上广深生二胎,多养一个孩子要多花160万,这是很多家庭无法承担的。而当一线城市原本的人口红利已经逐步消逝,老龄化时代已经将到来。从人口结构来看,80后、90后、00后的出生数量每年都呈现一个大幅下滑的趋势。而当人口红利消失后,建出来的房产究竟要买给谁呢?年轻人口减少,使得购房热情也自然开始消褪。最后,随着各种租赁房和保障房的崛起,解决居民住房问题,分流并缓解房地产自住需求。如今房地产开始迎来结构性变化。过去国家在政策上鼓励居民通过买房解决置业问题。而现在发展租赁市场、共有产权房、保障房等建设,特别是一些地方提出“租售同权”,还有一些地方为吸引高端人才,提出了可以享受“租房可落户”的优惠条件。去年,中央政府已经明确了“租售并举”的政策,今年要恐后还要大力建设房地产租赁市场,一些金融机构还要进一步涉足“租房贷”等创新领域。随着,房地产调控政策的深入,我国的住房供需正趋于平衡,一方面,房屋租赁市场的全力发展,通过多渠道保障来满足居民住房的需求。另一方面,中国的住房刚需在经历了前几轮购房后,需求开始衰弱,甚至由于人口红利衰退,房地产总体将呈现供大于求的局面。而今年政府所提出的“住房不炒,回归理性”的任务目标将会实现,前期涨幅过大的一二线城市房价出现调整将在所难免。
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  • 越秀地产1月销售30亿 宝龙首月合约销售21亿

    越秀地产1月销售30.39亿元 同比下降14%2月9日,越秀地产股份有限公司公告,披露其2018年首月的未经审计销售资料。观点地产新媒体查阅公告,一月份单月,越秀地产合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约人民币30.39亿元,同比下降约14%,合同销售面积约21.31万平方米,同比下降约12%。同时,订购销售(预期正式销售合同于订购后短期内签署)金额约人民币4.66亿元,订购销售面积约2.74万平方米。若将订购销售和累计合同销售合并计算,总销售金额和销售面积分别达到约人民币35.05亿元和约24.05万平方米。宝龙地产首月合约销售20.68亿 同比增加37.4%2月9日,宝龙地产控股有限公司发布公告称,2018年1月的合约销售额(连合营公司及联营公司的合约销售额)及合约销售面积分别约为人民币20.68亿元及16.74万平方米。公告指出,合约销售总额年同比增加约37.4%,而合约销售总面积年同比增加约277.2%。另据观点地产新媒体此前报道,2017年,宝龙地产合约销售总额(连合营公司及联营公司的合约销售额)及合约销售总面积分别约为人民币208.82亿元及156.2万平方米。其中,合约销售总额年同比增加约18.4%,而合约销售总面积年同比增加约6.4%。保利置业1月合约销售49亿元 销售面积30.6万平米2月9日,保利置业集团有限公司发布公告,宣布该公司、其子公司连同其合营及联营公司截至2018-09-21日止一个月合约销售额折合人民币约为49亿元,合约销售面积约为30.6万平方米。保利置业称,自2018年1月起,该公司所公布的销售数据均含增值税。因此,月份及年度累计销售数据与以往公布的历史数据不直接可比。观点地产新媒体了解到,1月份,保利置业还就与保利地产重组一事发布公告称,该公司打算在重组完成后,与保利集团和保利地产进行沟通,如果公司董事会决定公司经营策略未来有任何改变,将根据相关规定向股东和投资者说明最新情况。去年11月,保利地产宣布拟通过约23.82亿元现金收购保利集团旗下持有的保利香港控股50%股权,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,从而以约51.53亿元的总价间接获得保利置业39.66%股份。
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  • 绿地1月斥52亿增12房地产项目 共430万平米

    2月9日,绿地控股集团股份有限公司公布1月新增项目情况,期内,绿地新增12个房地产项目,包括4宗住宅用地,7宗商住用地以及1宗商服用地,新增总建面430.44万平方米,共付土地金额约52亿元。绿地1月新增的项目以一二线周边及三四线城市为主,包括安徽阜阳市、安徽宿州、江西赣州、广西南宁、江苏吴江、山东济南、江苏扬州、新疆乌鲁木齐县等。其中,绿地以14.36亿获得重庆万州地交2017-21~23号地块,该项目为重庆万州高铁新城项目。此前,绿地控股总裁张玉良曾在媒体见面会上表示,上半年绿地将在一二线溢出地区以及三四线城市中较好的区域补一波周期,预计在二季度末、三季度初会有产出,总体大概有1000亿的业务指标,作为绿地今年新的重要增量。
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  • 龙头房企“开门红”今年楼市不会大起大落

    (创意制图 王远征)2018年伊始,房企销售热度不减,销售额再创新高。规模之争仍是今年的主旋律,尤其是碧桂园、万科、恒大三家5000亿级别的房企,依旧保持良好的张力。此外,房企各梯队的门槛值也再次提升,其中,房企前10的业绩门槛值达150亿元左右。业内预计,今年楼市相对比较平稳,但行业集中度会进一步加快,中小型房企或面临较大压力。房企前10门槛达150亿截至2月6日,多家房企公布了企业1月销售业绩,从整体看,企业销售额再创新高,均刷新了同期历史纪录。克而瑞榜单显示,TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月,与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。此外,房企各梯队的门槛值也再次提升,其中,房企前10的业绩门槛值达150亿元左右,前20的业绩门槛值达到87.4亿元。从销售金额看,有17家房企销售金额超百亿,其中不乏去年销售排在20名之后的企业,如金茂1月份取得物业签约及成交销售金额共计166.52亿元,估算同比增长近744%。中梁地产1月份取得115亿元的销售金额,实现同比194%的大幅增长。对此,业内指出,首月开门红固然重要,但企业业绩的持续性更重要。不过,在经历2017年末的业绩冲刺后,部分房企新年首月的表现有些后劲不足,比如绿城、绿地、远洋、金地等房企,今年1月的业绩较2017年全年均值有所下降。绿城1月销售金额仅为87.4亿元,与去年均值相比下降28%,从其2017年新增土地储备总量上,可以窥其端倪。绿城2017年新增土地货值仅1147.8亿元,在克而瑞新增货值榜中仅排在第28位。在业内看来,绿城若要保证稳定的业绩增长,充足的货源是业绩保障的基础。亿翰智库董事长陈啸天指出,1月房企的业绩充分说明,行业集中度进一步加快是大势所趋。这对中型企业,尤其是低于300亿规模的企业而言,压力较大。推盘、转签使1月业绩凸高值得注意的是,房企在春节前积极加大推盘量,尤其是碧桂园、万科、恒大三个5000亿级别的房企,1月份就开启了榜首之争。据克而瑞榜单显示,碧桂园、万科地产和中国恒大位居前三,均超过600亿元,分别为691.6亿元、679.8亿元和643.6亿元。前三门槛也从去年同期350亿-500亿区间跃升至600亿规模以上。碧桂园继续领跑房企,公告显示,1月碧桂园实现合同销售额约691.6亿元,同比增长42.3%。1月销售额远超过去年平均月销售金额。据悉,预计今年碧桂园将向五六线城市下沉,乡镇、县城也会有碧桂园的项目。万科紧随其后,得益于去年以来在土地市场积极增加货值储备,今年1月推盘较多。公告显示,万科1月份实现合同销售金额679.8亿元。排名第三的恒大,1月份实现合约销售金额约为人民币643.6亿元。笔者注意到,今年恒大提出销售目标5500亿元,与往年目标增速相比,这一目标相对保守。克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出,2017年末,部分房企由于提前完成了全年的业绩目标,在12月会采用延迟认购的做法。这部分延迟认购的销售业绩会导致1月业绩凸高,比如,碧桂园和恒大。预计这部分房企的业绩从2月份开始会逐步趋于平稳。业界称今年楼市不会大起大落调控政策和长效机制在逐渐改变着整个行业。对于今年楼市的看法,融侨集团首席品牌营销官张岩认为,此前土地卖得较多,今年到了集中上市的时间,预计新房成交量不会减少,但价格方面,经过多轮调控,会保持平稳状况。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为,今年楼市不会大起大落,房价也不会大涨大跌,整体市场相对平稳。调控政策依然不会退出,限价令依然较严,但可能会有适度调整。“从市场数据面看,新增住宅建设用地供应、新开工面积、投资增速、房企到位资金、按揭贷款增速以及定金预收款的增速,都为趋势性下降,这意味着今年市场不会比去年更好。此外,加上租赁住宅的大面积推广,影响可售住宅的销售,因此,今年市场一定会比去年更少, 预计销售面积会下降10%以内。”欧阳捷表示。
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  • 1月房企“抢地”三四线城市仍房企青睐

    (本版图片/视觉中国)今年,在“因城施策”、“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的差别化调控背景下,全国各地将随之出现分化。在此背景下,近期积极拿地的房企在城市选择上该如何布局?三四线市场红利仍在今年首月,包括碧桂园、龙湖、中海等企业均积极拿地,从房企首月拿地数据看,三四线城市依然受到房企青睐。克而瑞统计数据显示,销售金额前50房企的新增土地建面中,三四线城市占到了55%,与去年相比,前50房企在三四线的投资建面占比上升了9%。虽然单月数据波动较大,但也能反映房企在三四线城市的投资趋势。实际上,去年12月,住建部提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时,2018年将扎实推进新一轮棚改工作,将改造各类棚户区580万套。亿翰智库研究报告指出,三四线城市在今年的表现将继续超预期,这对在三四线城市土地储备丰厚的房企而言,将迎来营销窗口期。不过,市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的,对三四线投资建议以谨慎态度为主。二线城市或转为“放量不放价”值得注意的是,在三四线城市去库存为主的同时,今年二线楼市也面临细微变化。1月5日,兰州取消偏远区域限购政策、放松部分城区限购条件的同时,又实行了限售政策。同样在1月5日,合肥市国土资源局和市物价局表示,商品房应由开发商自行定价。1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。对此,合生创展集团华北区域公司营销与资产经营中心总监孟祥熙指出,一线城市限购政策一直收紧,而三四线城市开发商交战的余温尚在,因此,政策调整的二线城市将成为房企的必争之地。亿翰智库研究报告亦指出,今年二线城市的调控思路,或从“量价双控”转为“放量不放价”。也为房企的投资和销售打开更大的市场空间。县城去库存,棚改助力在调控总体不放松的背景下,房企在城市上,应如何布局寻求发展?在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,三四线城市的去库存还没有完全结束,县城去库存又被提上议事日程之上,加上今年580万套棚改,有助于三四线城市的发展。从长远看一二线城市长期趋好,但从目前看,一二线城市住宅用地供应几乎没有增加,未来固守在一二线城市的房企,既不能获得量的增长,又不能获得价的增长,对于追求高周转、规模化发展的企业,很难在一二线城市获得较好业绩。不过,在易居研究院副院长杨红旭看来,三四线城市经济、人口的支撑力偏弱,这类城市不缺房,缺的是好房,但真正有条件买好房的人较少,“三四线城市的火热,除政策宽松、去库存利好外,还与棚改力度大、鼓励农民工进城入户买房这两大因素有关,但这两大因素不具有可持续性。”杨红旭表示。相比简单划分一二线还是三四线城市,业内人士指出,都市圈的概念更为妥当。当代置业总裁张鹏指出,城市可分为核心城市、都市圈周边城市和非都市圈周边城市。目前来看,投资重心转移至核心城市及都市圈周边城市,是大势所趋。亿翰智库董事长陈啸天亦认为,房企在城市布局上,未来会进一步向纵深发展,只有这样,才能平衡投资风险,确保拥有足够土地储备,从而实现“东方不亮西方亮”的局面。
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  • 赶上汇率窗口 房企再掀起海外融资热潮

    尽管楼市调控依旧趋紧,但国内房企大多表现不俗,都在积极展示过去一年的喜人业绩。不过,一份份发债融资的公告逐渐代替了业绩捷报成为新话题,融资依旧是房企2018年的重点。中原地产的统计显示,2017年房企境外融资合计388.6亿美元,同比上涨176%。惠誉评级表示,2017年受监管收紧推高融资成本的影响,中国企业的境内债券发行量下滑32%至5.7万亿元人民币,这是自2010年以来首次出现同比下降,但中国企业2017年境外债券发行量达到1178亿美元的历史最高纪录。市场普遍认为,促成今年以来美元债发债热潮,除了房企年度销售数据向好,还有美元汇率下降等因素。据不完全统计,进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告,显示公司拟发行或已完成发行美元债务。其中,碧桂园于1月10日发布公告,拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据,利率分别为4.750%和5.125%。泰禾也发布公告称,将在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券,利率已经确定:3年期票面年息为7.875%,5年期票面年息为8.125%。此外,华南城的2.5亿美元7.25%的3年期优先票据发行完成。房企资金链向来是外界关注重点,随着行业集中度的上升,马太效应愈发明显,规模企业间的竞争亦呈白热化,资金问题更显得尤为关键。国内融资环境偏紧的现状很难在短期内改变,机构和房企人士都认为,房地产企业的偿债高峰期已经到来,其融资动作还将在2018年持续。尽管海外融资并不会成为资金来源的主体,但这一渠道的重要性将越来越高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近年来随着国内融资门槛的抬高,企业资金面状况容易恶化。从未来融资业务的发展以及国内资金市场来看,部分房地产企业施展浑身解数,积极开拓海外新的融资渠道已成趋势。今年上半年,国内楼市的销售情况仍不容乐观,一些房企发行美元债融资,说明当前房企资金压力较大,在资金状况开始恶化之前,部分房企需要积极开拓融资渠道。对于一些并不缺资金的巨头企业来说,可能只是提前布局,规避国内市场的风险,利用海外超低利率和资金流动性相对宽松的环境建立融资平台,借此布局国际市场。也有分析人士担心,一旦政策管控持续收紧,销售高峰的潮水退去,再加上融资通道持续紧缩,不少中小型地产公司都将面临挑战。从去年年初开始,美元指数从103的高位一路下滑,到今年1月底时一度跌至88.4的阶段新低。美元持续贬值的走势出乎市场意料,连欧洲央行管委会委员Ewald Nowotny也表示,美国似乎支持弱势美元,这让他很惊讶,因为主要经济体此前明确承诺过不会做这种事情。值得注意的是,进入2月以来,美元指数呈现震荡向上的格局,目前已经回升至90的水平,一旦美元汇率回升,美元债务究竟还是不是“廉价午餐”?与银行人民币贷款不同,美元债以美元为计价货币,企业的实际成本与汇率息息相关。对于许多企业来说,美元升值犹如一个越勒越紧的绳套,而这个绳套已经结结实实地套在了脖子上。美元一旦重现强势意味着这些企业在归还美元债券时会支付更高的成本和更多的利息,曾经品尝了廉价美食的企业或许会因随后而来的偿债成本上升而再度体味苦涩。
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  • “放活”宅基地 激活新一轮农村改革“先手棋”

    启动农村宅基地“三权分置”改革,是继家庭承包责任制后农村改革的又一重大制度创新。不论对解决当前农村土地制度的“死结”,还是对新时代恢弘的乡村振兴战略,都具有很强的现实针对性,更具有激活新一轮农村改革开放的“先手棋”作用。改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件确定了实施乡村振兴战略的目标任务,即2020年形成制度框架和政策体系,2035年基本实现农业农村现代化,2050年全面实现“农业强、农村美、农民富”。文件明确“适度放活宅基地和农民房屋使用权,但严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。适度放活宅基地和农民房屋使用权,就是宅基地“三权分置”改革,即“落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权”。十九大报告就已明确提出,完善承包地“三权”分置制度。具体而言,也就是在农村土地集体所有权和农户承包经营权“两权分置”改革的基础上,将承包经营权分为承包权和经营权,实行“三权”分置。从“两权分置”到“三权分置”的改革举措,是继家庭承包责任制后农村改革的又一重大制度创新。集体土地“两权分置”,即在土地集体所有的基础上,落实并全力保障农户对集体土地的承包经营权,改进了土地要素配置效率,一举解决了十几亿人口的温饱问题,并基本上实现了小康。在改革开放40年后的今天,城乡要素开始全面融合:农业经营方式多样化、规模化、产业化、机械化。而在农村人口大规模进城之后,宅基地闲置低效问题变得越来越突出。城市居民到农村旅游、观光和养老等,正在如火如荼地发展。近年来,互联网、有线电视、通讯网络、道路和物流实现“村村通”,农村社会保障(新农合、新农保)全覆盖,实现温饱和视界拓宽的农民,希望过上更美好的生活。为顺应城乡要素融合的现状及农民对美好生活的诉求,集体经济范畴的“三块地”(耕地、集体经营性建设用地、宅基地)改革全面提速,尤以耕地承包权流转(转包)推进得最快。在全国2.3亿农户中,目前流转土地超过7000万户,占比30%;经营耕地50亩以上的规模农户超过350万户,新型职业农民超过1200万;农民合作社190万个,主要农作物耕种收的综合机械化水平超过65%,一大批农场、合作社、农业企业等多种类型的新型农业经营主体蓬勃发展,集体建设用地入市也轰轰烈烈地展开。2013年以来,通过“招拍挂”,大城市外围集体建设用地产业化入市趋势已形成,农村基础设施建设壮大了集体经济,实现了农村集体土地与国有土地同等入市、同地同权,农民分享到了城市化和工业化红利。2017年,随着国家确立13个热点城市开展试点,针对新市民建设市场化租赁住房,成为城市集体建设用地入市稳定和可行渠道。这同时也是农民分享城市化“下半场”红利,即新市民“扎根”和内需动力的重要渠道。但是,作为农民最主要、最大宗的一块财产,宅基地改革相对滞后。在全国16.5万平方公里的农村非种养殖用地中,宅基地占比高达70%,而建设用地(主要是乡镇企业用地)只占10%,且差不多已利用殆尽。由此,启动农村宅基地“三权分置”改革,不论对解决当前农村土地制度的“死结”,还是对新时代恢弘的乡村振兴战略,都具有很强的现实针对性,更具有激活新一轮农村改革开放的“先手棋”作用。当前农村耕地呈碎片化状态(全国户均耕地7.5亩、5.7块),经营效率下降,不适应农业成本上升和农业经营规模化、产业化、机械化的现实。很大程度上,这是宅基地“点状分布”隔断,闲置宅基地无法退出所致。近年来,大量农村劳动力向城镇迁徙,甚至出现整村“空心化”情况。据中科院2013年的测算,全国宅基地共约有2.7亿亩(人均229平方米),空置约1.14亿亩,占比近40%。未来,农民进城有望继续提速,宅基地空置还将持续。如果通过退出、村村合并等形式复垦宅基地,农业规模化水平进一步提高,耕地红利当会进一步释放。当下,不管是城市资本到乡村承包耕地,力推农业规模化、产业化经营和深加工,还是发展乡村旅游和养老、农村电商,建设农村基础设施,或集体建设用地产业化,农村一、二、三产业融合已然形成,对建设用地的需求日增。若宅基地无法退出再利用,农村项目就无法取得建设用地指标,市场化需求正在倒逼宅基地入市。作为最大宗、涉及面最大的农民财产,宅基地的市场价值若能基于城乡要素融合而释放,则不管是农民进城安家落户,还是农村基础设施建设,或农民返乡创业,支持城市居民到乡下创业,都是一笔巨大的启动资金。而且,盘活宅基地、集体建设用地的市场价值,也是在改变资金、建设用地长期以来的“重城轻乡”偏向,引导工商资本参与乡村振兴,促使“老板”与“老乡”优势结合,进而成为促进城乡公共服务、基础设施、产业结构、生态保护、人口布局等双向互动和融合发展的抓手。乡村振兴战略是新时代“三农”工作的新旗帜,仅靠财政倾斜、资金扶贫、企业下乡显然是不行的,而且也不可持续,关键是挖掘“三农”的潜力和后劲,盘活宅基地市场价值因而成了关键一步。目前,“放活”宅基地的负面清单已公布,即严守“三条底线”:土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损。清单之外,宅基地“产权激励、要素流动”的赋权可多样化,如宅基地置换新农村住房,换城市住房或入户指标,宅基地复垦换建设用地,基于宅基地地价评估获得抵押贷款、创业贷款,宅基地用房创办小型加工项目、租赁住房等等。由此,产权改革推进,要素配置改善,农村全面进步,农民全面发展的乡村振兴必将水到渠成。
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  • 多种融资渠道遭围堵 绿地境外债储粮43亿美元

    “‘部分银行暂停授信’、‘利率上调’等楼市利空动作让房企融资渠道进一步锁紧。” 同策研究院研究总监张宏伟表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关”的一年。据同策咨询研究院表示,2018年开年不利,房企融资“明道”、“暗道”多条业务线被按“暂停键”。1月份,房企融资额收紧,各方式融资额度占比大幅波动,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均大幅缩水,房企多元化融资渠道遭到全面围堵。越来越多房企寻求海外融资,海外发债持续升温,外币融资总量赶超人民币金额。“钱荒”之势似乎扑面而来,碧桂园、富力、绿地等房企都开始积极出海找钱。过去发公司债融资成本维持在4%水平的房企,如今海外债融资成本即使接近6%也愿意“买单”。40家房企融资637亿元2018年1月份,据同策研究院监测,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元,环比2017年12月份的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月份融资谷底以来,11月份、12月份融资小幅回温后,今年1月份又开始回落。从房企融资方式来看,债权融资额度达543.95亿元,占房企融资总量的85.38%,环比去年12月份的90.54%有所降低;股权融资占总融资金额比重为14.62%,环比去年12月份的9.46%略有增长。据同策研究院研究员敖毓旻表示,创新型融资方式总额环比大幅缩水,除其他债权融资外,境内银行贷款、信托贷款融资总额,环比均大幅降低。敖毓旻称,公司债连续4个月环比增加,融资总额达去年8月份以来的峰值,成为大部分房企融资的主要方式之一,但境内发行公司债依然收紧,仅有一笔在境内发行的公司债券,华侨城发行2018年第一期公司债券,融资分别为25亿元人民币和10亿美元。此外,1月份,共计8笔境内银行贷款,累计55.6亿元,较上月大幅减少66.91%。敖毓旻认为,房企作为资金密集型企业,无法灵活的根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求,融资成本居高不下的情况下,上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。事实上,在上述40家房企1月份获得的融资额度中,海外配股融资总金额为93.17亿元,占融资总额比为14.62%,仅次于公司债,其中股票配售方式融资总额折合人民币达90.80亿元。其中,碧桂园每股17.13港元配售已发行股本的2.16%;中国金茂每股3.7港元配售已发行股本的8.43%;其他11家港股上市公司股权融资执行股票期权计划,共计2.37亿元。配股融资虽可获得大量资金,但多数房企更倾向于债权融资。借道海外债“储粮”“2018年1月份房企融资仍以人民币为主,美元其次,港元第三。” 敖毓旻称,人民币融资金额289.25亿元,占比45.4%,环比减少38.01%;美元融资总额239.95亿元人民币,环比大幅增加超116个百分点;港元融资总额为107.92亿元人民币,仅占16.94%。整体上,上述40家房企1月份海外融资总额折合人民币347.87亿元,相比去年12月份的230.61亿元大幅增加。外币融资绝对值及占比为2017年9月份以来占比最高的月份。具体来看,碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%;富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据,成本为5.88%。进入2月份后,借道海外融资“储粮”的动作还在继续。2月6日,绿地控股再度以较低的利率成功发行美元债券。绿地控股公告披露,此次在香港发行的美元债券共两笔,总额7亿美元,包括一笔发行4亿美元3年期定息债券,票面利率为5.25%;另一笔发行3亿美元5年期定息债券,票面利率为5.90%。绿地方面表示,截至目前,绿地控股就境外项目已发行境外债券总规模为43亿美元(含上述两笔7亿美元),平均票息仅为4.58%。为满足发展需要,2014年绿地控股通过境外全资子公司在香港交易所成功设立30亿美元的中期票据计划,根据市场情况分期募集提取,募集资金计划用于绿地境外投资项目。绿地此前已成功进行了七次发行,已发行尚未到期的债券余额为18亿美元。“境外市场出现剧烈波动,主要表现在美国国债收益率连日突破新高,长年期美国国债收益率持续迅速飙升的情况下,已发行债券二级市场价格持续走宽,于是投资者对于新债券发行的溢价要求不断提升,甚至选择先不购买,静观其变。在这样的背景下,绿地在发行了4亿美元3年期及3亿美元5年期两笔债券,其中5年期的债券是公司近几年来首次发行的较长年期债券。”中银国际、中信国际等机构指出,绿地2017年业绩表现良好,杠杆率明显降低,相比去年的几次发行,更多的市场优质机构投资者参与了绿地此次债券的认购。“资产负债结构合理,现金流得到改善,各种财务指标良好的房企评级较高,海外融资成本较低。”某分析师向《证券日报》记者表示,但有些中型房企负债较高,想借道海外融资储备“粮食”过“小年”的想法可能难以实现,即使成功获得融资可能也将付出高昂的资金成本,将对利润造成严重侵蚀。总体来看,今年房企还债压力增加,融资难题难解。
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  • 利率上涨额度受限今年房地产信贷料“紧上加紧”

    近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮,引发市场关注。中国证券报记者调研广州、深圳、北京、杭州、南昌等地获悉,开年以来个人房贷利率持续上涨,并且银行对贷款投放较为审慎。“往年到一季度末贷款额度才会紧张,今年是总行控制额度。我们支行的情况是2、3月份表内都没有新增额度,表外通道也基本被‘砍’得差不多了。银行资金价格水涨船高,信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧,房地产相关贷款受到的影响很大,预计未来利率可能继续上浮。”华南地区某股份制银行支行行长对中国证券报记者表示。业内人士认为,资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升,将促使贷款利率上行,今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时,银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面,银行为了提高资产收益率,可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。 多地个人房贷利率上浮开年后,广州地区四大国有银行宣布,2月1日起首套房的房贷利率上浮10%,二套房则上浮15%。融360网站监测显示,广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%,广州市天河区农业银行某支行工作人员对中国证券报记者表示,会优先保证一手房的贷款额度,二手房一般只有月初才有额度。如果与开发商有合作,放款的问题不大。来自北京地区四大国有银行客服中心的信息显示,目前北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%。融360网站监测的北京地区29家银行情况显示,11家银行的首套房房贷利率上浮5%,14家银行上浮10%,江苏银行和平安银行等显示暂无额度;北京地区二套房房贷利率均上浮10%-20%。其他一线城市方面,融360网站显示,深圳地区的21家银行中,有13家银行首套房房贷利率上浮10%,上浮15%和20%的银行各有两家。上海地区的30家银行中,有13家银行首套房房贷利率上浮,8家银行维持基准利率。二线城市中,武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。交通银行首席经济学家连平预计,一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右,但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素,非刚性需求已无法落地,现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求,利率不可能无限上涨,还需要控制在合理水平。房地产相关贷款额度紧张“目前个人房贷利率上浮还可以批贷,而开发贷即便利率上浮,总行也经常不给批。”某国有大行宁波分行相关负责人李亚(化名)表示,今年信贷额度紧张,大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平,但总行审批非常严。李亚说:“目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时,才可能给它们批贷。”银监会主席郭树清此前表态称,抑制居民部门杠杆率,继续遏制房地产泡沫化倾向。多位银行业人士表示,以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下,回表难度很大。某股份制银行信贷业务主管人员表示:“在非标回表几乎不可能的情况下,将采取减少资产的方式来应对。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域,今年房地产相关贷款肯定持续收缩。”连平表示,目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验,预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多,估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元,较2017年减少8000亿-10000亿元。不过,由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷,预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放,并不会马上萎缩。 加大支持制造业力度房地产贷款不再受银行追捧,银行会将信贷资金投向何处?长三角地区多家银行的高管均表示,现在会先看是不是“中国制造2025”的项目或其他先进制造业企业,一些符合政策导向的棚改项目也受到银行青睐。华创证券的2018年一季度银行信贷官调查显示,62%的信贷官认为一季度制造业信贷需求将较去年四季度上升。大部分信贷官认为,一季度信贷额度偏紧,政府类项目、房地产开发贷款额度减少,按揭贷款投放额度基本维持不变,但将增加对制造业投放的力度。某中部城商行信贷官表示,一季度信贷规模不会增加,向中小企业加大投放力度是趋势。在制造业投放领域,仍偏好高新技术产业或行业龙头。银监会此前披露的数据显示,2017年前11个月,银行业新增贷款13.3万亿元,贷款增速自2015年以来首次超过同期资产增速。制造业贷款增速较2016年同期上升1.7个百分点,小微企业、保障性安居工程、基础设施行业信贷增速高于贷款平均增速。中国银行国际金融研究所研究员熊启跃表示,通常银行上半年的信贷额度会较下半年宽松,但从目前市场的整体环境看,信贷额度相对紧张,整体流动性并不是很宽松。未来银行信贷会更多流向国家政策支持的领域;个人贷款方面,汽车贷款和信用卡贷款均有较大提升空间。
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  • 刘东卫:绿色可持续是中国房地产发展的必由之路

    2月5日,由中国建设报社联合中国建设科技集团共同举办的“质量发展 共筑美好”第七届中国责任地产高峰论坛在京举行。会上,中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫为大家作了“以百年住宅新发展理念,推动房地产业从数量到质量转型新阶段”的主题演讲,与大家分享了中国百年住宅的相关理念,中国住宅在发展过程中存在的问题,以及百年住宅在实践中取得的转型创新成果。中国建筑标准设计研究院总建筑师 刘东卫刘东卫说,改革开放以来,我国的住宅建设取得了很多辉煌成就,解决了一些全世界所瞩目的房地产安居乐业的一些数量为主的问题,然而过程中也存在着诸多问题,中国房地产和住宅建设从数量阶段到质量阶段的转型还处于一个长远的过程当中。为此,刘东卫在会上从“转型、发展、创新”三个方面和大家交流了一些看法。他认为,中国房地产在质量、品质效益方面存在不少问题,由数量到质量的转型是必由之路,而创新应该是房地产发展新时期的一个永恒结果,一个长远的主题。他说,推动住宅建设模式和供给转型,真正实现住宅建设房地产业的优化升级转型,是目前最紧迫,应该摆到第一位的一个课题。国家在这一方面密集出台了许多相关文件,例如《中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见》的正式发布,在我国质量史上影响非常重大,具有里程碑式的意义,这个文件是党中央国务院40多个部门联合签发,对未来房地产建设领域也应该是一个首当其冲的纲领性的文件,必将对我国质量发展产生重要影响。刘东卫说,中国房地产业现在是重规模轻效益,品质和质量的矛盾非常突出,目前的建筑住房是高门票、短寿命、劣品质、低技术的产品,和发达国家相比差距非常巨大。我国建房子不考虑房子的全生命周期,维修维护,还在用老的办法,低的技术在建。刘东卫觉得,住宅向高质量阶段发展,需要所有房地产人的共同努力。在谈到究竟什么是“中国百年房子”时,刘东卫介绍说:“房地产业应该由过去粗放的发展模式,传统的发展模式走向建筑现代化发展的转型,通过转变住宅发展方式,推进产业化,通过技术的进步,把房地产业来进一步的升级,建造长寿命、高品质、绿色低碳的新型房地产的产品”。现在所有的百年住宅项目都是把建筑主体结构从50年提高到100年,让这个建筑更加长久,以长久的品质为主体,全部是装配式的,把国内外一些产学研的单位,集成整合成高品质,实现价值长久。关于百年住宅取得的成效,刘东卫表示,百年住宅取得的成效很多,百年住宅其实是以国际先进的绿色可持续的理念,用新兴工业化的装备从设计到施工到建造到维护的探索及实践,用产业化技术集成创新对促进我国装配式住宅建设转型升级;百年住宅项目以"全面建筑产业化"为基础,以新兴生产方式与集成技术为基础,来从市场上整体的产品提供一个解决方案,填补这方面的空白。中国房地产协会百年住宅品牌引领了中国房地产全新的质量,优良的品质,长久化的价值。百年住宅建设评价标准也即将出台,标准里总共有26大项101个资项。“我国的住宅与房地产建设实现绿色可持续之路是必由之路,一定要由大拆大建的数量阶段,要向给全社会提供优良住房的阶段转变,数量上在全世界是名列前茅,应该说咱们的质量和品质上还可提升,房价什么样,究竟的品质是什么样的,应该这些住房的质量问题,应该引起社会各界严重的反省,应该涵盖多方共同治理,刚才讲住房建设具有社会生活特定的产品,与每个人的生活息息相关,品质的优劣直接关乎到每个人的生活质量,特别是对社会经济的发展有重大的影响。可持续发展建设已经成为全世界人类共生关注的重大课题,如何以注重长远的发展模式和提高质量,加快发展模式及建造方式的转型已成为迫在眉睫的趋势,很遗憾说咱们现在房地产并没有让全世界真正认识到”。刘东卫说。演讲最后刘东卫总结道,当前我国住房建设中,资源消耗高,水平建设低,建筑寿命短,质量品质差等问题尚未得到足够的重视,更因其不具备可改造性和面向未来的社会和发展的适应性,迫切的需要我们对过去大拆大建的发展道路,重新进行评价和反思,需要在住宅发展模式上及建造方式上全面寻求一种可持续发展的道路。
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  • 南通7.43亿出让两地 中南建设5.68亿获一宗

    2月5日,南通迎来年前最后一场土拍,出让港闸区CR17049地块和如皋2017231两地块,面积共8.13万平米,最终揽金7.43亿元。中南建设旗下中南新世界中心开发有限公司,以及南通禾泽城市建设有限公司各摘得一宗。CR17049地块由中南新世界以总价5.68亿元拿下,成交价为11450元/平米,楼面价8179元/平米,溢价率0.09%。该地块位于港闸五水商圈核心区,永昌路南、黄海路西,使用权面积为4.96万平米,地块性质为其他普通商品住房用地,容积率为1.0-1.4,出让年限70年。值得一提的是,该地块容较低的容积率,后期可能打造成多层住宅。此外,该地块西北即为绿城刚拿的R17027地块,东北面是南通1912项目,隔通吕运河东南角是卓越置业的CR17034地块,区域内新晋房企居多。如皋2017231地块经过11轮报价角逐,最终由南通禾泽城市建设以1.75亿元拿下,成交价为5505元/平米,楼面价2117元/平米。该地块位于城南街道万新村5、6、7、8组地段,地块占地面积约3.17万平米,建筑密度小于30%,绿化率大于30%,容积率为2-2.6,出让年限为70年。据悉,这也是南通禾泽首次入住如皋。
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  • 地产中介佣金报告:3成月薪过万5%年薪百万

    中介迟发佣金多数与一二手联动项目收佣慢有关。工薪阶层跳槽频繁,在地产中介行业尤为普遍。“人走茶凉”是常有的事情,但是对于一些中介经纪来说,离职多年依然可以收到老东家发放的佣金,的确是意外惊喜。一位已离职近四年的中介,同样收到了来自前东家的佣金发放到账信息。满满的感动后,她发朋友圈感慨道:“离开已经快四年了,我居然收到工资,满满的感动……”为何有些佣金要那么长时间才能收到?这中间有何故事可说?为此记者采访行业资深人士、中原地产物业部(天河区)总经理潘婉霞了解一下。文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷迟收佣多数与官司有关中原地产潘婉霞表示,离职数年尚收到中原地产发的佣金,这是常见的事情,他们只要收到开发商或业主支付的佣金,肯定会及时发给同事,无论是在职与否。按正常流程,二手房交易签约即要给佣金,不过通常来说,二手房买卖双方是在收齐楼款过户交付后才给足佣金;对于一、二手联动的一手项目,按正常来说,开发商会在半年内给付佣金,但有时候遇到开发商以公司流程或资金问题等原因延迟支付。对于拖佣一两年甚至三四年的情况,一般是涉及诉讼, 他们试过在官司一二审结束在强制执行后,都拿不到佣金,要等一段时间被告方出现可执行的财物才可以再申请执行裁定。佣金比“双11”优惠都难算?记者采访二手房市场多年,了解到经纪佣金计算其实涉及非常复杂的佣金计算公式,复杂程度远超“双11”的优惠计算。不过,目前一些新兴的行业或是合伙制的中介公司,以“所见即所得”方式为从业人员结算收入和佣金,以滴滴司机为例,每一单收入多少钱清晰可见,随时可以提现;合伙人制的地产中介公司,分佣制远超传统中介行业。据记者了解,大部分中介公司为鼓励员工持续开单,不想员工抱着“三年不发市,发市当三年”的心态,对顾客有差异化的服务,因此设计出所谓“跳Bar”的累进激励机制。举例说,每月开单多少张,累积业绩(为公司贡献的佣金)达到某一个标准,对应的佣金提成比例会不同。举例说,每月业绩1万元,提成比例是15%,业绩到达3万~4万元,提成比例为20%,业绩到达20万元或以上,提成比例到40%。提成比例按分段计算,1万元以内为15%,1万元以上的2万~3万元对应提成比例为20%,达到最高提成比例40%的业绩以上,才会按40%的比例进行提成。潘婉霞认为,中原地产注重可持续、为客户提供安全可靠交易,高分佣制并不有利于公司的发展和积累。此外,他们也希望经纪在服务质量上下苦功,不应该对客户进行“差异化”识别,只关心短期收益,忽视长期发展。20个中原人就有一个年薪百万以上去年底,一纸内部文件,貌似把恒大首席经济学家任泽平月入125万元的个人隐私暴露在阳光之下,震惊围观群众。岁末年初,大家最关心各自的一年收入有多少。中介行业的Top sales也是打工皇帝,你猜猜行业顶薪可以去到多少?据潘婉霞表示,地产中介收入随地产成交而波动,并不可以从每月工资看出端倪。按粗略估计,中原地产30%以上经纪月均收入过万,5%的经纪年薪在100万元以上。她介绍说,中介经纪的确是一个收入“上不封顶”的行业,举例说,深圳中原有曾经介绍整栋写字楼成交的经纪,单笔佣金收入已经达几百万。记者曾经采访中原地产2016年的Top sales——兴盛路分行经纪戴锡财,他凭借多张商业大单在2016年斩获370多万元的高佣金。中介心声:有担当的公司值得吃“回头草”汪先生(化名)曾经在广州市内从事地产销售,他看到这位行家可以离职4年都能够收到佣金,羡慕不已。他想起了好几年前在某大房企做一手写字楼销售,成交了几层写字楼,后来离职,一直都没有收到应得的佣金。前地产经纪感慨离职4年还收到迟来佣金,她的经历引起了不少同行的热烈留言回应,原来离职收佣的确挺常见的,其中一位留言的人士更表示她收到了6年前的佣金。一位微信名“浩浩”的人士留言说道:“年底离职,上个月还在收佣金。一方面感谢老东家,另一方面鄙视拖款的开发商。”名为“樊磊”的人士留言道:“离开公司好久了,但我上个月确实收到了2014年没结完的佣金”。一名名叫张琴的中介写道:“这件事情我自己也亲身经历过,记得上次离开公司是2012年,在离开后两年之久的2014下半年,还收到了公司发给我的佣金!所以我2015年又再一次义无反顾地投了大中原暖暖的怀抱!”一位名为“保琴”的用户表示:“6年了,收到了佣金,的确是意外之财”。微信用户“夏力明”留言说道:“这是真的,我当初离开快一年了一个法务部追佣成功的件还把提成打到我账户”。一名名叫肖坤的中介留言说道:“我去年离职后也收到了提成。一分都没拖欠我的。就因为这点,今年我又回来了”。
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  • 土地成交降温、流标与房企“咬住”储备

    对于房地产市场而言,2018年注定将是深度博弈且复杂多变的一年。土地市场已经率先有所表现。尽管政府推地热情不减,但房企拿地情绪正在发生微妙的变化。2018年1月,北京土地市场共计成交403亿,但却流标3宗土地。流标发生在2018年开年,这是一个敏感的风向标。至少说明,房企拿地开始有所谨慎。不过,整体看,在规模即真理的当下,房企拿地热情依然不减。中原地产研究中心统计显示,截至日前,2018年全国标杆房企拿地依然积极,拿地超过30亿的房企达20家,龙头房企继续全国布局。“咬住”拿地在龙湖集团内部年会上,CEO邵明晓发表了《拥抱未来共创卓越》的年度总结报告。21世纪经济报道记者在其中发现一个有趣的词语。在总结土地储备方面,邵明晓使用的表达是,“土储的这几年咬住了,尤其2015年、2016年、2017年保持有竞争力的基础。”“咬住”土地储备是近年来房地产市场最大的战略。在多变且洗牌日益加剧的当下,强者恒强成为市场最显著的规律。而土地储备则是决定房企能否在市场上活得更好更久的关键因素。没有意外,这一状况在2018年也仍将持续。中原地产数据显示,2018年开年以来,拿地最为积极的房企分别是碧桂园、龙湖集团、中海地产。其在1月份权益拿地总额分别为187.15亿、140.27亿、137.88亿元。拿地最为积极的房企在规模上野心不减。邵明晓在龙湖集团的内部讲话中说,“整个(房地产)行业加速,我们要在地产开发业务保持前行。现在排在第八名,应该说达到预期。按照现在的速度,到2020年争取迈过3000亿元,还是很稳健往前走。”做大做强依然是当下房企的主流选择。中原地产首席分析师张大伟认为,整体看房企拼规模趋势加剧。最近2年,房企销售额业绩表现优异,补库存趋势持续,资金虽然有所收紧,但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地。所以整体看,不论是一二线城市还是三线城市,土地市场依然处于相对高温中。 土地成交环比降温土地市场整体表现来看,2018年的热度相比2017年有所减弱,但仍在高位。土地供求两端环比转跌,成交均价及土地出让金均降。中国指数研究院统计显示,1月土地供应量环比走低,同比增近四成。当月全国300个城市共推出土地2438宗,环比减少19%,同比增加26%;推出土地面积10633万平方米,环比减少24%,同比增加38%。仅一线城市供应量环比增加。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)推出土地面积3720万平方米,环比减少36%,同比增加11%。土地成交环比转跌,同比增加近三成,二线城市环比缩水四成领衔。据统计,1月全国300个城市共成交土地1921宗,环比减少33%,同比增加14%;成交土地面积8437万平方米,环比减少35%,同比增加27%。其中,住宅类用地(同上)成交面积2873万平方米,环比减少49%,同比增加7%。从地价上看,整体均价环比回落,同比继续上扬,各线城市均价同比均增。1月,全国300个城市成交楼面均价2457元/平方米,环比减少3%,同比增加17%;其中住宅类用地(同上)成交楼面均价为4647元/平方米,环比增加21%,同比增加42%。出让金也呈相同趋势。1月300城土地出让金总额为3801亿元,环比缩水四成,同比上涨四成,杭州收金436亿居首。住宅用地(同上)出让金总额为3032亿元,环比减少39%,同比增加39%。微妙的变化:流标流标是土地市场开局值得关注的现象。1月25日,北京市国土局出让三宗地块。值得关注的是,丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块和白盆窑村BPY-L010、BPY-L013两宗地块因无企业报价而流标。这是北京市推出共有产权房用地以来售价最高的地块。资料显示,BPY-L011地块为纯居住用地,全部用于建设“共有产权房”,起拍价41.78亿元;BPY-L010、BPY-L013地块包含居住用地和基础教育用地,居住用地全部用于建设“共有产权住房”,起拍价50.58亿元,两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/平方米。流标的剧情并非偶然。1月30日,北京出让3宗住宅地块,其中一块丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地,再次因无企业报名而流标。该地块起价高达63.27亿元。这是1月北京土地市场流拍的第三幅宅地。三宗地块流标的原因并不复杂。作为属性复杂的地块,可以计算的利润率非常低。在流标消息传出后,一家知名房企营销口负责人甚至玩笑般表示,“各大房企的营销总监要为投资总监们点个赞。”流标的另一层深意是,房企预期已经有所谨慎。张大伟分析,北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,而事实上,房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下,全行业亏损已经出现。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的3宗住宅地,全是高总价地块。鉴于2018年融资最明显的收紧是信托资金进入房地产方面,这使房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。北京土地成交溢价率也可以看出整体市场开始降温。中原地产统计显示,相比2017年平均溢价率24.33%,2018年平均土地成交溢价率仅11%。中国指数研究院监测的全国土地榜单也显示溢价率水平下滑。1月份,单价榜平均溢价率为33%,同比下降41个百分点,超半数上榜地块溢价率低于25%。“从2016年的爆发到2017年降温,再到2018年的冰点,北京土地市场变化很大。溢价率全面降低,尤其是住宅土地的溢价率全面回到个位数,流标住宅地块出现3宗。而在北京住宅土地历史上,2018年之前也只出现过31宗住宅地块流标。”张大伟认为,流标、低溢价率将成为趋势。
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  • 董希淼:促进银行与房地产行业良性互动

    不久前举行的中央经济工作会议提出“三个良性循环”,其中之一是实现金融与房地产的良性循环。银行是金融业的主体,实现金融与房地产的良性循环重点在银行,这也是银行业乱象整治的重要内容。总体来看,我国房地产市场已经走过高速发展时期,增速正在逐渐放缓,一些风险隐患显现。因此,中央经济工作会议将房地产行业的着眼点更多地放在促进行业健康发展、调控政策连续性和稳定性、实行差别化调控上。近年来,随着城镇化进程不断推进,大量人口向一二线城市流动,伴随着房价高企、限购限贷等因素,促使一部分住房需求由购房市场向房屋租赁市场转移。在一二线等热点城市,亟需建立起租购并举的住房制度,目前还存在租赁房源供给不足等问题;三四线城市去库存压力依然较大。同时,在房地产市场融资方面,存在着违反宏观调控政策为房地产企业提供融资担保、个人消费贷款变相流入楼市等乱象。银行业作为为房地产企业和居民提供金融服务的主要金融机构,应采取疏堵并举的策略,整治乱象,降低杠杆,促进我国房地产市场健康发展。一方面,银行应严把风险关口,全面落实房地产行业政策。要审查贷款资金流向,防止资金违规流入房地产市场。对于房地产企业,加大审查力度,不向具有“四证”不齐全、资本金未到位等情况的资质不合格房地产开发项目提供融资支持;不为违反房地产行业政策的项目提供通道或信用担保。对于居民用户,发放的消费贷款需要客户提供发票等购物凭证,严防通过“首付贷”、消费贷款、信用卡透支等方式将资金转移至房地产市场。另一方面,银行要加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是可与房地产企业合作,通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源,向符合相应条件的租户发放租房贷款。二是可与地方政府合作,在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供相应的金融创新产品和服务。三是可通过信用卡分期为客户提供融资支持,手续费低于第三方租房平台所收取的服务费,且提前还款无需支付违约金。银行进入住房租赁市场,既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展,也有利于房地产市场长效机制加快形成。此外,银行还应坚持差别化的住房信贷政策,在坚决遏制投机性、投资性购房需求的同时,在额度、利率等方面采取措施,合理满足居民购买首套住房需求,适度支持改善性购房需求,积极稳妥助推三四线城市房地产去库存。
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  • 刘尚希谈房产税:未来房产税将如何改革

    有关房产税的改革在2003年就已经提出,直到2018-09-21上海和重庆进行房产税 改革试点,中国房产税改革才算是正式拉开序幕。10多年来,房产税问题不断发酵,在社会上持续引发热议。人们对房产税的认识在深入,同时,争议依然很大。 改革要于法有据。中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求,房产税改 革进入了以立法来推进改革的新阶段。如何立法,这取决于房产税的立法取向。房产税改革的必要性房产税改革的核心是对个人非营利性住房征税。由此引发征收个人房产税是否必要的问题。从长远看,房产税改革有利于完善税制、完善地方税体系和开辟地方政府新的收入来源。但任何税收问题都不仅仅是财政问题,尤其是在“税收焦虑症”不断蔓延的情况下,税收已经变成社会问题,乃至政治问题,不能仅仅从税收本身着眼来谈必要性。对普通老百姓(603883,股吧)来说,对诸如完善税制和地方税体系,替代地方土地财政之类的说法,有如雾里看花,不知所云。老百姓听到这样的说法,就觉得政府是变着法子收钱,自然会反感。在减税的呼声很大,且社会对税的“厌恶感”越来越明显的情况下,把房产税定位为增加地方政府收入即“抓钱”,是不合适的。个税调高免征额(即媒体误解的起征点)不久,还要求进一步上调的呼声仍很大,再通过房产税从广大老百姓口袋里掏钱,将是十分危险的事情。况且,这与提高居民收入占国民收入的比重这一战略要求也相违背。因而,为什么要征收个人住房房产税,一定要对老百姓说清楚,澄清征收房产税的目的。我觉得有两点是老百姓可以接受的:一是让占有房产多的人交税,占有越多,交税越多;二是抑制在住房消费上的奢靡,为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节,具有多重效应:对社会财富起再分配的作用,在一定程度上可以遏制财产差距的进一步扩大;还可以对住房投机预期产生影响,去住房金融化;促进资源节约,控制住房空置率,优化住房资源配置;扩大存量住房供应,促进住房制度建设。因此,依据中国人多地少、资源单薄的国情和当前住房制度长效机制建设的要求,房产税扩展到个人住房,征收住房调节税是必要的,也是可行的。归纳起来,其正面作用就是:调节个人住房消费,节约住房资源,控制住房投机。至于说征税的合法性,从法理上看,实际已经包含在必要性之中,否则,就算程序合法,也站不住脚。在有关房产税改革的争议中,有人认为,中国的土地不是私有制,土地由国家所有,并不属于购房者,因而征税不合法理。这是混淆了房产与土地的区别。实际上,土地所有制并不是决定对个人住房征税的关键。从产权来看,尽管土地属于公有,但住房仍然属于个人的私有财产,拥有独立产权,并受到法律保护,两者是分开的。在所有权日益结构化的现代社会,所有权不是征税的前提。例如用益物权,就不属于所有权,而是他物权,但并不妨碍征税。抱着传统的所有权观念来理解税收,已经过时了。也许在改革试点的程序上存有瑕疵,但房产税改革的正当性和必要性构成了法理上的合法性。房产税改革定位根据上述对个人住房征收房产税的目的,我们就不能简单地从房产税是财产税,是对财产保有环节征税这样的学术定义,来理解中国的房产税和定位其未来的改革。我认为,应该把中国的房产税定位为“调节税”,而不是“国民税”,不能将房产税设计为普遍征收的一种税,从而变为增加地方收入的一个措施。从税制整体来看,按照收入功能来设计是基本原则,但这并不妨碍对个别税种按照调节功能来设计。按照调节功能设计个人房产税,主要体现在三个方面的调节:对住房资源配置的调节、对贫富差距的调节和对住房投机的预期性调节。同时,应该对经营性房产的征税和对非经营性房产的征税分开来考虑,不宜一锅煮,以利于房产长期租赁市场的培育和发展。为什么应该对非经营性房产的征税定位为住房调节税呢?有以下几个方面的原因。第一,中国的现实国情决定了房产税改革不能简单地照搬国外征收房产税的做法。所谓把房产税打造成为地方的主体税种,成为地方的重要收入来源,是不现实的。目前房地产税占地方税收收入的比重不到7%,更不要说房产税一个税种。现行房地产税占税收收入和地方税收收入的比重非常低。如果以包括土地出让金在内的地方财政收入进行计算,该比重将更低。因此,即使对个人住房全面征收房产税,要使房地产税成为地方主体税种或地方政府主要收入来源,至少在20年之内是无法实现的。其实,税收都有一个自然的演进过程,不是凭想象通过改革就可以强力实现的。例如中国的个人所得税,也是从调节税演变而来,至今也未能成为普遍征收的税种,因为中国人均收入水平处于较低阶段。等到中产阶层壮大了,离共同富裕越来越近了的时候,个税才谈得上是普遍征收的国民税。现行个税实际上是“白领税、金领税”,与蓝领阶层无关,纳税人数占工薪人数7%左右,93%左右的工薪所得者不缴税。如果进一步提高免征额,个税将只是一个调节金领阶层的“金领税”。缴纳房产税依靠现金收入,如果居民连个税都不交纳,要让其缴纳房产税显然是不现实的。一般而言,房产税的缴税面应比个税的缴税面要窄,否则,居民无力负担,征税风险很大。因此,现阶段不能将筹集地方收入作为中国房产税改革的目标,是更符合国情的定位。第二,在现实国情下对国内居民普遍征收房产税的条件不具备。税制的功效要真正实现,依赖于征管能力。若是征管做不到,税制设计得再好,也是纸上谈兵,毫无意义。房产税面向家庭征收,是对征管的一个极大挑战。这是一种个性化的征收,因为每一个家庭的房产情况不同,家庭状况也不一样,征收机关必须上门一户一户地去核实、评估、征缴,加上人口流动,其工作量之大将是难以想象的。更不要说,如何定义家庭、给予其优惠和照顾,颇为复杂。此外,住房基础信息管理参差不齐,房产价值评估基础薄弱,还有对争议的仲裁,以及仲裁的公正性和可信性问题等等。在任何一个国家,房产税都是一个小税种,但征收成本很高。同时,开征此类税需要法治的大环境。中国当前的税收征管能力有限,普遍开征房产税存在巨大的操作性风险。尤其是在行政法治、税收法治还不健全的情况下,甚至可能引发群体性事件,加剧社会的不稳定性。从这个角度看,把房产税定位为个人住房调节税,可以大大降低房产税征管过程中的操作性风险以及由此带来的社会公共风险。第三,需要正确评估和对待对个人非经营性住房征收房产税的公共风险。对个人或家庭征税,其社会风险很高。尤其是在社会对税收十分敏感的情况下,更要对房产税改革做出全面的公共风险评估,这包括其对经济、政治、社会等方面可能导致的负面影响。在改革决策上,应先评估风险,然后再看是否有利。如果颠倒顺序,可能只是看到了改革的好处,而忽略改革可能引发的巨大公共风险。从情景分析看,普遍征收房产税,社会很难接受这种方案,风险极大;而对个别行为(如投机、奢侈消费)征税,不触及大多数人,风险较小。在征收管理上,前者难度大,操作风险大;后者难度小,便于实施,操作风险小,而且对促进房地产市场的健康发展和社会公平有很强的正面作用。如果对有房产的家庭都征税,将会激起社会的强烈反对,切不可行。实际上,上海和重庆两地房产税改革试点的运行情况也能够证明上述结论。一是从两地改革后的房产税收入看并不多。无论是与地方税收收入还是财政收入相比,都仅仅是个零头,不可能成为主体税种或替代土地出让金。二是两地的房产税改革试点尽管在制度设计上有差别,但都遵循了一个思想,即保护大多数人既得利益,改革只涉及少数人。重庆房产税征收范围只涉及约10%的人群,主要针对高端房产业主和炒房客,并不针对普通社会公众。同时,两地都考虑个人的住房需求,给予免税面积扣除。这种定位主要是发挥房产税的调节作用。也正因为这一点,房产税在上海和重庆的试点没有在实施中引发社会震动,没有受到社会公众的抵制。此外,由于纳税人数量少,也能够实现较高的征管质量,重庆市在个人住房房产税上实现了97%的征缴率。房产税改革未来在全国范围推广,也同样需要采取这样的定位策略。总之,在现阶段,中国特色的非经营性房产税只能是个人住房调节税,也可以说是住房消费奢侈税。即房产税只能是对少数人拥有的非经营性住房(包括自住和闲置的房产)征收,或者说是对富人拥有的多套住房和高档住房征收,而不能把人均收入水平比中国高十倍的发达国家的做法搬到中国来,对有房产的人普遍征收。房产税改革方法未来的房产税改革主要涉及以下两个方面的问题。第一,要不要继续推进房产税改革?按照国内在税制改革上的先行试点和稳步推进的做法,上海和重庆两地的改革试点就是要为未来房产税在全国施行积累经验。应当说,房产税未来在全国范围内实施的方向是明确的。问题在于这个过程将持续多长时间,此事不宜久拖不决。在现阶段结构性减税的政策大背景下,理论上不应该实施更多的增税改革。但如果将房产税定位为个人非经营性住房调节税,征收范围限定为房产拥有大户,同时,将其税收收入用于保障房建设,这样的增税与结构性减税并不矛盾。财政部在《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》中,已经明确提出个人住房房产税试点地区取得的房产税收入,要专项用于保障性安居工程。为保障房筹集收入的增税和减轻低收入群体负担的减税政策之间是一致的,一方面保证了税收取之于民,用之于民,另一方面也限制了地方政府滥用税收收入的可能性,更能够得到社会公众的支持。在将房产税定位为个人非经营性住房调节税的前提下,有必要尽快在全国范围内推进房产税改革。第二,如何继续推进房产税改革?一是在推进改革的路径选择上,是继续选择国内有条件的地区进行试点,还是一次性在全国全面推行。两种方式都有其优缺点,继续在部分地区试点,符合分步推进房产税改革的策略,更为稳妥,但不公平;在全国范围内全面推行,有利于加快房产税改革步伐,尽早发挥其调节作用。如果经过评估,房产税改革不会引致新的公共风险,就应当尽快在全国统一实施。目前这种靴子不落地的拖延状态,其实副作用很大,而且拖延时间越长,其副作用越大,公众对税收的焦虑和不安情绪就会越来越严重。这扩大了社会预期的不确定性,不利于住房制度长效机制的建设。二是在改革方式上,是保留目前重庆和上海实施不同房产税制度的模式,还是选择全国统一的房产税。两种方式同样各具优缺点。允许各地自行制定房产税制度,会导致全国出现多种房产税制度,可能会由于其间差别过大造成对纳税人的不公平。但从税权下放的角度看,赋予地方必要的税政管理权限是税制改革的方向之一。由于各地在经济发展水平等方面存在差异,房产税作为地方税,可以考虑选择房产税作为税权下放试点,中央做框架性的统一立法,把此税种的部分立法权交给地方,允许各地根据实际情况制定房产税的具体实施细则。结合前面对中国房产税的定位,在改革方式上应适当给地方分权,考虑让地方有更多的选择。重庆、上海的房产税试点有两条重要经验:其一是让地方自主选择,可以因地制宜制定方案;其二是让实践来说话,不事先下结论。下一步仍可采取这样的方式。这样做,留有余地,即使有问题,中央也可以去纠正。如果地方有积极性,也可以报中央同意后自主实施。三是房产税的配套改革。作为房产税改革顺利实施的保障,在两地试点改革经验基础上,对有关房产税征收涉及的产权确定、个人住房信息系统建设、征税方式、程序等征管技术问题和其他相关制度建设,也需要进一步完善和加强。四是房产税改革需要统筹考虑。房产税涉及房地产税制、房地产税费制度、地方税体系以及整个税制,其改革还不能就房产税论房产税,对其改革设计应放到整个税制中来统筹综合考虑,以便于未来有关房地产不同环节税收的协调、房地产税制的合并和房地产税费制度的整合。
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  • 祝九胜:会肩负重任 作为新兵请多包涵

    万科宣布郁亮不再兼任万科总裁兼首席执行官而由祝九胜继任的第二天,2月1日,万科在深圳举行媒体见面会,由郁亮带领祝九胜出席。在媒体抛出新的总裁能为万科带来什么新的东西的问题后,祝九胜首次以万科新任总裁的身份公开发表言论。祝九胜表示,过往很少一下子见这么多媒体,所以还有点紧张,随后称受董事会的任命出任总裁,感觉到是沉甸甸的责任和很充分的信任,包括董事会的信任,郁总的信任。祝九胜表示,会肩负这个责任,在城市配套服务商的路上坚定地走下去,哪怕是探索性的,万科这条路会越走越宽,作为新兵,请大家多包涵、多帮助。
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  • 万达集团官网发文澄清:不会退出房地产

    今日早间,万达集团官网发文表示,针对万达商业与腾讯等投资者签订战略投资协议,有“个别媒体将此举解读为万达在互联网巨头‘新零售’的竞争中‘选边站队’。”万达集团表示此举纯粹是从公司商业利益出发选择合作伙伴,万达仍然是万达商业控股股东,并拥有线上线下融合发展的主导权和决策权。万达集团在公告中严肃澄清,万达不会“选边站队”,也不会做伤害其他方利益的事。此外,该公告还表示“万达将彻底退出房地产”纯属误读,消息中明确指出是万达集团旗下企业万达商管集团不再进行房地产开发。称2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团,继续开发万达广场重资产等房地产业务。29日晚间,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这次交易创下了全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资案例之一。媒体称,通过估算,本次交易金额所占股权份额,倒推估算万达商业估值为2429亿元。其中,苏宁云商出资95亿元,持股比例约为3.9%。万达刚公布的2017年财务数据显示,截至去年年底,持有已开业商业面积3151万平方米,在中国开业万达广场235个,年客流31.9亿人次。万达集团还拥有文化旅游城、酒店、影院、儿童产业等海量线下消费场景。值得一提的是,万达商业从港交所退市后,回A股之路很是曲折。在引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,并称将在1年至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。观点认为,随着腾讯、苏宁、京东等互联网巨头和线下企业的战略入股,其带来的线上流量和实体商业资源,在各方的合作下有望形成巨大合力。各方所表述的未来打造的中国“新消费”商业模式,值得期待。
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  • 1月全国土地市场供求回落 出让金降幅过半

    29日,中国指数研究院发布2018年1月份300城市土地市场交易报告。数据显示,1月份全国土地市场整体供应环比走低,成交量较上月缩水近半;整体均价环比小幅回落,住宅用地均价同比上扬;出让金较上月缩水过半。具体来看,1月份,全国土地市场供应量环比走低,同比增加近四成,仅一线城市供应量环比增加;成交方面,整体成交量环比转跌,出让金总额较上月缩水过半,三四线城市均价同比降幅居前。不过,分各类型城市来看,一线城市土地市场供求两端同比均涨,供应环比止跌回升,同比涨幅居各线城市首位;二线城市供地节奏放缓,均价同比涨幅较去年同期收窄,成交量及收金同环比双降;三四线城市供应量环比走低,成交面积同环比缩水,出让金环比下滑六成。1月29日,广州南沙迎来年内首场土地拍卖,两宗分别位于东涌镇和灵山岛尖的地块,采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式出让,共收金55.22亿元。最终,越秀地产以最高限价369824万元竞得灵山岛尖2017NJY-12地块后,中海地产以总价182378万元、配建面积47700平方米、楼面价16549元/平方米拿下东涌村地块。1月25日,北京土地市场出让3宗住宅地块,其中住宅部分要求全部建设成为共有产权房,合计可供应4500套共有产权房住宅。从最后出让结果来看,只有朝阳区一宗地块出让成功,丰台区花乡白盆窑村2宗地块同时流标。针对北京土地市场开年后一日两宗地块同时流标的现象,中原地产首席分析师张大伟认为,两宗地块起价过高,分别高达41.78亿元与50.58亿元,在当下这个时间,融资难度非常大。“最关键的是,最近各种渠道严查银行信托资金拐弯进入房地产,所以,大部分企业对于高投资额项目,相对谨慎”。此前,银监会下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。“从最近的地方两会以及一系列的调控内容看,预计北京市场在2018年依然是调控年,这种情况下,房企拿地开始谨慎是难免的”。张大伟表示,“尤其是共有产权房,很难出现90平方米别墅,这种情况下,货值远远不如限价商品房。从土地供应看,目前北京市场依然有多宗待售土地,例如限价商品房等,相比共有产权房,前者价值更高。”张大伟指出,“随着北京房地产市场调控政策的持续深入,2018年开年以来土地市场溢价率有明显降低,相比2017年25%的平均溢价率,2018年北京土地溢价率平均只有12%。”他认为,在严控信托等资金进入房地产市场的影响下,房企资金压力逐渐出现。“这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性正在降低。”25日,记者从国土资源部了解到,沈阳、南京、杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获得国土部同意。国土部要求,试点地区要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照区域协调发展和乡村振兴的要求,丰富住房用地供应渠道,建立租购并举的住房制度,实现城乡融合发展、人民住有所居。不仅如此,国土部还要求试点城市规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序,明确项目申报主体,完善项目审批程序,户型以90平方米以下中小户型为主,强化事中事后监管,确保有序可控。在此基础上,在试点过程中,推进集体租赁住房纳入政府主导的住房租赁服务平台管理,加强土地市场动态监测监管。张大伟表示,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。“11个城市基本都属于二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。从长期来看,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求”。(记者 高伟)
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  • 建业地产:2017股东应占溢利同比超五成增长

    1月29日晚间,建业地产股份有限公司公告宣布,该公司2017年度综合财务报表录得的股东应占溢利,与截至2018-09-21止年度相比预计将录得不少于50%的增长。至于增长原因,该公司称主要由于与2016年同期相比,截至2018-09-21止年度营业额增加、毛利增加及投资物业公平值收益计入损益所致。观点地产新媒体查阅,2017年,建业地产取得合同销售总额304.15亿元,同比增加51.0%,总合同销售建筑面积458.42万平方米,同比增加65.8%;平均销售价格为6635元/平方米,同比减少9%。
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  • 火线救援 融创、腾讯收购万达商业14%股份

    从2018-09-21离开香港资本市场至今,万达商业的退市回A路经历了整整496个日夜。从信誓旦旦签下对赌协议到外界传闻的债务危机,再到转售文旅、酒店以及海外资产,万达商业的退市之路历经了煎熬、忐忑以及或多或少的不甘。如今,四位白马骑士携“巨款”而来,给万达商业打下一剂强心针。1月29日,经历白天一整天的传言和猜测后,万达集团官方微信终于释出消息称,腾讯作为主发起方,联合苏宁云商、京东、融创计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。交易完成后,万达商业的股权比例将由三部分构成,其中万达集团和王健林合共持有万达商业49.952%的股权,其他股东持股比例为35.775%,而新晋的四大“及时雨”将代替原来的投资机构,对万达集团持股约14%或更多。观点地产新媒体查询获悉,当初万达商业为了完成私有化,在退出香港之前,曾和投资机构签订了对赌协议。承诺万达商业将在两年内(即2018年9月之前),回归A股市场,否则将面临回购款、利息以及相关费用的支付。如今看来,万达要想在预期时间内回A已几无可能。因此,选择在此时此刻引进新的投资人接盘股份,对万达来说无疑缓解短期流动性的不二选择。救兵来得恰如其时。上述股份购买,除了解决万达的燃眉之急外,也将给万达商业一直以来的“小目标”进行输血。根据万达集团发布的消息,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,不再进行房地产开发,而合作各方将推动万达商管集团尽快上市,尽快实现1000家万达广场的目标。在9天之前的万达集团2017年年会上,王健林曾形容过去的2017年对万达来说,是历经风波、磨难的一年。而今天,340亿元引入救兵后,能否给它过去的496个退市日夜带来安慰?或许,还需要时间给予答案。340亿火线救援在万达集团2017年年会上,王健林曾表示建议分别成立商管和地产集团,即原有的万达商业将更名为万达商管集团,纯粹运营和持有商业物业。而地产集团则主要负责消化商管集团的地产业务、开发万达广场重资产。如今9天时间不到,这个计划正在成为现实。1月29日晚间,万达集团官方发布消息称,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议。根据协议上述4大机构计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。万达表示,交易如果顺利完成,这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。观点地产新媒体查阅最新消息显示,此次股份购买,苏宁和融创中国分别投资95亿元,持股比例为3.91%,腾讯则以100亿元的代价换得4.12%的持股比例,京东投资50亿元,持股2.06%。按此计算,万达商业目前的估值大致为2429.67亿元。这一数字对比2018-09-21退市时的总市值2376.8亿,溢升了52.87亿元。不过需要注意的是,彼时万达商业私有化的成本就达到344.5亿港元。观点地产新媒体查阅万达商业私有化公告获悉,2018-09-21,万达集团以每股52.8港元收购万达商业全部已发行H股,约为14.39%,交易作价达344.5亿港元。与此次增资的规模相当。算上退市前的成本,再加上资产增值等,此番交易万达商业明显还是有所让步。行业人士评价认为,340亿的交易额应该是万达在500亿打折后的结果。对此,有接近交易的人士在接受观点地产新媒体采访时表示,此次交易对价都是大家认可的公允价值,都是合作各方按照统一的标准协调的价格,不存在优惠很多的情况。根据苏宁发布的公告,其或者指定子公司计划将出资95亿元或者等值港币,购买万达商业股东持有的约3.91%股份。具体分为两个步骤,首先是购买万达商业H股退市时引入的退市投资人拟出售万达商业股份;在购买退市股份之外仍有剩余的,则将与万达集团签署股份转让协议,并将剩余的投资款全部用于购买万达集团转让股份。股份购买代价方面,退市股份的价格为[退市投资人当初为退市股份所支付的对应投资额××(1+8%或10%×N)-退市投资人就出售予投资者的退市股份累计收到的投资收益分配]÷退市投资人出售予投资者的退市股份数量。其中N为2018-09-21至投资者与相应退市投资人就其持有的退市股份完成交割当日实际经历的天数除以365。而万达集团转让的股份购买单价,则为公司单位价格。如果以人民币购买万达集团转让股份,公司单位价格为53.65元/股;如果使用港币购买万达集团转让股份,公司单位价格为按照本协议约定基准汇率折算四舍五入取整到分的价格。数据显示,截至公告披露日,万达集团持有万达商业43.712%股份,王健林为万达商业实际控制人,直接持有万达商业6.240%股份;其他股东持股比例为35.775%,而退市投资人持有的万达商业股份为14.273%。这也意味着,四大新晋股东约14%的持股比例将与退市投资人曾持有的14.273%股份大致相当,四大“及时雨”也将代替原来的投资机构。截至2017年底,万达商业持有已开业商业面积3151万平方米,在中国开业万达广场235个,年客流量31.9亿人次。截至2018-09-21,万达商业的负债总额为5927.45亿人民币,净资产为2299.2亿元,营业收入则为600.39亿元,净利润达到90.47亿元。496个退市日夜与售卖股份打算从2018-09-21离开香港资本市场至今,万达商业的退市回A路经历了整整496的日夜。年轮翻滚转动,离万达商业退市之初签下的对赌协议兑现,也只剩下7个多月。如同王健林年会中提到过的要尽早建立起万达的“护城河”,将万达广场发展到千店规模一样,需要建起“护城河”的还包括万达商业。时间回到2016年,万达商业因为不满港股的低估值,率性“挥别”香港市场。彼时,为了让退市更加顺利,万达和投资人签订了对赌协议,承诺在2年内回归A股主板,以便于投资人后续退出。否则将会以每年10%向基金回购全部股权,费用前总回报约为20%,扣除主要费用,如利息、过桥、承诺函、2年管理费及通道管理费等开支,预计扣除费用总计约为16.5%-20%。从2016年9月底成功从香港退市算起,万达商业经历了太多,由一开始的意气风发,到2017年5月失去大马城项目;6月,遭遇“股债双杀”;再到7月,作价600多亿打包酒店以及文旅资产出售予富力与融创;再到陆续出售海外资产;转让万达酒店65%股权。“城门失火,殃及池鱼”,在一年多的时间里,万达或者说万达商业断臂求生,失去了太多。如果此番万达不引进新的投资人,则万达商业要面临更多的短期流动性危机。因此,是次交易对于万达来说更像是新的开始。根据万达集团发布的消息,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,不再进行房地产开发,而合作各方将推动万达商管集团尽快上市,尽快实现1000家万达广场的目标。缘起缘灭,缘深缘浅皆因退市和回A,即使经历王健林口中的“磨难”,万达商业仍然执着于它的回A之梦。上述接近交易的人士就告诉观点地产新媒体,对于具体的回A时间表,他认为腾讯、万达、苏宁以及京东在今天签订协议时,一定会有明显的预期,但是目前还未对外。按照万达商业此前披露的A股新股发行计划,总计发行不超过2.5亿股新股,募集资金120亿元,折算下来平均每股发行价为48元。有分析人士认为,未来万达商业在A股的市值规模将达到5000亿元到6000亿元。不过截至2018-09-21,万达商业的净资产为2299.2亿元,距离上述市值规模还有很长的路要走。需要注意的是,万达商业似乎已经找到了回A和提升净资产规模的路径。按照万达2017年年会上王健林的说法,新的一年万达要逐步清偿全部海外有息负债,另外万达商业A股退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。在出售股份的当日,1月29日万达商业旗下的万达酒店发展与独立第三方签约,以总价68.85亿港元出售澳洲项目予AWH 投资公司,项目包括14.62万平方米的酒店、公寓项目55%的权益,以及位于悉尼市中心商业区9.75万平方米的综合体项目。接近交易人士告诉观点地产新媒体,在推进回归A股市场的过程中,譬如苏宁将与万达有一系列的业务合作。而腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作。万达商业表示,未来利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和自己本身的线下商业资源,将共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,提供更智慧、更便捷的消费体验。
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  • 合富辉煌与保利合营代理业务的中介战争

    当左辉带着链家在中国内地的房地产中介市场一路狂飙,退出又复返的施永青率领中原地产在国内中介市场发愤图强,链家、我爱我家和麦田地产携手怒怼58同城的时候,华南另一家中介老大,多年占据广州一手代理市场半壁江山的合富辉煌却似乎并没有太大动静,依然静静地做着和之前一样的事情。不过,1月29日下午,一直不曾有大动作的合富辉煌却突然搞出了“大事情”,拉着保利地产一起宣布合作。中介企业捆绑开发商,这样的组合并不鲜见。此前链家就和万科搞了一家专做装修的“万链”公司,再比如融创不但持有链家6.25%的股份,还斥资3.2亿入股了链家的自如长租公寓。但此番保利地产与合富辉煌的合作是否会为一直风波不平的中介市场带来新的波浪,倒也是值得关注的事情。合富辉煌与保利合作在合富辉煌发布的公告中显示,其与保利房地产(集团)股份有限公司订立框架协议,内容有关该公司与保利房地产为各自的一手及二手房地产代理服务业务组成建议合营企业。公告显示,保利房地产透过其全资附属公司保利地产投资顾问有限公司从事提供一手及二手房地产代理服务。具体而言,合富辉煌及保利顾问各自将向一间合营公司全面转让旗下一手及二手房地产代理服务业务,而有关合营公司预期由该集团及保利房地产分别拥有55–60%及40–45%权益。合营公司的最终股权结构有待订约各方进一步磋商。此外,为进一步加强合富辉煌与保利房地产之间合作,其将向保利房地产配发及发行约3600万股该公司新股份,作价每股新股份4.20港元,较股份于2018-09-21收市价每股4.01港元有溢价约4.74%。而保利房地产拟拥有合富辉煌经新股份扩大全部已发行股本约5%。保利房地产实际将获配发及发行的新股份数目有待订约各方进一步磋商。公告称,订约各方将尽最大努力于2018-09-21或之前就建议合营企业订立正式合作协议。事实上,对于双方合作的根本原因,合富辉煌在公告上并没有太清楚的解释,但一位保利地产相关人士却给出了这样的评价,“市场化运作品牌生态圈”。广州代理老大与异地扩张难题作为国内最早也是目前唯一一家在香港上市的中介代理企业,合富辉煌曾有着无限风光的过往。据公开资料显示,合富辉煌集团创立于九十年代初,是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。2004年集团在香港联交所主板正式挂牌上市,成为中国国内首家上市的地产代理顾问公司。就此看来,合富辉煌在香港上市历史甚至比很多内房股都要长。上市之后的合富辉煌手握一亿现金,也进入快速发展时期,在很长一段时间里,广州一手代理市场合富辉煌一家的占比就达到50%以上。“广州的豪宅代理基本都是合富辉煌来做,而且他们也是从来不接受和其他中介联合代理一个楼盘”,曾有广州业内人士如此对观点地产新媒体评价合富辉煌。大本营广州成为合富辉煌最大的单一盈利来源城市,几乎每年其业绩的一半或更多都是来自广州。2018-09-21,在其最新公布的中报里显示,按地区划分,该公司广州业务占集团总营业额约51%,非广州业务则占约49%。2017年上半年总新屋销售金额约为1700亿港元,合共促成约15万宗新屋销售交易,总销售楼面面积约1400万平方米。2013年,合富辉煌在全国大举扩张,其先后在北京、上海、天津、重庆、四川、等24个省市成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家。然而,这些广州市之外的扩张并非一帆风顺,曾就有报道表示,合富辉煌关闭了昆明的公司,全面退出昆明市场。虽然这个传闻最终并没有证实,但合富辉煌在其他省市的的确确会时常传出退出或者收缩的消息。除此之外,这几年,当链家、世联行、中原等中介机构开始尝试将中介与金融相结合,并跨足装修、公寓等新业务时,合富辉煌却在这些方面并没有太大举措。房企携手中介存量市场之争在不久前链家的周年庆典上,融创主席孙宏斌曾表示,“存量房市场是一个永远的市场。”为了抢夺这个市场的先机,融创不但在去年1月以26亿元获得北京链家6.25%的股权,还在近期链家自如公寓的融资中进行认购。这或许可以解释房地产开发商和中介代理机构进行深度合作的原因。自进入房地产行业的白银时代以来,不少业内人士皆认为,中国房地产市场已步入存量时代,人口结构转变、住房需求饱和及城镇化正加快存量地产运营的进程,激活存量成为房地产去库存、去产能、去杠杆的重要手段。有数据显示,目前我国房地产的存量资产高达250-300万亿元,而2017年全国房地产新开发的增量为10万多亿元。全国存量二手房的交易总额占楼市总交易额的41%,其中京沪深三市均为70%左右,而世界级大都市如东京、纽约、巴黎的二手房交易额占比则在90%以上。作为本次合作双方大本营的广州,因房价相比京沪深仍处于较低水平,因此广州的二手房交易相对也低于70%。另一方面,广州这几年的房价涨幅颇为惊人,近期不但多个单价在8万元/平方米的楼盘等待入市,去年至今成交地块的单价也预示着未来的房价将逐渐走高。换而言之,广州的二手房交易空间将有很大的增长空间,因此,以广州为起点进行一二手市场的合作,对于保利而言,或许也是当融创、龙湖等也在销售上颇具能力的开发商纷纷加大广州投入后,保证其广州销冠之位不被夺走的方法之一。至于合富辉煌,或许可以凭借保利地产这个已经享誉全国的房企品牌,加强其在非广州区域的知名度和竞争力,也加码与链家、中原、世联行直面竞争的实力。
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  • 万科置业海外换秘书 旭辉华夏幸福拟定期互访

    陆治中辞任万科置业海外秘书及授权代表 赖爱慧接任万科置业(海外)有限公司1月26日晚间公告宣布,其公司秘书及首席财务总监、公司授权代表陆治中将于1月29日起辞去所任职务,同时委任赖爱慧为新公司秘书及授权代表。万科置业海外同时宣布了赖爱慧获委任为其公司秘书及授权代表,自2018-09-21起生效。赖爱慧持有香港大学法学学士学位,并具备香港以及英格兰及威尔斯之执业律师资格。利丰研究中心:料今年全国GDP增6.7% 消费或增10.1%1月26日,冯氏集团利丰研究中心在香港发布中国商业十大热点展望,会上副总裁林诗慧预计2018年全国GDP将同比增长6.7%,其中社会消费品零售额预期将同比增长10.1%。利丰研究中心预估,新的商业蓝海将集中在农村市场、三四线城市以及生活服务方面。随着农村消费者对高质量产品的需求不断增长,加上网络购物日益受欢迎,都推动了农村电商的发展。统计局数据显示,2017年前三季度,农村网络零售额达到8361.4亿元,同比上涨38.3%,比城市零售额高出5.6%。海蓝控股:海口凤凰水城二期地块被无偿收回 将采取必要措施1月26日,海蓝控股有限公司公告称,旗下一宗土地因未有按时开发建设而被收回,公司将采取必要措施来保障权益。海蓝控股称近日附属公司海南南海翔龙房地产开发有限公司,收到海口市人民政府有关,无偿收回国有建设用地使用权的决定书。资料显示,该地块位于海口市滨海西路北侧;总面积约88,209.07平方米;土地证号为海口市国用(2008)第001431号;本来拟建项目为海口凤凰水城二期。但目前该项目未能根据原定时程表开发建设并已延期超过两年。旭辉与华夏幸福达成战略合作 建立高层定期互访据1月26日旭辉集团股份有限公司官微消息,旭辉与华夏幸福达成战略合作协议。据此协议,旭辉及华夏幸福拟发挥各自资源优势加强合作,形成优势集成与互补,以促进双方的共同发展。此次旭辉与华夏幸福合作,除了业务层面,还会涉及企业宣传及形象推广方面,且双方还建立了高层定期互访机制,以便就合作的进展和问题进行及时总结和解决,助推更快达成互利共赢的目标。
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  • 宅基地三权分置 放活使用权对房市影响不大

    近期,一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示,政府将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。现状:宅基地荒置严重所谓宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地归集体所有,但农民拥有使用权。村集体的成员,只要分户成为独立的一户,就有资格从集体获得宅基地。“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有。”中原地产首席分析师张大伟如此归纳宅基地的特征。他在接受法治周末记者采访时指出,我国宅基地制度建设初衷旨在为广大农民公平分配住宅用地,保障农民住有所居。然而,随着越来越多的村民开始到城市打工,很多农村的宅基地得不到有效利用,基本被闲置,而“村集体外成员不得进入”“内部成员缺乏退出渠道”等特点也导致当前很多宅基地只得被荒废。有统计显示,中国约有19万平方公里的农村集体建设用地,其中宅基地约占13万平方公里,是农村集体建设用地的大头。一方面,随着城市化率的提高,宅基地却出现大规模空置、废弃的现象;另一方面,城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场则总体趋紧。张大伟向法治周末记者表示,当前我国大量宅基地荒置的“通病”是促使宅基地“三权分置”改革的重要原因。放活宅基地使用权探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”,具体指的是落实宅基地集体所有权;保障宅基地农户资格权和适度放活宅基地使用权。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活,因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题。“放活宅基地使用权,核心是赋予收益权,这是发挥土地要素功能的基础,是盘活利用闲置宅基地、优化土地资源配置的要义所在。”严跃进表示,当“三权分置”后,土地的所有权不变,依然属于村集体,但具有资格的人可以不使用相应的宅基地,而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。法治周末记者注意到,其实有关农村宅基地改革的大幕在2015年就已逐渐拉开。党的十八届三中全会中就曾提出,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场”,会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。2007年颁布的物权法,虽然赋予宅基地用益物权,但只规定具有占有、使用权,与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权,更没有明确出租、转用权,且规定宅基地使用权不得抵押。严跃进指出,上述规定的出发点是为了保障农民基本居住权,尤其是防止集体经济组织外的城镇居民到农村购地建房,改变农村社会结构。但不可否认的是,相关规定也否定了宅基地的财产权利。2018-09-21,《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押”等相关规定。流转范围之争值得关注的是,在宅基地改革试点中,有一个问题始终存在争议,那就是宅基地的流转范围是否应打破集体所有制范围。根据政策规定,农村宅基地只允许在本集体经济组织中流转。义乌等试点地区出台的政策虽然在流转方式上宽严不一,但也均将宅基地使用权受让人限定为农村集体经济组织成员。在此次全国国土资源工作会议上,姜大明再次强调城里人到农村买宅基地这个口子绝不能开。与官方明确禁止态度不同的是,有一些学者提议应逐步放开宅基地流转范围。2017年两会期间,全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就提出应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转。蔡继明坦言,当前改革虽然允许农村集体经营性建设用地入市,但占大头的农村宅基地仍只能在集体所有制成员内部流转,仅靠如此少量的农地入市,根本不足以构建竞争有序的城乡统一建设用地市场。蔡继明曾带团队去广东珠海调研,发现珠海斗门区某村300多户居民中有250户都把房子租给了周边外来的务工人员。“农村大量的宅基地是闲置的,为什么只限定在集体所有制内部流转?”蔡继明认为,这不符合市场配置资源这一决定性作用。如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,城镇建设用地就可以增加70%以上。蔡继明认为,这不仅会拓宽农民财产收入的渠道,而且也有助遏制城镇房价增长,并助力农民工进城落户,加快农民工市民化进程。不过,在一些持“必须在范围内流转”观点的专家看来,宅基地制度是农村集体经济组织保障其成员居住权的制度,是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地,那就侵犯了成员权利,甚至可能导致组织本身的瓦解。此外,宅基地是符合条件的成员从本集体组织无偿获得的,属保障房性质。保障性住房不能像商品房那样不受限制地进入市场交易,否则会造成社会财产关系的紊乱。在严跃进看来,宅基地“三权分置”的改革可能会让未来城里人租用宅基地变得更为可行和规范化,不过,城里人购买宅基地依然很难被放开。因为从国家大方向来看,宅基地依然是要服务农村市场的,如果随意放开,可能会出现部分地区借改革名义倒逼农民进城,进而变相收回宅基地出售等问题,损害农民权益,必须谨慎对待。对房市或影响不大此次姜大明再次提及宅基地“三权分置”的同时,还明确表示“政府将不再垄断居住用地”。二者间的联系让很多人开始推测政府是否已经准备让宅基地 “进军”商品房市场,成为商业住宅用地新的供应主体。但张大伟认为这是不太可能的,因为住房与商品房是有区别的,纵观中国房地产发展历史,政府一直是商品房住宅土地的唯一供应方,短期内不会改变,且目前政策更多涉及的还是集体土地用作租赁住房。2018-09-21,国土部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》之时,就曾有不少人认为集体建设用地将要入市。2018-09-21,试点城市之一的北京发布了具体执行方案。从北京方案来看,所谓集体建设用地建设集体租赁住房,是将集体建设用地的承包权、使用权进行分割,以村集体组织作为土地供给主体和承租代表,引入建设方和管理方,形成一种基于集体土地制度上的新型租赁住房供应体系。官方也多次强调,这种体系下,集体建设用地上建设的租赁住房仍然只能出租,不能售卖。对此,严跃进认为,即便未来宅基地政策逐步放宽,也应该会停留在只租不售的层面,因此,宅基地“三权分置”对于城市房地产市场的影响可能极为有限,更多还是为了盘活现有闲置的宅基地。
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  • 贾康:房地产税改革应被提上议事日程

    2018年加快完善税收法律制度框架势在必行,关键税种改革将紧抓不放。随着营改增和资源税政策逐步调整到位,改革重点将在房地产税和个人所得税上下功夫;增值税和消费税的税率结构也需进一步优化;减税降费空间依然需要努力开掘。作为对现代化经济体系有广泛和深远影响的我国第一大主体税种,增值税还需要进一步改革和完善。未来改革重点应是推进税制、体制和法制三大制度建设,建立一个更加公正、简明、高效的增值税制度,全面提升税收治理能力和税收国际竞争力。对于我国企业降费方面的空间,总体来说,比降税更大。不少收费及费率、政府性基金等,都具备一定的减免和降低空间,并将有利于理顺政府与市场的关系,规范市场秩序,进一步激活市场主体活力,因此应成为降成本的主要抓手。2017年,我国税制改革取得重大进展,营业税告别历史舞台,实现增值税对货物和服务全面覆盖;资源税立法启动,从价计征改革全面推进,水资源税改革试点扩至9个省区市;《中华人民共和国环境保护税法》已通过,并于2018-09-21开始实施。2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。面对这样一个关键年份,税制改革如何发力?2017年12月底召开的全国财政工作会议已为2018年的税制改革定出基调:深化税收制度改革,形成税法统一、税负公平、调节有度的税收制度体系。据此展望,2018年加快完善税收法律制度框架势在必行,关键税种改革将紧抓不放。随着营改增和资源税政策逐步调整到位,改革重点将在房地产税和个人所得税上下功夫;增值税和消费税的税率结构也需进一步优化;减税降费空间依然需要努力开掘。加快完善税收法律制度框架早在2015年3月,为全面落实依法治国基本方略,加快建设社会主义法治国家,党中央审议通过了全国人大常委会法工委牵头起草的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》,明确不再出台新的税收条例;开征新税的,应当通过全国人大及其常委会制定相应的税收法律,同时对现行15个税收条例修改上升为法律或者废止的时间作出了安排。2017年12月,十二届全国人大常委会第三十一次会议表决通过烟叶税法和船舶吨税法,将于2018-09-21起施行。从暂行条例上升为法律,这两部税法表明我国在落实税收法定原则方面迈出了坚定步伐,也意味着2018年我国税收法定进程将全力加速。“税收法定”进程的提速,成为加强国家治理体系和治理能力现代化进程中的重要举措。加快完善关键税种改革增值税改革2018-09-21,国务院常务会议通过《关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定(草案)》。这标志着在我国实施了60多年的营业税正式成为历史,全面增值税时代已经到来。全面推行营改增至今,税制过渡平稳,政策落实,减税面扩大、减税额增多、减税率提高,改革基本达到了预期效果。国家税务总局公布的最新数据显示,营改增试点实施以来已累计减税1.7万亿元。特别是自2018-09-21全面推开营改增试点以来,截至2017年9月,全面推开营改增试点累计减税10639亿元,实现所有行业税负只减不增。营改增不仅降低了纳税人的税收负担,鼓励了“大众创业、万众创新”,而且促进了专业化细分和产业转型升级,打通整个产业链中进项抵扣链条,提升税收中性,助推统一市场建设和供给侧结构性改革,对稳增长、增活力和推动服务业发展,以及区域经济转型发展起到了重要促进作用。作为对现代化经济体系有广泛和深远影响的我国第一大主体税种,增值税还需要进一步改革和完善。未来改革重点应是推进税制、体制和法制三大制度建设,建立一个更加公正、简明、高效的增值税制度,全面提升税收治理能力和税收国际竞争力。一是未来增值税税率可在2017年四档减为三档的基础上,进一步减并至两档税率甚至考虑最终减至单一税率。二是扩大增值税抵扣范围,制定创新导向的优惠税率政策,切实降低微观企业的税负,激发市场活力。三是针对一些特定行业、领域反映的特别问题,抓紧调研分析,有必要的应及时修订、优化相关实施细则。四是增值税立法应成为构建税收法律制度体系的重中之重。在深化增值税税制改革的过程中,需要充分遵循中性、公平和效率原则,将征税范围、税基、税率、减免税政策等税收要素以法律形式固定下来,在对现行增值税暂行条例进一步修改完善的基础上,适时将其上升为法律,并且在立法过程中为继续推进增值税改革留有空间。资源税改革资源税立法工作已经启动。2017年11月,财政部和国家税务总局公布《中华人民共和国资源税法(征求意见稿)》,提出资源税一般实行从价计征。统一列明了能源矿产、金属矿产、非金属矿产和盐4大类、146个税目。这意味着资源税改革主要成果的从价计征原则,将以法律形式确立。根据财政部数据,2016年全年资源税收入为951亿元,而2017年前11个月资源税收入1248亿元,同比增长46.6%。2017年11月,财政部、国家税务总局、水利部发布《扩大水资源税改革试点实施办法》,决定从2018-09-21起,在北京、天津、山西、内蒙古、河南、山东、四川、宁夏、陕西等9省区市开征水资源税。这是继2018-09-21河北省率先试点后,我国资源税改革再迈关键一步。随后,不少试点省份相继出台水资源税本地化政策,进一步完善顶层设计,水资源税改革稳步推进。此次水资源税改革扩大范围,一个重要原则是税费平移,总体不增加企业和居民正常生产生活用水负担。征收水资源税,以税收调节作用助推实施最严格的水资源管理制度,具有很强的生态建设意义。同时,水资源税也是地方税,对深化税收制度改革、健全地方税体系,也具有十分重要的意义。扩大水资源税试点是服务于更好发挥税收调节作用、实现促进水资源节约和合理开发利用的总目标。在水资源税改革试点已经扩围的基础上,今后木材、草场等资源税开征也可稳步推进。从更长远考虑,垃圾等废弃物也可能纳入征税范畴。总之,凡涉及资源使用和相关生态环境保护的事项,都有可能纳入资源税调节机制。尽快出台资源税法已成为大势所趋。环境保护税改革2018-09-21起,备受关注的绿色税法《中华人民共和国环境保护税法》正式施行,实行近40年的排污费制度正式退出历史舞台。本次征税主要针对应税大气污染物、水污染物、固体废物和噪声。由于征管严格化,费改税短期将给部分排污企业带来成本和经营的压力,影响部分行业短期供求关系。但从长期来看有利于推动企业从高污染、高耗能向高附加值、低耗能转型升级,倒逼企业主动加强减排,加快行业的优胜劣汰。《中华人民共和国环境保护税法》规定了部门分工,税务机关依法征收管理,环保主管部门则负责依法对污染物监测管理,环保主管部门和税务机关应当建立涉税信息共享平台和机制,定期交换有关纳税信息资料。下一步,各级财政、税务、环保等部门需进一步做实做细相关工作,确保征管工作有效有序进行。同时,进一步细化明确有关政策,为纳税人提供更加细致的辅导和服务,切实加强部门协作配合,提升污染物排放监测能力和水平。消费税改革我国现行消费税制始于1994年,2006年曾经历一次较大调整。现行消费税的征收范围主要包括烟、酒、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、成品油、小汽车等13个税目。2016年我国消费税收入10217.23亿元,税收规模仅次于增值税、企业所得税和营业税。作为本轮财税体制改革中的重要一环,消费税的改革方向被定义为“调整消费税征收范围、环节、税率,将高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围”。不过,总体改革方案尚未出台,对于将哪些消费品纳入扩围,税率和征税环节如何调整,税收如何划分等具体细节,还未有定论。展望2018年的消费税改革,首先应根据经济形势变化,考虑如何调整征税范围。在扩大其征税范围时,不仅要增加一些奢侈消费品项目,如私人飞机、私人游艇、高档时装等,还可以包括一些高端消费行为,如洗浴桑拿、夜总会、游艺等。其次要调整消费税的征税环节。目前我国消费税主要实行生产环节单环节征收,容易偷逃税。如有些企业通过设立独立核算的销售公司,先以低价把产品销售给销售公司,然后由销售公司按正常价格对外销售来规避消费税,削弱了消费税的收入调节作用。第三,消费税改革要与中央地方收入划分改革等相匹配,放在整个税改的大盘子里考虑。当前,我国消费税为中央税,而本轮消费税改革的另外一项重要举措就是,有望从中央税改为共享税,这样可以同时起到弥补地方税收缺口的作用。此外,考虑到地方政府的积极性以及消费税的征管,可以尝试将一些税目交由地方来征收,或者分配给地方,这样也可以激发地方政府引导消费、优化市场建设的积极性。个人所得税改革个人所得税自2011年改革之后,一直未有大的动作。作为十八届三中全会提出需改革的六大税种之一,其改革方案目前正在研究设计和论证中。总体思路是实行综合与分类相结合,方案总体设计、实施分步到位,逐步建立起适合我国国情的个人所得税制。2018年应力求列入重点改革对象。具体来说,首先,要改变个人所得税的征收模式,实行综合和分类相结合的个人所得税征收模式,其综合部分按照家庭和年度以超额累进税率征收,制定更合理的税率和费用扣除标准。在统一市场框架中各地费用扣除标准上,应坚持实行全国统一的个人所得税费用扣除标准。同时,适当考虑纳税人、赡养家庭人口等费用扣除。其次,要改革个人所得税征管体制,逐步将个人所得税的征管权限划归中央。个人所得税作为缩小收入差距的直接税,其征管权限划归中央不仅是增强国家调控分配能力、配合中央财政转移支付的需要,也是防止各地扣除基数不统一形成人力资本流动壁垒或阻碍、征管差异化造成税款流失的需要。再次,要加强和改善个人所得税征管手段。强化并建立以个人自行申报为主的申报制度,建设全国税务网络征管系统,统一个人纳税编码,全国共享个人税务信息资料,堵塞征收漏洞。加大对偷逃税款等违法行为的监管查处力度,增加纳税人偷逃税款的成本与风险。房地产税改革房地产税改革是供给侧改革中一个“啃硬骨头”的典型。狭义上讲,这个改革要解决的是我国不动产里消费性质住房持有环节上的税收,要从无到有。上海、重庆两地已经各自进行这方面的改革试点。房地产税对中国现在特别重视的共享发展、收入再分配有独特意义,亦有久拖不决的高难度特点。2018年,房地产税改革应被提上议事日程。其作为一个直接税,除了筹集政府收入,特别重要的作用是,起到按照支付能力原则在税收上“抽肥”的作用,让持有豪宅、多套房的对象多做一些税收贡献,而使这些资金进国库之后,就能“补瘦”,即政府用此种税收收入用于扶助弱势群体,加强保障房建设,促进社会福利。这种“抽肥”不是让先富起来的人伤筋动骨,是在他们发展、享受的层面上适当让渡一部分物质利益,本质上是一个促进社会和谐的“共赢”的税收。我国在经过了多年物业税模拟试点和实施了上海、重庆两地房产税的改革试点后,房地产税的改革任务,应尽快得到推进,路径是在“税收法定”轨道上,尽快落实十八届三中全会关于“加快房地产税立法”的指导意见,一待立法完成,可在房价上涨压力大的一、二线城市率先开征。首先,必须立法先行,最关键的要先进入一审,把有关部门在内部操作了很多年的草案先公之于众,征求全社会的意见。其次,在税率的设置上,应该根据房产的价值(市场影子价格)等因素确定税基和税率。对满足生活基本需求的房屋面积可实行零税率,对超过住房标准的房屋面积实行各地标准税率,使高收入群体在享有大面积住房的同时也承担更多税负。第三,要注重和房地产相关的所有税费的整合和配套改革。第四,要对地方充分授权,分步实施。进一步减税降费党的十九大报告指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。而要实现高质量发展,就需要企业尤其是实体企业加快转型升级的步伐。自2015年我国提出实施供给侧结构性改革以来,积极推出了包括营改增、简化税率结构、清理规范收费、支持创新发展等一系列减税降费政策,大幅降低纳税人的税费负担。2017年12月召开的中央经济工作会议提出,大力降低实体经济成本,降低制度性交易成本,继续清理涉企收费,加大对乱收费的查处和整治力度,深化电力、石油天然气、铁路等行业改革,降低用能、物流成本。同月召开的全国财政工作会议也提出,继续实施减税降费政策,进一步减轻企业负担。对于进一步减税方面的空间,除了前面提到的未来增值税税率可进一步减并至两档税率甚至减至单一税率之外,企业所得税也尚有进一步降低的空间。尤其在全球新一轮减税潮来临之际,作为对企业影响最大的税种之一,可以通过适当降低企业所得税率来减轻企业负担。数据显示,2017年前三季度税收收入约9.9万亿元,其中企业所得税收入为2.7万亿元,占税收总收入的27.2%。2017年前三季度规模以上工业企业利润总额为5.58万亿元,如果将企业所得税减少三分之一,则企业的利润增加接近1万亿元,相当于企业利润总额提高16%。在世界范围内降低企业所得税税率的趋势下,我国也可考虑适当降低企业所得税税率,从而给企业更大的发展空间和投资动力。此外,在2017年修改企业所得税法的基础上,可考虑继续提高研发投入在税前加计扣除比例来降低企业税负,并将政策红利扩大到非科技型中小企业,全方位促进中小企业转型升级。对于我国企业降费方面的空间,总体来说,比降税更大。不少收费及费率、政府性基金等,都具备一定的减免和降低空间,并将有利于理顺政府与市场的关系,规范市场秩序,进一步激活市场主体活力,因此应成为降成本的主要抓手,继续出台一些含金量高、针对性强的政策举措清费降费。例如,结合社保体系改革调低“五险一金”标准;继续清理规范涉企收费工作,清理取消经营服务性收费和行业协会商会收费,降低通关环节费用;结合行政体制改革对政府机构瘦身消肿,减少审批权、收费权以及伴生的“设租权”,以配套改革降低企业制度性成本。
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  • 任志强:不能讲涨不涨 但货币一定贬值

    1月9日晚,在北京金融街威斯汀酒店,任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲,并回答了关于房地产的一些问题。营创读书会整理并刊发部分问答,以飨读者。提问:2018年房价会涨吗?任志强:2018年元旦之后,关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户,兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢,两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。提问:租售并举,真的会改变中国老百姓的消费习惯吗?任志强:租售并举,租的是使用权,买的是产权,这两个东西怎么能一样呢?你能随便处理租的东西吗?不能。但是我买的东西,我想卖就卖了,想装修就装修了。什么情况下才会租呢?一个是这个城市有大量的外来人口才需要租,如果说这个城市是大量的人口都走了,房子都空了,你租什么租啊?所以租售并举,在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方,越不需要租。因为还没租两天,那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比,需要多少租房量呢?50%。都是人口流动巨大的城市,中国现在有多少?比如说北京,大概有20%的房子用于租,但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断,一个房间隔成两个、三个房间。不过,最近这些隔断都拆了,很多人也就没地方住了。北京市最近出台的政策,1年建10万套,5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住,需要大约300万套,大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗?房子由谁盖?所以不靠私人住房补充和建立租赁市场,中国的租赁是解决不了问题的。所以,第一,房子是用来住的;第二,房子不是用来炒的;第三,房子是用来投资的。如果没有第三点,租赁住房从哪儿来?没人投资的话,哪儿来的租赁住房?提问:目前这个阶段,投资的话,买住宅房还是商民两用的?任志强:你管他买什么房子呢,这么简单的道理还用问,操那个心干嘛?最简单一个道理我告诉你,北京正在盖新机场,你就跑机场边上买一个房子,保证你赚钱。你想吧,新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆,新机场还没开业呢,马上建完。企业家就是要会寻找机会。提问:我是做金融的,比较希望能够找到新的投资点,刚才您提到了房价,所以我想请问一下,未来崇礼是不是适合投资的地方呢?崇礼的房子。任志强:我个人觉得千万别去崇礼,还没开始冬奥会呢,价格就炒得那么高了。崇礼有那么多人吗?到时候估计会跌得厉害。提问:任老师您好,您演讲时数据很多,视野很开阔。对比之下,我们这些年轻人感觉自己像文盲,您怎么样学习或者提升自己的?任志强:读书。我2018年到今日已经读了12本书,而今日才1月9日。你要是像我一样读书,你肯定比我强。年轻人老喜欢把时间花在在网络上,最后得到的都是碎片化的信息,而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书,你就能变得更好。
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  • 马光远:楼市调控 楼市松绑释放什么信号

    每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉,而是过于严厉,而且违背市场的基本规律,是不可能持续的。包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策,这都是必须坚持的时间底线。周末关于一些城市放松楼市调控的信息不绝于耳,有人说是误读,有人说真的放松了。媒体不断找小编解读,说实话,小编根本无需对每个城市的政策咬文嚼字,也知道,政策究竟发生了什么变化。小编在过去曾经讲过,中国房地产政策最大的问题不是政策有没有用,而是政策从来都没有坚持过。从中国房地产政策的历史轨迹看,房地产调控政策很少超过两年的,这是一个基本的事实。所以,每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。所以,当看到有人很认真地咬文嚼字对每个城市的政策进行解读的时候,觉得既可爱又可悲。文字的真实意思其实是次要的,更重要的是,在这个时候放出一些信号,究竟想传递什么样的信息,这才是最重要的。所以,首先要表达的是,并不存在对房地产政策放松的误读。起码从目前传出绯闻的一些城市看,的确实实在在放松了调控,这和语文水平没有任何关系。比如兰州(说实话,兰州能捞到出名的机会真的不多,所以不愿意出来泼冷水人为降低热度),本轮放松调控的始作俑者。尽管媒体不断地解释,兰州并没有明显的放松,只是把去年8月“加强版调控”取消了,调控基本回抽到了去年4月时的力度。还有人说,兰州只是取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策,核心区域并没有放松。可是,不管如何,放松的确是事实啊。而且,在小编看来,兰州核心区域和偏远区域的区别并不是很大。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策,实质上也是一种放松,这是事实。放松就是放松,这是事实。但不承认放松的事实,这也是过去每一次房地产调控博弈到最关键时刻的特点。过去也是这样,一些城市一方面绞尽脑汁为调控松绑,另一方面,如果舆情反应很大,则想方设法解释并非松绑。这也是过去的老游戏了。其实一点都不奇怪。面对2017年很多城市在严厉的调控之后,市场迅速降温的事实,对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。在去年的时候,有媒体还斩钉截铁地认为,本轮房地产调控不会虎头蛇尾,小编则明确表示,肯定会 “虎头蛇尾”。在小编看来,本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉,而是过于严厉,而且违背市场的基本规律,是不可能持续的。比如,本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策,目的性非常明显,就是短期让市场降温。而且过去一直强调,这些政策如果坚持,一定会影响市场的预期,一定会让房地产降温。在2016年预判2017年房地产要变天就是基于这种逻辑。比如限价政策,一些城市,不管土地价格,却规定新房销售价格不能超过2016年10月份的价格,导致一手房和二手房价格剪刀差很大,开发商为了规避政策,要么不开盘,要么通过各种名目收取装修费、车位费、茶水费等费用。一些城市,开发商执行限价的结果,是二手房和新房价格的倒挂,导致出现疯狂的抢房局面。但是,这些严厉的调控,只是让市场冷冻,如果时间长一点,对市场的影响就会很大,市场必然出现暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的,所以一点效果显现,就会尝试放松调控。为什么民众对于房地产政策的细微变化,总是会引发很大的反响。这就又回到讲的“塔西佗陷阱”:那就是,中国的房地产政策无论如何表态,无论政策如何严厉,无论房价多高,大家集体行动的逻辑就是——不再相信政策会坚持,也不再相信政策真的抑制房价。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后,折射的是政策屡屡无效,长效机制又处于真空状态下,买房者无奈又悲壮的选择。1998年以来,几乎每年都出台大量的房地产调控政策:房价快速涨的时候抑制,房价要掉的时候立即出手救,面多了加水,水多了加面。从来没有见过哪一个产业像房地产一样,年年吃药,一会春药,一会打胎药,扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁!这样做的结果,就是政策的信誉荡然无存。当然,对于包括兰州在内的一些城市半推半就羞答答的松绑,早已经习惯,但是,小编认为,包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策,这都是必须坚持的时间底线。所以,现在是一些无关紧要的城市的尝试,以后会看到更多的城市的加入。政策迟早会放松,意味着目前的调控政策本身的公信力仍然很脆弱,调控的边际效应已经发挥殆尽。要让中国房地产市场健康,绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决的。我们需要真正认识房地产的基本规律,并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系,否则,很难跳出 “俯卧撑”的怪圈。发布
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  • 张明:房价上涨预期难扭转 放松调控定会暴涨

    1月7日 平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明在2018年中国首席经济学家论坛“中国经济的灰犀牛与化解路径”圆桌论坛时表示,中国经济的灰犀牛在房地产、地方债务和影响银行三个方面带来的金融风险。房地产方面,张明认为,房价下跌可能有四个风险:增长、地方财政、银行和老百姓。“房价还会上涨的预期很难扭转,一旦放松调控,房价一定会暴涨。但是如果调控力度过大,把预期逆转了,大量的存量房子会进入市场。”张明表示,2016年是一个标志性的一年,因为这一年中国居民的新增贷款首次超过了居民部门新增存款。“本轮居民杠杆率可能在一二线,在过去两三年以高杠杆购房的中产阶级收入,一旦房价下20%,这些人就被跌穿了。”以下为演讲全文:张明:非常高兴可以参加论坛的圆桌讨论。我觉得当前中国经济的灰犀牛还是系统性金融风险,我个人是从三个方面看中国的系统性金融风险。第一,与房地产相关的金融风险。第二,与地方债务相关的金融风险。第三,与影子银行相关的金融风险。坦率来讲,从2016年的年底开始的这一轮金融强监管,目前的重点在第三块,如何实现金融内部的强监管,但是对房地产和地方债务的管控刚刚开始。金融内部的去杠杆取得了一些成绩,货币市场、债券市场利率抬升,同业存单和理财占比下降,但是资产新规依然是很强的不确定性。第一块房地产,中国的房地产调控目前到了一个非常尴尬的情况。大家知道2017年的交易是一二线的交易量缩的很快,三四线非常好。2017年可能是中国的房地产商,特别是大房地产商盈利最好的一年,调控非常难,如果没有显著放量商品房供给出台的话,市场关于房价还会上涨的预期很难扭转。一二线的房地产库存降到历史最低点,未来一旦由于一堆因素的考虑,比如说万一投资下的太快,增长有问题,一旦放松调控,房价一定会暴涨。但是另一方面,出重手又怕不合适,一旦真的把居民关于房价上升的预期逆转了,不要说没有库存,大量的存量房子会进入市场,房价一旦大幅度下跌,可能会引爆系统性风险。房价下跌可能有四个风险,增长、地方财政、银行和老百姓。前面三个大家听的比较多,我讲最后一个就是老百姓的风险。最近这两三年大家很关注企业杠杆率,企业杠杆率中国的确很高,但是我们不用太担心。2008年以后中国只有国企在加杠杆,中国政府有非常长非常丰富跟国企违约打交道的经验,国企的高债务只要政府财政有空间是可以化解的。但是过去从来没有居民债务很高,尽管目前的居民债务杠杆率看着可以,如果看比GDP,大概现在是50%,美国、日本100%左右。但是另外一个比例,中国这个目标已经接近90%,而且过去六年每年上升5个百分点,如果看居民部门的贷存比,十年前大概30%,现在已经到百分之六其十。2016年是一个标志性的一年,因为这一年中国居民的新增贷款首次超过了居民部门新增存款。这些指标看杠杆率上升很快,而且是上升的很不均匀,农民几乎没有什么债务,三四线居民的债务低于一二线,本轮居民杠杆率可能在一二线,在过去两三年以高杠杆购房的中产阶级收入,一旦房价下20%,这些人就被跌穿了,因为他们的首付没有到30%。当前扭曲形成非常强的调控,既紧供给又紧需求,压缩交易的情况,房地产的行业集中度迅速提高,可以预见的是未来一两年有很多中小开发商日子会非常难过,大的开发商借机可以提高行业集中度。三四线的房地产市场,2017年卖的非常好,但是根据简单的经验法则预计未来几年还会卖的很好是非常危险的。2017年三四线房子的热销三个原因,恐怕都是很难持续的。第一,棚改,去年的棚改900万套,今年850万套。第二,一二线房价上涨,但是现在一二线房价的预期已经有一些分化。第三,三四线居民本身杠杆率上升。所以我觉得这三点未来恐怕都比较难复制。三四线房地产市场还有一个特点,大的开发商正在迅速挤压当地的中小开发商的市场,现在恒大碧桂园已经到县城去了,他们通常做法是县城选一块地,开几栋楼,大概一千多套房子,因为他们房子的质量比当地开发商好,所以他们很快把当地比较有钱的各方的重点从当地楼盘切换到他们这来。实际上现在大的开发商在三四线的热销跟当地开发商的尴尬有一个非常鲜明的对比。我觉得过去这几年数据没有充分的反映地方债的快速积累,我最近参加了一些内部会议,得到的估算比较相近。过去三年中国的地方债又增加了差不多20万亿人民币,我们的GDP80万亿人民币,意味着过去三年如果这个数字是对的,我们地方债占GDP的比例差不多又上升了20个百分点。本轮举债主要的手段就是PPP,目前双库数量大概一万四和一万六,其中深圳只有一个,上海可能只有几十个,北京只有一百个,哪多呢?贵州1600个,新疆1400个,大家可以看到PPP做的如火如荼都是过去地方债比较高,而且问题比较大的省份,以后还本付息怎么办。第二,我们调查了两百个公布了PPP的案例,看一下资金来源,自有资本里面只有5%是地方政府出的,剩下都是地方产业引导基金出了,地方产业引导基金分优先级和列后级,优先级的钱基本上银行,如果优先级占三分之二,可以看到银行基本上占90%。有一种地方融资平台叫PPP。未来房地产相关的风险和地方债相关的风险是我们看得到的,但是在未来一个时候说不准就会发作,我们应该小心。
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  • 祝宝良:房价上涨预期依然高 2018年还将严调控

    祝宝良:房价上涨预期依然高2018年还将严调控2018-09-21,由中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第二十五次月度例会举行。国家信息中心首席经济师、经济预测部主任祝宝良在会上表示,目前,房价会上涨的预期依然高涨。2018年房地产还会继续严调控。祝宝良指出,由于投机需求旺盛,大量资金涌入房地产市场,带动了部分城市房地产价格大幅度飙升。房地产市场的扭曲已经严重影响了经济社会平稳发展和人民切身利益。房地产快速增长,虽然短期内拉动了经济增长并带来财政收入增加,但却推高了实体经济的生产经营成本,影响经济的长期持续发展。高房价加剧了收入分配不平等和社会分化,新市民群体购房无望,影响了我国人的城市化进程。高房价也导致居民负债率迅速提高,影响居民的其它消费。祝宝良认为,2018年房地产还会继续严调控。“即使明年房地产长效机制出台,短期内效果也难以体现,所以还得严调控。”
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  • 连平:房产投资增速不会大幅下滑 或增5%

    “随着‘房住不炒’定位强化和‘租购并举’建设加快,2018年房地产市场成交增速将继续下滑,其中棚改货币化安置效应不褪色,去库存政策逐渐退出的影响较大,商品房销售面积同比增速或回落至-10%—-5%。”交通银行首席经济学家连平在1月4日召开的“交银集团2018年系列研究报告发布会”上说。连平表示,商品房销售和开发投资之间的“链条逻辑”不变,成交降速和资金收紧依然会对后续开发形成制约,而新开工和土地成交增速不低将使房地产投资增速不会大幅下滑,或许还能实现5%以内的正增长。“‘租购并举’将是2018年长效机制的建设重心。”连平表示,2018年“限购+限贷+限价+限售”四位一体的全面严控局面将延续,长效机制将以“租购并举”为重心加快推进。建议在人口流入压力较大的城市增加住房租赁供地的同时,把握好商品住房用地供应量,防止形成“变相挤占”诱发地价和房价上涨的局面。他同时表示,地方住房管理部门应加强与互联网及信息服务公司的政企合作,搭建住房租赁的官方交易和服务平台,为房源供给和交易监督提供依据。建议为个人申请租赁住房提供租房补贴、个税抵扣、公积金支付房租等合理的优惠措施。此外,连平表示,展望未来三年,完成十三五年均增速6.5%以上的难度不大,应该不会显著加大财政政策稳增长的力度。预计2018年将延续积极的财政政策,财政赤字水平维持在3%,财政赤字额度约为2.48万亿元。积极财政政策的重点是促进供给侧结构性改革和增强民生领域保障,推进减税降费和财税体制改革,对基建投资增长的支持力度可能减弱。但他同时表示,未来有必要加强财政政策促进经济结构转型的力度:一是优化财政支出结构,提升财政资金使用效率;二是加大结构性减税降费力度,减轻实体经济税费负担;三是更好地支持结构转型和消费增长关键领域,提升经济增长的质量和效益。
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  • 张鹏:房企未来将分为规模扩张与生态发展型

    “目前,楼市并没有出现动荡的可能性,我们相信政府会继续抑制资产泡沫、去库存、收紧货币。就企业未来发展来看,也将面临三个改变:一是持有与销售并举;二是存量与增量并举;三是开发与运营并举。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示。张鹏认为,城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产行业的发展。不同于过去一线城市具有的高聚焦效应,现在的城市群发展更有典型性。“我认为关注重点城市群和多个发展较快的二线城市,将是房企发展的新一轮机会。”“无界、数字与场景”2017年公司取得了哪方面的跨越?或者是你高兴与不满足的地方?张鹏:2017年,当代置业的收获集中在两个方面:一是原绿,在战略布局上,2017年进入了贵州、郑州、广州、黄石、无锡、泉州等新城市,销售额复合增长率提高40%。同时,完成了绿色科技标准化产品线的全国布局,包括终极置业的万国城MOMΛ产品线,改善型的上品格MOMΛ产品线和刚需类满庭春MOMΛ产品线。二是绽蓝,2017年是孵化项目开花结果的一年,包括第一体育在新三板挂牌,获得深创投、新天域等顶级风投机构的投资;已经在新三板挂牌上市的第一物业,获得了中金、鼎辉、信达证券、华融证券、长江证券、东北证券的投资,倍格创业获得1800万美元A轮融资,上海倍格老船坞开业等。未来,“原绿”与“绽蓝”,以及五大事业群之间将会有更多良性互动,也会产生更多化学反应。过去一年你最深的感受是什么?张鹏:过去一年我的最深感受可以用三个形容,“无界、数字与场景”。首先是无界。企业竞争跨越边界,市场竞争界限越来越模糊。新型企业都无视原来的行业界限,进入一个无界竞争状态。市场正在进入一个无界颠覆的时代。企业面对的最大竞争可能来自其他行业,新经济、新技术、新时代可能催生新的行业、新的企业,这些都会快速颠覆原来的行业、企业。企业未来需要无界整合、无界延伸、无界创新,突破一切障碍,实现颠覆式创新。其次是数字。数字已经成为引领科技创新和产业升级的核心力量,我们即将进入数字经济的新时代。数字作为新的生产要素将驱动和整合其他生产要素,提高效率、效益,和新的创新实现新的产业、新的业态和新的模式。数字将改变我们的生活。最后是场景。场景重构了人与商业的连接、重构了人的生活方式。商业已经展现出全新的商业生态,新的体验、新的价值观、新的场景、新的生活方式、新的消费模式召唤新的场景,也就是场景升级时代。未来的生活图谱由场景定义。随着规模的递进扩大,公司最大的挑战在哪里?你最关注的管理问题是什么?张鹏:其实我们一直在做的,不是如何管理,而是如何把每个职员的价值最大化,给他们提供舞台。我认为人不是管理出来的,是自己干出来的。我们会让所有人变成合伙人。所以在人力资源方面,我们也在做相应的体系升级,比如组织结构升级、人才流动升级、雇佣关系升级、人均效能升级等,以适应现在的发展,充分挖掘人才价值。你怎么看待年轻人,在使用年轻人上面,你有什么管理心得?张鹏:我们敢于让“85后”“90后”唱主角。比如,我们最新提拔的一个城市公司的总经理就是1987年的,我们引力加速体里做得最好的51VR,创始人兼CEO李熠就是1985年的。我们对于年轻人最好的管理就是包容与推动,一方面推着他往前走,给他更大的平台和更好的发挥工控,另一方面要允许他犯错,犯错是年轻人的权利。只要他保持持续的激情与热情,我们都会支持他。所以,当代会有无数的年轻人担任重要岗位。分享一下2017年你个人的阅读情况?张鹏:2017年陆续读过很多书,其中,高村光太郎的《山之四季》印象深刻。这本书讲的是一个人生活在山间,又与自然融为一体。又读了余光中的《与海为邻》,他写到:“与海为邻,住在无尽蓝的隔壁,却无壁可隔,一无所有,却拥有一切”。我就以“文”为邻,以“文”为心。楼市并不会出现大的动荡我们谈一谈未来,现在房地产市场分化非常明显,唱空、唱多者各有拥护,在一两年或者说5年甚至更长的时间跨度,你如何看我们房地产这个行业?张鹏:楼市并不会出现大的动荡,我们相信政府会继续抑制资产泡沫、去库存、收紧货币,但调控加码已经接近尾声,也有少数城市开始尝试微调政策,比如放开高学历人口的限购,实现城市人口的升级换代和腾笼换鸟,微调的关键是不能突破抑制资产泡沫的底限。另外,防止“大落”也是调控,2015年底中央经济工作会议提出“既要抑制资产泡沫,也要防止大起大落”,这个指导方针依然适用。但是,防“大落”不等于“救市”,政府不会再沿用过去“放松刺激膨胀打压”的周期性调控惯性思维逻辑,不会允许资产泡沫再次膨胀,不会放弃金融去杠杆和资本脱虚向实。政策逻辑会采取保持平稳的底线思维,既不突破上限,也不穿透下限,在上下限之间寻找平衡点,寻求精准地控制一定幅度的波动,容忍适度降温,助力金融去杠杆、楼市去泡沫。从企业发展的角度来看,未来将呈现无界化,传统的规模发展并不是衡量企业的唯一标准,真正的无界发展是那些能够突破维度,立足于升维空间的人。城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产的发展。你怎么看城市之间的分化、机会与风险?张鹏:不同于过去一线城市具有高聚焦效应,现在的城市群发展更有典型性。关注重点城市群和多个发展较快的二线城市,会是新一轮的机会。城市群是第一步布局地。在未来,城市群会成为我国城镇化发展的主要形态,产业布局和经济增长点都将围绕城市群进行,源源不断的产业和人口都将导入,潜藏着巨大的发展机遇。例如京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群等。另一方面,典型二线以上、二线及准二线城市在新一轮竞争中更有强劲势头。这些城市的城市化是未来中国发展的原动力之一,对周边的小城市具有持续的吸附能力。它们产业发展支撑力足,城市基础建设良好,拥有较强的资本和政策环境,人口吸附力强,房地产市场具有长期投资价值,具体包括重庆、成都、武汉、青岛、长沙、郑州、济南、西安等。在过去的一年,我们也发现了一些很有投资价值的三四线城市,这些城市在一二线地产预冷后成为了价值洼地,特别是围绕着一线城市周边的卫星城,以及全国经济百强县,其经济实力强、居民生活消费水平高、社会公共服务水平好,具有较大的投资潜力,比如昆山。各个企业的分化与演变,又会是怎么样的场景?张鹏:未来的房地产企业将分为规模扩张型房企、生态发展型房企。规模是企业的生命线,以规模跑赢利润,以长线补给短线。规模扩张型房企的打法十分清晰,就是依然延续拿地+开发+销售的老模式。不过,在拿地模式上,规模扩张型房企会有新的路线,多种拿地模式并举,只要能拿到合适的地就会不惜一切代价。生态发展型房企,在业务上有所转型,进入持有型市场,在特色小镇布局,在内部项目孵化上均有涉猎,从单一的房地产开发,已经到整个房地产价值链条的整合。这一类的企业把单一的商品房买卖变成长期获利的行为并进行美好生活相关的布局。我们企业在这样的场景下,并没有选择转型,而是在自我基因的基础上进行延伸,从绿色地产到绿色住区,再到绿色生活方式。我们把这条道路叫作引力加速型道路,从创变生态体向引力加速体的升级。
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  • 潘璠:房产业日渐崛起客观评价其地位和作用

    2017年年底召开的中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为推动经济高质量发展的8项重点工作之一。此前召开的中共中央政治局会议,将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为重点工作之一。自2016年“9·30”这一轮楼市调控以来,我国房地产形势正在发生新变化,加快住房制度改革和建立长效机制的条件渐趋成熟。为此,本报特邀请国家统计局统计科学研究所原所长潘璠就加快住房制度改革和长效机制建设的话题进行系列评析,欢迎读者关注并参与讨论。上世纪90年代,房地产业在我国日渐崛起,居民住房呈现福利分房和市场化购房并存的局面。至本世纪,随着福利分房逐渐终结,商品房市场有了更大规模发展。同时,政府陆续采取经济适用房、“两限房”、廉租房等形式,解决收入相对较低家庭的住房问题。纵观房地产业20多年的发展,其在改善人民居住条件和促进国民经济发展方面确实发挥了积极作用。第一,极大改善了城镇居民的居住条件。根据《中国统计年鉴》,2016年全国商品住宅销售面积达13.7亿平方米,是1998年的12.7倍,仅从2005年到2016年的12年间,即销售商品住宅108亿平方米;而从2005年到2015年的11年间,全国房地产企业销售成套住宅达7723万套。第二,对经济发展拉动作用明显。2015年,我国房地产业在GDP总量中占比为6%,比1978年的2.2%和1998年的4%分别提高了3.8个和2个百分点。在多数年份中,房地产业增速在按季度核算发布的九大行业中位居前三。如果考虑其对建筑、建材等诸多相关行业的连带关系,及税收、就业等方面的作用,其贡献则更大。由于房地产业存在较大刚需,且相对不需要更高的科学技术作支撑,投入资金回收较快,以致很多地方将其作为发展地区经济的支柱产业,个人投资者也大举涌入,一些地区对土地财政的依赖甚至到了欲罢不能的程度。这都对经济发展和人民生活产生了负面影响。一是拉高了房价,使居民实际购房能力下降。从1998年到2015年,我国房地产开发企业按现价计算的每平方米房屋建筑面积造价增长1.5倍,但每平方米商品房售价则增长2.3倍;造价占售价的比重也由59%降至45%。尽管相关口径有差异,但仍可说明两者间的变化趋势,也表明房屋价格偏离价值的程度在扩大。很多刚需民众或望房兴叹,或倾三代人之力并背上巨额房贷才能购房。二是带来了楼市泡沫,加大了潜在的金融风险。国际上通常以售租比来反映楼市的投资潜力和泡沫化程度,以单位面积售价和租价比较,在200至300范围内比较合理。但在我国一二线城市,这个比例达到400至600甚至更高,泡沫已经很明显。在此情形下还有大量炒房资金进入楼市,甚至在调控形势下依然以自有资金入市,原因在于这些人对房价预期依然看涨。但是,泡沫到了一定程度必然破灭,国外已有前车之鉴。2012年下半年,国家启动了以限购、限贷为主要措施的楼市调控。一年多后,调控效果初显;至2015年初,商品房销售面积和销售额均降至最低点,70个大中城市房价全部呈下降之势。由于房地产市场变化给一些地区经济带来了下行压力,当年“9·30”起,有关部门和地方陆续松绑“双限”措施,致使一二线城市房价高企,由此便有了始自2016年“9·30”至今的又一次楼市调控。
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  • 顾云昌:房产金融风险不是黑天鹅而是灰犀牛

    风险防控常态化刚刚闭幕的中央经济工作会议确定了2018年的主要发展目标和政策基调。会议公报发布,提出在未来3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。其中,防范化解重大风险被放在重要位置,重点即是防控金融风险。金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,对有效防控金融风险具有基石性的作用。与其他实体产业相比,房地产与金融系统的联系十分紧密,有效防控房地产领域的金融风险对于稳定市场十分重要。“2007年的美国次贷危机,1997年的亚洲金融危机,乃至1991年的日本经济危机,都是由房地产引发的,这些危机造成的影响十分深远。”全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,与其他实体产业相比,房地产与金融系统的联系十分紧密,房地产市场风险一旦发生,很容易引发金融领域的系统性风险。12月20日,中央经济工作会议公报发布,提出在今后三年重点防控金融风险,促进形成“金融和房地产”的良性循环。不仅要求更加具体,期限也更为长久。本轮房地产市场的周期性高点正接近尾声。从今年四季度开始,市场下行的趋势出现,使得“冬天”很可能延续至明年,甚至后年。加之债务到期的压力,以及流动性收紧预期,未来房企的资金面难言乐观。一旦房企出现资金链断裂的情况,或者个人按揭贷款出现违约,金融领域将被波及,并可能产生连锁反应。今年的房企到位资金中,有超过4万亿直接来源于金融机构——前11月,房企国内贷款22649亿,个人按揭贷款21612亿元。再算上其他渠道,房地产市场沉淀的金融资本规模相当庞大。高价地成风险集聚点“房地产的金融风险不是‘黑天鹅’,而是‘灰犀牛’。”顾云昌用两个经济学术语来解释房地产市场的风险,意为这种风险并非偶发事件,而是大概率事件。他的理由在于,本轮房地产市场已经进入下行周期,且短期内难以逆转。而市场风险通常在下行周期中出现。顾云昌认为,房地产市场风险主要表现在两个方面。一是当收入下降时,购房者面临偿还贷款的压力,按揭贷款可能出现违约。二是当销售不畅、资金收紧时,房地产企业面临偿贷压力,开发贷款可能出现违约。他表示,流动性收紧是当前房地产市场面临的主要压力。这其中,不仅有楼市调控的要求,还有美国加息、减税带来的间接刺激,这种刺激有可能导致国内货币政策发生变化。过去两年的流动性偏宽松,被认为是房地产市场快速升温的主因。这不仅刺激交易量大增,也导致资产价格上涨。多数分析人士认为,一旦市场下行,资产价格缩水,或价格增速放缓,资金回报率就难以满足。其中,相比分散、稳定的按揭贷款,开发贷违约的风险更大。因为最近两年的高价地,都将面临后续开发和入市的难题,这些土地大多利用杠杆获得,沉淀的资金规模也较大,对市场风险的抵抗力相对较弱。在以往的房地产市场下行周期中,高价地往往是风险的集中点。易居克而瑞的一份报告显示,去年成交的50宗“地王”,到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘,已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。链家研究院院长杨现领也认为,“防风险”是中央经济工作会议对房地产内容表述的核心部分。他在12月21日表示,这不仅包括房地产市场本身的金融风险,还包括上下游很多相关领域。对于房地产市场究竟沉淀了多少金融资本,目前并无确切的统计数据。顾云昌认为,按照正常逻辑,M2增速=GDP增速+物价指数。但最近几年来,M2维持相对高速增长,导致前者一直大于后者。这说明大量货币流向大宗资产领域,造成资产价格上涨。这其中,房地产吸纳的资金规模不容忽视。“银行早就不给小房企贷款了,这些企业靠什么活着?信托、私募,还有大量的民间融资。”福建某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年前11月房企开发投资规模超过10万亿,除了4万亿的直接来源外,还有相当部分间接来自于银行和其他金融机构。更重要的是,这些小房企本已举步维艰,但随着本轮市场的升温(尤其是三四线城市市场升温),很多小房企起死回生,并谋求进一步发展。若把这部分计算在内,房地产业沉淀的金融资本规模将更加可观。强调政策“连续性和稳定性”对金融风险的管控不是短期思路。按照中央经济工作会议的表述,这将是“今后三年”的重点。“这预示着,至少在未来的市场下行周期中,防控风险将成为调控的一个重要方向。”顾云昌表示,无论房地产开发贷款还是按揭贷款,金融机构的贷款总量都将收紧。杨现领也认为,对贷款对象的资质审查将更加严格,放款周期也会延长。据机构统计,明年和后年,房地产企业将至少有一万亿的债务到期,结合流动性收紧和市场交易下滑的预期,房企将迎来资金最紧张的时刻。因此,这种期限设置不无道理。这种政策基调的变化,还体现为政策的“连续性和稳定性”再度被强调,从而防止风险继续累积。多数受访者认为,虽然“限购”、“限价”等主要调控措施带有浓厚的行政色彩,但对于稳定市场预期的作用十分重要。链家地产董事长左晖在近期的一次演讲中表示,热点城市的市场潜力巨大。“北京、上海这样的大城市,调控绝不能放松,一旦放松就会产生波动。”在本轮调控中,监管层还试图跳出“低迷时刺激、过热时打压”的循环,希望通过长效机制的建设,使政策稳定化和长效化。尽管官方甚少提及长效机制的细节,但从此前的公开表态中,不难拼凑出一些框架。中信建投认为,长效机制将包含3个体系:住房保障体系、住房供给体系和住房金融体系。住房保障体系,包括加快租赁市场、共有产权房等供应推出,在持有环节加快财税体制改革;住房供给体系,包括重点城市土地供应结构变革,传统土地招拍挂模式将优化;住房金融体系,包括加大住房金融市场发展,如加快国内住房租赁证券化发展,支持供给主体轻资产化运作等。分析人士认为,上述改革的细节和时间表尚不明确,但从财政部部长肖捷就房地产税撰文的做法来看,税收制度的改革更为成熟,也有可能最先推出。
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  • 经济学家连平:房地产投资增速不会大幅下滑

    近年来,中国经济正在进入一个新时代,从经济高增长的阶段进入经济高质量发展的阶段,在这样巨大的变化中,宏观经济和相关政策会有何走向?而在市场趋稳的宏观环境下,中国地产行业如何改革创新、寻求突围?针对这些问题,交通银行首席经济学家连平于12月19日在第一财经·地产汇年度峰会上表达了看法、分享了观点。他表示,未来我国经济发展进入到高质量发展的阶段,基于对中长期一系列因素的分析,未来我国经济可以维持相对平稳的增长态势,这样的增长是有潜力的。连平认为,过去经济的高速增长,无一不是在投资、出口、消费三个方面同步拉动的。比如过去的GDP,长期保持在10%左右,其中构成是消费占四成不到,投资占三成多,出口高的时候也达三成左右。“只要我们的要素投入每年能够有3%左右的增长,加上我们的各项改革能够到位,使我们全要素生产率增速达到1.5%~2%,这对于维持5%以上的持续增长是非常好的动力。此外,这不仅可以带来规模、数量上的增长,还能带来质量上的提升。”国际环境方面,连平认为,2018年的国际环境有喜有忧。不过,如果市场总体运行能够保持比较平稳的态势,各方面的政策比较得当,外部给予的压力就会减少。投资方面,连平表示,“制造业投资难以保持高速增长,但是由于目前国际市场环境改善、出口环境改善,他们的拉动作用可能会显现出来,所以2018年制造业投资会保持相对稳定的态势,不会大起大落;虽然房地产投资有小幅的放缓,但当前一系列政策,尤其是租赁制度的推出,会拉动投资,从目前土地市场的情况来看,增速有比较明显的回暖,对于明年房地产投资是个不错的推动力,至少能保持目前的运行态势;而对于固定资产投资而言,未来的增速还会有所放缓,我们预计2018年固定资产投资会从7.2%降到6.5%。”消费方面,连平则认为,国家相关的政策都是支持的,在很多方面还有一系列财政资源的流入,但也有一些制约因素,比如汽车类消费增长放缓、房地产金融收紧等。总体看来,2018年全国的消费会比较平缓。汇率方面,连平认为,虽然贬值压力依然存在,但我国拥有应对新变化的工具与措施,也具备相关经验,可以使2018年的汇率保持在合理均衡的水平,并基本稳定。连平所说的经验则来自于,中央银行和外汇管理当局针对2015年来的汇率波动进行的调整。首先是在初期阶段运用外汇储备来平易市场的供求关系,起到较为明显的作用;其次是对资本流动的管理,进一步运用政策开放资本流入,放松这方面的管理使门槛进一步降低;最后是在整个过程中,推出逆周期调节因子,在汇率形成机制中加入这个因素,在市场出现周期性较大幅度波动的时候,以进行适度的调节。此外,连平还在会上分享了他对中国房地产市场的看法。连平说,“目前来看,房地产投资相对平稳,增速不会大幅下滑。销售增幅的缩小将制约后续开发投资,金融监管的加强和资金链的不断收紧也将对开发投资形成硬约束。然而,棚改还能带来上亿平方米的新开工,租赁住宅建设也将使热点城市新开工面积大幅增长,商品住宅和租赁住宅供地明显增多也将使土地市场保持活跃。”“房地产是国民经济中最重要的行业之一,这是毫无疑问的。希望后续会继续推出有效的长效机制,比如房产税、租赁制度这样的政策,还有包括对价格的管理、市场对库存的状况,以及市场实际需求之间的调节,这些都属于长效机制。”连平表示。
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  • 左晖:让更多的人住有所居 阐述六大观点

    2018网易经济学年会18日在北京举行,老左受邀出席当晚“态度说网易经济学家年会夜话”环节并以“住有所居”为主题发表演讲,从房地产市场交易、存量与增量、供需变化、租赁服务、养老住宅等方面阐述了六大观点,提及未来中国房地产市场及配套服务的变化。一、大多数住宅市场正在进入更新近年来,随着城市化水平的提高,重点城市的土地供应相对有限,越来越多的城市进入到存量房时代。同时,随着消费能力的提高,住房也面临着消费升级的大趋势。左晖在会上分享,现在正值2017年底,通过数据,可以发现全国市场上发生了多很有意思的事情,在成交上,今年大概十七个城市的二手房交易量超过新房,其中八个是今年新增的,预计明年会有将近三十个城市的二手房会超过新房的交易量,这跟人民币的发展、跟过了大规模新增投资额快速增长的阶段都有关系。2016年统计,有三十个城市大概房价会超过一万每平米,2017年大概五十一个城市房价超过了一万每平米,所有的城市都在逐步地推到卖旧买新的更新状况,大多数住宅市场正在进入更新。二、房户比超一,今天的房子够吗?住宅市场在更新状态,但房子够住吗?这是左晖在现场提出的第二个观点。在刚刚结束的十九大,也提出来不充分、不平衡的发展的问题,而今天在房子这里边也同样存在这个问题。目前,全中国的房户比已经超过一了,但在一些大城市里边,是远远不够的。比如北京,如今存量住宅总共七百万到七百五十万套,五亿平米,但却需要容纳两千两百万的常住人口,平均一个人二十六平米,比平均水平低很多。当然今天我们很努力,目标达成很有难度,解决像北京、上海这些城市核心的问题,还是在于供给不足的问题。三、多层次租赁需求需标准化满足面对这样的状况,更多的居住需求便需要租来满足。左晖表示,目前北京有两千两百万人口,有接近百分之四十的人口是租房子住的,未来这个比例会提升到百分之五十左右,超过一千万的人会租房子住。以服务业人口为例,北京大概有将近五百万服务业的劳动人口在北京居住,他们的平均收入五千块钱左右,月付租金五百块,房租负担比大概百分之十,而今天北京的标准住宅,一间房子平均租金大概两千两百块钱,换句话说,北京缺乏大量的五百块钱到两千块钱之间的标准住宅。左晖认为,这是因为没有提供更标准化的住宅产品和分层次的标准化的住宅产品导致出现了这样的问题。他表示,在城市管理中,对于住宅标准的划定,我们好像只看到一个人均不低于五平方米的标准,但如果不能出现单位一千到一千五百元左右的可居住、可满足基本居住需求和安全保障住宅的话,这是长期以来都存在的问题。四、三四线城市 供大于求提起今天供应不足的问题,左晖认为这在一个大城里是一系列的问题,当然在三线城市,四线城市,都是供大于求的状况。五、中国人不是最爱买房子的那群人对于房产,大家更好奇的应该是中国人是不是一拨最爱买房子的人?按道理,中国有一个传统文化,有土斯有财,好像中国人是全世界最爱买房子的一拨人,但从左晖分享的数据来看,中国人好像并不是。在会上,他分享数据说,中国大概七亿的城市人口,一年新房交易量一千万套,二手房五百万套,峰值状态下,北京的千人购房率是十四,2017年是七。所以我们今天看起来,好像中国人并不太是世界上比较爱买房子的那拨人,当然我们也许是受制于支付或者各种各样的问题。但这里边其实是有问题的,因为要相对保证比较稳定的值,这个市场,北京市场上一年就应该有二十万套、三十万套左右的交易,这个是更稳定的市场。基于这种判断,当问起市场状况是怎么样的?我们提供的唯一的建议,就是北京上海这样的大城市,绝不能放松,因为一旦放松就会产生波动。六、未来如何老有所居?提及未来,左晖表示养老住宅将是未来关注的重点。今天中国大概百分之十六的人口是六十岁以上,在日本,六十岁以上的人口有百分之三十三,在印度,六十岁以上的人口有百分之八到百分之九左右,在美国,这个数字大概是百分之二十二,这就是未来面临的很大一个问题,我们的老人怎么去养老的问题。在美国,大概有百分之四点五的人是住在养老院、养老公寓和公租房里面的,澳大利亚大概是百分之六,换句话说绝大多数老人是在家里养老的,所以今天对中国的老人来说,如何做好居家的养老?在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护,变成了一个很大的问题。党的十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”让美好生活成为现实,每个人产生的居住需求是多元化的,例如流动人口的合租需求、青年人群的租赁需求、白领人群的置业需求、中高收入群体的改善性需求及高龄人群的养老、旅居等需求都需要品质化的机构提供标准化房产服务。在“住”的整个生命周期中,链家作为以数据驱动的全价值链房产服务平台,在不断提升,让住更有品质和保障,让更多中国家庭实现“住有所居”成为可能。
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  • 任志强:大部分时候房价都是非良性循环的

    近日,任志强又上热门了,原因是什么呢?原因是他没有在发表看涨论,而是“不敢确定未来楼市走向了”。任志强还说到:大部分时候房价都是非良性循环的,市场低潮时会采取刺激手段使房价上涨,市场火热时又会调控打压房价,然后又是一轮重新启动,如此往复。在问到2018年楼市会怎么走时,任志强说了两个词“不敢说”,“不好判断”。很多人觉得任志强是怕了,不敢再说了,怕戳破有些人的利益。有些人则认为任志强是开发商,只会蛊惑别人买房。现在市场一片明朗,他当然不敢说未来楼市会怎么走,就怕打自己脸。不管媒体如何报道任志强,都希望大家能自己去了解,去听听他说的话再说。毕竟很多人确实因为任志强的话赚了,这是不可否认的时候;当然也有很多捂房不卖的人因此大亏。
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  • 二次房改将至?社科院专家称改革力度或触及土地财政

    据华夏时报报道,“二次房改”要来了?这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和长效机制建设”为2018年房地产市场定调后,市场人士第一时间作出的反应。社科院专家表示,目前还没有官方口径提到二次房改,不过这一次住房制度改革的力度,或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决,产生的影响将不输第一次房改。
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  • 姜超:地产销量反弹难持续重新面临下滑风险

    (图片来源于网络)海通证券姜超、于博发布的报告指出,11月全国商品房销售面积同比增速回升至5.3%,地产销量增速的短期回升主要缘于基数较低。当前楼市调控仍在加码,住建部等三部委召开会议强调地产调控不放松,央行和银监会则联合发布现金贷整治方案,11月房贷利率再创新高至5.36%,12月以来三四线地产销量大幅下滑,而明年上半年三四线地产销售将面临高基数效应,这都意味着地产销量反弹难以持续,未来或重新面临大幅下滑风险。
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  • 郁亮:万科作为房地产开发商的时代结束了

    2014年,万科在年报中喊出向城市配套服务商转型,并表示:“未来三年,万科这些业务方向将逐渐显露出来。”三年过去,万科这个诺言终于兑现。2017年的尾巴上,在展示完厦门城市公司的新业务后,万科董事会主席、总裁郁亮狠抛开发商的身份,他说希望大家不要再把万科和开发商连在一起说,更表示万科作为房地产开发商的时代已经结束了。不过,业界对房企探索多元化业务不算乐观,过往在房地产开发的成功经验难以复制,谁能保证定能翻越这座险峰?走在前面的人更勇敢,作为行业标杆多年,万科能否树立一个转型样本?万科需要多点时间证明。万科“换挡”公司刚成立时,万科是做多元化业务的。用王石的话来说就是,“万科从贸易起家,搞过工业,办过商场,也尝过股权投资的甜头,到1994年才确立房地产作为集团主导业务的地位”。1994年至2014年,万科以房地产开发以及由此衍生出的物业服务为主营业务,专业化发展;2014年开始,万科提出转型,从专业化到多元化发展,把公司的战略目标定位为城市配套服务商。2014年,万科在年报中指出,将自身未来十年的业务版图归纳为“住宅”+“城市配套服务商”,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式,希望在十年后,后者能取得和前者并驾齐驱的地位。第一财经问一位深圳万科高管,如何看待万科重走多元化之路。他的理解是,公司刚起步时,需要集中有限的资金发展一种业务,尽可能将其做强;而做强之后,便是向上叠加业务,将公司做大,争取规模再上一层楼。万科提出转型的2014年,公司实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%;营业收入为1463.9亿元,同比增长8.1%。万科的收入结构主要来自两大类,其一是包括房地产开发和物业服务两个板块在内的主营业务,其二是其他业务。2014年,万科房地产开发收入为1435.3亿元,同比增加8.09%;物业服务为19.8亿元,同比增长35.13%。而其他业务收入为8.7亿元,同比减少25%,仅占集团总营收的0.6%。2015年,万科多元化业务起步。在公司总营收1955.5亿元(同比增速33.6%)的盘子中,其他业务为23.7亿元,同比增长171.97%。其他业务占集团总营收的1.2%。在万科报表中,由于新兴业务的营收数据占比过低,被归入到“其他业务”中。这一年,万科成立了万科物流地产发展有限公司,形容物流地产业务实现了“从0到1的突破”;而长租公寓业务,形成了以万科驿为主,万科派、被窝公寓为辅的产品体系,开业数量超过1000间。2016年,万科营收不俗,同比增长23%至2404.8亿元,其中房地产业务收入为2341.4亿元,同比增长23.09%,物业收入为42.6亿元,同比增长43.42%,但这一年其他业务收入仅为20.77亿元,同比减少12.22%,占集团总营收比例下降至0.86%。但实际上这一年,万科多项新兴业务已露雏形。譬如商业地产,除了上海七宝万科广场、北京住总万科广场等项目开业外,公司还收购了印力;长租公寓已整合成一个统一的对外运营品牌“泊寓”;滑雪业务方面,万科运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个项目;物流地产新增项目10个,累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米。新兴业务收入占比尚低万科的多元化业务已被刻上鲜明的郁氏烙印。从王石在数年前的因游学而退出万科日常经营管理到今年年中离任,郁亮成为万科名副其实的一把手。而过去,由于王石的个人风格原因,万科走日式地产路线,并成为全球范围内规模最大的房地产开发企业之一,他旗帜鲜明地反对过万科多元化。郁亮把商业地产和物流地产定位为优势业务,“朝数一数二目标发展”。继去年收购印力后,今年7月又参与普洛斯的收购。无论是财技还是资本运作,相比过去,都有了更明显的腾挪。在前述业务之上,万科再度展开对多元化业务边界的探索。12月2日,万科公告显示,该公司全资子公司昆山品铭富拟以有限合伙人身份参与投资“苏州华人文化投资中心(有限合伙)”。该基金的参与者包括阿里巴巴,而基金管理人苏州华人文化的控制人为黎瑞刚,他是国内有名的传媒操盘手。万科表示,这是基于公司城市配套服务商的发展战略下的抉择,公司参与投资华人文化基金,有助于借助外部合作方在文化领域的资源,加快公司在战略转型中的投资运作。万科近期被业界广泛讨论的话题源自郁亮在厦门与媒体交流时的一番讲话。郁亮说:“希望大家不要再把万科和开发商连在一起说,谁再跟我提开发商,我就跟他急。”需要讨论的是,万科作为房地产开发商的时代真的已经结束了吗?2017年上半年,公司营业收入为698.1亿元,同比下降6.7%,其中,其他业务收入为12.9亿元,同比上升135.99%,占集团总营收的1.8%。毫无疑问,万科的新兴业务正在高速发展。如物流地产业务上,上半年新获取项目9个,这几乎是过去一年全年的量。同期,泊寓累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间。但不论是绝对规模还是相对规模,目前而言万科多元化业务尚未能匹配万科的体量。2017年是万科战略转型的第三年,离公司新老业务并驾齐驱的目标尚有七年之期,即使假定势头正好的房地产业务增长停滞,要想比肩,公司新业务产值要求也需数千亿之多。房企着力延展业务边界数年,目前已有房企探索多元化业务失败,从而再次集中火力发展房地产开发的案例。此间,业界关于房企多元化抑或专业化发展的讨论不断,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗就认为房企多元化发展难以长久,赚惯大钱的房企不易适应赚小钱。但这个问题的另一面是行业高增长不再后,房企需找到新的业务增长点以避免巨型公司侏儒化。可见,房企对新业务的探索仍需规模和数据作支撑。
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  • “中国房地产之父”孟晓苏解读房产税

    近期,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了房地产税的征收思路,包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题,自1998年房改以来就呼声不断。近年来,受高房价影响,在多方呼吁下,房地产税有望提上日程。中国房地产税收入占地方税收的70%,包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。现在市场上热议的房地产税,其中,房产税与老百姓关系最大,争议的焦点也在于房产税。那么,是否应该征收房产税?如何征收才合理? 12月7日,凤凰网财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父”孟晓苏进行解读。1992年,孟晓苏到中房集团任职,历任中房集团总经理、董事长,在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。1998年,孟晓苏担任房改课题组组长,见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。孟晓苏认为,把房产税当成一个“物业税”,政府相当于大的物业公司,需要税收收入来维持环境的日常维护,比如修路、基建等,房地产税理所当然应该征收。“其实,房地产税在房改之初就应该征收,难度也比较小,现在虽然难度较大,但作为缺失的一个税种,房产税迟早都要征。”孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收,应该“老人老办法、新人新办法”,比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。”以下为专访实录:因为没有房产税,城市建设费用分摊给了两类人记者:作为1998年房改制度的设计者之一,近20年了,您怎么评价房改的作用?孟晓苏:房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求,同时房改带动了经济发展,比如房改前钢铁产量一年才1亿吨,现在达到8亿吨。另一方面,房改之后,房价确实变高了。为什么这么高?房改初期房价非常低,用两三万就可以买一套一百多平米的房子,现在北京一套房都值上千万,房价落差空间一部分由于房改造成的,另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。中国应不应该征收房产税?[李愿1] 所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里,由最终买房的人承担所有成本,这是不公平的,此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本,这和开车要交过路费是一个道理。记者:所以,应该征收房地产税?孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少记者:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体?孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥?记者:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。房地产税不能跟房价波动联系在一起记者:目前房价那么高,是否具有可操作性?孟晓苏:征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近,它是个好税,不征税才是错的,这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税,承担城市建设费,而新买房的人不用承担那么多成本。记者:但是现在就有分歧,有人期待征收,抑制房价暴涨,也有人认为提高成本反而推高房价?您怎么看,征收房地产税会带来房价的波动吗?孟晓苏:全世界国家不征房地产税的少,中国是特例,其它国家房价也是该涨涨该跌跌,没有因税受影响。这是一个复杂的过程,不能跟房价联系在一起,应该和物业费连在一起,比如过去中国老百姓不愿意交物业费,结果楼道脏兮兮的,现在老百姓发现了交物业费给物业公司,物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明,维修等,保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的,政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美,地方政府是大物业公司的概念,清楚了交物业费的概念,慢慢就会接受交房产税。所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税记者:那么,如果征收,应该如何设定征收规则,既能增加政府收入,又能体现公平调节作用?有说第一套房免征的等。孟晓苏:有些专家建议,建立全民的住房数据系统,所有人买房都上网,这个很难,婚姻状况变化,买卖交易等都会影响。中国是一个大国,不是一个小国,这不是简政放权,而是加权,我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了,比如首先学他们的征税方式,所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房?比如东城一套、西城一套、海淀一套,老百姓自己选择退,大家都退税,一退全上网了,信息系统就建起来了,退多少再根据政策,有的可能退回全部,有的可能退回一部分,这就把专家头疼的问题解决了,多数国家也是这么做的。第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度,涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决?过去拿农民土地盖的房称为小产权房,卖给城里人说是违法的,既然没有土地出让金那就多征税,他们也愿意,交税了就合法了,不交税本身也是不合法的。凤凰网财经:小产权房通过交税来改革?孟晓苏:小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了,交土地出让金难度大不大?实际上,没人愿意交,因为一次性交得比较多,即使收上来,政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的,农民早认为卖出去了,现在增加土地出让金,不是让农民找政府制造摩擦吗。房产税不需要再去搞试点了记者:从您的分析来看,征收房地产税有很大必要性,也有很多益处。那么,您对重庆和上海房地产税试点效果,如何评价?孟晓苏:重庆和上海没有普遍纳税的概念,对全国来说示范意义不大,房产税不需要再去搞试点了,需要国家统一立法,地方分头制定税则,而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定,定低了,整个城市管理费不足,定高了,老百姓不愿意,就像物业费,要多了老百姓不愿意,要少了保安没了,所以税法一定要有,然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样,可以学习这样的经验。记者:比如一个地区可能不是很发达,房子也不是很贵,征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。孟晓苏:地价低、房价低的地方税需求也少,像北京上海地价高、房价高,将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京,别的税收也不少,对土地收入依赖相对来说没那么大,真要推动起来,各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程,但是我们制度形成本身滞后了,需要补齐短板。为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益,几乎所有有房的人,面对政府不征税,政府帮你从农民那儿征地,开发商再高价卖给城里年轻人的时候,这个利益集团太大了。房地产税征收应该“老人老办法,新人新办法”记者:财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了按照房屋评估值征收思路,您怎么看?孟晓苏:我原来的意见是按照购置原值征收,我们住房不都是商品房,有房改房、拆迁安置房,按购置原值基本上把原来的拉平了,但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了,按几千万来征有道理,但是按房改房征也有道理。1987年,国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》,不过这个针对商业住宅,大概减掉一个20%左右的百分比,再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了,只要一发生变动,一卖卖两千万,也按购置税征收,只照顾现在“老人”的一代,这样也是一个过渡的方式,这种方式我不好坚持,因为越晚推行,房价增值越高,差异越大,新房可以,老房不好办。中国有话叫老人老办法,新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的,比如说北京的一个老人,房子现在值一千万,如果按照2%的税率,一年交二十万,一年退休金每月三千块钱,一年四万块钱,肯定是交不上的。税务局有人主张评估,有的需要评估,比如小产权房,新房就是购置原值了,能够证明购置原值的就按购置原值征,照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的,包括老干部、老职工他们本身收入不高,房子是比工资收入更大的利益财产,适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的,这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平,因为住这么好的房子,现在都上千万了,还按原来的价格交税不公平。也可以说公平,因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税,不必强求一律都搞评估。租售合理比例各城市不一要培育租赁主体记者:另外,关于房地产,目前对房地产长效机制的关注度也很高,目前建立购租并举是主要方向,您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?孟晓苏:非常符合。1998年房改方案就主张两种模式,一种企业开发商,一种政府提供廉租房。后来在租的问题上,长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租,再加上开发企业急于盈利,没有资金买下房子,政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户,更重要培育业主,通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题,所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举,还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房,且占主导,政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以,要培育租赁主体。记者:您认为租售比例多少合适?孟晓苏:国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%,从现在中国城市居民拥有住房的情况看,我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房,很多可能在有房状态下,还要租房。比如通州有一套,在市中心租一套,在北京租房的人,不一定在家乡没房。现在租赁房也得恶补一段时间,大规模供应租赁房把原来不足的补上,这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学,各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少,只要明确了原则,并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。未来20年,房价上涨是一个趋势记者:在这种长效机制的建立背景下,您怎么看未来房价的趋势?很多把房地产比作灰犀牛,您怎么看?被访者:我认为未来房价还是呈上涨趋势,别把北京房价跟美国小城市比,把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了,这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候,就不会是灰犀牛了,这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展,带动了中国房改以后的经济发展,未来中国老百姓的住房还没有满足,包括大量的农村居民进城,又需要新的租房,所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上,中国房产到现在才20多年。从房价来看,虽然说各个城市有点波动,有向下的波动,但是整个来说是上涨的,全国来看是上涨的,我认为在以量的需求为主的中国市场上,房价上涨是一个趋势,只有到以二手房交易为主的市场,相对量供应足够的情况下,像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化,现在不会。记者:您觉得从量变到二手房交易,中国还需要多少年的时间?孟晓苏:20年。当年我们论断已经被证明了,所以在谈房价的时候,应该想起邓小平说的话,实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右,还有一定空间,直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段,需求才会稳定。记者:房地产长效机制五大手段,您认为目前哪个配套的措施亟待建立,或者是核心?孟晓苏:都需要。特别土地供应问题,土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素,供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场,这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地,城市建成区远远达不到需要的规模,但有些还是以保留耕地为名限制城市发展,这些大城市如果继续保留耕地的话,得有多大的成本支出耕地,北京缺水要靠南水北调,是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼?如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。目前房地产调控政策人为地将周期缩小了记者:您认为,今年中央经济工作会议会如何定调楼市?孟晓苏:这个很难判断,我们从来不猜测,因为现在中央已经明确了三去一降一补,十九大以后又设定了很多新的目标,房地产去库存任务还需要进一步完成,同时中国的经济还需要持续发展,这些都需要房地产继续推动供给侧改革。记者:那么,未来调控力度会持续吗,会怎么影响房地产发展?孟晓苏:对于当前的调控政策,这些年企业没感觉,老百姓也没感觉,为什么呢?因为正常的经济周期,其实不是人的力量能够改变的,只不过是把房地产的周期人为地缩小了,原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期,涨一年,稳两年,再涨一年,再稳两年,从2006年起已经四个周期了,我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”,这个蹦就是涨一年,嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好,也不着急,老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续,需要的是建立长效机制。孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少记者:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体?孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥?记者:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。房地产税不能跟房价波动联系在一起记者:目前房价那么高,是否具有可操作性?孟晓苏:征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近,它是个好税,不征税才是错的,这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税,承担城市建设费,而新买房的人不用承担那么多成本。记者:但是现在就有分歧,有人期待征收,抑制房价暴涨,也有人认为提高成本反而推高房价?您怎么看,征收房地产税会带来房价的波动吗?孟晓苏:全世界国家不征房地产税的少,中国是特例,其它国家房价也是该涨涨该跌跌,没有因税受影响。这是一个复杂的过程,不能跟房价联系在一起,应该和物业费连在一起,比如过去中国老百姓不愿意交物业费,结果楼道脏兮兮的,现在老百姓发现了交物业费给物业公司,物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明,维修等,保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的,政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美,地方政府是大物业公司的概念,清楚了交物业费的概念,慢慢就会接受交房产税。所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税记者:那么,如果征收,应该如何设定征收规则,既能增加政府收入,又能体现公平调节作用?有说第一套房免征的等。孟晓苏:有些专家建议,建立全民的住房数据系统,所有人买房都上网,这个很难,婚姻状况变化,买卖交易等都会影响。中国是一个大国,不是一个小国,这不是简政放权,而是加权,我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了,比如首先学他们的征税方式,所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房?比如东城一套、西城一套、海淀一套,老百姓自己选择退,大家都退税,一退全上网了,信息系统就建起来了,退多少再根据政策,有的可能退回全部,有的可能退回一部分,这就把专家头疼的问题解决了,多数国家也是这么做的。第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度,涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决?过去拿农民土地盖的房称为小产权房,卖给城里人说是违法的,既然没有土地出让金那就多征税,他们也愿意,交税了就合法了,不交税本身也是不合法的。凤凰网财经:小产权房通过交税来改革?孟晓苏:小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了,交土地出让金难度大不大?实际上,没人愿意交,因为一次性交得比较多,即使收上来,政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的,农民早认为卖出去了,现在增加土地出让金,不是让农民找政府制造摩擦吗。房产税不需要再去搞试点了记者:从您的分析来看,征收房地产税有很大必要性,也有很多益处。那么,您对重庆和上海房地产税试点效果,如何评价?孟晓苏:重庆和上海没有普遍纳税的概念,对全国来说示范意义不大,房产税不需要再去搞试点了,需要国家统一立法,地方分头制定税则,而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定,定低了,整个城市管理费不足,定高了,老百姓不愿意,就像物业费,要多了老百姓不愿意,要少了保安没了,所以税法一定要有,然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样,可以学习这样的经验。记者:比如一个地区可能不是很发达,房子也不是很贵,征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。孟晓苏:地价低、房价低的地方税需求也少,像北京上海地价高、房价高,将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京,别的税收也不少,对土地收入依赖相对来说没那么大,真要推动起来,各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程,但是我们制度形成本身滞后了,需要补齐短板。为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益,几乎所有有房的人,面对政府不征税,政府帮你从农民那儿征地,开发商再高价卖给城里年轻人的时候,这个利益集团太大了。房地产税征收应该“老人老办法,新人新办法”记者:财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了按照房屋评估值征收思路,您怎么看?孟晓苏:我原来的意见是按照购置原值征收,我们住房不都是商品房,有房改房、拆迁安置房,按购置原值基本上把原来的拉平了,但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了,按几千万来征有道理,但是按房改房征也有道理。1987年,国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》,不过这个针对商业住宅,大概减掉一个20%左右的百分比,再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了,只要一发生变动,一卖卖两千万,也按购置税征收,只照顾现在“老人”的一代,这样也是一个过渡的方式,这种方式我不好坚持,因为越晚推行,房价增值越高,差异越大,新房可以,老房不好办。中国有话叫老人老办法,新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的,比如说北京的一个老人,房子现在值一千万,如果按照2%的税率,一年交二十万,一年退休金每月三千块钱,一年四万块钱,肯定是交不上的。税务局有人主张评估,有的需要评估,比如小产权房,新房就是购置原值了,能够证明购置原值的就按购置原值征,照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的,包括老干部、老职工他们本身收入不高,房子是比工资收入更大的利益财产,适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的,这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平,因为住这么好的房子,现在都上千万了,还按原来的价格交税不公平。也可以说公平,因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税,不必强求一律都搞评估。租售合理比例各城市不一要培育租赁主体记者:另外,关于房地产,目前对房地产长效机制的关注度也很高,目前建立购租并举是主要方向,您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?孟晓苏:非常符合。1998年房改方案就主张两种模式,一种企业开发商,一种政府提供廉租房。后来在租的问题上,长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租,再加上开发企业急于盈利,没有资金买下房子,政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户,更重要培育业主,通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题,所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举,还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房,且占主导,政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以,要培育租赁主体。记者:您认为租售比例多少合适?孟晓苏:国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%,从现在中国城市居民拥有住房的情况看,我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房,很多可能在有房状态下,还要租房。比如通州有一套,在市中心租一套,在北京租房的人,不一定在家乡没房。现在租赁房也得恶补一段时间,大规模供应租赁房把原来不足的补上,这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学,各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少,只要明确了原则,并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。未来20年,房价上涨是一个趋势记者:在这种长效机制的建立背景下,您怎么看未来房价的趋势?很多把房地产比作灰犀牛,您怎么看?被访者:我认为未来房价还是呈上涨趋势,别把北京房价跟美国小城市比,把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了,这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候,就不会是灰犀牛了,这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展,带动了中国房改以后的经济发展,未来中国老百姓的住房还没有满足,包括大量的农村居民进城,又需要新的租房,所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上,中国房产到现在才20多年。从房价来看,虽然说各个城市有点波动,有向下的波动,但是整个来说是上涨的,全国来看是上涨的,我认为在以量的需求为主的中国市场上,房价上涨是一个趋势,只有到以二手房交易为主的市场,相对量供应足够的情况下,像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化,现在不会。记者:您觉得从量变到二手房交易,中国还需要多少年的时间?孟晓苏:20年。当年我们论断已经被证明了,所以在谈房价的时候,应该想起邓小平说的话,实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右,还有一定空间,直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段,需求才会稳定。记者:房地产长效机制五大手段,您认为目前哪个配套的措施亟待建立,或者是核心?孟晓苏:都需要。特别土地供应问题,土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素,供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场,这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地,城市建成区远远达不到需要的规模,但有些还是以保留耕地为名限制城市发展,这些大城市如果继续保留耕地的话,得有多大的成本支出耕地,北京缺水要靠南水北调,是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼?如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。目前房地产调控政策人为地将周期缩小了记者:您认为,今年中央经济工作会议会如何定调楼市?孟晓苏:这个很难判断,我们从来不猜测,因为现在中央已经明确了三去一降一补,十九大以后又设定了很多新的目标,房地产去库存任务还需要进一步完成,同时中国的经济还需要持续发展,这些都需要房地产继续推动供给侧改革。记者:那么,未来调控力度会持续吗,会怎么影响房地产发展?孟晓苏:对于当前的调控政策,这些年企业没感觉,老百姓也没感觉,为什么呢?因为正常的经济周期,其实不是人的力量能够改变的,只不过是把房地产的周期人为地缩小了,原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期,涨一年,稳两年,再涨一年,再稳两年,从2006年起已经四个周期了,我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”,这个蹦就是涨一年,嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好,也不着急,老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续,需要的是建立长效机制。
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  • 曹舟南:头脑发热 急冲5000亿不是绿城的风范

    “现在,我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台,做得健康点,不要老是风声鹤唳的,说公司危险了,资金链断了,撑不住了,让大家很安心。”过去几年,因为战略偏激进,每次调控,绿城中国(以下简称“绿城”)都徘徊在生死边缘。但这次已有不同,绿城以积极的拿地姿态站在了动荡市场的对面。进入11月份,它首先在北京发力,以86亿元总价、20%自持面积击退平安、保利联合体、万科联合体等实力对手,拿下石景山区五里坨住宅地块。此后,上海松江区永丰街道1.64万平方米土地也被绿城以6.02亿元收入囊中。这些城市地块的拿下对于绿城而言都将是革命性的。“拿这块地时,我在北京呆了一周,找了大量人去谈。不过,这一仗极奇漂亮,也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。”绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南言语中透露着兴奋。曹舟南是火线上阵。绿城在经历了各方博弈后终于在2014年年底迎来了中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)这一大股东,但却是一幅低迷的图景:动荡的人心、分裂的体系、低迷的业绩、未知的管控模式与前程。到了2016年,绿城顺利完成千亿夙愿,曹舟南力挽狂澜,其中的艰辛难以言说。“关于绿城的发展我每天都在想,甚至做梦的时候都在想这些事情,包括我父母都在讲,你是在用命在拼啊,我说你讲得对,这三年间不用命拼,哪有绿城的今天。人努力,天帮忙。”绿城混改这3年,不仅使它们一步步走了出来,实施了严格的法人治理结构,资金充裕,土储充足,且在轻重资产融合发展的状态下,发展也更加稳健。按照曹舟南的设想,各方面发展得理想的话,未来绿城有望触碰2000亿元规模。“我这个人心气很高的,绿城这个品牌是宋总打造出来的,起码宋总在有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉;不但不能有这样的结果,还希望让他看到另一面,他的品牌得到进一步发扬光大,它的品牌值在不断的提升。”曹舟南表示,宋总现在对绿城的看法我也很在意的。绿城从过往走了出来,也希望以更加稳健的姿态面对未来。对于行业的发展,曹舟南也表示,企业通过获取高价地以博取未来的高房价的模式已经不行了,这个时代已经过去了。在新的调控下,我们必须要对这个开发模式进行破坏,从你自己的心里破坏掉。决定企业未来命运的,就是你的产品溢价能力。任何一个企业抛开核心竞争力去做,都不是一个明智的选择。  制定的反周期策略 机会来了中国房地产报:最近,绿城在北京、上海、宁波等城市“反周期”拿了些地,印证了你在年初的计划与说法,为什么有这样的信心?曹舟南:最近我们在北京、上海、杭州出手拿了些地,特别是直到北京那块地拿下,我知道市场已经没有钱了。我们原来准备溢价在40%或者50%,之后出现拐点再拍自持,但那天溢价到19%,就直接进入拐点了。这一仗极奇漂亮,也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。今年我们投了700多亿元拿地,这是市场给绿城的机会。在去年的土地市场中,绿城没有拿过多的土地,当然股东也给了我很大的压力,那么高的现金仓位,那么低的土地储备,为什么不去拿地?在年初的时候,我就对团队说,面对市场中的机会,一定要稳住,特别是去年,如果我们出手拿了地,只要有一块地套住,绿城就再也没有今天这样的机会了。我个人判断,到明年二季度逆周期还会出现,会有新的拿地时机。中国房地产报:在限价以及限购严厉的北京市场,绿城会怎么打造这个产品?利基在哪里?曹舟南:这次,绿城中国反周期在北京石景山区域拿的土地,可售货值约有186亿元,未来计划设计成第一居所。实际上,拿这块地时,我在北京呆了一周,找了大量人去谈。拿下后,我们又召集了30多人开会,一直开到了凌晨3点多,研讨产品,最后决定做一个性价比最好的产品,因为限价5.2万元/平方米,我们会推出一个绿城的创新产品。当然,我们对这个项目的利润也是有把握的。中国房地产报:现在绿城在融资方面、资金成本方面处于一种什么样的状况,有没有什么资金成本降低计划,或是一些渠道?曹舟南:目前绿城中国的负债率还在下降,半年报是58%,10月份降到了43%,是史上最低。这3年来,绿城对债务结构进行了很大的调整,将一年到期、两年到期的短期债务全部还掉,有息负债下降了200亿元;长期债比例则在大幅提升。从明年开始,绿城的着力点将对资产结构进行调整,现在我们的持有物业还是偏高,下一步计划将这些物业做些处理,最近也在和香港几个上市公司沟通,计划推出酒店类REITs产品。中国房地产报:现在绿城的土地储备情况如何?曹舟南:现在,我们的投资仓位到了3577亿元,再加上代建这一块接近3000亿元,现在有6577亿元可售货量。换句话说,明后年仓位已经很满了。实际上,在运作中我们也是将土地控量满足两年的量,如果满足不了两年,就达不到规模,但超过两年就有风险,这是有非常严格的逻辑关系。当然,市场有机会的时候或在土地严重低估的时候仍会出手拿地。这就是选择性投资,甚至是捡漏。充分实施了法人治理结构中国房地产报:至今年12月底,中交集团已进入绿城3年,这3年它为你们带来了怎样的影响与变化?曹舟南:到今年12月底,中交集团进入绿城中国就已经整3年了。中交集团进来后,绿城中国成为了混和所有制企业,现在的股权结构是中交集团持有28.9%,九龙仓持有25%,绿城创始股东持有18.5%,流通股为27.6%。中交集团进来后给绿城中国带来了几方面的影响与改变:一是,中交集团起到了压舱石的作用。因为中交集团单一大股东的存在,所有的金融机构、合作伙伴都认为,绿城中国的运营风险没有了,国家金融机构在融资贷款、资金支持等方面也给予了一定的优惠,现在我们手中的授信规模有2000亿元,实际上我们用得很少,也就500亿元,且融资成本降到了5.3%。中交集团进入之前的融资成本是7.9%。二是,中交集团作为央企在管控中体现的理性与法制化。在绿城推进混改的过程中,国资委非常重视我们的改革情况,国资委、中组部领导都来调研过,了解绿城实施混改的真实想法、体会及经验,我向国资委几次表达了这个观点,3年来,绿城混改最大的收获是切切实实地实施了法人治理结构,几大股东都是很克制地提出对于公司的发展意见与建议,并且股东们所有的意见与建议一定是拿到董事会中进行决议,决议后再由经营班子执行。这个治理结构其实是很难的,也是混改最大的与真正的魅力所在。三是,在海外资源方面给予了绿城很多支持。目前,中交集团在世界500强中排名第103位,在全球189个国家有业务,影响很大,带给绿城中国很多资源,比如我们已在美国、加拿大、澳大利亚、东南亚等国家接洽了一些土地资源,在中交集团的引领下布局更好的未来。四是,中交集团在领导艺术、思想方式,以及在政策贯彻方面都有很高的水平,这也对绿城起到了很好的影响,在行业把控、政策方面贴得比较牢,比较贴近市场,可以顺势而为。中国房地产报:在这个过程中,绿城中国如何平衡中交大股东的规模要求、九龙仓的务实需求以及绿城原有的品质需求?曹舟南:对于规模问题,以前我并不怎么重视,总认为“规模”这个问题较虚,但非常遗憾,也不得不承认,我现在也重视规模了,因为绿城中国在香港上市,投资者就关注规模,尽管几次在业绩会上强调,希望香港投资人关注企业有质量的增长,不要过于关注规模,但这种状况很难转变。而且到了地方,各级政府也会问你的规模;客户也会通过规模,来判断公司的可信度和保障度。绿城这几年的规模还是可以的,去年达到了1139亿元,不出意外,今年有望达到1400亿元,明年甚至有机会再上一个台阶。规模方面,中交集团的领导是满意的,我们的行业排名也在前十。在盈利能力方面,绿城投资了147个项目,代建有181个,一共382个项目。通过分析对比,今年我们的毛利率会达到28%,目前行业平均水平在23%左右。盈利能力显著提高,利润会比去年有较大的增长,今年也计划分红。绿城中国的代建业务发展也较为理想,在不投资一分钱的情况下,通过品牌输出、管理输出,能达到5%利润率,这两年来,没有几个项目能达到这样的水平,这一定是我们的品牌与管理能力得到市场认可的结果。在品质方面,我还是坚持这样认为,做企业一定要传承老绿城20多年的品质追求。现在宋总对于绿城中国在产品传承、创新、改良等方面都很满意。原来以为多个大股东共存会给企业带来一些困惑,但3年下来感觉非常好,绿城已全面进入良性状态。这三年不用命拼哪有今天中国房地产报:对于绿城过去几年面临的危机你怎么看?曹舟南:绿城是宋总一手打造的,如果这个孩子还能活下去,他一定不会卖。当然,这其中也表现出绿城在以往的财务运营方面有很大的问题,我也在其中也花了很多精力。感谢上苍,给了我们过去三年这样一个市场,如果是现在这个市场状况,不管是什么曹舟南王舟南,神仙都没有用。过去三年,绿城将在三四线城市的最难卖的库存量去化了790亿元。这也是绿城如今现金流充裕的原因。人努力,天帮忙。中国房地产报:这几年执掌绿城中国下来,你最大的感触是什么?曹舟南:市场很给力,股东也很支持。股东对于经营层基本完全放心,如果股东填乱的话,按照我的个性的话,肯定是很难做下去,很多事情也实现不了。这几年最大的感想对于我个人而言,一是财富累积也差不多了,职业生涯中也证明了自己是踏踏实实做事的人。现在,我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台,做得健康点,不要老是风声鹤唳的,说公司危险了,资金链断了,撑不住了,让大家很安心。现在很多房企都被传这个那个,但没有听说绿城有安全问题。希望作为掌舵人,把这条船开得稳健点,把不确定因素、风险考虑得多一点儿,让大家有个安心、稳定的安身立命之所。二是,绿城这个品牌是宋总打造出来的,起码在宋总有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉;而且我这个人心气很高,不但不能有这样的结果,还希望让他看到另一面,他的品牌得到进一步发扬光大,它的品牌值在不断的提升。宋总现在对绿城的看法我也很在意的。中国房地产报:什么时候运营企业感到艰难?绿城现在什么样业务或事情是你最为担心的。曹舟南:于我而言最大挑战倒不担心宏观形势和市场的变化,这倒不是我的能力有多强、水平有多高、预判能力有多强、看得有多准,我老是和我的团队讲,我每时每刻都在想市场、企业内部的运转、人,甚至做梦的时候都在想这些事情,包括我父母都在讲,你是在用命在拼,我说你讲得对,这三年间不用命拼,哪有绿城的今天。用心用情极致后,我对外部的变化倒不担心,主要是担心团队。中国房地产报:团队方面你主要担心什么?希望他们怎么做?曹舟南:尽管从目前来看,我们的团队相对于其他企业来说职业化水平较高,特别是在工程领域的专业性很强,但他们的意识还需要加强,需要对进入的每个城市,拿到的每块土地,购买我们物业的每个客户,是否有充分尊重的意识;各个城市的总经理对于团队是否用心用情在全部投入,我觉得我们的团队在这些方面还是有很大差距的。比如,绿城刚刚进入西安,我们要对这个城市进行充分的尊重,这是一个有很深文化积淀的城市,我们要对这里及这里的客户进行充分的尊重,这才是绿城的生存所在与价值所在。只有尊重,才能用情用心,甚至用生命去运作。必须要对原有的开发模式进行破坏中国房地产报:很多企业都已经提出了2000亿元、3000亿元的增长计划。绿城中国有没有类似的计划?曹舟南:我是学财务的,学财务的人有一个毛病,会偏稳健,不喜欢激进。我早就讲过,绿城的规模保持在1200亿~1500亿元,在曹舟南团队手上不会超过2000亿元。我认为,假以时日绿城集中暴发会在2019年,随着利润积累、资源积累,可能会碰2000亿元规模。但绿城将永远是最稳健的公司,如果有一天头脑发热向3000亿元、5000亿元去冲,也意味着生死存亡,就这么简单。宋总有时也会提醒我,他说,“我们曾经经历过行业的巨变,做事要做得更稳健”。现在我们拿的地测算过了,就算房价下降30%,我们也有抗跌能力。中国房地产报:对房地产的未来局势,你怎么想,如何干?曹舟南:面对未来的宏观市场变化,我们也在思考如何走。实际上,在2015年下半年,绿城中国已经提出我们的产品要回归居住属性。绿城中国的核心竞争力是产品,是营造能力。这也是未来房企要重点关注的,抛开这一点,靠投资、规模,做得越大死得越快。另外,今年绿城中国的1400亿元中,其中投资产生的有1000亿元,代建300多亿元。如果明年下半年市场继续往下走,同等规模房企,我的公司会比其他公司安全1/3,甚至50%,因为我们的发展不是靠硬投资,这里面有轻资产的支持。同时,做好绿城房产、代建、资产经理、小镇、理想生活集团。另外,计划延伸到房地产产业链前端,甚至参与到这些企业的IPO,不断的地渗透发展。绿城要把房地产整个产业链从重资产到轻资产都做一遍,我认为在未来的市场变化中,绿城具备加快轻资产布局的实力。
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  • 郁亮:万科作为发展商时代已过去 未来做服务商

    12月8日,在万科集团媒体交流会华南区专场上,万科集团董事会主席郁亮与媒体交流时表示:“万科作为发展商的时代已经过去了,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”郁亮现场发言值得注意的是,郁亮还主动提起了“股权之争”。他向在场媒体坦言,在过去两年多时间里,媒体的兴奋点都放在股权之争上,这其实给万科一个非常好的机会安静地做转型。早先曾报道,在今年8月的万科中期业绩会上,郁亮公布了万科的五大业务类型:核心业务(地产开发和物业管理)、优势业务(商业和物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(轨道物业和混合所有制改革)。郁亮在交流现场以举办地厦门为例,诠释万科的城市配套服务商战略,他希望借厦门这样一个城市把城市配套服务商的概念充分表达出来。万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也以厦门为例进行了讲解,如果万科只做住宅开发商,可能只能和这座城市的四十万分之一的人产生联系。如果做城市配套开发商,万科目前可以做到与这座城市15~20%的人发生联系。未来希望随着万科业务的发展,能够做到和这座城市一半的人产生联系。万科“泊寓”外部本次沟通会,万科也组织了媒体进行了参观体验,其中分别包括万科“设计公社”产业办公群、“泊寓”长租公寓、“万科里”社区配套商业、“梅沙教育”幼儿学院等。
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  • 年薪1500万的任泽平说“后年买房” 去哪里买呢

    近日,一封“1500万年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈,让身为“网红”的任泽平再火了一把。这份“红头文件”由恒大集团主席许家印亲自签发,知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团,担任恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。随后,任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏,谈话中他在分享理财心得时建议,“明年买股,后年买房”。问:2018年如果按照五类大资产(股市房市债市汇市商品),建议做什么呢?任:那很简单,17、18年炒股票,19、20年买房。17、18年炒有基本面的股票;19、20年买人口流入地方的房子。任泽平可谓是“知行合一”的分析师。比如,他说“2014年我看好‘5000点不是梦’,就辞掉处长下海了。2015年,预测‘一线房价翻一倍’,就加杠杆买房了。今年我们看好新周期,就推周期推金融。”大部房地产观点是错的任泽平表示,他宏观研究了十年房地产,觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢?第一、不了解房地产政策。比如,很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码是要有供求的对吧?分析的逻辑框架就错了,还在那分析什么。所以,那么多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样,所以说你首先要了解政策。第二、试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了,房价还是无畏无惧地上涨。判断房价记住一句话就够了房地产怎么去判断?任泽平认为,概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。1)房地产是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。2)长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨。3)什么地方房价会涨?人流入的,库存低的城市。什么地方房价涨不动?库存高的,人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。4)房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。未来中国人往哪里流动?未来中国人口往哪里流动呢?任泽平指出,研究了十几个经济体,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。1)人继续往大的都市圈迁移,这个趋势是不可逆的,为什么?因为大的都市圈更节约土地,更节约资源,更有活力,这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动,小城镇化战略注定失败的原因。2)什么人流入啊?有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。在此前10月份报告中,任泽平指出,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显:在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。海通证券姜超团队也认为,近年来,人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看,城市化进程中,人口都是持续向大都市圈集聚。人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚,驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活,具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等,在这些方面大城市无疑具有明显的优势。根据姜超团队报告,二线城市,中部地区人口增长较强。天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。绝不配置海外市场在被问到“海外资产配置做不做?怎么看海外市场时?”时,任泽平表示,“我本人绝不配置海外市场”:为什么呢?因为我一直觉得最好的投资机会就在中国,14亿人市场,过去一年百分之十几,现在也有6到7,名义GDP今年有11。这么大的市场,这么高的成长,在中国你都挣不到钱、你都找不到投资机会,你还到国外去?人家都来我们这寻找中国的机会,和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%,有什么意思?我觉得最好的投资机会就在中国,我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。在2016年末的一场演讲中,任泽平提到,“不要说过去30多年提供的财富机会,过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票,2015年卖了股票买房子,今年(2016)一开始你炒点螺纹钢和煤炭,你就不用来开会了,你就可以退休了。”最后,任泽平提醒“投资有风险,市场有风险,投资需要理性”,并送大家王阳明的一句话——“此心光明、致良知”,这样的话,你做什么心里都是很踏实的。
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  • 恒大翡翠华庭@你, 这个周末和春天来场约会!

    一年一度的女神节+女王节又到了祝各位小仙女们节日快乐~眼看着春天的脚步越来越近想出去玩的心也愈来愈强烈踏青、摘草莓骑着单车穿梭在春风里春天就是适合到处浪的季节虽然,各大景区都打出了妇女节优惠可惜只有半天假怎么能玩的尽兴再加上近期连绵的阴雨天气阻断了欢快的出行计划但面对这一切小编只想说,这都不是事!纵然大雨虐你千万遍恒大待你如初恋本周末恒大翡翠华庭丨翡翠公馆【花样春季 缤纷翡翠】即将盛情上演送你温暖有爱的周末假期燃 情 乐 队想跟乐队一起激情呐喊吗?想听知名主唱倾情演唱吗?3月10日-3月11日翡翠公馆邀请了知名乐队只为给你一场零距离的演唱会带你一起high爆全场创意DIY好看的手机千篇一律有趣的手机壳万里挑一新年伊始手机也该换个“新衣”这个周末翡翠公馆特邀创意大师现场教授手机壳DIY技巧手把手教你如何设计专属于你的时尚手机壳温 暖 小 屋每个人心中都有一个梦想盖一座只属于自己的小屋想亲手布置屋内每个小物件因为这是只属于自己的家现在,这款迷你小屋就可以满足你的梦想啦!水 果 拼 盘色彩斑斓的甜蜜诱惑你拒绝的了吗?一口咬下去馥郁的果香在唇齿之间绽放甜蜜填满整个口腔甜而不腻,欲罢不能最重要的是水果吃再多都不会胖哦~还有助于解解过年的油腻好 礼 送 不 停转眼之间春节就这样过去了觉得今年的五福奖金太少?觉得春晚红包还没抢够?没关系!翡翠公馆来送大奖啦!幸运大转盘、整点抽金钞多个神秘大奖等你来拿!冷 餐 品 鉴世间万物唯有美食不可辜负细致的摆盘香甜可口的西点最适合春天宴会的风情这个周末来翡翠给你最温情可口的冷餐宴春色撩人,莫负好时光!精彩活动,等您亲自体验~恒大翡翠华庭丨翡翠公馆花样春季 缤纷翡翠这个周末和春天来场约会吧!等你哟~△示意效果图销售动态恒大翡翠华庭|翡翠公馆建面约44—87㎡百变精装公寓,全城热销中!买一得二精装loft,火爆认筹中!项目位于襄阳市樊城区人民西路,临近沃尔玛和万达商圈,东西直通长虹路和卧龙大桥,是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档社区。销售热线:0710-3311111项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)
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  • 梦想小镇 礼献襄阳 匠心筑就世界级商务空间

    寻找“社会人”——襄阳首家“社会人”主题公园倾情绽放2018-09-21,保利海上五月花为了答谢业主,维持新老客户关系现盛情邀请各位业主和新老客户以及周边幼儿园小朋友及家长,来参加襄阳首家“社会人”主题公园的活动。 现场会有哪些好玩的活动呢?小编带大家提前预知!2日下午1点,先由工作人员引导参与活动的人现场签到。签到完后活动正式拉开帷幕!“社会人”爱捉迷藏在小区选取九处放置小猪佩奇公仔,合影并配发九图朋友圈(规定的朋友圈文字),积攒20个,发放小猪佩奇公仔钥匙扣。 “社会人”爱夹娃娃现场设置真人娃娃机,让客户在租售中心能够进行互动和停留,现场配置相关工作人员保证小朋友安全,根据现场参与者一次性能夹起东西的数量发放礼品,一次性夹起超过10个机以上,赠送小猪佩奇玩偶一个。 “社会人”爱拍照在小猪佩奇展板前留影,留下和孩子的美好回忆,现场制作照片赠送给客户。 小小“社会人” 亲子齐动手在案场内设置小猪佩奇手工区,用轻轻泥发挥出无限的想象 现场还有“社会人”抖音集赞赢大奖哦!在案场内,录制我们的活动现场,搭配规定文字发送到个人抖音号上,点赞量超过1W,获得小猪佩奇瓷杯小礼品(礼品个数有限先完成任务先得) 小猪佩奇的丰盛冷餐准备小猪佩奇风格蛋糕与饮品冷餐,让参与客户沉浸在小猪佩奇的海洋里。 儿童节在即,孩子们的礼物准备好了吗?这个“六一”来保利海上五月花和孩子一起把社会小猪带回家吧!
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  • 上品东澜岸 2018 脱单秘籍拿去,不谢!

    这个春节总算真正过完了,这个假期,对到了婚龄的男女青年们来说特别漫长,不是在相亲就是在相亲的路上!找对象 是世界上最难解决的问题!没有之一!这儿有一份为单身男女“脱单”秘籍。骚年,拿去,不谢!★调整自己的心态★要知道,每个人都是这个世界上独一无二的个体,都会有自己的长处优点,你要会发掘自己的优点,不要老拿自己的短处和别人的长处比。当然,更不要处处攀比别人。如果看身边的哥们儿找了一个什么样的女朋友,你就想一定不能比他找得差,那就错了。★别过度追求完美★如果你想找一个相貌、身材、工作、家庭条件样样都好的男朋友或女朋友,那你可能就注定永远都要单身。因为,世上没有完美的人,要学会取舍和宽容。★求偶路上别太抠门★当你和同学、同事或者你正在追求的人一起吃饭或看电影时,别管你是男生还是女生,大方一点,主动买一下单,千万别给别人留下铁公鸡的印象,不然神都救不了你。★多参加相亲活动★每年各个地市都有大型相亲会,而且多数是公益性的,这是一个很好的渠道。此外,不要感觉身边的人给自己介绍对象是很丢脸的事情,不要回避单身和相亲的话题,多参加一些相亲活动,才有更多的机会碰到对的那个人。★女生别太矜持★很多单身女孩在找对象时会害羞,感觉不好意思,即使遇到了自己喜欢的男孩,也不敢表白。在现实中,女孩暗恋男孩的情况十分普遍。公主们,不要太矜持了,遇到心仪的那个他,就勇敢地表白吧。★多融入交友圈★很多人被剩下了,是因为交际圈子太小,没有办法接触到更多的异性同龄人,那么不妨刻意让自己多加入一些交际的圈子;跟闺蜜一起加入羽毛球俱乐部,或跟哥们参加饭局,主动出击融入新的社交圈,把自己暴露在众多同龄异性面前吧。★穿衣打扮用点心★一些“剩男”“剩女”会有这样的想法,反正也没有恋人,打扮漂亮给谁看啊,因此就不修边幅。这种想法大错特错了,只有穿衣打扮精致的人,才会吸引异性的目光,才能快速“脱单”。★可以的话先买套房★虽说房子不是爱情的基础,但是房子是爱情的归宿,如果有条件,还是要买套房!有了房子,会让你在相亲时更自信!哪怕有了还贷压力,也会让你一改花钱大手大脚的毛病,成为有责任心的好青年!上品东澜岸临水而居的瞰河美宅“临水而居,靠河赏景”是每个人的理想居住方式,休憩娱乐 会晤亲友 从容有度看窗外碧水悠悠、赏唐白河四季变换的自然原生植物推窗即景即鲜氧的生活足以让你陶醉足以让你流连忘返一边欣赏春花秋月,鸟语花香一边感受铸就繁华的高楼大厦灯红酒绿,车水马龙汇集购物、餐饮、影音、娱乐等高端生活元素项目赋予生活更好的享受提升生活品质逐水而居,繁华万千,成就您的上品人生——103-142m2瞰江阔邸精彩呈现——如此江景美宅还怕你找不到对象吗?
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  • 御见你,御见一见钟情 恒大御府 繁花似锦

    春天到了我的春天也来了第一眼看到你就像遇见了生命中的完美情人无需多余的语言情不自禁便沉醉其中△园林实拍图游走其中 可以想到1万个赞美的理由(约90000平风情园林提供天然氧吧)△园林实拍图园林内高大的乔木,低矮的灌木和草坪营造出生机盎然的多重景观效果每一抹绿意都向你绽放自然魅力所到所见,被你深深的吸引(完善的配套设施满足日常的生活需求)△园林实拍图约1000㎡多功能会所每一种运动都是舒适生活的享受所思所想 无形之中被你牵绊(每一个细节都处理的恰到好处)约90-140㎡御湖美宅每一方的空气里都弥漫家的爱意遇见你似遇见繁花似锦
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  • 东津世纪城开盘四周年 精装样板间惊艳开放

    “生活有很多面组成,最恰当的才是最好的”,不管是钢铁城市中的一抹绿意,还是灯火繁华中的一轮明月,以及生活中的那一份品质。对老百姓来说,舒适的居住才是最好的,就好比精装房。从2013年到2017年,东津世纪城造城足迹家喻户晓,东津新区的快速发展也引领着襄阳这座古城的日星月异。2018-09-21,正值东津世纪城开盘四周年之际,东津世纪城重磅推出升级产品——精装华宅,精装华宅面世当天,主办方带领媒体代表及业主代表畅游东津,重点游览规划展览馆、世纪广场等东津新貌,共同参观期待已久的精装样板间。4年来,东津与襄阳一起奔跑用当下的眼光看过去,用发展的眼光看未来,我们目睹了襄阳这座城市、东津这片区域的发展。城市东进的步伐,推动了东津新区的全面复兴。也许被给予太多厚望的也将是背负最多压力的。东津世纪城4年奔跑的足迹,让许多不可能变成了可能,“造城模式”也带领我们看到了新东津,新希望。4年来,东津世纪城历经的重要时刻——2013年12月,东津世纪城首次开盘,当天热销1500套,创造襄阳楼市神话2015年8月,东津世纪城首批房源交付,开启东津交付序幕2015年-2016 年,东津世纪城荣获襄阳楼市销售冠军2017年12月,开盘4周年,3万户家庭选择东津世纪城4年来,3万业主陆陆续续安家东津世纪城。东津世纪城将一种新的居住方式在东津新区延展开来,从社区规划、景观布局、生活配套、物业管理、建筑用材等都经过高标准的审核,用高要求雕刻居住的每一个细节。细节成就完美,也成就了3万业主家庭的幸福生活。今天,东津终于迎来革命性的精装产品万事万物都处在变化中,就住房而言,从毛坯房到精装房的过渡已经成为一二线城市的楼市产品主流。精装作为住宅产业化发展的必然趋势仍有其存在的重大意义。精装房是现代住宅的新趋势,更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求,更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。顺应时代发展趋势,东津推出精装产品政策推动,大势所趋。住建部于2017年5月印发《建筑业发展“十三五”规划》提出,按照住房城乡建设事业“十三五”规划纲要的目标要求?,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%,浙江、山东、四川、海南、河南等多个省市也发文,大力推进高层住宅全装修,成品住宅已是大势所趋。节能减排,提升品质。精装符合国家节能减排的要求,满足不同客户产品需求。东津世纪城整体体量大,业主量巨大,长期大量装修带来的垃圾、噪音扰民、电梯等设备损耗等问题尤为凸显。精装房则节能减排,提升业主的居住品质。产品升级,多种选择。东津世纪城推出精装,不仅适应了襄阳精装房市场的发展趋势,也实现了民发住宅产品的品质自我升级。精装与毛坯并存,满足客户差异性选择需求,着力将其打造成为襄阳居住生活典范。装修压力更小,性价比更高买房一般都花费了不少的积蓄,装修费对于购房群体来说也要花费一笔很大的资金,压力不小。在购房时如果业主购买了精装修房,则无需再投入资金进行装修,业主购房入住的首期门槛将大大降低。东津世纪城在关注广大消费者的实际需求下,经过缜密的市场调查和客户研究,针对实际购房者和有自住需求的客群研发出一系列具有更高性价比的优质精装产品。在关注消费者切身利益的基础上,一如既往的追求完美,以更为人性化的考量实现住房品质的最优化。历经4年,我们共同见证一座城的“精装”精装是一种生活潮流的体现,展现更加精致的生活态度。当生活的城市成为精装生活典范,生活在这座城市的人们将会以更自信的姿态去迎接未来。越来越好的区域发展、便捷的交通环境、全新齐全的配套设施、越来越优美的景观等,都是这座城市的“精装”。期待了4年,东津新区的华丽“精装”终于与我们相见。区域精装·东津新区,襄阳城市未来的精装区2011年,襄阳市第十二次党代会提出,加快推进东津新区的开发 。2012年,市委、市政府提出:东津新区的发展是城市布局的重要转折点; 2013年,国务院批复建设东津新区规划方案;2014年,市委书记王君正强调坚定不移举全市之力推进东津新区建设;2015年,市长秦军上任,强调“东津新区发展速度没有上限,能搞多快搞多快”;2016年,市委书记任振鹤在东津新区调研时强调,要围绕新目标,抢抓新机遇,完善新机制,搞标准、搞质量加快推进产城融合发展,把东津新区建设成汉江流域的“未来城”。2017年,市委书记李乐成在东津新区调研时强调,要坚定信心、高标准建设东津新区,打造产城融合、宜居宜业的未来之城、繁荣之城、奋进之城。城市东进,东津新区的发展,将以“城市精装样板”的高标准进行定位,一改往日“毛坯”的形象。将在省委省政府的重托下,以湖北第一个上升为省级战略城市新区的名义,全新打造东津新区,成为首批国家产城综合示范区。随着目前70平方公里起步区基础设施全覆盖,一大批知名企业落户、公共服务配套相继启用、教育医疗顺利运营,一座产业繁荣、环境优美、宜居宜业的城市新区跃然而出。未来,这里不仅仅是区域性金融中心、科技中心、文化中心、会展中心、医疗中心,更将成为汉江流域中心城市的核心区、引爆区,成为引领汉江流域开发开放的活力新城、和谐新城。不久的将来,东津新区将成为襄阳的翘楚,各大区域中的“精装”区!交通精装·高铁加翼,外通全国/内达主城的精装出行路线交通方式越来越多,越来越方便快捷,才足以充当交通枢纽,亦或者是“精装”出行。对于东津新区来说,以全国领先的出行标准提升襄阳,对外有“米”字路网通全国,对内有东西轴线/数座大桥通主城,堪称襄阳精装出行。襄阳东津站规划了9台20线,是郑万、汉十及规划建设的襄荆宜三条高铁交汇的高铁站,建成后至武汉仅1个半小时,至北京仅4个小时。从襄阳到郑州不超过两个小时;从襄阳到平顶山不超过一个小时;从襄阳到南阳半个小时左右;从襄阳到万州两个小时左右。如今,东津高铁站配套工程火热开建,预计2019年郑州至襄阳段通车,2021年襄阳至万州段通车,全线工程预计2022年完工;东西轴线西接襄荆高速,沿中原西路经大李沟、清河路,过汉江、鱼梁洲至东津新区,东接东外环,路线全长约26.3公里,道路控制宽度40~120米,主线双向六车道,辅道双向四或六车道,设计速度为主线60-80公里/小时,辅道40公里/小时。目前,东西轴线正式开建,是襄阳第一条快速路,汉江第一条过江隧道,26.3公里全程无红绿灯。从樊城到东津仅需15分钟;苏岭山大桥像一张正在展开的蓝图,规划着东津新区的未来,届时八座大桥相跨,建成后,苏岭山大桥将与内、中、外环共同构建起襄阳市交通骨架,繁华生活圈即将形成。配套精装·十大工程,一流设计创襄阳精装公共服务标准随着社会的发展,人们对美好生活的向往越来越强烈。对美感的事物、便捷的配套服务、精神层面的需求也更高。如果将人们生活息息相关的配套设施,用一个标准进行衡量,那么聚焦着襄阳人重大寄托的东津新区的十大工程,将是以“精装”的高度呈现给大家:规划展览馆、图书管、科技馆等十大工程,皆以全球领先建筑为依托,“小鸟巢”、“科技之眼”等称谓无不体现十大工程超炫的建筑外观和科技感十足的内在体验。襄阳市规划展览馆--鄂西北地区最大的规划展览馆,已于2017年8月开馆。文化艺术中心即将开馆,将成为襄阳市群众文化活动的场所。科技馆新馆,是现有科技馆的9倍多。目前,已开展室外园林景观的设计工作。中心医院东津院区,已于2016年全部对外开放,未来将成为襄阳乃至湖北区域性医学高地。世纪广场 ,主体已封顶,外立面及外部广场景观呈现,包括大型购物中心、超高层星级酒店与写字楼。如今,东津的教育也发展起来了,在东津世纪城从幼儿园到初中,一站式教育配套成熟:襄阳四中初中部,2016年秋已开学;襄阳东津新区实验小学,市重点小学,顶级师资,2015年已正式开学;襄阳三中,市重点高中,2018年逐步开展搬迁工作。放眼望去,科教文卫十大工程,正在如火如荼的进行,未来,生活在这里的人们将真正的感受到一个现代化都市的“精装生活”。景观精装·高台阔院,襄阳首例扶梯回家的精装园林体验什么样的景观才称得上“精装”呢?豁达的视野、满眼的绿色、有河流、有跑道……每个人对于居住景观的要求不同,但对“住好房”的向往是一样的。好的人居环境才是景观的“精装样板”。自古以来,就有“城有水则秀,居有水则灵”的说法。“吉地不可无水”,水体作为一个重要的造景元素,不仅具有生态价值,亦可调节温度、湿度,净化空气,增强居住的舒适感。东津世纪城的造景,对于水景的运用恰到好处。项目园林规划多处水系,大型中心湖泊怡然中央,精致小桥流水点缀其中,庄重喷泉水钵列阵入口,除多处艺术喷泉外,浩然河、唐白河也给业主带来优美的视野观感。除了水景外,东津世纪城|天境台及东津世纪城|上和院,首创襄阳扶梯回家、高台阔院。庭院抬高至少达5米之上,名贵花树四季常青,沥青铺设主路,陶土贴砖、石材收边为辅,给业主带来不一样的居住享受。项目毗邻16万方市政公园,闲暇时分,散步谈心,流连观景,美景独享,健身爱好者跑步,年老者相约散步,下棋,聊天,广场舞,都有施展的空间。产品精装·全屋品质精装,打造襄阳精装华宅预留创意空间,个性精彩演绎精装成品房是住宅产业化发展的必然趋势,但是面对客户千差万别的需求,不可能提供适合每一个购房者的风格和配置,既要考虑购房者的满意度和个性化的发挥,又要实现标准化、产业化、住宅装修一次到位,如何在两者之间寻求平衡,成了解决问题的关键。个性化是一种更高的价值体现,特别是对房子来说。东津世纪城预留出部分空间由业主为自己的生活打造个性标签,妥善解决了装修中的主要矛盾。作为日常生活中实用性最强的功能空间,厨房卫生间,涉及管线、电、气、防水,施工较复杂,如果这部分做到一次性装修到位,其余的装修工作就会变得简单而轻松。东津世纪城由厨卫精装修入手,充分尊重业主的个性化需求,在解决了装修难题和生活基本需求的同时,装修中使用频率更高居住空间留给业主自行设计发挥。东津世纪城开盘四周年,精装华宅正式入市装修是大事,关系着业主的生活品质。东津世纪城精装,从设计到施工,从采购到监理,每一个环节无不闪烁着对业主生活细节的呵护。根据卧室和客厅功能性不同,地板材质也有所区分,卧室使用木地板,给人一种温馨感受。客餐厅属于活动区,从易清洁角度考虑,采用瓷砖铺设。厨房以橱柜、燃气灶、抽油烟机作为精装主要元素。卫生间包括,马桶、花洒、浴室柜(含洗手盆、镜子)。餐厅卧室石膏板局部吊顶,厨房、卫生间集成吊顶,乳胶漆墙面,客餐厅空调风管机。以吸顶灯、射灯、灯带作为灯元素的主要装饰。当价格成为打动消费者的唯一利器,东津世纪城还在执着于精装品质升级。眼见为实,才能真切地体会到精装房为业主带来的精致生活。我们衷心的祝福每一位业主,在东津新区能安居乐业,继续保持着对美好生活的向往,带着区域的自豪感,带着生活的满足感,拥抱未来!
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  • 对不起,十一黄金周,我和她已经约好了

    今年的黄金周无比让人期待。国庆、中秋连放8天!想想还有点儿小激动呢。恒大翡翠华庭实力助阵。国庆期间(10月1日-8日),将最酷炫的极限运动会搬到家门口,过一个不一样的酷炫假日。酷炫小轮车障碍赛。这是刺激、狂野、惊险于一身的运动。玩法多样,已入选奥运项目。超帅的BMX单车特技大神早已准备好看家本领,你准备好尖叫了吗?滑板女神大PK,多位长腿女神齐聚。当滑板遇上美腿,碰撞出速度与激情,青春的肆意张扬,帅气的girl power将展现得淋漓尽致。飞檐走壁挑战地心引力,攀岩是“岩壁上的芭蕾”,在陡峭的岩壁上飞墙走壁,轻舞飞扬,八块腹肌,肤色性感的攀岩小鲜肉。让我们屏住呼吸,一起加油呐喊吧!动感单车“骑”乐无穷,在动感乐曲中绽放激情与活力。在欢乐的氛围中收获健康有型的身材,喜欢运动的你还在等什么,踏着音乐的节奏,一起享受挥汗如雨的畅快。达人登场,嗨翻全场,爱车团攀爬表演队,曾参与《央视春晚》、《星光大道》、《中国达人秀》、《出彩中国人》节目录制。GDS滑板团:2015全国滑板挑战赛湖北地区冠军,2016上海滑板大师赛特邀嘉宾,2017武汉哈雷街头滑板挑战赛特技组冠军。超人气网红滑手:子瑶——视频点击率破百万,2016年北京长板嘉年华特约嘉宾,2016年长板bancing大师赛亚军,林肯公园表演嘉宾。长板滑板女神:阿冠——66长板开学季活动:女子dancing第一名;福禄三周年:女子dancing赛第一名;福禄长板赛女子dancing赛第二名。这个国庆长假你还准备去排队看后脑勺?你还准备在高速路上“堵”过?恒大翡翠华庭拯救你的国庆长假,给你一场惊心动魄的极限邂逅。(活动时间:10月1日—8日)最新动态:城央奢装大宅,臻稀呈献!恒大翡翠华庭约134-144㎡瞰景高层 分秒递减!9A奢装样板间,实景园林示范区诚邀品鉴。项目位于襄阳市樊城区,南邻人民西路,北邻规划路,东邻仙桥路,西邻韩家台路。临近万达和沃尔玛商圈,东西直通长虹路与卧龙大道。是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档小区。销售热线:0710-3988888项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)声明: 部分文字和图片来源于网络,如有侵犯知识产权,请来信或来电告知,我们将立即删除。
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  • 十里春风不如你 你的白马王子在等你

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  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2018-09-21进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2018-09-21起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2018-09-21
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2018-09-21,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2018-09-21上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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数据金融

  • 恒大御府:诗情画意带笑意 待你回家来

    四十年前字典里查不到“物业”这样的词语只听说有扫地的、打更的,不清楚什么是保洁,什么又叫做物业。﹀﹀﹀二十年前伴随着改革的号角金碧物业诞生了﹀﹀﹀诗情画意带笑意,待你回家来这样一群金碧物业人坚守在恒大御府他们每天都充满诗情画意把每天的工作过成一首诗﹀﹀﹀↓↓↓园林守护者园林里住着小松鼠一家保洁人员每天都来看它们给它们整理草坪在美丽的园林里是他们的勤劳身影掩映在绿意盎然中让园区干净整洁焕发五颜六色感谢勤劳的你们一哨岗上的战士在高楼林立之下是映入梦中的灯盏你的守护是一首无言的歌在那安睡的高楼下一直在守卫着的是我们忠诚的保安战士有他们在倍感安全感谢忠于职守的你们一微笑天使在穿梭的人流中,你是日历,是罗盘你是风铃,是天使,是亘古不变的笑颜无论是在精装样板间内还是在人流众多的客户洽谈区在我们身边,站立着的一直是微笑不改的客服天使感谢热心又善良的你们他们是一群优秀的恒大物业人在恒大御府,在风吹日晒时始终坚守为业主服务的宗旨来和他们一起把生活过成画、过成诗让生活充满诗情画意襄阳恒大御府湖景美宅 宜居之选建面约120-140㎡墅质三房·含装修9A精工 匠心钜制详询:0710-3988888地址:襄阳市高新区樊魏路(人民检察院对面)
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  • 吴桥杂技团空降襄阳恒大御府 尖叫来袭

    来啦来啦!轰动襄阳大事件!恒大即将为大家开启新一轮视觉盛宴!襄阳实力雄厚的演出团队,精彩刺激的杂技节目,惊险酷炫的高空之旅,势必躁动襄阳,先看看吴桥杂技团是什么来头吧!吴桥杂技,享誉国际的吴桥杂技由来已久,吴桥杂技艺人曾到过50多个国家和地区演出,以吴桥籍孙风山为团长的“北京皇家大马戏班”和孙福有为团长的“中华大马戏团”在20世纪初享誉海内外。一直以来,吴桥向全国各地输送了1000多名杂技人才,杂技界有“没有吴桥人,不成杂技班”之说。吴桥杂技团将惊现襄阳,2018-09-21-5月1日,襄阳恒大御府诚邀,吴桥艺佳杂技团亲临现场表演,一次视听盛宴即将震撼登场,一场神奇之旅即将拉开帷幕。吴桥杂技全民狂欢的杂技盛宴,到底有哪些精彩节目呢?给大家介绍一下部分节目吧。(具体节目以实际演出为准)精彩绝伦 太空漫步心跳加速 空中绸舞视觉盛宴 柔术杂技花样百出 蹬技表演可爱搞怪 小丑巡游精彩刺激的杂技,高空飞跃、旋转、翻滚……还有更多精彩节目等你来揭晓4月21日-5月1日,相聚恒大御府,不见不散。襄阳恒大御府,湖景美宅 宜居之选。建面约90-140㎡湖景美宅·含装修。御湖美景,恭迎品鉴。
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  • 恒大翡翠华庭 这个周末,翡翠邀你共享甜蜜!

    忘记了白色情人节?错过了告白最佳期?这个周末,还不快花点心思来恒大翡翠华庭丨翡翠公馆,参与【春满荆楚 爱在恒大】活动。多重惊喜多重礼物,让心爱的TA收获满满幸福,尽享满满甜蜜。△图片来源于网络爱的告白墙△图片来源于网络从前的日色变得慢,车,马,邮件都慢。一生只够爱一个人,现在的你我在两端,天天聊天心却很远。翡翠公馆爱的告白墙,把你久久不曾说出口的情话,写在墙上,印在心里。(PS:还有浪漫的玫瑰花赠送哦~先到先得)浪漫西点△图片来源于网络有人说,幸福就是甜品的味道。精致的西点软糯香甜,清新的饮品,在舌尖跃动,给你视觉到味觉双重美妙体验。花茶品鉴△图片来源于网络春天已至,在感受美妙春景时。是否常常会感到困倦疲乏,或者昏昏欲睡呢?一盏淡雅清香的花茶,让你放松心情赶走春困,还能和恋人享受美妙的下午茶时光。美甲沙龙△图片来源于网络纤纤玉手,犹如女人的第二张脸。五彩斑斓的色彩,别样精致的装饰。让你体验指尖的美妙艺术,带来暖春里的好心情。翡翠华庭现场美甲DIY,特邀专业美甲师到场,让你感受指尖的繁华。彩色香皂DIY△图片来源于网络融创意、天然、艺术、香薰于一体的手工香皂,不仅可以呵护你的肌肤,更可以和爱人一起制作。脱离繁忙琐碎的生活,体验这一份难得的美好与感动。这个周末,在缤纷多彩的活动中品味甜蜜,在妙趣横生的游戏中增进感情。恒大翡翠华庭丨翡翠公馆【春满荆楚 爱在恒大】一场甜蜜之旅即将开始,快带着你的TA来参加!
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  • 今天, 碧桂园嘉悦城这家人引爆了整个襄阳

    这是一个崭新的季节,当初春的微风拂过每个人的心田,春回路转,一切刚好。这是一个最 好的时代,我们欢笑,我们痛哭,我们要用多少时间,才能明白珍惜的意义。记忆里,家是关爱的目光。初入校园,一片陌生。我始终不愿挣脱他们的怀抱,而他们总鼓励我勇敢前行。我回头不断的看向校门外,门外是爷爷奶奶关爱的眼光,在他们的温暖注视下,这条路一走就走了很远。即使再累,即使倒下,也从未停止。印象中,家是欢聚的笑颜。每逢佳节,父亲母亲总会做上一大桌子的饭菜,即使吃不完,也必须摆满整张圆桌,以前我总问为什么?后来我懂了,这就是家。后来,独自成家,大家中有小家。难忘的却是日益稀 少的这聚少离多的日子。望向父母斑白的两鬓,花白的华发,不觉泪从中来。岁月带给了我们美好的生活,但隐藏不了的是皱纹,抵挡不住的是时光。现在的我,感恩拥有的一切,但父母依旧住在老旧的家属楼,一直希望为他们换一座理想居所,那里青山绿水、阳光明媚、四季如春,那里休闲舒适、天然氧吧、绿色家园,苦苦寻觅后,终觅嘉悦城。美丽的景观带、甜美的湖畔、枝头雀跃的鸟叫声、绿荫葱葱的植被、梦幻般的儿童乐园......我的眼球在震撼中被无限拉扯,这才是一座温馨舒适的家啊!漫步在健康跑道中,连时间都安静了下来。这是我要献给父母最棒的礼物。碧桂园(动态图库户型)嘉悦城,以其日益凸显的区位优势和无可比拟的产品价值而赢得了我们全家的认可。嘉悦城位于名城路与车城湖西路交汇处,地处二汽自贸区核心居住区,高铁穿区而过,这里是襄阳未来三十年发展的脊梁,更是襄阳与世界沟通的重要“桥梁”,相信用不了多久这里就会遍布琳琅满目的免税店,大型保税物流中心、办理各种免签出国境外游等业务的行政服务中心、还有异国风情的主题会馆、步行街、各大时装show等,潜力不言而喻。而此次碧桂园嘉悦城为碧桂园集团在二汽自贸区的第一盘,按照碧桂园的发展模式,第一盘的价格往往是最实惠的,而越往后,价格肯定会水涨船高,所以现在投资自住碧桂园嘉悦城正当时。“上楼看世界,下楼购全球。”这是嘉悦城生活的完 美写照。这是爸妈在碧桂园嘉悦城入驻的纪念日“习惯了家属楼,我还真有点不习惯这么大的社区呢”“行啊,到头来,没白养活这臭小子这么多年啊!”“孝顺是孝顺啊,可这瞎花什么钱?住哪儿不是住啊”“你懂啥?房子买了就升 值,咱住了又不亏”......(家长里短,这就是最真实的生活)
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  • 恒大翡翠华庭@你, 这个周末和春天来场约会!

    一年一度的女神节+女王节又到了祝各位小仙女们节日快乐~眼看着春天的脚步越来越近想出去玩的心也愈来愈强烈踏青、摘草莓骑着单车穿梭在春风里春天就是适合到处浪的季节虽然,各大景区都打出了妇女节优惠可惜只有半天假怎么能玩的尽兴再加上近期连绵的阴雨天气阻断了欢快的出行计划但面对这一切小编只想说,这都不是事!纵然大雨虐你千万遍恒大待你如初恋本周末恒大翡翠华庭丨翡翠公馆【花样春季 缤纷翡翠】即将盛情上演送你温暖有爱的周末假期燃 情 乐 队想跟乐队一起激情呐喊吗?想听知名主唱倾情演唱吗?3月10日-3月11日翡翠公馆邀请了知名乐队只为给你一场零距离的演唱会带你一起high爆全场创意DIY好看的手机千篇一律有趣的手机壳万里挑一新年伊始手机也该换个“新衣”这个周末翡翠公馆特邀创意大师现场教授手机壳DIY技巧手把手教你如何设计专属于你的时尚手机壳温 暖 小 屋每个人心中都有一个梦想盖一座只属于自己的小屋想亲手布置屋内每个小物件因为这是只属于自己的家现在,这款迷你小屋就可以满足你的梦想啦!水 果 拼 盘色彩斑斓的甜蜜诱惑你拒绝的了吗?一口咬下去馥郁的果香在唇齿之间绽放甜蜜填满整个口腔甜而不腻,欲罢不能最重要的是水果吃再多都不会胖哦~还有助于解解过年的油腻好 礼 送 不 停转眼之间春节就这样过去了觉得今年的五福奖金太少?觉得春晚红包还没抢够?没关系!翡翠公馆来送大奖啦!幸运大转盘、整点抽金钞多个神秘大奖等你来拿!冷 餐 品 鉴世间万物唯有美食不可辜负细致的摆盘香甜可口的西点最适合春天宴会的风情这个周末来翡翠给你最温情可口的冷餐宴春色撩人,莫负好时光!精彩活动,等您亲自体验~恒大翡翠华庭丨翡翠公馆花样春季 缤纷翡翠这个周末和春天来场约会吧!等你哟~△示意效果图销售动态恒大翡翠华庭|翡翠公馆建面约44—87㎡百变精装公寓,全城热销中!买一得二精装loft,火爆认筹中!项目位于襄阳市樊城区人民西路,临近沃尔玛和万达商圈,东西直通长虹路和卧龙大桥,是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档社区。销售热线:0710-3311111项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)
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  • 梦想小镇 礼献襄阳 匠心筑就世界级商务空间

    寻找“社会人”——襄阳首家“社会人”主题公园倾情绽放2018-09-21,保利海上五月花为了答谢业主,维持新老客户关系现盛情邀请各位业主和新老客户以及周边幼儿园小朋友及家长,来参加襄阳首家“社会人”主题公园的活动。 现场会有哪些好玩的活动呢?小编带大家提前预知!2日下午1点,先由工作人员引导参与活动的人现场签到。签到完后活动正式拉开帷幕!“社会人”爱捉迷藏在小区选取九处放置小猪佩奇公仔,合影并配发九图朋友圈(规定的朋友圈文字),积攒20个,发放小猪佩奇公仔钥匙扣。 “社会人”爱夹娃娃现场设置真人娃娃机,让客户在租售中心能够进行互动和停留,现场配置相关工作人员保证小朋友安全,根据现场参与者一次性能夹起东西的数量发放礼品,一次性夹起超过10个机以上,赠送小猪佩奇玩偶一个。 “社会人”爱拍照在小猪佩奇展板前留影,留下和孩子的美好回忆,现场制作照片赠送给客户。 小小“社会人” 亲子齐动手在案场内设置小猪佩奇手工区,用轻轻泥发挥出无限的想象 现场还有“社会人”抖音集赞赢大奖哦!在案场内,录制我们的活动现场,搭配规定文字发送到个人抖音号上,点赞量超过1W,获得小猪佩奇瓷杯小礼品(礼品个数有限先完成任务先得) 小猪佩奇的丰盛冷餐准备小猪佩奇风格蛋糕与饮品冷餐,让参与客户沉浸在小猪佩奇的海洋里。 儿童节在即,孩子们的礼物准备好了吗?这个“六一”来保利海上五月花和孩子一起把社会小猪带回家吧!
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  • 上品东澜岸 2018 脱单秘籍拿去,不谢!

    这个春节总算真正过完了,这个假期,对到了婚龄的男女青年们来说特别漫长,不是在相亲就是在相亲的路上!找对象 是世界上最难解决的问题!没有之一!这儿有一份为单身男女“脱单”秘籍。骚年,拿去,不谢!★调整自己的心态★要知道,每个人都是这个世界上独一无二的个体,都会有自己的长处优点,你要会发掘自己的优点,不要老拿自己的短处和别人的长处比。当然,更不要处处攀比别人。如果看身边的哥们儿找了一个什么样的女朋友,你就想一定不能比他找得差,那就错了。★别过度追求完美★如果你想找一个相貌、身材、工作、家庭条件样样都好的男朋友或女朋友,那你可能就注定永远都要单身。因为,世上没有完美的人,要学会取舍和宽容。★求偶路上别太抠门★当你和同学、同事或者你正在追求的人一起吃饭或看电影时,别管你是男生还是女生,大方一点,主动买一下单,千万别给别人留下铁公鸡的印象,不然神都救不了你。★多参加相亲活动★每年各个地市都有大型相亲会,而且多数是公益性的,这是一个很好的渠道。此外,不要感觉身边的人给自己介绍对象是很丢脸的事情,不要回避单身和相亲的话题,多参加一些相亲活动,才有更多的机会碰到对的那个人。★女生别太矜持★很多单身女孩在找对象时会害羞,感觉不好意思,即使遇到了自己喜欢的男孩,也不敢表白。在现实中,女孩暗恋男孩的情况十分普遍。公主们,不要太矜持了,遇到心仪的那个他,就勇敢地表白吧。★多融入交友圈★很多人被剩下了,是因为交际圈子太小,没有办法接触到更多的异性同龄人,那么不妨刻意让自己多加入一些交际的圈子;跟闺蜜一起加入羽毛球俱乐部,或跟哥们参加饭局,主动出击融入新的社交圈,把自己暴露在众多同龄异性面前吧。★穿衣打扮用点心★一些“剩男”“剩女”会有这样的想法,反正也没有恋人,打扮漂亮给谁看啊,因此就不修边幅。这种想法大错特错了,只有穿衣打扮精致的人,才会吸引异性的目光,才能快速“脱单”。★可以的话先买套房★虽说房子不是爱情的基础,但是房子是爱情的归宿,如果有条件,还是要买套房!有了房子,会让你在相亲时更自信!哪怕有了还贷压力,也会让你一改花钱大手大脚的毛病,成为有责任心的好青年!上品东澜岸临水而居的瞰河美宅“临水而居,靠河赏景”是每个人的理想居住方式,休憩娱乐 会晤亲友 从容有度看窗外碧水悠悠、赏唐白河四季变换的自然原生植物推窗即景即鲜氧的生活足以让你陶醉足以让你流连忘返一边欣赏春花秋月,鸟语花香一边感受铸就繁华的高楼大厦灯红酒绿,车水马龙汇集购物、餐饮、影音、娱乐等高端生活元素项目赋予生活更好的享受提升生活品质逐水而居,繁华万千,成就您的上品人生——103-142m2瞰江阔邸精彩呈现——如此江景美宅还怕你找不到对象吗?
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  • 御见你,御见一见钟情 恒大御府 繁花似锦

    春天到了我的春天也来了第一眼看到你就像遇见了生命中的完美情人无需多余的语言情不自禁便沉醉其中△园林实拍图游走其中 可以想到1万个赞美的理由(约90000平风情园林提供天然氧吧)△园林实拍图园林内高大的乔木,低矮的灌木和草坪营造出生机盎然的多重景观效果每一抹绿意都向你绽放自然魅力所到所见,被你深深的吸引(完善的配套设施满足日常的生活需求)△园林实拍图约1000㎡多功能会所每一种运动都是舒适生活的享受所思所想 无形之中被你牵绊(每一个细节都处理的恰到好处)约90-140㎡御湖美宅每一方的空气里都弥漫家的爱意遇见你似遇见繁花似锦
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  • 东津世纪城开盘四周年 精装样板间惊艳开放

    “生活有很多面组成,最恰当的才是最好的”,不管是钢铁城市中的一抹绿意,还是灯火繁华中的一轮明月,以及生活中的那一份品质。对老百姓来说,舒适的居住才是最好的,就好比精装房。从2013年到2017年,东津世纪城造城足迹家喻户晓,东津新区的快速发展也引领着襄阳这座古城的日星月异。2018-09-21,正值东津世纪城开盘四周年之际,东津世纪城重磅推出升级产品——精装华宅,精装华宅面世当天,主办方带领媒体代表及业主代表畅游东津,重点游览规划展览馆、世纪广场等东津新貌,共同参观期待已久的精装样板间。4年来,东津与襄阳一起奔跑用当下的眼光看过去,用发展的眼光看未来,我们目睹了襄阳这座城市、东津这片区域的发展。城市东进的步伐,推动了东津新区的全面复兴。也许被给予太多厚望的也将是背负最多压力的。东津世纪城4年奔跑的足迹,让许多不可能变成了可能,“造城模式”也带领我们看到了新东津,新希望。4年来,东津世纪城历经的重要时刻——2013年12月,东津世纪城首次开盘,当天热销1500套,创造襄阳楼市神话2015年8月,东津世纪城首批房源交付,开启东津交付序幕2015年-2016 年,东津世纪城荣获襄阳楼市销售冠军2017年12月,开盘4周年,3万户家庭选择东津世纪城4年来,3万业主陆陆续续安家东津世纪城。东津世纪城将一种新的居住方式在东津新区延展开来,从社区规划、景观布局、生活配套、物业管理、建筑用材等都经过高标准的审核,用高要求雕刻居住的每一个细节。细节成就完美,也成就了3万业主家庭的幸福生活。今天,东津终于迎来革命性的精装产品万事万物都处在变化中,就住房而言,从毛坯房到精装房的过渡已经成为一二线城市的楼市产品主流。精装作为住宅产业化发展的必然趋势仍有其存在的重大意义。精装房是现代住宅的新趋势,更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求,更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。顺应时代发展趋势,东津推出精装产品政策推动,大势所趋。住建部于2017年5月印发《建筑业发展“十三五”规划》提出,按照住房城乡建设事业“十三五”规划纲要的目标要求?,到2020年,城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%,浙江、山东、四川、海南、河南等多个省市也发文,大力推进高层住宅全装修,成品住宅已是大势所趋。节能减排,提升品质。精装符合国家节能减排的要求,满足不同客户产品需求。东津世纪城整体体量大,业主量巨大,长期大量装修带来的垃圾、噪音扰民、电梯等设备损耗等问题尤为凸显。精装房则节能减排,提升业主的居住品质。产品升级,多种选择。东津世纪城推出精装,不仅适应了襄阳精装房市场的发展趋势,也实现了民发住宅产品的品质自我升级。精装与毛坯并存,满足客户差异性选择需求,着力将其打造成为襄阳居住生活典范。装修压力更小,性价比更高买房一般都花费了不少的积蓄,装修费对于购房群体来说也要花费一笔很大的资金,压力不小。在购房时如果业主购买了精装修房,则无需再投入资金进行装修,业主购房入住的首期门槛将大大降低。东津世纪城在关注广大消费者的实际需求下,经过缜密的市场调查和客户研究,针对实际购房者和有自住需求的客群研发出一系列具有更高性价比的优质精装产品。在关注消费者切身利益的基础上,一如既往的追求完美,以更为人性化的考量实现住房品质的最优化。历经4年,我们共同见证一座城的“精装”精装是一种生活潮流的体现,展现更加精致的生活态度。当生活的城市成为精装生活典范,生活在这座城市的人们将会以更自信的姿态去迎接未来。越来越好的区域发展、便捷的交通环境、全新齐全的配套设施、越来越优美的景观等,都是这座城市的“精装”。期待了4年,东津新区的华丽“精装”终于与我们相见。区域精装·东津新区,襄阳城市未来的精装区2011年,襄阳市第十二次党代会提出,加快推进东津新区的开发 。2012年,市委、市政府提出:东津新区的发展是城市布局的重要转折点; 2013年,国务院批复建设东津新区规划方案;2014年,市委书记王君正强调坚定不移举全市之力推进东津新区建设;2015年,市长秦军上任,强调“东津新区发展速度没有上限,能搞多快搞多快”;2016年,市委书记任振鹤在东津新区调研时强调,要围绕新目标,抢抓新机遇,完善新机制,搞标准、搞质量加快推进产城融合发展,把东津新区建设成汉江流域的“未来城”。2017年,市委书记李乐成在东津新区调研时强调,要坚定信心、高标准建设东津新区,打造产城融合、宜居宜业的未来之城、繁荣之城、奋进之城。城市东进,东津新区的发展,将以“城市精装样板”的高标准进行定位,一改往日“毛坯”的形象。将在省委省政府的重托下,以湖北第一个上升为省级战略城市新区的名义,全新打造东津新区,成为首批国家产城综合示范区。随着目前70平方公里起步区基础设施全覆盖,一大批知名企业落户、公共服务配套相继启用、教育医疗顺利运营,一座产业繁荣、环境优美、宜居宜业的城市新区跃然而出。未来,这里不仅仅是区域性金融中心、科技中心、文化中心、会展中心、医疗中心,更将成为汉江流域中心城市的核心区、引爆区,成为引领汉江流域开发开放的活力新城、和谐新城。不久的将来,东津新区将成为襄阳的翘楚,各大区域中的“精装”区!交通精装·高铁加翼,外通全国/内达主城的精装出行路线交通方式越来越多,越来越方便快捷,才足以充当交通枢纽,亦或者是“精装”出行。对于东津新区来说,以全国领先的出行标准提升襄阳,对外有“米”字路网通全国,对内有东西轴线/数座大桥通主城,堪称襄阳精装出行。襄阳东津站规划了9台20线,是郑万、汉十及规划建设的襄荆宜三条高铁交汇的高铁站,建成后至武汉仅1个半小时,至北京仅4个小时。从襄阳到郑州不超过两个小时;从襄阳到平顶山不超过一个小时;从襄阳到南阳半个小时左右;从襄阳到万州两个小时左右。如今,东津高铁站配套工程火热开建,预计2019年郑州至襄阳段通车,2021年襄阳至万州段通车,全线工程预计2022年完工;东西轴线西接襄荆高速,沿中原西路经大李沟、清河路,过汉江、鱼梁洲至东津新区,东接东外环,路线全长约26.3公里,道路控制宽度40~120米,主线双向六车道,辅道双向四或六车道,设计速度为主线60-80公里/小时,辅道40公里/小时。目前,东西轴线正式开建,是襄阳第一条快速路,汉江第一条过江隧道,26.3公里全程无红绿灯。从樊城到东津仅需15分钟;苏岭山大桥像一张正在展开的蓝图,规划着东津新区的未来,届时八座大桥相跨,建成后,苏岭山大桥将与内、中、外环共同构建起襄阳市交通骨架,繁华生活圈即将形成。配套精装·十大工程,一流设计创襄阳精装公共服务标准随着社会的发展,人们对美好生活的向往越来越强烈。对美感的事物、便捷的配套服务、精神层面的需求也更高。如果将人们生活息息相关的配套设施,用一个标准进行衡量,那么聚焦着襄阳人重大寄托的东津新区的十大工程,将是以“精装”的高度呈现给大家:规划展览馆、图书管、科技馆等十大工程,皆以全球领先建筑为依托,“小鸟巢”、“科技之眼”等称谓无不体现十大工程超炫的建筑外观和科技感十足的内在体验。襄阳市规划展览馆--鄂西北地区最大的规划展览馆,已于2017年8月开馆。文化艺术中心即将开馆,将成为襄阳市群众文化活动的场所。科技馆新馆,是现有科技馆的9倍多。目前,已开展室外园林景观的设计工作。中心医院东津院区,已于2016年全部对外开放,未来将成为襄阳乃至湖北区域性医学高地。世纪广场 ,主体已封顶,外立面及外部广场景观呈现,包括大型购物中心、超高层星级酒店与写字楼。如今,东津的教育也发展起来了,在东津世纪城从幼儿园到初中,一站式教育配套成熟:襄阳四中初中部,2016年秋已开学;襄阳东津新区实验小学,市重点小学,顶级师资,2015年已正式开学;襄阳三中,市重点高中,2018年逐步开展搬迁工作。放眼望去,科教文卫十大工程,正在如火如荼的进行,未来,生活在这里的人们将真正的感受到一个现代化都市的“精装生活”。景观精装·高台阔院,襄阳首例扶梯回家的精装园林体验什么样的景观才称得上“精装”呢?豁达的视野、满眼的绿色、有河流、有跑道……每个人对于居住景观的要求不同,但对“住好房”的向往是一样的。好的人居环境才是景观的“精装样板”。自古以来,就有“城有水则秀,居有水则灵”的说法。“吉地不可无水”,水体作为一个重要的造景元素,不仅具有生态价值,亦可调节温度、湿度,净化空气,增强居住的舒适感。东津世纪城的造景,对于水景的运用恰到好处。项目园林规划多处水系,大型中心湖泊怡然中央,精致小桥流水点缀其中,庄重喷泉水钵列阵入口,除多处艺术喷泉外,浩然河、唐白河也给业主带来优美的视野观感。除了水景外,东津世纪城|天境台及东津世纪城|上和院,首创襄阳扶梯回家、高台阔院。庭院抬高至少达5米之上,名贵花树四季常青,沥青铺设主路,陶土贴砖、石材收边为辅,给业主带来不一样的居住享受。项目毗邻16万方市政公园,闲暇时分,散步谈心,流连观景,美景独享,健身爱好者跑步,年老者相约散步,下棋,聊天,广场舞,都有施展的空间。产品精装·全屋品质精装,打造襄阳精装华宅预留创意空间,个性精彩演绎精装成品房是住宅产业化发展的必然趋势,但是面对客户千差万别的需求,不可能提供适合每一个购房者的风格和配置,既要考虑购房者的满意度和个性化的发挥,又要实现标准化、产业化、住宅装修一次到位,如何在两者之间寻求平衡,成了解决问题的关键。个性化是一种更高的价值体现,特别是对房子来说。东津世纪城预留出部分空间由业主为自己的生活打造个性标签,妥善解决了装修中的主要矛盾。作为日常生活中实用性最强的功能空间,厨房卫生间,涉及管线、电、气、防水,施工较复杂,如果这部分做到一次性装修到位,其余的装修工作就会变得简单而轻松。东津世纪城由厨卫精装修入手,充分尊重业主的个性化需求,在解决了装修难题和生活基本需求的同时,装修中使用频率更高居住空间留给业主自行设计发挥。东津世纪城开盘四周年,精装华宅正式入市装修是大事,关系着业主的生活品质。东津世纪城精装,从设计到施工,从采购到监理,每一个环节无不闪烁着对业主生活细节的呵护。根据卧室和客厅功能性不同,地板材质也有所区分,卧室使用木地板,给人一种温馨感受。客餐厅属于活动区,从易清洁角度考虑,采用瓷砖铺设。厨房以橱柜、燃气灶、抽油烟机作为精装主要元素。卫生间包括,马桶、花洒、浴室柜(含洗手盆、镜子)。餐厅卧室石膏板局部吊顶,厨房、卫生间集成吊顶,乳胶漆墙面,客餐厅空调风管机。以吸顶灯、射灯、灯带作为灯元素的主要装饰。当价格成为打动消费者的唯一利器,东津世纪城还在执着于精装品质升级。眼见为实,才能真切地体会到精装房为业主带来的精致生活。我们衷心的祝福每一位业主,在东津新区能安居乐业,继续保持着对美好生活的向往,带着区域的自豪感,带着生活的满足感,拥抱未来!
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  • 对不起,十一黄金周,我和她已经约好了

    今年的黄金周无比让人期待。国庆、中秋连放8天!想想还有点儿小激动呢。恒大翡翠华庭实力助阵。国庆期间(10月1日-8日),将最酷炫的极限运动会搬到家门口,过一个不一样的酷炫假日。酷炫小轮车障碍赛。这是刺激、狂野、惊险于一身的运动。玩法多样,已入选奥运项目。超帅的BMX单车特技大神早已准备好看家本领,你准备好尖叫了吗?滑板女神大PK,多位长腿女神齐聚。当滑板遇上美腿,碰撞出速度与激情,青春的肆意张扬,帅气的girl power将展现得淋漓尽致。飞檐走壁挑战地心引力,攀岩是“岩壁上的芭蕾”,在陡峭的岩壁上飞墙走壁,轻舞飞扬,八块腹肌,肤色性感的攀岩小鲜肉。让我们屏住呼吸,一起加油呐喊吧!动感单车“骑”乐无穷,在动感乐曲中绽放激情与活力。在欢乐的氛围中收获健康有型的身材,喜欢运动的你还在等什么,踏着音乐的节奏,一起享受挥汗如雨的畅快。达人登场,嗨翻全场,爱车团攀爬表演队,曾参与《央视春晚》、《星光大道》、《中国达人秀》、《出彩中国人》节目录制。GDS滑板团:2015全国滑板挑战赛湖北地区冠军,2016上海滑板大师赛特邀嘉宾,2017武汉哈雷街头滑板挑战赛特技组冠军。超人气网红滑手:子瑶——视频点击率破百万,2016年北京长板嘉年华特约嘉宾,2016年长板bancing大师赛亚军,林肯公园表演嘉宾。长板滑板女神:阿冠——66长板开学季活动:女子dancing第一名;福禄三周年:女子dancing赛第一名;福禄长板赛女子dancing赛第二名。这个国庆长假你还准备去排队看后脑勺?你还准备在高速路上“堵”过?恒大翡翠华庭拯救你的国庆长假,给你一场惊心动魄的极限邂逅。(活动时间:10月1日—8日)最新动态:城央奢装大宅,臻稀呈献!恒大翡翠华庭约134-144㎡瞰景高层 分秒递减!9A奢装样板间,实景园林示范区诚邀品鉴。项目位于襄阳市樊城区,南邻人民西路,北邻规划路,东邻仙桥路,西邻韩家台路。临近万达和沃尔玛商圈,东西直通长虹路与卧龙大道。是集住宅、恒大影城、公寓、商业街、综合楼、幼儿园、社区配套为一体的综合性高档小区。销售热线:0710-3988888项目地址:襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处(乘坐2路、9路、26路、517路、20路、67路、72路、532路、546路可直达周边)声明: 部分文字和图片来源于网络,如有侵犯知识产权,请来信或来电告知,我们将立即删除。
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  • 十里春风不如你 你的白马王子在等你

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  • 襄阳碧桂园二期样板间赏析 匠心见诚心

    7月8日,襄阳碧桂园二期,样板间盛大开放啦,直接上图。襄阳碧桂园,细节处见真功夫,匠心见诚心,用高品质精智洋房,致力于给您一个五星级的家。襄阳碧桂园,三载春秋砥砺前行,大城已成。精筑轻奢系洋房,城熟之上,再创大城居住新标杆,智慧人居,拎包入住,襄阳碧桂园精智洋房的一小步,襄阳人居品质的一大步,襄阳碧桂园,匠心升级,幸福已城,104-143㎡精智洋房195-257㎡花园美墅。(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳的父母 请给孩子一个“快乐”的童年

    现在的很多家庭都很重视孩子的教育,尤其家有学龄孩子的,总怕自己的孩子“输在起跑线上”。家长们每天忙着比较学校、师资、课程安排和课外补习,致力于为孩子配备上最好的教育资源。有识之士大声惊呼:中国式教育,中国已由拼爹时代进入了爹拼时代。儿子就是父母的面子,女儿就是父母的炫耀。所有的父母都要求孩子各项全能。小宝贝儿们被父母拉着拽着恳求着,从一个课堂走进另一个课堂,从一个补习班走进另一个补习班,唯恐孩子的时间利用的不充分,生怕孩子漏掉每一分钟。殊不知,越是这样孩子越是麻木,越是迟钝,越是逆反,接下来就是厌学逃学,哭闹打滚,甚至会导致学习恐惧症,更严重的是孩子会在重压之下崩溃,变的内向、抑郁直至自暴自弃。中国式教育,孩子学业压力大竟自残父母应该常思考:经过小学、中学、大学、研究生教育之后,我们要交给社会的是什么样的人?对于小学来说,当孩子在这里度过童年最重要的一段时光时,学校能做到让他们不被“污染”吗?能让他们到中年、到老年的时候,眼睛里依然闪烁着童年的好奇和清澈吗?你知道孩子真正需要的是什么吗?01陪伴成长,用亲情滋润孩子的童年目前中国已经面临着童年亲情缺失的巨大挑战。中国有六千万留守儿童,在他们的成长过程中,大多数是缺少父爱或母爱的,一系列的悲剧都与此有关。在孩子的成长过程中,没有任何一股力量可以代替父母每天同孩子的交流。02教育的最高境界是“不言之教”,是父母身体力行带给孩子的梦想。父母和孩子是人生中奇妙的相遇,我们的人生太短了,童年更短,父母和孩子真正在一起的时光不多,所以在孩子的童年,我们更应该和他们如胶似漆。有了亲情的滋润,人生就不会干枯,孩子的童年应该被包围在浓郁的亲情中。03激活好奇,莫让标准答案限制了孩子现在的教育总是告诉孩子一个标准答案就算结束了,这使得孩子的好奇心都被扼杀了,那么,他们长大以后如何成为创新人才?数学需要有标准答案,但是我们的诗歌、作文、电影音乐、美术等为什么也必须使用一种框定的答案呢?04自然生长,不要打扰孩子的兴趣在孩子童年时候,兴趣的养成非常重要。培养孩子的学习兴趣,让孩子喜欢上学,同样非常重要。现在有很多人为了让孩子上一个好小学,每天早晨需要花很长时间把孩子送到学校。择校不如择师,因为好的教师会让孩子对学习有兴趣,让孩子爱上学习的过程;第二是学校一定要离家近些,这样孩子才能多睡一会儿,不会因为过早起床而讨厌上学。当孩子学业压力大时,当孩子有解不开的心结时,当孩子承担了本不该承担的重量时,当孩子缺少童年快乐时,当孩子缺少父母陪伴时,妈妈爸爸请早点发现,并给他足够的温暖。白马·森林小镇 森林深处的童话世界解开这里的密码解密一:这是一个好玩的地方解密二:不仅可以玩还能学习解密三:健康/绿色/走进大自然解密四:让你和孩子走的近一点“疗愈”孩子童年的缺失,把童年还给孩子,给孩子满满的爱,让他们在充盈的爱中长大,有足够的安全感有满满的自信心。
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  • 白马森林小镇——襄阳森林食品集结地

    我们经常会说这样的一句话:不干不净吃了没病;这句话有的时候我们是带着戏谑的口吻说的,有的时候是为自己做一点辩解;其实在七八十年代我们这句话是可以说的通的;毕竟当时的污染还没有今天这么严重,当时的化肥,农药还没有这么大量使用;三十年前树上摘下来的东西可以直接吃,井里的水可以直接喝;三十年前谁知道转基因食品调和油,但是今天却围绕着这个转基因食品不断地发生摩擦;小时候喝十块钱一包的奶粉都没问题,现在喝300块的奶粉都心惊胆战;俗话说:“年年岁岁终复始、岁岁年年人不同”现在的环境是我们以前完全不能想象的,我相信这也是我们每个人都知道的;现在证实因为食品安全而导致死亡的人和村庄也是不断地被媒体曝光和被国家承认;而那些我们以前说的不干不净吃了没病的话,在现实中却成了一些人的要命的根本因素;有多少地方现在都变成了像我们图上看到的一样了呢?就在这些我们必须要吃的米面油的种植地却发生这样的悲剧;生活水平提高了可是工业污染、农业污染,生活污染随之而来,是我们无法逃避的现实。高血压、心脏病、糖尿病和癌症成了常见病,所以不要再说不干不净吃了没病了,你们真的去关心过每天吃的食物的安全吗?可能更多的关心手里的手机是否可以更换了,开的汽车是否应该升级了;这一次,是时候为自己、为家人的健康升一升级了!一件衣服值1000元,小票能证明。一辆小车值50万,发票能证明。一栋房子值100万,房产证能证明。一个人到底值多少钱,唯有健康可以证明。健康是您的保障。所以请不要拿计算器计算您花在健康上的钱。有健康叫资产,没健康叫遗产!享受健康生活,从享用森林食品开始!地域山清水秀,动植物天然成长,不施化肥农药,拒绝人为干扰因素——森林食品原生态无污染,可谓“坐拥森林,绿色天成”。科普:森林食品到底个啥?“森林食品的特征是高营养、无污染,原料珍贵、纯净。优质的森林在保证营养的前提下,强调产地环境的安全和生产过程的可持续性,从而保障了食用安全性。很多森林食品具有药食同源的特点,具有很高的医疗保健功效,符合现代人的健康和发展需求。来自森林环境,遵循动植物自然生长规律,无人工合成添加物,具有原生态、无污染、健康、安全、高营养、原料珍贵、纯净动想要回归三十年前的健康饮食,去南漳白马·森林小镇的森林主题购物公园啊 !你要的森林健康食品就在这里...森林食品的专卖场来自山野、产于森林的食物,是大自然给予人类的馈赠。从森林直达你的餐桌。还在等什么?森林食品九大类森林主题购物公园,是白马·森林小镇一期重点项目之一,它以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健品、休闲康养为一体的生态健康产业链。另外还为市场配套:小型商超、商务办公、酒店式公寓、民宿、药店、银行ATM柜员机、幼儿童趣游乐场、森林科普基地等,形成独具特色的森林主题购物公园。森林主题购物公园分两期建设,现在已建成二条主街,共计12栋,143套门面,我公司于2017年4月正式面向全球公开招商,预计5月26日市场开始试运营,10月1日市场正式营业。森林主题购物公园的运营模式为:主力体验店+互联网(电商)+物联网(物流中心)+森林主题展会,这个市场也是目前国内第一个把森林食品作为主题的专业市场,市场内的商家都来自全国各大森林基地。同时这个市场最大的特点,就是我们将与政府、媒体及社会联合出台十几项监督措施,并收取每个商户10万元的产品质量保证金,目的就是在这个市场杜绝一切假冒伪劣产品,真正让消费者在这里放心消费,我们的口号就是“只卖真的”!重点来啦。白马·森林小镇到底有啥??快看下面!这次中国·襄阳·南漳的白马·森林小镇厉害了!不但准备了4大主要项目,还有超级大玩点!你没看错,就是这样一个超嗨的地方!那就来这里吧!!!白马·森林小镇位于湖北省南漳县清凉河畔,贯穿国家级清凉河湿地公园之中,“中国林业金融创新产业园”内,由华中绿谷实业发展有限公司投资兴建,项目于2013年9月正式开工建设,预计到2020年将全面建成。旅游始终贯穿于项目建设的全过程,白马·森林小镇内的每一个子项目就是一处独特的景点,最终形成以白马·森林小镇为平台,以清凉河湿地公园为支撑点,真正将白马·森林小镇打造成国家5A级景区。1. 森林主题购物公园以楚文化的街、巷、院为结构,结合易经:金、木、水、火、土的相生关系布局而成,是集森林有机食材(192种)、珍稀药材(70多种)、地域美食、特色小吃、营养保健-品、休闲康养为一体的生态健康产业链2. 苗木市场华中苗木市场是一个集研究、生产、销售、展览、文化娱乐、旅游开发为一体的大型的综合类项目,是白马森林小镇建设的重要组成部分。3. 颐和 · 金园智慧公寓3. 颐和 · 杉园森林别墅天呐!白马森林小镇悬赏万元现金征集广告语啦!动动脑子、写条广告语,就有机会赢取万元现金大奖?小编很负责任地告诉你,这是真的!!“白马森林小镇”全城征集原创广告语。只要你有才!就能赢大奖!
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  • 超女安又琪现身襄阳月星家居广场为市民献艺

    7月9日,第一届超女冠军安又琪现身襄阳月星家居广场,与市民进行亲密接触,现场人气爆棚,数千人齐聚一堂,共睹明星风采!据了解,安又琪此次来到襄阳,是应邀参加月星家居携手左右沙发举办的明星签售活动。活动现场劲歌热舞,场面火爆,安又琪为粉丝签名,并进行现场互动。
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  • 襄阳市侨丰国际商品博览城全面营业6个月

    2016年年底,第一批18家老市场外迁至樊西综合市场集聚区。作为首批外迁承接地,侨丰国际商品博览城正式营业已有6个月。外迁商家目前经营状况如何?新市场面临哪些问题?一楼满员开业238户商家齐聚侨丰侨丰国际商品博览城首一层目前已经全面营业,总计超过238户来自丹江路的泛五金厨具、酒店用品行业商家在此扎根。酒店用品区基本囊括了襄阳本地超过九成的行业商户。酒店、饭馆、面馆等餐饮行业的老板在这里能够很方便的一站式购齐所需设备、餐具、耗材等。市场已于2018-09-21进入全面营业阶段。大多数商家具有超过二十年从业经验,有着较为完整的售后服务体系和丰富的市场经验。营业态势喜人 正在筹备大型开业活动年初,侨丰公司曾组织“首届侨丰厨具采购节暨2017年襄阳酒店用品展”活动,酒店用品交易区在没有宣布正式营业之前,已经通过一次展销会进行一轮预热,在下游采购商中形成了一定影响力。目前,公司正在积极筹备以酒店用品、厨具为主题的运营活动。通过与行业协会合作,将厨具与烹饪两大行业进行有机结合,打通产业上下游,形成有效的行业对接。侨丰公司策划部负责人李鑫说:“侨丰国际商品博览城目前已经囊括了本地超过九成的厨具、酒店用品行业商家。我们目前正在打造采购手册,将最新的厨具商户信息进行汇总、分类,让餐饮业老板采购更加便利,为市场商户带来商机。”
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  • 九街十八巷——九街·云顶150米高楼开盘

    7月1日上午,九街·云顶9号楼开盘,认筹客户享受“1万元抵3万元”优惠,当天销售率达80%。九街·云顶总计有4栋楼,9号楼为第二栋,总共有178套房源,本次开盘的是其中一个单元,共推出89套,户型面积120—170平方米,均价13500元/平方米。该楼是整个项目的制高点,总计49层,楼高达150米。高楼坐拥汉江宽阔水域,是名副其实的江景豪宅。襄阳“九街十八巷”项目位于襄阳城市中心樊城区汉水之滨,是襄阳城市与商业文化的发源地。项目力图打造一座襄阳市高尚城市综合体,使之成为襄阳市城市地标以及襄阳城市名片。本项目为该市重点棚户区改造项目,其地理位置得天独厚,临江岸线长达115米,与城市绿岛“鱼梁洲”隔江相望,景观资源优越、商业氛围浓厚。
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  • 《画江湖之不良人》即将进入襄阳唐城拍摄

    青春热血新派武侠大型古装电视剧《画江湖之不良人》即将进入唐城拍摄,本剧由滕华涛监制,伊峥任总导演,栗心博、王飞联合执导,集结毛晓彤,杨旭文领衔主演。不良人重现江湖,谁与争锋!青春热血武侠,燃情一夏!围绕唐朝末年从事侦缉捕盗职务的官差“不良人”组织所隐匿的大宗龙泉宝藏而展开。剧情简介:《画江湖之不良人》主创介绍导演王飞,追求完美者,新锐导演中的代表,对工作一丝不苟的态度,让个人的工作颇有成就,参与制作了《结婚前规则》 、《大女人小男人》等诸多脍炙人口的影视作品。造型指导陈敏正 ,服装造型设计师,人物造型美学的潮流者,美学造诣深厚,独具慧眼,参与了《芈月传》 、《雪花与秘扇》等众多口碑良好的影视剧造型设计。联合出品人王治,在艺术与市场的开拓之路上两者兼得,泛娱乐与传统影视的牵线之人,行业视角敏锐,互联网娱乐及资本运作经验颇多。导演栗心博,光影再造者,在镜头运用及光线塑造方面独特、新颖,心思细腻,经验颇丰,参与制作了《封神榜》 、《重案六组第四部》等多部耳熟能详的精美之作。导演伊峥,年轻一代导演的生力军,在工作的创作上游刃有余,对细节的把控精益求精,拍摄手法新颖,参与导演制作《春风镇》 、《神探联盟第二季》等多部风格迥异的影视剧作。总监制滕华涛,中国第六代导演之一,风格多样,善于捕捉内心世界细腻动人的事物,执导监制过多部高质量影视作品。出品人&总监制徐林,映百年传媒核心团队掌舵人,立志于打造国产影视内容精品,从业三十余载,参与制作和发行了《泰囧》、《闯入者》等多部类型各异的优秀作品。总制片人董小芸,剧组的核心领导,丰富的影视剧制作经验,敏锐的市场洞察力。多次与知名导演及团队合作,在业内口碑美誉度极高。是制作行业的领军人物。就让我们共同期待着“不良人”之旅吧!(文章来源于网上,如若侵权,请联系小编删除,谢谢! )
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  • 尊敬的驼峰佳苑业主请注意! 驼峰佳苑交房通知

    尊敬的驼峰佳苑业主:您好!恭喜您成为驼峰佳苑的业主,您所认购的房屋现已具备交房条件,为让您更快捷、方便的收房,我们采取分批交房,请按照通知您的交房时间前往驼峰佳苑物业服务中心(驼峰佳苑三号楼一楼)办理收房手续。若您未在通知时间前来办理收房手续,我们将按照《湖北省物业服务管理条例》《商品房买卖合同》的约定,视同您收房,并自2018-09-21起自行承担您所购物业的服务费及相关费用。恭祝您喜迁新居、万事如意!湖北驼峰投资有限公司2018-09-21
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  • 炎炎夏季这里的泳池狂欢 襄阳碧桂园等你来嗨

    炎炎夏日,正是游泳好季节,是不是迫切的想来一场欢畅淋漓的泳池Party?襄阳碧桂园满足你,清凉一夏 泳池party!不仅有充满童趣的亲子互动,“凉爽”的水上互动;还有疯狂烧烤、精致美味点心水果;更有动感的音乐,带来的每一个音符燃起血液中跳动的细胞,就问你嗨不嗨?泳池party狂欢 感受池水带来的清凉打闹,嬉戏,让我们一起嗨起来!更多好玩的水上游戏等你来参与!襄阳碧桂园夏日狂欢季,欢乐泳池party这周等你来哦!大家凭票入场,想参加朋友,可以和专属置业顾问联系哦,或致电:0710—2899999(文章来源于网络,如若侵权,请联系小编删除,谢谢!)
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  • 襄阳国邦家世界汽车城开盘 巨星驾到圆满成功

    占地约500亩,建筑面积30万方,总投资16个亿得襄阳首个一站式车主题文化综合体——国邦家世界汽车城于6月18日盛大开盘,当天推出的烫金旺铺,开盘不到2个小时内,销售超过80%,销售金额近2.8亿元。据悉,国邦家世界汽车城此次以比较亲民的价格开盘,赢得了全襄阳市民的追捧。当天上午在万众期盼中,国邦家世界汽车城火爆开盘,现场人山人海,鼓乐齐鸣!为襄阳楼市燃起了一把热情之火!上演了争抢房源的盛况!再次彰显了作为“车文化综合体”的气派及国邦品牌的雄厚品牌实力。行家点赞 实力展示2018-09-21,国邦家世界汽车城盛大开盘。中国汽车后市场协会副会长庞建春先生、湖北省汽车后市场企业联合会会长周伟先生,纷纷主动上台发言,将国邦家世界汽车城的实力及后期的发展潜力充分展示出来,将汽车产业的发展优势和国邦家世界汽车城未来发展的优势,展示的淋漓尽致。巨星驾临 增添喝彩功夫巨星樊少皇驾临国邦家世界汽车城开盘现场,为国邦家世界汽车城的开盘增添喝彩。开盘现场,作为汽车爱好的樊少皇,充分看好汽车产业和汽车市场的潜力。以港台国际一线城市的视野,对于国邦家世界汽车城的未来发展,也给予了充分的肯定。国邦家世界汽车城的未来,必然红红火火。一站式汽车主题文化综合体襄阳首个一站式车文化综合体,集汽车展厅、汽车专营店、汽车快修、汽车美容、汽车超市、汽车主题酒店、汽车主题餐厅、汽车金融、保险、车管所、检测线、汽车试乘试驾、汽车仓储物流、新能源汽车、电动车、摩托车、二手车交易等于一体。成为了襄阳汽车产业的黄金枢纽。内环线最成熟专业市场樊城区、高新区、襄州区三大商圈交汇处,襄阳汽车产业和建材家居双产业集群集散地,区域内汇集商户数万家,每年高达千万次的消费客流,年交易金额超过百亿。完全是成熟商圈,商机无限。双首层设计 铺铺通车国际领先的立体交通规划,一层环形通道无缝对接二层,汽车可直接上大二层,将一层二层均打造成临街商铺。楼栋中连廊与车道相结合,保证大二层也能汇聚人流、车流,便捷的连接到各个区域,开车可以循环到每一间商铺的门口。彻底消除商业死角。真正实现“铺铺临街、铺铺通车、铺铺首层”的全新设计理念,使商铺的价值实现最大化。长城、传褀/宝沃强势入驻长城、传褀、宝沃、林肯、宝马、沃尔沃、吉普、现代、斯柯达、众泰、比亚迪、周氏轮胎、米其林、佳通轮胎、壳牌润滑油强势入驻!汉江路摩配城、三元路摩配城、明玉摩配城整体搬迁!自持60%产权,永旺市场国邦为了保证市场的运营的成功,自持60%物业,仅有40%对外销售。不仅建市场,我们还联合专业的商业管理运营公司和招商公司,做到兴市场、旺市场、共同繁荣,共同赚钱!由于天气变热,在开盘现场,国邦家世界汽车城特意为买铺客户准备了降温设施和医疗保障,温馨的细节让买铺客户心中感到真情。笔者在现场看到,买铺气氛热烈,人气极高,咨询和认购的客户络绎不绝。国邦家世界汽车城热销的盛况,无疑是国邦品质的最好见证。
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  • 【时代天街】本周末“爸”气十足 父亲节五折钜惠

    父亲节即将来临,你准备好在父亲节给爸爸的礼物了吗?如果没有,别担心,小编帮你出出主意。给老爸准备礼物的基本原则就一个:实用。你花大价钱给他买个华丽丽的,他可能还不高兴呢。下面来看看我为你准备的不贵又超实用的父亲节购物清单。特价第一波特价第二波特价第三波2、科技、炫、末知世界国内首家真人对战VR体验馆6月17日在时代天街二楼盛大开业啦!所有设备均为进口设备,而且真实度高,现场特邀请选手进行比赛、免费体验,配合cosplay真人秀、特工美女陪练、网红直播等丰富精彩的互动节目!美女特工陪练时代战役VR场馆环境cosplay真人秀襄阳时代天街---25万方世界级跨界体验性商业综合体,必将携五星级酒店、高端影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态,开创襄阳全新商业模式。
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  • 昊天广场6.11亲子彩绘体验活动圆满成功

    每个人对“家”都有着自己的设想,相信很多人认可的前半生最理想的状态就是很幸福地拥有最合适的爱人和最满意的事业,以及拥有一方属于自己、温馨又惬意的家。那么在孩子们的眼中,“家”是什么样的呢?6月11日,在昊天广场举办的“昊天不夜城描绘理想家”亲子彩绘体验活动中,宝贝们插上了想象的翅膀,用画笔、用色彩把最天真的一面炫出来,也通过画笔描绘了自己心目中的梦想之家。在专业老师的指导下,小朋友们纷纷拿起画笔描绘起自己心目中的梦想之家。在活动期间,将小朋友绘制出的理想家图片分享到朋友圈并集赞还能获得爱心抱枕和彩铅筒。居于长征路与丹江路交会处,华洋堂商圈、人民广场商圈环伺,多路公交车均能够直达小区。多条线路组成的立体交通网,无论去哪里都非常方便;购物、餐饮、休闲娱乐、观影……都能够很快得以实现,无惧于随时出行,让人在繁忙之外更加享受生活。昊天广场三面临街,大庆东路、长征路、丹江路三条城市主干道贯穿而过,位于襄阳商业发展成熟的人民广场、火车站商圈。周边大型超市、医院、市尝银行、酒店、小学、中学、休闲公园等生活配套,咫尺相邻。人气汇聚,城市配套成熟,是成就创业、事业辉煌的居住理想宝地。目前项目推出5号楼约82—115㎡新品,1万抵3万,感兴趣的朋友可前往售楼部咨询详情。
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  • 这些甲壳虫撩动全城后 告诉我襄阳为什么骄傲?

    6月10日上午,一场惊爆眼球的视觉盛宴引爆全城!甲壳虫、亮眼的红色、大问号……这一天,原来下了小雨,襄阳的商圈街头还很潮湿,行人匆匆,甲壳虫车队的出现,瞬时吸引无数路人引颈相望,拍照留存,堪称在高考过后,又给城市带来一个热议的话题。队列齐整,甲壳虫车队阵容震撼6月10日上午,在襄州东街头有一队甲壳虫车队空降来袭,车队整齐有序呈一字型排开,抢眼的红色引发附近居民围观,场面壮观!其中围观的大娘说,“如此特别和浩大的阵仗,在襄州东还从来没见识过,也不知道哪个有钱人搞的”,现场可以看到大家都在评头论足,车队还未展开游行,便赚足了眼球和话题度!甲壳虫头顶的大问号,成了城市的超级符号早上9点,浩浩荡荡的甲壳虫车队开始出发!一声令下,时尚洒脱的甲壳虫如斗牛般立即启动!车队沿城市的各个核心商圈缓缓巡游,统一的颜色、统一的问号,给人强烈的视觉冲击,人们驻足围观,甚至一路追随!紧跟着,这场现象级的闹市巡游在朋友圈沸腾起来,最后竟演变成一场全民关注、线上线下为之一震的焦点事件,追其原因,原来是甲壳虫头顶上那个大问号引发的全城提问接力:襄阳凭什么自豪?
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  • 碧桂园集团鄂北区域揭牌仪式圆满举行

    2018-09-21上午,碧桂园鄂北区域揭牌仪式在武汉市武昌区中北路平安财富大厦隆重举行。碧桂园鄂北区域高雪峰总裁、李文奇副总裁、集团办公室品牌管理洪罡总监、集团人力资源管理中心谢媛总监、湖北省房地产业协会潘世炳会长、中国保利生态集团公司陈幸福董事长等三十多位合作方以及凤凰等各大媒体出席揭牌仪式。1、梦想与战略并重揭牌仪式于上午9点正式拉开帷幕,高雪峰总裁介绍了碧桂园自创立以来的发展概况,对鄂北区域的成立进行了详细的解读,高雪峰总表示:“鄂北区域,是碧桂园于国内重点布局的专设区域,是集团实现新战略目标的重要平台。” 随后,集团领导和嘉宾代表湖北省房地产业协会潘世炳会长,先后发表致辞,祝贺鄂北区域的成立。在嘉宾和区域员工的共同见证下,高雪峰总、李文奇总、洪罡总、谢媛总、潘世炳会长共同为鄂北区域的成立揭牌,并开启香槟共同举杯庆祝鄂北区域的成立,并表达了对鄂北区域的美好祝愿。随后,高总与各位领导走入各个部门办公室为员工们派发利是,希望鄂北区域利事利市、红红火火。2、品质与特色并重(区域总裁高雪峰与社会各界嘉宾:湖北省房地产业协会、中国保利生态集团公司、武汉龙源集团有限公司、上海泓勤资产、民族建设集团有限公司、中国银行武汉青山支行、武汉市青山区城市建设综合开发公司、武汉市台州商会、隆羽国际集团、湖北志强集团、徐东置业、中泰置业、随州市洪腾房地产开发有限公司、湖北京山根源置业有限公司、武汉分院、秀山元明(十堰)生态园开发有限公司、上善联盟主席、湖北名华置业有限公司、湖北鑫欣房地产开发有限公司、凯普康基金公司、腾越建筑公司等合作方合影)揭牌仪式结束后,区域领导、嘉宾们及各大媒体前往参观湖北标杆项目,碧桂园生态城。碧桂园自2007年进驻湖北以来,十年深耕,已在武汉五个区,全省18个地市(州)布局42个项目。为进一步深耕湖北市场,碧桂园集团于2017年4月底成立碧桂园鄂北区域,专注于湖北武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的土地拓展和项目开发工作。鄂北区域现有项目众多,布局广泛,未来也将有更多项目落地。其中,位于东西湖区的海昌天澜项目坐靠多条地铁线,交通便捷。除此之外,鄂北区域的其他项目都独具特色。这些产品从构思设计、开工建设到成型面世,都体现了碧桂园在因地制宜、为居住提档升级方面的独到匠心。3、活力与专注共存碧桂园集团于2007年在香港上市,2016年实现全年销售额3088亿元,位居全国地产三强。2017年碧桂园跨入福布斯上市公司300强,截止五月份,销售总额已达2500亿元,连续五个月位居全国房企第一名。2016年11月,碧桂园入选央视国家品牌计划,2017年伊始,碧桂园迈入全球百强品牌。碧桂园近年来的发展与内部管理机制息息相关,持续领跑的业绩得益于碧桂园的“四好”,即好老板、好平台、好机制、好团队。而鄂北区域大到战略上的布局,细到员工的学习与发展,都有其独特的规划。鄂北区域的年轻和活力正是他的独特魅力所在,员工平均年龄30多岁,还有不少员工都是90后。鄂北区域博士云集,其中,总裁高雪峰毕业于清华大学建筑学院,攻读了美国宾夕法尼亚大学建筑系博士学位。本次揭牌仪式的圆满举行,意味着鄂北区域开启新征程。2017年,是碧桂园集团成立25周年,也是鄂北区域起步的一年。未来的鄂北区域将秉承不忘初心、保持良心、追求匠心的坚定信念,聚天下英才共事,集众人智慧而行,共同打造鄂北区域崭新风采!以梦为马,共攀高峰!(区域总裁高雪峰与核心成员李文奇、陆伟东、柳志平、郑伯博、陈新行、田丞勋、吴勤、曹翾、郭乃毅、查立岩、陈琦、李勇、洪莉萍、吴义进、谷永辉、梅汉文、赵晓刚、王磊、杨雯熙、许开宇、陈方友等合影)碧桂园集团鄂北区域专注于湖北省武汉、襄阳、十堰、随州、荆门、仙桃、天门、潜江等地的深耕发展。不忘初心,保持良心,追求匠心,致力于为湖北人民打造“五星级的家”。【襄阳碧桂园】临街旺铺“一铺养三代”八大升值动力 航空路上的财富风向标三强地产成熟社区商业运营经验25年建筑经验积淀,全球拥有超过700个项目,海内外知名项目享誉世界。大城运营经验成熟,值得信赖。掘金地段,让钞票为自己打工襄州航空路,城市发展所向,毗邻重点学府,周边多家政府办公机构,财富时代已然降临。精英聚集地抢占财富先机科技智慧社区、凤凰俱乐部,大圈层私享,有成就的人都住在一起,精英业主,确保优质、旺盛客流和强劲购买力,财聚襄州,旺铺生金。学府环绕将商铺开在名校旁名校环绕,进一步保障投资热铺的收益。精装社区,投资见效更快精装社区,秉承“一次性快速成型”的开发理念,商业街、园林、泳池等配套触手可及,成熟社区立刻呈现,商铺投资见效更快。风情商业街,刷新襄州商业高度襄阳碧桂园大型风情商业街,将园林景观、逛街购物、休闲娱乐融于一体,聚集人群,增加消费,形成铺铺临街的绝佳商业格局。独立产权三代衣食无忧每间商铺皆有独立产权,可以自由买卖、经营、租赁,商铺保值升值、租金上涨等,收益形式多样!一次购买,三代受益,财富生生不息。快速收益价值翻倍上涨铺铺相临,可自由打通、组合,打造精品商店、时尚购物、品牌旗舰、零售百货等全业态,快速形成聚金商圈,价值飙升看得见。
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  • 25万方商业综合体 襄阳时代天街“容”耀开业

    5月28日,25万方世界级跨界体验性商业综合体——襄阳时代天街开业盛典暨群星见面会盛大启幕!香港天后容祖儿出席当天的开业盛典,并参与开业剪彩仪式。晚上,由容祖儿、哈萨克斯坦当红歌手迪玛希领衔的开业演唱会火热开唱!当天现场,近3万人见证了时代天街开业盛况!【容祖儿、中国500强山河集团】重量级嘉宾出席开业盛典湖北玉龙湾投资集团有限公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵发表了开业欢迎词,他说,襄阳时代天街引入了创新的商业模式、先进的 文化和独具特色的建筑风格,必将成为襄阳新的商业中心。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵致词山河集团董事长程理财上台发表贺词,他指出,襄阳时代天街高起点定位、高标准建设、全业态招商、多区域保障营运,必将极大提升区域商业的水平和质量。山河集团董事长程理财致贺词上午10时许,容祖儿绚丽登台,与11位领导及嘉宾共同剪彩,襄阳时代天街正式开街!这标志着时代天街在经历两年的筹备和蓄势之后,25万方商业航母已正式起航,从此登上引领城市商业潮流的舞台!容祖儿出席开业剪彩仪式剪彩仪式之后,时代天街董事长赵玉兵、山河集团党委副书记余新平先后与容祖儿互赠礼品,容祖儿还与众多领导和嘉宾一起走进时代天街商场巡场。湖北时代天街投资有限公司董事长赵玉兵与容祖儿互赠礼品【商会联合,共谋发展】泛长江流域省市商会联盟筹备会启动当天开业盛典中,还举行了泛长江流域省市商会联盟筹备会启动仪式。来自中国商业联合会、上海市商业联合会、浙江省商贸业联合会、江西省商业联合会、江苏省商业联合会、武汉市商业总会和东道主湖北省商贸流通业协会的代表出席了商会联盟筹备会启动仪式。此外,同名微电影,也是襄阳首部大型商业微电影——《时代天街》的主创人员也登台亮相,目前这部微电影正在进行后期制作,即将与全国观众见面!泛长江流域省(市)商会联盟筹备会启动仪式【迪玛希、容祖儿、好声音学员】引爆开业群星演唱会当晚,由容祖儿、迪玛希领衔的群星演唱会,火爆上演!容祖儿献唱《挥着翅膀的女孩》、《越唱越强》、《小小》经典曲目,星光闪耀,魅力四射!哈萨克斯坦国宝级歌手迪玛希压轴登场,献唱《拿不走的记忆》、《korkemim》、《难忘的一天》代表作品,引发粉丝团疯狂尖叫。此外,中国好声音学员刘辰希、匡金伟、“小蔡依林”朱文婷、爵士乐歌手王莉、国内美少女组合Anyway也纷纷登场,共同唱响襄阳的夜空!1折疯抢,购物大联欢!5折壕吃,满足你的胃!时代天街开业,将让利进行到底!5月28日——6月3日,各大商家优惠券大派送;6月1日——2日,孕婴童品牌疯狂五折;6月2日——3日,逛时代天街发表微信感言,集赞有礼;6月3日——4日,名奢派对,PRADA等奢侈品秀场免费看;6月5日——11日,VR对战、4D电影等娱乐大Party等你体验!6月、7月还有更多亲子、游乐、美食等大型活动,周周有惊喜,畅玩不停!为襄阳的商业环境带来跨越式升级,“一座天街改变一座城”正在从梦想变为现实。开篇已震撼全城,未来时代天街发展的每一步,都将创造襄阳商业的新高度!时代天街,世界级跨界体验性商业综合体,拥有25万方巨擘体量,由湖北时代天街投资有限公司投资30亿元打造。项目包含高端酒店、国际影院、婚纱摄影、健身、游泳、文化广场、国际名品、轻奢、主题餐饮、儿童娱乐等众多独特业态。目前已引入华夏国际影院、美国华美达酒店、纯K、武商超市超级生活馆、天街儿童体验城、ZARA、全球时尚文化中心7大主力店,还有香港盛大百货、大众书局、天街购、一兆名门等近千家品牌在此云集。时代天街,襄阳商业格局的革新者,襄阳商业潮流的领航者!项目地址:襄阳钻石大道与东风汽车大道交会处咨询热线:0710-3077777
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  • 襄阳恒大翡翠华庭 和您来场“倾城之恋”

    拥有一个家是每个人梦想,这个家不一定富丽堂皇,不一定高大宽敞,但是要让人感到安全舒适和温馨,这才是家。在襄阳,想要拥有一个幸福温馨的家,不是难题。恒大翡翠华庭,地处人民西路武商沃尔玛商圈。配套齐全设施完善,金碧物业全程护航,贴心管家服务,居家生活从此安心、舒心更放心。恒大翡翠华庭精造约2万方瀚景园林,萃取园林艺术精粹,凝聚6大主题风情园林,典藏一城生态人居。珍稀乔木、灌木多重组合,遍布建筑左右,名贵树种全冠移植,欧陆风情园林为你呈现绿意人生。襄阳恒大翡翠华庭区位图襄阳恒大翡翠华庭营销中心现已盛大开放,约83-144㎡奢装豪宅,火爆热销中。项目位于襄阳市樊城区人民西路与韩家台巷交汇处。恭迎您的品鉴,集沙盘优势解读、情景样板间、9A奢装展示、让看房也是一中享受!
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  • 来国邦家世界汽车城 与樊少皇热辣共“武”

    6月伊始,气温是一天比一天热了,“红五月”已经过去,襄阳的楼市也是慢慢开始降温。但是有些楼盘“热情”依旧。尤其是国邦家世界汽车城项目开盘在即,想入手的朋友要密切关注了。更重要是——6月18日开盘当天,功夫巨星樊少皇将驾临国邦家世界汽车城开盘现场。上个月20日,“英雄豪杰聚国邦,千人认筹抢金铺”活动在襄阳国邦家世界汽车城项目现场进行。活动当天,襄阳市武术协会组织武术爱好者前来助兴,选拔出的襄阳本地武林高手们将在6月18日与功夫明星樊少皇同台表演。5月20日认筹现场光彩·国邦家世界是由百盟集团、国邦实业2014年倾力打造的全新力作,也是光彩·国邦物流园的跨界转型之作。项目总占地200亩,总建筑面积28万方,首次引入“定制型开发、体验式运营”的概念,规划打造的一站式品牌大本营。其二期项目国邦家世界汽车城是以“汽车家”为主力业态,主打汽车类相关配套产业。是集汽车4S店、城市展厅、汽车美容、装饰、快修、保养、改装、二手车交易、汽车金融、保险、上牌、过户、电摩产业等于一体的一站式车主题文化综合体想要一睹功夫巨星的风采吗?那6月18号,我们国邦家世界汽车城不见不散!
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  • 520 相约玫瑰花海 体验童真纯乐

    5月20日上午,襄阳时代天街广场,十万玫瑰纵情绽放。时代天街玫瑰花海开放暨天街儿童城试营业活动在这里隆中举行。玉龙湾集团董事长、武钢新材料产业公司董事长、湖北时代天街投资有限公司董事长兼总经理赵玉兵,湖北时代天街投资有限公司执行总经理李湘水,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛,深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司副总经理席华杰,纯K襄阳店执行总经理彭凌,天街儿童体验城执行总经理王玉华等嘉宾和众主力商家代表共同参加。时代天街董事长赵玉兵致欢迎词,他说,儿童是祖国的未来,是父母的宝贝,天街儿童体验城的开业,为广东儿童提供了儿童职场体验的绝佳去处。我们在此隆重举办99999朵玫瑰开放暨天街儿童体验城试营业活动,一是向全城隆重宣告我们天街儿童城盛大开业了,这一新型的少儿职场探索乐园现在正式敞开大门迎接我们襄阳的孩子们;二是预告5月28日襄阳时代天街耀世开业;三是让襄阳市民提前感受襄阳时代天街的全新消费环境,希望大家今天能够在这个特殊的日子,玩的开心,逛的尽兴。天街儿童体验城执行总经理王玉华做答谢词,代表天街儿童体验城全体员工对在百忙之中莅临活动现场的各位领导、各位来宾以及社会各界朋友表示衷心感谢。她说,天街儿童体验城对于家长来说,是一座奇特的城市,让他们见证孩子的全面成长;对于孩子来说,是一座梦想的城市,他们是城市里真正的主人!时代天街董事长兼总经理赵玉兵、时代天街执行总经理李湘水、深圳泰科柏伦商业运营管理有限公司执行总经理李猛、深圳泰科柏伦商管公司副总经理席华杰、纯K襄阳店执行总经理彭凌、天街儿童体验城执行总经理王玉华等为活动剪裁。天街儿童体验城,占地4000多平米,拥有21个体验馆,30余种职业,在这里,孩子可以学会独立、感恩、责任、团队协作等多种社会能力,让孩子能够在体验中学习社会、认识社会、提早培养社会适应性。
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  • 山河万里闪耀2017年襄阳春季房展会

    [导读]根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓。春意酥怀四月天,入山入水好时节。趁着四月,2017年春季湖北襄阳“双放心”住房建设成就展如约而至。而作为城市之心的山河万里(动态 图库 户型),又会带来哪些惊喜?根据现场山河万里的展示区,不难看出从整体布局到细节,都蕴藏着项目尊贵品质的精髓一生家业归山河,百世功名立家门山河万里作为襄阳塔尖人居的标杆项目以敬意之心,礼献全城历时与时代邂逅 人文与生活共奏走过三国的历时峥嵘,襄阳的城市核心也在不断迁移,在时代的更替与行进中,与现代化发展交会共融,呈现出盛世之景。面对不断提高的人居需求,48年山河集团匠心打造的山河万里在此时应运而生。不离城心 与繁华之上享尊贵山河万里,占据襄阳市襄城区城市中心地位。坐拥原生山水同时,便捷交通与繁华配套辐射全城。尊贵生活区内,包含生命全周期配套,购物平台、商务平台、休闲平台、政经平台,多元化多功能资源汇集让出行便捷!私园密境 与境界之中品山水充分利用岘山天赋优势,坐拥1.0超低密容积率,沿袭原生自然的人居理念,打造襄阳墅居生活梦想。这里开窗得山湖,出行三溪环抱,四大园区纯质私密,叠山理水、亲水栈道、山麓林荫,结合气候时节与人生所需,充分展现再难复制的生态高尚墅区。致敬品质 与阔景大宅中享受生命山河万里,96-370㎡城心墅院,山湖洋房。保留对原生山湖的规划与营造,重新考量。将诗意生活引入阔景空间,拾得自然灵气。超大花园及露台、台地错落引景入户、极致户型,独得天地之厚待,实现城市最高的居住理想。项目名称:山河万里项目地址:襄城区汉丹路西侧(武装部后)咨询热线:400-890-1122转21658来源:(中国房产超市网)
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  • 九街十八巷惊艳亮相2017春季房展会 人气爆棚

    [导读]九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。芳菲的四月,如诗如画,与丽彩相伴,与房展有约。4月21日,一年一度的襄阳春季“双放心”房展会,今日在人民广场盛大开幕!本次“双放心”房展会由襄阳住房保障和房屋管理局主管、襄阳市房地产业协会主办。上午九点,在欢快的开幕式音乐里,热情洋溢的开场舞掀起了全场热浪,一席重要领导出席了本次盛会。九街十八巷(动态 图库 户型)总经理喻志辉发言九街十八巷依旧如往年一样,惊艳亮相房展会现场,展位位于舞台旁的C3、C4。一行领导莅临参观九街十八巷展位一大早,九街十八巷展位就吸引了众多参加房展会的客户纷纷驻足咨询,人流攒动。现场,九街十八巷的置业顾问们热情接待每一位来访的咨询者,为他们提供细心而周到的服务,认真讲解沙盘,现场人气超高!展会现场互动表演九街十八巷城市价值洼地作为襄阳在售商业中唯一的旅游商业项目不论是置业还是投资商铺都有着超高的回报价值九街·云顶,作为九街十八巷二期推出产品,是整个项目的至高点,可俯视全城,又直面直面汉江最宽阔的江面,阔江似海,是襄阳最佳的观江视角。同时项目引进了希尔顿酒店、奥特莱斯、万达国际影城等具有国际影响力的主力商家,可以说足不出户尽享便利与繁华。 并且签约了世界顶级物管理公司世邦魏理仕贴心服务,尽享尊崇。我们相信,九街十八巷必将成为襄阳崭新的城地标,必将打造成襄阳的楚河汉街,打造成襄阳的百万方城央滨江文化区。九街十八巷,一线江景房,超高绿化率,与生态景观悠然相伴理想的生活是会让人回归生活的本质,享受自然的厚待,与鲜氧为伴。九街十八巷九街十八巷屹立于襄阳樊城汉江之滨,毗邻人民广场商圈,承袭千年老街巷繁盛之根,重塑万帆云集的码头荣耀—700米老樊城历史风貌商业街,独占全城绝佳地段,坐拥1100米黄金江岸线,独享46万方江滩公园,远眺40平方公里鱼梁州。纳万千荣耀,集一城风华。奥特莱斯、国际希尔顿酒店、万达电影院线,三大品牌齐聚襄阳,全球名奢LV、GUCCI、Hermes、Chanel、Dior……品牌汇聚,人潮汇聚。项目名称:九街十八巷项目地址:樊城区沿江大道炮铺街以东咨询热线:400-890-1122转21686交通:1,2,6,8,9,19,20,22,24,27,53,530,512来源:(中国房产超市网)
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  • 楼市调控政策须保持连贯多举措促进市场健康发展

    在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下,“五一”小长假前两日,北京商品房住宅签约84套,与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外,郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着,不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。网民认为,近期热点城市楼市确实出现了降温迹象,但目前楼市调控政策密集,要警惕放松调控后房价反弹的情况,保持楼市调控政策的连贯性。网民还指出,房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策,更要注重分类指导、因城施策,重视制度性长效机制建设,多措并举抑制房地产泡沫,促进市场平稳健康发展。政策稳定利于巩固成果网民“东时硕”表示,房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”,吃的时候有用,但不能长期有效,而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定,不要“痛”的时候才“吃药”。网民“向增”认为,在政策调控下,重点城市房价虽然得到抑制,但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施,只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码,是市场关注的热点问题。还有网民指出,稳定政策预期,是稳定房价一个重要方面。如果政策多变,会让市场主体处于不确定的状态,保持政策的连续性非常关键,稳定的市场预期有助于巩固调控成果。多举措促进市场健康发展针对不同区域楼市分化现象,有网民指出,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是楼市政策主线。此外,保证楼市健康发展,政策应理顺进退之道。网民“非马非驴”认为,虽然在楼市区域分化加剧的趋势下,未来房地产税征管不可能各地区步调一致,房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求,使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制,让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。网民“集结十”表示,楼市的宏观调控,盯住需求只是其次,更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局,供给侧改革,是房价合理回归的柔顺剂。还有网民指出,楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先,制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除狂风暴雨式调控模式。其次,进一步厘清行政干预与市场调节的界限,确立地方政府在房地产市场中的责任。再次,应尽快终结土地财政,加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖。(记者 李奕蕾 整理)
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  • 国土资源部: 分类压缩不动产登记办理时限

    2日从国土资源部获悉,国土部近日印发通知,要求各地进一步简化登记流程,分类压缩不动产登记办理时限。据了解,通知要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。并提出,各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施,将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日,不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结。通知指出,不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据,是依法开展不动产登记的前提,做好资料移交才能支撑高效办理不动产登记手续、压缩办理时限。各地要积极推进“互联网+不动产登记”工作模式,推出一站式办理、同城通办、绿色通道等多种服务举措。
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  • 湖北个人出租住房收入 减半征收个人所得税

    个人出租住房所得,将减半征收个人所得税;租房者的租金支出,结合个人所得税改革,将按国家规定扣除。记者昨悉,省政府办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,到2020年全省基本建立购租并举的住房制度,努力实现城镇居民住有所居的目标。企业可建租赁型职工宿舍《意见》提出,鼓励新建租赁住房,鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,满足居民多层次住房需求。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。在住房租赁需求量大的区域,将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值收益,新建、改建、收购租赁住房,定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业,可以建设租赁型职工宿舍。允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。不过,住房出租应当以改造设计确定的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。增加供应租赁住房用地为促进住房租赁市场发展,我省将加大政策支持力度。其中,落实税收优惠方面,对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除。《意见》鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金收益权质押贷款业务,并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金试点。此外,各地政府要盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下,企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房,但不得分割产权出售。(编辑:丁喆)
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  • 诚信铸就伟业 品质缔造共赢

    (原标题:诚信铸就伟业 品质缔造共赢——恒大集团湖北公司业绩领跑荆楚房地产市场揭秘)发布会现场4月18日,“质量树品牌 诚信立伟业”恒大湖北2017年产品发布会在武汉恒大酒店盛大召开,恒大集团湖北公司相关领导、行业协会、权威研究机构、20余家战略合作伙伴、100多家全国各级媒体参加了本次会议,与会者充分肯定了恒大在湖北近年来取得的辉煌业绩,并就签署企业诚信宣言给予高度赞赏。那么,恒大何以在湖北房地产市场创下如此辉煌?肩负“民生地产”诚信铸就精工品质自1996年创立之初,恒大就明确提出了“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨。历经20余载,恒大始终将诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢的每一个环节,这也是恒大仅20年就跻身世界500强的重要因素。作为房地产行业的领航者,民生与责任是密不可分的。为了确保产品品质,恒大凭借多年开发精品住宅经验,制订出6000余条苛刻质量要求,41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准,严苛贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程,形成了一体化的“精品工程生产线”,为每一位业主提供精益求精的优秀产品。2015年,恒大推出了“无理由退房”政策,这是恒大向每一位购房者的郑重承诺。恒大湖北2016年退房率仅为0.39%,这充分证明恒大诚信经营得到各界广泛认可。诚信签约携手共进引领城市和谐发展自恒大进驻湖北以来,始终秉持质量先行、诚信为本的信念,以过硬的产品质量为广大购房者提供高品质的产品和服务。在本次发布会上,恒大就诚信经营作出表率,携手20家战略合作方签订诚信公约,共同树立价值规范,引导及强化企业责任意识,落实企业主体责任,促进整体行业健康有序的可持续发展。恒大华中区域负责人表示,近年来,恒大在湖北发展态势迅猛,凭借优秀的精工品质和强大的品牌价值获得了社会的高度认可,连续三年实现了销售额翻番,业绩非常突出,为湖北区域的经济发展作出了杰出贡献。精耕荆楚12载实现业绩跨越式发展进驻湖北12年来,恒大始终保持高速发展态势。2016年,恒大湖北全年销售总额超167亿,现已实现武汉、宜昌、荆门、襄阳、荆州、鄂州、孝感、随州、十堰、黄石等城市的战略布局。先后开发建设了36个精品楼盘。截至目前,湖北公司拥有员工3500余人,规划总建筑面积1780万平方米,土地储备610万平方米,总纳税近50亿元,服务业主20万人,是当之无愧的湖北省房企销冠。本次发布会上,恒大对2017年即将在湖北新亮相的9个精品项目进行分享介绍:其中有武汉恒大城及2016年销冠——武汉恒大常青花园项目。除了武汉外,还有襄阳2个项目、随州2个项目、荆州2个项目、荆门1个项目、十堰1个项目、黄石1个项目。2017年开发项目之多,覆盖区域之广前所未有。除以上项目外,恒大湖北已确定进驻黄石区域,将进一步秉承集团“民生地产”的理念,在湖北地区打造更多的精品项目。来源:襄阳晚报全媒体记者:张正辉 文/摄
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  • 湖北推进购租并举 无房户将可提公积金付房租

    为促进住房租赁消费,湖北将允许无房户提取公积金支付房租,同时将推进公共租赁住房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。记者从湖北省住房和城乡建设厅了解到,该省正在推进建立购租并举的住房制度,预计到2020年将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。湖北省住房和城乡建设厅副厅长金涛说,住房租赁市场是解决城镇居民住房问题的重要渠道,也是房地产供给侧结构性改革的重要组成部分。此前,湖北省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为建立购租并举的住房制度,在租赁住房供给方面,湖北省将大力培育市场供应主体。鼓励市场主体开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。在住房租赁需求量大的区域,要求新建一定比例的租赁住房。允许将现有住房、商业用房按照相关规范改造后出租。记者了解到,目前湖北省还筹划创新供地方式,对于通过招拍挂获得新建或配建租赁住房项目的市场主体,允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。
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